Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Определение прибыли предпринимателя для аренды Опции · Вид
Мошкин Андрей
От: Thursday, March 31, 2011 6:53:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/7/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Красноярск
Считаю рыночные величины арендных ставок за пользование недвижимым имуществом. В затратном методе хочу применить методику Яскевича Е.Е. Возникла проблема: как определить прибыль предпринимателя для аренды? Кто что думает - подскажите. Заранее всем благодарен.
В начало
 
Кулешов Павел
От: Thursday, March 31, 2011 9:01:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Если рынок активный и данных об аналогах навалом - зачем затратный? Если же рынок (например территориальный) настолько "мертвый", что использование затратного - от безысходности, то предпринимательство и прибыль предпринимателя вообще сомнительны.
В начало
 
Nikpol
От: Friday, April 01, 2011 2:19:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
А мне кажется, что прибыль арендодателя, которая, как известно, входит в структуру арендного платежа, если считать затратным подходом (при отсутствии рыночных АС), можно обоснованно определить, только рассчитав АП доходным подходом, с позиции арендатора. Тогда АС, полученную разными подходами (ЗП - с позиции ар-ля и ДП - с позиции ар-ра), можно привести к единой при согласовании за счёт затрат и - нормы доходности для той и другой стороны арендной сделки.
При этом учитывать и другие условия аренды, и условия рынка (например, чей диктат: ведь может статься, что ар-ль будет счастлив, получая только амортизацию на своё мало кому нужное имущество; и наоборот).
В начало
 
Мошкин Андрей
От: Friday, April 01, 2011 7:45:25 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/7/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Красноярск
А все-таки, как определить прибыль предпринимателя для аренды?
В начало
 
Мисовец
От: Friday, April 01, 2011 8:27:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Андрей Леонидов сообщал(а):
А все-таки, как определить прибыль предпринимателя для аренды?

Не существует прибыли предпринимателя для аренды, ПП считается для строительных затрат, если у нас есть основание считать, что в данном сегменте строительного рынка инвестор получит прибыль (Для ТерФАУГИ всегда). Поэтому, мил Вам Яскевич, считайте четко по нему со ссылкой, захотите по Озерову - никто не возразит. Вы считаете ПП для оценки РС, а потом уж аренды, уже без раздумий о ПП. Непонятно, в чем Ваши сомнения.
В начало
 
Мошкин Андрей
От: Friday, April 15, 2011 12:02:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/7/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Красноярск
Можно ли прибыль предпринимателя для аренды приравнять к прибыли предпринимателя при строительстве и рассчитать ее как ставку капитализации методом кумулятивного построения?
В начало
 
valeria_belgorod
От: Friday, April 15, 2011 12:46:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/14/2007
Сообщений: 146
Местонахождение: Белгород
Андрей Леонидов сообщал(а):
Можно ли прибыль предпринимателя для аренды приравнять к прибыли предпринимателя при строительстве и рассчитать ее как ставку капитализации методом кумулятивного построения?


Удивление то есть для Вас ПП = ставки капитализации? а как это взаимосвязано? или я не так поняла вопрос

"Ловкость рук и никакого мошенничества"
В начало
 
Мошкин Андрей
От: Friday, April 15, 2011 12:58:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/7/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Красноярск
Неправильно выразился Смущение. Прибыль предпринимателя = ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования). Так можно?
В начало
 
Элькина Юлия
От: Friday, April 15, 2011 1:00:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/8/2007
Сообщений: 81
Местонахождение: Ростов на Дону
Все равно не понятно, что Вы понимаете под ПП для аренды, и зачем Вам это?
В начало
 
Мошкин Андрей
От: Friday, April 15, 2011 1:42:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/7/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Красноярск
Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо определить величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя – это вознаграждение инвестора за риск приобретения объекта недвижимости с целью получения дохода. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (капитал + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность.
В оценке недвижимости с использованием доходного подхода под первоначальными инвестициями следует понимать рыночную стоимость актива на момент начала его доходной эксплуатации. Для действующих объектов первоначальные инвестиции будут равны сумме затрат на их приобретение. Для объектов, требующих определенных капитальных вложений на их улучшение (свободный земельный участок, «недострой», реконструируемый объект т.п.), первоначальные инвестиции с экономической точки зрения следует определить как сумму невозмещенных инвестиций .
Основная задача расчета невозмещенных инвестиций на некоторый момент времени – определить рыночную стоимость на этот момент времени. Эта задача решается путем аккумулирования затрат по некоторой ставке. Задача оценки актива на некоторый момент времени также состоит в том, чтобы определить эту стоимость, но путем дисконтирования будущих денежных потоков. Очевидно, что результаты решения этих задач должны быть одинаковы. Известно, что процессы дисконтирования и аккумулирования с точки зрения математики являются взаимообратными процессами. Следовательно, для совпадения выше обозначенных результатов необходимо равенство ставок аккумулирования и дисконтирования.
Таким образом, расчет стоимости невозмещенных инвестиций и, следовательно, прибыли предпринимателя в затратном подходе должны выполняться на базе нормы процента, равной норме дисконтирования или норме отдачи на капитал.
В начало
 
Элькина Юлия
От: Friday, April 15, 2011 2:19:33 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/8/2007
Сообщений: 81
Местонахождение: Ростов на Дону
Прекрасные выдержки из учебника С. Грибовского "Оценка доходной недвижимости"
В начало
 
Мошкин Андрей
От: Friday, April 15, 2011 3:03:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/7/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Красноярск
Можно ли применить норму отдачи на капитал в качестве прибыли предпринимателя при аренде? Если нет, то как обосновать "Рентабельность" при аренде и какое значение будет соответствовать действительности?
В начало
 
Мошкин Андрей
От: Friday, April 15, 2011 3:08:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/7/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Красноярск
Элькина Юлия сообщал(а):
Все равно не понятно, что Вы понимаете под ПП для аренды, и зачем Вам это?


Применяю метод Яскевича для расчета арендных ставок затратным методом. Хотел бы обосновать прибыль предпринимателя. Господин Мисовец пишет: "Не существует прибыли предпринимателя для аренды, ПП считается для строительных затрат, если у нас есть основание считать, что в данном сегменте строительного рынка инвестор получит прибыль (Для ТерФАУГИ всегда)." Вот поэтому хочу обосновать прибыль предпринимателя по Грибовскому для строительства.
В начало
 
Элькина Юлия
От: Friday, April 15, 2011 4:01:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/8/2007
Сообщений: 81
Местонахождение: Ростов на Дону
Методика многоуважаемого Е.Е. Яскевича, 2005г. и претерпела во многих последующих публикациях различных авторов изменение формулировки названий некоторых понятий. Т.е. то, что в методике понимается под "ПП для аренды", в последующем, и по смыслу, называется "доход на вложенный капитал", отсюда и понятно как его рассчитать.
Цитата:
рыночные величины арендных ставок за пользование недвижимым имуществом

вы эти величины считаете, как я понимаю для Росимущества? если да, возьмите техзадания Росимущества, они есть на сайте, с ними Вам будет проще пройти проверку.
В начало
 
Мошкин Андрей
От: Friday, April 15, 2011 5:02:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/7/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Красноярск

Цитата:

вы эти величины считаете, как я понимаю для Росимущества? если да, возьмите техзадания Росимущества, они есть на сайте, с ними Вам будет проще пройти проверку.

Выполняю работы для учебного заведения, договор с ними. Росимущество будет контролировать, наверное. Их техзадания использовать не хочу, т.к. они не имеют силу законодательного акта, никем не утверждены. Да и еще к тому же, там нужно рассчитывать рыночную стоимость объекта аренды. А зачем это нужно? Непонятная головоломка: рассчитать рыночную стоимость, определить денежный поток на основании ставки аренды????, и его прокапитализировать. Мы же в затратном при строительстве прибавляем прибыль предпринимателя=доход на капитал. Почему при аренде этого нельзя сделать?
В начало
 
Nikpol
От: Friday, April 15, 2011 10:33:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
Цитата:

вы эти величины считаете, как я понимаю для Росимущества? если да, возьмите техзадания Росимущества, они есть на сайте, с ними Вам будет проще пройти проверку.


К этому совету стоит прислушаться.

Их техзадания использовать не хочу, т.к. они не имеют силу законодательного акта, никем не утверждены. Да и еще к тому же, там нужно рассчитывать рыночную стоимость объекта аренды.

У нас так мало официальных методических рекомендаций (раз-два - и всё! а они-то как раз и определяют конкретику расчётов), что годится всякое. Тем более от органа, контролирующего - и не хило, на мой взгляд - продажу фед.имущества на протяжении десятка лет.


А зачем это нужно? Непонятная головоломка: рассчитать рыночную стоимость, определить денежный поток на основании ставки аренды????, и его прокапитализировать.

Если Вы определяете рыночную стоимость для последующего расчёта арендной ставки, то забудьте про доходный подход на основе арендной платы, определяйте РС другими подходами.

Мы же в затратном при строительстве прибавляем прибыль предпринимателя=доход на капитал. Почему при аренде этого нельзя сделать?

Я по-своему, по-сермяжному, усвоил из классики одну истину: всякое движение капитала должно давать прибыль его владельцу. А иначе зачем его и "двигать", тратить силы, время, нервы? Пусть он спокойно лежит под подушкой или матрацем! Правда, при этом он "усыхает", но так покой стоит (опять стоимость!) каких-то пожертвований.

Сдача в аренду своего имущества - тоже движение капитала. И владелец его вправе рассчитывать на некую выгоду (прибыль). Эта прибыль должна входить в структуру арендного платежа.
Но, как давно заметила ЭтоНик, тут надо смотреть на конкретные для каждого случая условия - и общие рыночные, конъюнктурные, и арендные, и частные, по каким причинам сдаётся в аренду (может статься, что владельцу уже выгодно только б сохранить своё имущество до лучших времён и обстоятельств, т.е. избавиться от затрат на его содержание, поддержание и т.п. в течение ряда тяжких лет).
Но в общем случае, как я понимаю, арендодатель вправе рассчитывать на определённый чистый доход.
Например, у предприятия временно оказался незадействованным некий корпус,решили сдать в аренду на 3-5 лет. Если есть спрос, почему бы не рассчитывать на среднюю для себя (или отраслевую) рентабельность? Захотят больше - не найдут арендатора.
И почему бы не взять для ориентира наиболее "ходовые" показатели доходности капитала, пускай и денежного - банковские проценты?
Кстати сказать, есть и такое понятие - "арендный процент". Он как раз и является "прибылью предпринимателя", в данном случае - арендодателя.
А вот его величина, размер и даже наличие (может быть и нулевым) - это всё по рынку, по доходности арендного имущества и другим условиям, включая конкретные условия по договору аренды. Так говорила ЭтоНик Улыбка .

Конечно, это с моей стороны болтовня, не более, но в своей практике я как-то выкручиваюсь, исходя именно из этих соображений и обосновываю величину прибыли ар-ля (или её отсутствие).

В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Saturday, April 16, 2011 11:05:45 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Как "автор" методики, о которой идет выше речь (однако в Методике написано, что она "собирательная" и я не считаю себя автором), могу сказать следующее:
1). Арендные договора относятся к НМА предприятия, поэтому они описаны у меня во второй книге под условным названием "Практика оценки нематериальных активов, объектов авторских прав и прав пользования ресурсами" (она выйдет летом этого года). Приведу кратко несколько "мыслей" по поводу ЭТОЙ Методики из книги (возможно меня ЗДЕСЬ "подправят", поэтому я смогу "уточнить" материал книги).
1). Методика определения арендной платы "затратным" подходом создана для того, чтобы определить ГРАНЬ вынужденного перехода от аренды к продаже (ЕСЛИ АРЕНДНАЯ СТАВКА НИЖЕ ЭТОЙ ГРАНИ, - НАДО ПРОДАВАТЬ АКТИВ). Методика определяет МИНИМАЛЬНО допустимую годовую ставку арендной платы, основанную на сумме издержек Собственника, умноженной на прибыль предпринимателя ППА (это не та ПП, которая определяется для купли - продажи).
2). Методика предусматривает арендные платежи "пренумерендо" (общерыночная ситуация для помясячных платежей, когда Собственник ЗАПЛАТИТ ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ арендной платы). Итак, мы прогнозируем ЗАТРАТЫ СОБСТВЕННИКА в течение года с определенными рисками. После этого мы должны ГАРАНТИРОВАТЬ Собственнику СОХРАНЕНИЕ этих затрат на уровне, при котором он ни копейки из своего кармана не заплатит. Здесь прямой путь учета прибыли предпринимателя для аренды ППА с использованием таких параметров,как:
- годовой прогнозный темп инфляции (меньше 8,7% в этом году не будет с учетом "мухлежа" Росстата и "бешеных" темпов роста коммунальных платежей);
- средневзвешенные значения индексов - дефляторов для каждого составного элемента ЗАТРАТ СОБСТВЕННИКА (от 0 до 17% в год, - взвешенно получается на этот год около 9-11%);
- годовые ставки по депозитам (см. ББС на сайте www.cbr.ru - кажется около 6%, - неохота лезть и уточнять по ББС №3 2011 г., табл.4.2.3);
- ставке рефинансирования ЦБ РФ (8%);
- безрисковой ставке по ОФЗ ПД (7-8%).
Красиво смотрятся в отчете "средневзвешенные значения индексов - дефляторов"
3). При моделировании "постнумерандо", опытные Оценщики могут внести свои корректировки
4). Под СОБСТВЕННИКОМ понимается ПРЕДПРИЯТИЕ (только без УСН)- плательщик НДС.
5).Никаких Озеровых, Грибовских, Яскевичей и т.п. при определении ППА путем замены на ПП НЕ МОЖЕТ БЫТЬ по логике определения самой арендной ставки.
6). Я бы рекомендовал определение этой арендной ставки КАК ПРОВЕРОЧНОЕ (НИЖЕ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ, НИЖЕ НАДО ПРОДАВАТЬ, ТАК КАК АКТИВ УБЫТОЧЕН).
7). В отдельных регионах, там, где велик ВНЕШНИЙ ИЗНОС коммерческой недвижимости, я встречал уровень арендной ставки НИЖЕ той, о которой идет речь, но, в большинстве случаев, Собственник пытался найти Покупателей, понимая, что Актив отсасывает у него денежные средства.
Много еще можно написать...но этого, на мой взгляд, достаточно для УТОЧНЕНИЯ направления ведения полемики.

В начало
 
NB
От: Sunday, April 17, 2011 11:27:45 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Андрей Леонидов сообщал(а):
Можно ли применить норму отдачи на капитал в качестве прибыли предпринимателя при аренде? Если нет, то как обосновать "Рентабельность" при аренде и какое значение будет соответствовать действительности?

Андрей, если позволите, несколько моментов.
1. Давайте пользоваться сопоставимыми по смыслу терминами - если "норма отдачи на капитал", то, наверное и "норма прибыли", не так ли?
2. Если так, верно ли я понимаю Ваш вопрос - можно ли ставку конечной отдачи на капитал (ставку дисконта) использовать в качестве ставки доходности бизнеса арендодателя? Или кто у Вас "предприниматель"?
3. Если верно п.2, то а) ДА - для бизнеса по сдаче подобного имущества в аренду, б) НЕТ - для любого другого бизнеса.
4. ВАЖНО! Отношение арендной платы к стоимости актива есть ставка ТЕКУЩЕЙ отдачи, в общем случае не равная ставке конечной (ставке дисконта), поэтому определять арендную плату умножением стакви дисконта на РС актива НЕКОРРЕКТНО, в сегодняшних условиях можно ошибиться в 2-3 раза в сторну завышения.
5.Можно предположить, что входных данных для расчета арендной платы методами сравнительного подхода у Вас нет. В таких случаях у Вас лишь два возможных пути:
- расчитать РАП со стороны арендодателя как произведение РС актива на ставку текущей доходности плюс издержки арендодателя по содержанию актива;
- рассчитать РАП со стороны арендатора через его бизнес (совет коллеги NikPol), как остаток от вычитания из доходов арендатора всех его остальных расходов, а также признаваемой рынком прибыли для его бизнеса. Правда с возможностью определения именно этой последней составляющей и связаны все ограничения выбора этого пути. Не считая также того, что действующие МСО 2007 признают этот путь надлежащим только для специализированной недвижимости, связанной с торговлей. Для остальной - нет.
6. Из сказанного: скорее всего, у Вас один путь оценки РАП - через РС актива и ставку ТЕКУЩЕЙ доходности бизнеса арендодателя.
И если при этом РС актива (недвижимости), Вы считаете затратным подходом - нужно не забыть к затратам на ее замещение (или воспроизводство) добавить прибыль предпринимателя в "классическом" определении.
7. Наконец, стоит заметить, что сдача недвижимого имущества в аренду, особенно государством - это малорисковое занятие, учитывая условия типовых договоров аренды.
В начало
 
Озеров Евгений Семенович
От: Sunday, April 17, 2011 4:01:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/21/2008
Сообщений: 45
Местонахождение: Санкт-Петербург
Уважаемые коллеги! Рыночная ставка арендной платы (как рыночная стоимость права пользования и владения объектом в течение срока действия договора аренды) определяется тремя подходами (Озеров Е.С. «Экономический анализ и оценка недвижимости». СПб. МКС. 2007, стр. 246). «Затратный» подход («метод компенсации затрат доходами от аренды»), моделирующий позицию арендодателя, предусматривает, прежде всего, определение рыночной стоимости полного права собственности на арендуемый объект методами затратного подхода к оценке – конечно, с учетом прибыли предпринимателя (лучше именовать ее прибылью проекта девелопмента). Далее подбирается такая ставка арендной платы (с прогнозируемым темпом ее изменения), при которой рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом, окажется равной стоимости, найденной затратным подходом (именно таким способом арендодатель анализирует возможность обеспечения возврата капитала и рыночно обоснованного дохода на собственный капитал). Таким образом, здесь прибыль предпринимателя проявляется только при расчете стоимости полного права собственности на объект. Что касается арендодателя, то он свою годовую прибыль прогнозирует в составе чистого дохода после налогообложения (ATCF).
«Доходный» подход («метод добавочной продуктивности недвижимости»), моделирующий позицию арендатора, предполагает «расщепление» дохода от бизнеса арендатора - с выделением суммы, которая может быть израсходована на аренду недвижимости. В этом подходе, как и в известном третьем подходе – сравнительном – никакая прибыль предпринимателя не появляется.
Обратим внимание на ситуацию, когда нет рынка аренды объектов, аналогичных объекту оценки (объект такого типа сдается в аренду впервые). В таком случае надлежит определять не рыночную, а справедливую ставку (как справедливую стоимость в обмене) - с использованием только «затратного» и «доходного» подходов (при сдаче объекта в аренду под бизнес) или только «затратного» - при потребительской аренде (это предстоит еще отразить в нормативах - см. проект РФСО 2011, http://www.spbgpu-dreem.ru/normdoc/rfso2011.pdf).
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Sunday, April 17, 2011 5:36:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Сейчас поправим "питерцев" ОПТОМ:

Если у Николая Петровича ТРИ "небольшие" неточности:
- расчитать РАП со стороны арендодателя как произведение РС актива на ставку текущей доходности плюс издержки арендодателя по содержанию актива (надеюсь что здесь просто описка, Н.П. имел в виду не ЭТО);
- рассчитать РАП со стороны арендатора через его бизнес (какой бизнес, какой величины, какие риски... нам привычнее определять ЭТО через передачу прав пользования в руки ТРЕТЬИХ лиц. РИСКИ БИЗНЕСА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ не сравнимы с рисками "узкоспециализированного" бизнеса по сдаче в аренду. Смотрите СРД или Дамодарана. Не НАДО предлагать неапробированные на практике приемы. Как Н.П. любит говорить, - ССЫЛКИ В СТУДИЮ);
- ... И если при этом РС актива (недвижимости), Вы считаете затратным подходом - нужно не забыть к затратам на ее замещение (или воспроизводство) добавить прибыль предпринимателя в "классическом" определении (здесь просто НЕПОНИМАНИЕ, что кроме ПП есть ВнИ).

ТО у Евгения Семеновича ДВЕ неточности:
- Затратный» подход («метод компенсации затрат доходами от аренды»), моделирующий позицию арендодателя, предусматривает, прежде всего, определение рыночной стоимости полного права собственности на арендуемый объект методами затратного подхода к оценке – конечно, с учетом прибыли предпринимателя (лучше именовать ее прибылью проекта девелопмента) (лучше: 1). упомянуть кроме затратного еще и сравнительный подход; 2) кроме ПП упомянуть и ВнИ, НО МОДЕЛЬ ОЗЕРОВА "ОЧЕНЬ ПЛОХО" СЧИТАЕТ ВНИ).
- «Доходный» подход («метод добавочной продуктивности недвижимости»), моделирующий позицию арендатора, предполагает «расщепление» дохода от бизнеса арендатора - с выделением суммы, которая может быть израсходована на аренду недвижимости. В этом подходе, как и в известном третьем подходе – сравнительном – никакая прибыль предпринимателя не появляется
Почитаем ЕГО (Е.С.) проект ФСО-2:
2.2.1.Принцип добавочной продуктивности опирается на утверждение о том, что в
создании продукта бизнеса участвуют четыре фактора производства:
-высший менеджмент (система координации производства),
-труд (основной и вспомогательный персонал, участвующий в производстве),
-капитал (основные средства, включая строения и коммуникации с
обслуживающим персоналом) и
-земля (земельный участок, используемый для реализации основной и всех
вспомогательных функций предприятия).
Три первых фактора производства амортизируются, и на их долю полагается
выделить из чистого дохода от реализации продукта бизнеса те суммы, которые
обеспечивают в перспективе простое воспроизводство каждого из этих ресурсов, а также
справедливые части прибыли. Оставшаяся часть дохода относится к четвертому фактору
производства – земле (в текущем варианте ее использования), как природному ресурсу,
не амортизируемому и не требующему затрат на воспроизводство. Вследствие этого
часть дохода, генерированная земельным участком (дарованная природой),
расценивается как результат эффекта добавочной продуктивности.
Данный принцип используется в оценочной практике непосредственно: при
оценке недвижимости и бизнеса добавочная продуктивность определяет величину части
чистого дохода, приходящейся на землю.
ИТАК, для применения ЭТОГО "ПОДХОДА" (то ли подхода, то ли принципа) НАДО:
- выделить доходы на ЗУ;
- ...на менеджмент;
- ...на труд...
А потом подумать ЧТО бросить на "капитал" (ОС)
Сильный ход: типа как себя поймать за хвост.
И ОДНО "мелкое" заблуждение:
- Рыночная ставка арендной платы (как рыночная стоимость права пользования и владения объектом в течение срока действия договора аренды) определяется тремя подходами (а это КАК обозвать "задумки" Автора - тремя или четырьмя подходами). ОБЩЕПРИНЯТО - ДВУМЯ.
Доходность ЧЕРЕЗ доходность не считают (придется Е.С. "корректировать" ФСО-2 по своему ПРОЕКТУ)
Справочно:
пока есть три подхода и затратно - доходный подход (метод опционов).
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005