Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
FAQ
»
Корректировка на местоположение
|
АнтоН.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/2/2010 Сообщений: 37 Местонахождение: -
|
Здравствуйте, не подскажите как правильно можно рассчитать корректировку если О.О. и О.А. находятся в разных городах но в одном регионе (коммерческая недвижимость) т.е. рынок плохо развит коммерческой недвижимости где находится О.О. рядом город где информация по коммерческой недвижимости присутствует. Как можно рассчитать корректировку на местоположение? За ранние спасибо.
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
ТерФАУГИ вроде принимают такую корректировку: РСоо/РСоа = КСоо/КСоа, т.е. РСоо = РСоа*КСоо/КСоа Где РСоо, РСоа - цены ОО и ОА КСоо, КСоа - кадастровые стоимости ЗУ для ОО и ОА.
Несколько слов об обоснованности, т.к. часто замечают, что всё это не очень рыночный механизм. Но обоснованность бывает разная. Кадастровая стоимость, при всех её недостатках с точки зрения абстрактно-независимой оценки в РФ, это официально утрвержденная государством стоимость, реально применяемая в целях налогообложения граждан и фирм. А это значит, что это стоимость земли по закону. Мы же не говорим, что закон неправильный и мы не будем его исполнять .... Поэтому, первое основание в том, что иначе это будет правовой негилизм. Второе обоснование из той же посылки читается, как тот факт, что если бизнес и государство признают эту стоимость в качестве верной для налогов, то логически они не имеют права не признавать её же в в качестве верной для оценки. Кстати, именно потому я Олимпиаду 2014 года в Сочи считаю позором России, что там государство не хочет выплатить гражданам даже кадастровой стоимости, т.е. действует совершенно недостойно.
Далее, т.к. КС определяется во всех субъектах одновременно и по единой методике, то даже если уровень КС не соответствует текущему рынку, но отношение двух уровней должно соотвествовать рынку. Да, можно привести много примеров, что это не так, ну, значит, пусть тогда власти отменят эту фальшивую оценку и проведут новую, честную. А пока они это не сделали, мы, как законопослушные граждане, должны считать, что стоимость верная, пока в судеьном порядке неп доказано иное. Но тем не менее, относительные величины более устойчивы к возмущениям, и, кроме того, они, по сути, соотвествуют методу переноса, тому самому методу, на котором основан метод парных продаж.
Ну и ТерФАУГИ вроде принимают и я за то, чтобы принимали.
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Ну, т.е. корректировка по кадастровой стоимости - это туфта, но зато обоснованная.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Paradoks
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/8/2007 Сообщений: 779
|
А для Теруправы ничего другого и не нужно :) Лишь бы было обоснование притом с какими нибудь расчетами %) Но корректировка по кадастровой может вообще показть непонятно что :) Еще можно отткорректировать с помощью сравнения цен на жилую типовую недвижимость.
-
|
|
АнтоН.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/2/2010 Сообщений: 37 Местонахождение: -
|
Значит, данная формула корректировки для РС ЗУ и недвижимости.
Можно проанализировать рынки жил. нед. где О.А. и О.О. и посмотреть какая разница получается в ценах и определить корректировку на место положения. Полученная корректировка может быть применена для ком.нед. и любой другой нед.?
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
АнтоН-83 сообщал(а):Значит, данная формула корректировки для РС ЗУ и недвижимости.
Можно проанализировать рынки жил. нед. где О.А. и О.О. и посмотреть какая разница получается в ценах и определить корректировку на место положения. Полученная корректировка может быть применена для ком.нед. и любой другой нед.? Ну, вот это очень грамотный вопрос, на мой взгляд. Итак, почему я думаю, что земля лучше жилья.... Во-первых, земля, это место расположения, а мы из теории знаем, что РС недвижимости зависит от места, места, места.... Т.е. сама идея, что там, где земля дорогая, там дорогая и недвижимость, она соответствует оценочной мысли, например, тому же Модифицированному методу выделения по Лейферу. Во-вторых, по земле мы имеем утвержденные данные, которые можно достаточно легко выяснить, не отрывая задницу от стула, причем как для самого ОО, так и для любого аналога, адрес которого Вам известен, что в оценке принято ценить, а аналоги жилья пойди-найди, а потом ещё покажи, что они чем-то сопоставимы, земля же другой земле всегда сопоставима. В-третьих, принимают, так от добра.... Наконец, провести анализ рынка "жил.нед. где ....", это как бы немалый труд, а у Вас отчет горит...
|
|
АнтоН.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/2/2010 Сообщений: 37 Местонахождение: -
|
С недвижимостью понятно, считаем по кадастровой стоимости земельного участка. А как правильно определить корректировку на местоположение ТС (например ГАЗ г/в 1983)? Аналоги нашел в другом регионе и один аналог нашел у себя в регионе. Если доставка обходится как стоимость О.А. и получается стоимость О.А. в моем регионе стоит в два раза больше и за такую цену его не продать. За ранние спасибо.
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006 Сообщений: 1,336 Местонахождение: Оренбург
|
АнтоН-83 сообщал(а):С недвижимостью понятно, считаем по кадастровой стоимости земельного участка.
Что-то новое...
То есть, если в одном и том же кадастровом квартале (все участки имеют равную удельную кадастровую стоимость) один участок стоит на первой линии крупной магистрали, вблизи остановки общественного транспорта с большим потоком пешеходов, а другой внутри квартала между гаражами и квартальной ЦТП, они имеют одинаковое местоположение и корректировать не надо? Опыт показывает, что кадастровая стоимость не отражает ничего, кроме пожеланий чиновников по наполнению бюджета от земельного налога. Знаю примеры когда два участка под ИЖС, расположеные друг от друга в 250 метрах, но один из них на землях областного центра, а другой на землях пригородного поселка, другого муниципального образования, имели различия в кадастровой стоимости более чем в 2 раза. И что теперь у одного из них местоположение в 2 раза лучше?
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
mir сообщал(а):Опыт показывает, что кадастровая стоимость не отражает ничего, кроме пожеланий чиновников по наполнению бюджета от земельного налога. Знаю примеры когда два участка под ИЖС, расположеные друг от друга в 250 метрах, но один из них на землях областного центра, а другой на землях пригородного поселка, другого муниципального образования, имели различия в кадастровой стоимости более чем в 2 раза. И что теперь у одного из них местоположение в 2 раза лучше? Опыт, он, конечно, показывает... И в общем для банков, особенно повышающие корректировки я так тоже обосновывать бы не советовал. А вот для ТерФАУГИ, коли принимают, почему бы и нет? Мой опыт показывает, что в городах кадастровую завышали, в селах пытались отразить реальность, поэтому из села в село при прочих равных можно сделать нормально, мы же выбираем аналоги. А также внутри города на отношениях. Опять же, это просто имеющийся метод, называется метод переноса. А если кто считает, что КС не верная, так вот ВАС не согласен. :)
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009 Сообщений: 2,160 Местонахождение: Дубна
|
АнтоН-83 сообщал(а): А как правильно определить корректировку на местоположение ТС (например ГАЗ г/в 1983)? Аналоги нашел в другом регионе и один аналог нашел у себя в регионе. Если доставка обходится как стоимость О.А. и получается стоимость О.А. в моем регионе стоит в два раза больше и за такую цену его не продать.
За какую такую? И сколько стоит доставка? Докладываю: нисколько! А дело происходит так: заинтересованные покупатели из другого региона звонят, обсуждают тех.состояние, договориваются о цене. Приезжают, повторяют процедуру в натуре, оформляют документы и отчаливают. Расстояние в 300-500 км - это нормально. И говорю я о супердешевом сегменте в том числе. Вот у меня встречались: буханки, ЗИЛы-157, Ауди-100, спецтехника. Итак, корректировка на местоположение принимается равной нулю
|
|
АнтоН.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/2/2010 Сообщений: 37 Местонахождение: -
|
mir сообщал(а):АнтоН-83 сообщал(а):С недвижимостью понятно, считаем по кадастровой стоимости земельного участка.
Что-то новое... То есть, если в одном и том же кадастровом квартале (все участки имеют равную удельную кадастровую стоимость) один участок стоит на первой линии крупной магистрали, вблизи остановки общественного транспорта с большим потоком пешеходов, а другой внутри квартала между гаражами и квартальной ЦТП, они имеют одинаковое местоположение и корректировать не надо? Опыт показывает, что кадастровая стоимость не отражает ничего, кроме пожеланий чиновников по наполнению бюджета от земельного налога. Знаю примеры когда два участка под ИЖС, расположеные друг от друга в 250 метрах, но один из них на землях областного центра, а другой на землях пригородного поселка, другого муниципального образования, имели различия в кадастровой стоимости более чем в 2 раза. И что теперь у одного из них местоположение в 2 раза лучше?
Нет нет, если в одном городе то корректировку определяем не по кадастровой стоимости. Вопрос был, как определить корректировку на местоположение если О.А. и О.О. находятся в разных городах (одного региона). Предложение поступило, что можно по кадастровой стоимости в этих городах.
|
|
АнтоН.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/2/2010 Сообщений: 37 Местонахождение: -
|
Kornilov сообщал(а):АнтоН-83 сообщал(а): А как правильно определить корректировку на местоположение ТС (например ГАЗ г/в 1983)? Аналоги нашел в другом регионе и один аналог нашел у себя в регионе. Если доставка обходится как стоимость О.А. и получается стоимость О.А. в моем регионе стоит в два раза больше и за такую цену его не продать.
За какую такую? И сколько стоит доставка? Докладываю: нисколько! А дело происходит так: заинтересованные покупатели из другого региона звонят, обсуждают тех.состояние, договориваются о цене. Приезжают, повторяют процедуру в натуре, оформляют документы и отчаливают. Расстояние в 300-500 км - это нормально. И говорю я о супердешевом сегменте в том числе. Вот у меня встречались: буханки, ЗИЛы-157, Ауди-100, спецтехника. Итак, корректировка на местоположение принимается равной нулю
Сравнительный метод основывается на определении РС ТС и любой техники на вторичном рынке на дату оценки в месте оценки. А если ОА находиться на расстоянии 1500-3000 км., то РС ТС + доставка (услуги по доставки ж/д, автовозом или услуги перегонщиков) – это правильно?
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009 Сообщений: 2,160 Местонахождение: Дубна
|
АнтоН-83 сообщал(а): Сравнительный метод основывается на определении РС ТС и любой техники на вторичном рынке на дату оценки в месте оценки. А если ОА находиться на расстоянии 1500-3000 км., то РС ТС + доставка (услуги по доставки ж/д, автовозом или услуги перегонщиков) – это правильно?
А что говорят классики жанра? Читаем у Ковалева:
Цитата:Расчет оценки рыночной стоимости нового автотранспортно- го средства на основе оценки рыночной стоимости нового иден- тичного автотранспортного средства, рассчитанной на ту же дату оценки, но для другого места оценки (на другом территориаль- ном рынке автотранспортных средств), проводится одномерным косвенным методом по формуле: С^ = С^бр•Ii. (7.2.13) где С^бр — стоимость автотранспортного средства в базисном регионе, руб.; Ii — значение территориального индекса i-го региона, для ко- торого производится расчет оценки стоимости.
|
|
Людамилка
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/9/2010 Сообщений: 998 Местонахождение: Челябинск
|
Немного модерна добавлю Берем расстояние между городами, ставим машинку на автовоз ~15 руб./км. и везем в наш город! Корректировка готова! Добавила: нужно отказываться от корректировки, если объекты в одной области или в соседних.
Купите, купите орешки и бублички за рублички :) Отказ от обязательно-принудительного донорства. Воскрешение.
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006 Сообщений: 1,336 Местонахождение: Оренбург
|
АнтоН-83 сообщал(а):
Нет нет, если в одном городе то корректировку определяем не по кадастровой стоимости. Вопрос был, как определить корректировку на местоположение если О.А. и О.О. находятся в разных городах (одного региона). Предложение поступило, что можно по кадастровой стоимости в этих городах.
Тогда уточняющий вопрос: В каждом городе от, минимум, нескольких десятков, до тысяч кадастровых кварталов. Разные кварталы имеют разную кадастровую удельную стоимость. Для расчета корректировки на местоположение какой квартал из этого многообразия в другом городе брать? И чем обосновать что именно этот, а не соседний? Это же сначала надо проанализировать, и доказать что в том, втором городе существует некая корреляция между ценами на недвижимость и КС земельных участков на которых она расположена. А это, на мой взгляд, проблематично (см. мой предыдущий пост).
Мое мнение: назначение кадастровой стоимости известно - для налогообложения, и пременение ее для других целей, в том числе, введения корректировок на местоположение, некоторое шаманство... К Василию Григорьевичу обращаюсь, ну и ко всем кто знает: а где про этот метод можно почитать что-нибудь вразумительное, чем люди возможность его использования обосновывают, как все это объясняют?
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
mir сообщал(а):К Василию Григорьевичу обращаюсь, ну и ко всем кто знает: а где про этот метод можно почитать что-нибудь вразумительное, чем люди возможность его использования обосновывают, как все это объясняют? Как такогового, метода корректировки по кадастровой стоимости не существует, но этот метод является конкретной реализацией метода переноса, а вот метод переноса, он же метод парных продаж, объясняется во многих учебниках.
Что касается "как объясняют, то я же уже привел объяснение, что у нас ст. 66 ЗК РФ ориентирует кадастровую стоимость быть приближенной к рыночной, у нас суды дружно утверждают, что кадастровая стоимость повсеместно определена верно, и не дают её оспаривать, у нас государство её утвердило и берет по ней налоги, ну а оно же врать не станет, правда ....
Так какие у нас есть официальные основания не доверять кадастровой стоимости? На мой взгляд их два: - В Сочи почему то государство не хочет выплачивать собственникам по кадастровой, но Сочи это же несчастный случай и вообще не показатель, или показатель совсем другого. - Ну на форуме оценщики привыкли считать, что никакой веры КС нет и быть не может, ну да кого интересует мнение участников форумов? :)
Конечно, этот метод от лукавого. Но у нас же, в общем-то, и нет методов оценки, которые позволяют оценщику, заранее не зающему рыночную стоимость, рассчитать её путем строгого применения метода. Вот активный рынок автотранспорта. Пишут же новички: что захожу на auto.ru и там каких только нет цен на мою марку и год.... А профи не пишут, они знают, какие аналоги им нужны. :)
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006 Сообщений: 1,336 Местонахождение: Оренбург
|
Мисовец сообщал(а): Как такогового, метода корректировки по кадастровой стоимости не существует, но этот метод является конкретной реализацией метода переноса, а вот метод переноса, он же метод парных продаж, объясняется во многих учебниках.
Так ведь не про оценку земли говорят, а говорят про возможность вывести из соотношения КС двух ЗУ корректировку на местоположение единого объекта недвижимости! При чем тут метод парных продаж? Там корректировки выводятся из цен аналогов принадлежащих к одному сегменту рынка и отличающихся лишь по одному параметру.
Я понимаю, что какая-то связь может быть (учитывая методику расчета КС), но не вижу оснований так расширено толковать (использовать) КС. Хотя о чем я? использовать УПВС оснований не многим больше, но я их регулярно "пользую".
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
mir сообщал(а):Так ведь не про оценку земли говорят, а говорят про возможность вывести из соотношения КС двух ЗУ корректировку на местоположение единого объекта недвижимости! При чем тут метод парных продаж? Там корректировки выводятся из цен аналогов принадлежащих к одному сегменту рынка и отличающихся лишь по одному параметру. Понимаете, искать изъяны в корректировке по кадастровой стоимости, притом, что мы с вами оба прекрасно понимаем цену этой самой кадастровой стоимости, мне представляется занятием пустым и неблагодарным. Кого мы хотим убедить, что поправка неприменима: если себя, так незачем стараться, если проверяющих ТерФАУГИ, так зачем?
Но с другой стороны, те, кто верит ещё хоть в чем-то государству Российскому, для тех я уже приводил аргумент, что земля образует с улучшением единый комплекс имущества, причем основным фактором, влияющим на РС этого комплекса, является по общей убежденности место расположения, а влиянием иных факторов мы при внесении так называемых обоснвоанных поправок все равно пренебрегаем, либо вносим эти поправки далее столько же обоснованно. Поэтому три пункта отвечают на Ваше сомнение в парадигме прямого сравнения продаж: 1. Земля и улучшение едины, как объект оценки; 2. Главным фактором цены объекта является место его расположения; 3. Остальные факторы мы учтем в остальных поправках.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
В.Г. Давайте я немного подправлю Ваши цитаты:
1. Земля и улучшение едины, как объект оценки (А ЭТО КОГДА УЛУЧШЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮТ ИЛИ БЛИЗКИ НЭИ, а то иногда ЗУ без улучшений стоит больше, чем с улучшениями, вот Вам и "едины". НЭИ покажет НАДО СНОСИТЬ, будут не "едины"); 2. Главным фактором цены объекта является место его расположения (да нет, опять НЭИ - ГЛАВНЫЙ ФАКТОР ЦЕНЫ, мы же все с этого НЭИ начинаем)...
Корректировки на местоположения для ЗУ можно проводить на базе соотношений кадастровых стоимостей. Корректировки на местоположение для улучшений связаны с ПП и ВнИ (в одном поясе ценоповышающих коэффициентов).
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Спасибо. Ну, в общем-то да, всё с учетом анализа НЭИ, т.к. если улучшение сносить, то странно вносить в цену улучшения-аналога поправки.
|
|
Guest |
Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|