Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка узкоспециализированных имущественных комплексов и активов
»
Снова АЗС.
|
|
|
Krupin
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 73
Местонахождение: Рубцовск
|
АЗС для целей залога.
Из документа Р-112 РСФСР-001-89 от 15.12.1989 г. определения АЗС , следует, что оборудование включено в состав последнего, но это всего лишь рекомендация. Сооружение АЗС является комплексом недвижимого имущества, и его кадастровый учет ведется (по крайней мере должен) согласно письму МЭР от 10 ноября 2009 г. N Д23-3689… В общем не нашел ни одного документа, предполагающего оборудование как часть АЗС.
Для учета оборудования, АЗС должна быть оформлена как предприятие, согласно ст. 132 ГК. Но такой формы собственности не то что на АЗС, на крупные промышленные комплексы не встречал.
Оборудование используемое на АЗС (ТРК, кассовый, и т.д) в расчет не берется?
Для определения доходным подходом АЗС как комплекса, стоимость приходящаяся на оборудование вычитается, так что-ли?
Т.е для определения стоимости оборудования, нужно производить оценку отдельно, устанавливая при этом помимо всего прочего правовой её статус (вид права, субъект права)?
Сыр-бор возник из-за того, что принесли документы на оценку оборудования АЗС, которая уже оценивалась и которая уже в залоге. Оценка была выполнена с учетом оборудования…мной же.
Коллеги, прошу прокомментировать.
|
|
|
rivan
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/14/2008
Сообщений: 61
Местонахождение: Орел
|
Krupin сообщал(а):АЗС для целей залога.
Оборудование используемое на АЗС (ТРК, кассовый, и т.д) в расчет не берется?
Для определения доходным подходом АЗС как комплекса, стоимость приходящаяся на оборудование вычитается, так что-ли?
АЗС рассматриваем как имущественный комплекс, включающий недвижку и оборудование. Свидетельство и техпаспорт должно быть выдано на АЗС, встречаются, когда свидетельство и тех паспорт выдают только на операторскую, т.е. объект недвижимости - это не есть гуд.
Затратником считаем все и недвижку и оборудование, и прочее все, что только можно.
Доходный перетекает в оценку бизнеса, который рассчитываем исходя из прокачки. Оборудование не вычитаем т.к. без него АЗС не будет генерировать прибыль, а значит и стоить копейки.
Сравнительный также перетекает в оценку бизнеса, где сравниваем по прокачке, выручке и прибыли.
Не разделяем на оборудование и недвижку. Однако банки иногда просят и тогда рыночную стоимость распределяем согласно долям каждой единицы. Но в результате такого маневра оборудование получается дороже нового. Банк это понимает и принимает.
Но в последнее время на практике не делим.
Однако головной банк нам ответил, что для определения АЗС не применим сравнительный, а другой ответил что не применим доходный. Оба требовали только затратный для минимизации стоимости АЗС. Бред полный и противоречит всем нормативным актам.
В результате оценщик выглядит идиотом перед клиентом.
Встречались с представителем ЛУКОЙЛа для комментариев наших отчетов сказали что все сделано правильно и верно ))
И так Вывод: АЗС имущественный комплекс, функционирующий как совокупность недвижимости, сооружений и оборудования. Соответственно и оцениваться должен скопом без разделений и вычитаний. Мое такое мнение.
|
|
|
Krupin
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 73
Местонахождение: Рубцовск
|
rivan сообщал(а):
...
И так Вывод: АЗС имущественный комплекс, функционирующий как совокупность недвижимости, сооружений и оборудования. Соответственно и оцениваться должен скопом без разделений и вычитаний. Мое такое мнение.
Понятие имущественного комплекса закреплено в ГК, ст. 132.
Из методик указывающих как оценивать, не вытекает того, что оценивать. К сожалению.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
rivan сообщал(а):... Мое такое мнение.
Моё примерно такое же.
Krupin сообщал(а):rivan сообщал(а):
...
И так Вывод: АЗС имущественный комплекс, функционирующий как совокупность недвижимости, сооружений и оборудования. Соответственно и оцениваться должен скопом без разделений и вычитаний. Мое такое мнение.
Понятие имущественного комплекса закреплено в ГК, ст. 132. Из методик указывающих как оценивать, не вытекает того, что оценивать. К сожалению.
Как вариант - назовите всё "комплексом имущества".
Это ведь не "имущественный комплекс".  
Мы как-то с управляющим банка и его начальником юр отдела целый час прикидывали как правильно обозвать АЗС, лабораторию, нефтебазку и мини-заводик на одном ЗУ, с арендованной ж/д веткой. Что бы не бизнесом было, не предприятием и не имущественным комплексом.
Хотя по сути - он и есть.
Но свидетельство о регистрации (одно на всё!) называло всё это имущество - "погрузочно-разгрузочная площадка в составе..."
А правильно учесть поставки и сбыт можно было лишь зная о других активах собственника...
Да, каждый гвоздь может стоить дороже нового. А что делать? 
Ещё веселее становится, когда звонит страховщик, страхующий этот залог. Они-то ведь тоже каждый гвоздь описывают... И страховую сумму по каждой позиции выставляют. Соответствующую залоговой стоимости. 
АЗС - это всё что надо для её функционирования.
Оценить её (формально) не легче чем крупный объект недвижимости или мелкий бизнес.
Вот когда хватают их в оценку по десятке (за оценку) - тогда и геморрой возникает.
По версии же гл.ув. Ольги Николаевны, оценивать АЗС нужно несколько недель, с привлечением кучи сторонних специалистов, исключением персонального гудвила, и в основном доходным подходом.
По самым скромным подсчетам, на периферии - тысяч 80 за штучку (за оценку).
|
|
|
Krupin
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 73
Местонахождение: Рубцовск
|
loser сообщал(а):... АЗС - это всё что надо для её функционирования...
А есть бумажка "железобетонная", утверждающая сие?
ЗЫ Ко всему прочему выяснилось, что оборудование стоит на балансе другого юр.лица
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
А какую бумажку у нас можно считать ж/б?
Вот не так давно я оценивал "оценочную стоимость".  Потому что так написано в приказе ФСФР, и глав бух огромного предприятия хотела именно так чтоб было. В соответствии...
А на неделе оценивал ЗЖБИ, в котором обин домик по свидетельству был 1-но этажным и одной площади, по техпаспорту - 2-х этажным и другой площади, по информации федерального бти - третьей площади.
Что взял банк? Формально - то что в свидетельстве, реально - то что фактически.
У кого что на балансе - вообще не очень важно.
Важно - как у Вас описан ОО в договоре, задании, отчете...
ИМХО конечно, моё мнение - не ж/б бумажка.
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
Krupin сообщал(а): принесли документы на оценку оборудования АЗС, которая уже оценивалась и которая уже в залоге.
А чего там в свидетельстве о госрегистрации права написано? Я встречал кучу разных вариантов, из которых наименее "злой" и наименее проблемный, например, такой: "Автозаправочная станция (комплекс) со зданием операторской, навесом, резервуарами для нефтепродуктов, топливораздаточными колонками суммарной площадью застройки N кв.м.". К свидетельству - технический паспорт, из которого можно понять из чего складывается эта суммарная площадь застройки. Всё остальное, что в техпаспорте не указано и в свидетельстве, таким образом, не зафиксировано (ограждение, замощения, очистные, молниеотводы, столбы с фонарями для освещения территории, система управления ТРК и т.п.) - описывать в отчете как компоненты комплекса АЗС с допущением об актуальности прав собственника АЗС на компоненты, из документов фактически выпавшие.
В Вашем отчете явным образом было указано, что РС оборудования фактически учтена в РС АЗС?
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
С идентификацией АЗС как объекта оценки и как объекта залога – проблемы постоянно. Начинается всё с кривой технической инвентаризации этих объектов и, соответственно, с кривой регистрации прав. Тут ещё закон о кадастре объектов недвижимости, в котором предусмотрены здание, сооружение, помещение, ОНС. АЗС ни к одному из типов объектов, предусмотренных законом о кадастре, не относится. Залог, идеальный с т.з. документального подтверждения прав на все компоненты АЗС, невозможен. В 90% случаев, с которыми мне приходилось иметь дело лично, с документами было вообще всё настолько погано, что такой залог не должен был бы состояться в принципе. Попытки сделать всё правильно, то есть объяснить заказчику и банку, что с подтверждением прав залогодателя на АЗС – косяки жуткие, приводили лишь к явному неудовольствию заказчиков и к переходу сотрудников банков в состояние анабиоза при попытке что-либо понять. Тогда я лично для себя решил так: почему я должен быть умнее и правильнее банковских залоговиков, кредитников, безопасников и юристов всех вместе взятых, пытаясь им чего-то объяснять про неминуемый попадос в случае дефолта из-за убогого (а иногда – фактически отсутствующего) оформления прав на АЗС как на объект залога? Почему я должен предостерегать банк, становясь явно нехорошим, мешающим процессу кредитования, когда банк и заказчик уже всё «перетёрли»? Я просто явно описываю в отчете весь состав имущества, включаемого в оценку и понимаемого в качестве материальных компонентов АЗС, описываю косяки в оформлении прав на АЗС и оцениваю. То есть в отчете – вся информация, которая необходима для того, чтобы высокий риск, с которым сопряжен залог криво оформленной АЗС, был явно понятен тому, кто отчет читает. Остальное – дело банка. На то его юристы, залоговики и безопасники зарплату и получают.
В случае с оценкой этого оборудования, которое пытаются заложить повторно, - я бы оценивал и не парился. Взял бы с заказчика (собственника) письмо, содержащее клятвенные заверения о том, что в настоящее время оборудование АЗС свободно от обременений – и оценивал бы. Я думаю так. Возможно, на моём мнении сказывается опыт общения с банковскими работниками, демонстрирующими порой такую наивную дремучесть, детскую непосредственность и безграмотность, что думаешь: «А может я им ещё и подгузник должен поменять, чепчик на голову повязать и из бутылочки с соской покормить?».
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Да. Порой дело принимает просто анекдотичный оборот.
И приводить его в соответствие с реальностью - всех обидеть...
Скинули недавно в оценку комплекс имущества. Для пролонгации кредитных отношений - повторная оценка. Первая была не моя.
Тема такая - немного добавилось, ситуация чуть улучшилась - надо бы слегка приподнять прошлую оценку.
Ну, я не против...
При осмотре с представителями заказчика, я не смог обнаружить ряд объектов. А представители заказчика - дать удовлетворяющих меня объяснений по этому поводу.
Однако рассказали, что залоговик недавно приезжал мониторить залоговую массу. И промониторил.
А изучая прошлый отчет, в доминирующем по весу подходе я легко нашел (в итоговом расчете) арифметическую ошибку. В 25 примерно процентов.
Нужно ли мне всех во всё это тыкать носом?
Заказчик славный, банк великий. Производство живое. Цена моих услуг достаточно высокая...
Не стал я здесь принципиальничать.
Готов к приему гнилых помидоров.
Сделал всё нормально. В ЗП и СП. А ДП навертел. В согласовании ОО подтянулся.
|
|
|
Палладия
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 413
Местонахождение: Поволжье
|
Я как раз залоговик. Оценку АЗС делаем прежде всего доходным подходом, остальные для справки. Сравнительный если есть у аналогов данные по объемам реализации и/или прибыль-убыток. В договоре залога и акте оценки прописываем что АЗС берется вместе с обрудованием,обеспечивающим нормальную работу АЗС и перечиляем его по списку основных средств(как участок с улучшениями:здание, навес, резервуары, колонки...). Выезжая на АЗС смотрим врежде всего действующая ли она, оборудование и сооружение по крупному, данные на АЗС по реалиазации, есть ли поток транспорта и машин на АЗС. Хороший признак наличие на АЗС действующего кафе, банкомата, платежного терминала.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Я не смог открыть табличку.
Оба-на!, и всё сообщение Франка пропало...
|
|
|
Franck
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 77
|
Медведев С сообщал(а):Я не смог открыть табличку.
Оба-на!, и всё сообщение Франка пропало...
Я стер) В общем, там ошибка была, я ее нашел))
178 сообщений на старом форуме
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Жаль, что не удалось быстренько скачать.
Мне как раз сегодня (вроде бы) подвалило счастье с оценкой АЗС. Редкий случай - клиент(ка) не испугался ни цены, ни сроков выполнения. Толи всех аккредитантов повыгоняли из банка, толи обыкновенное чудо случилось...
Теперь (возможно) придется почти с нуля лопатить рынок. Даже по мелочи списать не успел.
|
|
|
Franck
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 77
|
Медведев С сообщал(а):Даже по мелочи списать не успел.
Сейчас меня закидают тапками, но по-моему лопатить рынок нет необходимости. ) Доходника вполне достаточно (IMHO). Конечно, если АЗС новая и есть смета, здорово, но сравнительный и затратный тут лишние по моему мнению.
А саму табличку могу скинуть в личку, мне не жалко)
178 сообщений на старом форуме
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Может и не забросают...
Понимание "РС" придет, действительно, через прокачку/выручку. Мультипликатор же и подтвердит в СП, конечно диапазоном, но с какой-то "наиболее вероятной" точкой. А ЗП мне будет нужен, так как, возможно, придется разбрасывать стоимость по инв. единицам.
Кидайте в личку, если не жалко, никому не покажу и не расскажу.
|
|
|
Сибириус
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 402
Местонахождение: Новосибирск
|
К вопросу об оценке АЗС:
http://aestimator.ru/archives/742
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
Сибириус сообщал(а):http://aestimator.ru/archives/742 Так и есть. Сам собирал данные о предложениях, и цены в офертах составляли и составляют 6-8 месячных выручек. Небольшой нюанс: появление значительного числа предложений о продаже связано с серьезно меняющейся ситуацией в этом бизнесе и усилением давления ВИНКов на независимых владельцев АЗС. Большинство выставленных на продажу АЗС (если это не сети из нескольких десятков современных АЗС) не будет продано дороже, чем за 35-50% цен предложений, то есть за 2,5-3,5 месячных выручек. Многие из предлагаемых АЗС (как минимум 25-30%) не будут проданы вообще. Так что брать прокачку по любой АЗС и умножать ее на 7-8 вряд ли можно.
|
|
|
ocenschik
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/11/2006
Сообщений: 90
Местонахождение: Москва
|
Уважаемые, Господа и Дамы!
А Вы международные стандарты оценки читать не пробовали???
МСО 2007, п. 1.1., 5.4. и 5.7. - ответ на вопрос: "С оборудованием или без?"
п. 5.3. - ответ на вопрос: "О доходном подходе".
п. 5.7.3. - ответ на вопрос: "Как определять стоимост отдельных компонентов?"
Для закрепления материала, советую прочитать стандарты РИКС и Европейские стандарты.
Зачем гадание "на кофейной гуще". Читайте литературу. А если какие-то "спецы от банков" будут Вас обижать, то обращайтесь к Щербаковой Ольге Николаевне  . Это по ее части.
Успехов ВСЕМ!!!! 
Аштаев Дмитрий
|
|
|
Ю.Ю.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
|
Вот если б Ольга Николаевна сама предложила (звонить ей, если что) и дала бы телефон ...
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Тогда её телефон всё время был бы занят...
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|