|
Юлия Т.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/23/2009 Сообщений: 89 Местонахождение: Иркутск
|
Подскажите, при расчете стоимости земельного участка если в Свидетельстве указано что это землиособо охраняемых территорий и объектов надо ли учитывать корректировку?Если надо то как! При этом существующее ограничения (обременения) не зарегистрировано!
|
|
JerryF
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/16/2007 Сообщений: 228 Местонахождение: Ульяновск
|
Да нет конено же. Никаких корректировок не нужно. Надо просто взять на открытом рынке достаточное количество (5-7) аналогов-участков категории земель особо охраняемых территорий с тем же разрешенным использованием
Не забудте сделать скидку на торг
|
|
Юлия Т.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/23/2009 Сообщений: 89 Местонахождение: Иркутск
|
JerryF сообщал(а):Да нет конено же. Никаких корректировок не нужно. Надо просто взять на открытом рынке достаточное количество (5-7) аналогов-участков категории земель особо охраняемых территорий с тем же разрешенным использованием Не забудте сделать скидку на торг Дело в том, что я не нашла НИ ОДНОГО объявления с участком категории земель особо охраняемых территорий!Поэтому и интересуюсь КОРРЕКТИРОВКОЙ на такой участок...Как быть если нет подходящих объявлений???
|
|
Участник77
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/25/2011 Сообщений: 220 Местонахождение: Москва
|
ООТ достаточно разнообразны. Разберитесь в чем суть ограничений, накладываемых законом (могут не отражать в свидетельстве). Может быть они станут понятнее из нормативки местных властей. ТОгда станет понятно откуда берется формулировка.
- Дураки всегда найдутся! - Простите, сейчас принято говорить "энтузиасты"... - Ага, у нас теперь две проблемы - энтузиасты и рельеф.
ЭтоНик
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Посмотрите РЯДОМ (если нет, то ВОКРУГ) кадастровыые стоимости различных ЗУ, рассчитайте корректировку по соотношению УДЕЛЬНЫХ кадастровых стоимостей.
|
|
Гнездилов К.Н.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/8/2008 Сообщений: 96 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Юлия Т. сообщал(а):Подскажите, при расчете стоимости земельного участка если в Свидетельстве указано что это землиособо охраняемых территорий и объектов надо ли учитывать корректировку?Если надо то как! При этом существующее ограничения (обременения) не зарегистрировано!
Смотрим НЭИ объекта оценки и НЭИ объектов аналогов. Если НЭИ одинаково, например, строительство базы отдыха, то никакие корректировки тут не нужны. Поставьте себя на место потенциального инвестора. Далее, если объекты аналоги не соответствуют НЭИ объекта оценки, то их брать нельзя. И никакие коррректировки тут не помогут. Проще отказаться от сравнительного подхода и сделать доходным.
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007 Сообщений: 3,552 Местонахождение: Новосибирск
|
Во-первых, можно сделать так, как посоветовал мудрый и опытный Яскевич.
Во-вторых, если нет сравнимых ЗУ (с такой же категорией и примерно такими же характеристиками) - сравнивать (приемлемо корректно) не с чем.
А для всех инновационных мракобесов, искателей нестандартных путей и оценок методом предполагаемого (в будущем) использования - небольшой подарок инфы: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/268943/zemlyu_na_volyu
|
|
Cергей Кочетков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/27/2009 Сообщений: 773 Местонахождение: г. Королев МО
|
loser сообщал(а):Во-первых, можно сделать так, как посоветовал мудрый и опытный Яскевич.
Тем более, Вы не можете учесть, что кроме ограничений , что это лес и т.д. там может быть чья-то дача. Например :
Как стало известно РБК daily, ЮНЕСКО проводит проверку двух конкурсов, которые недавно были объявлены на российском сайте госзакупок. Чиновников от ООН заин¬тересовал проект стоимостью 250 млн руб., который предусматривает прокладку трассы по территории охраняемого Кавказского заповедника до курорта «Лунная поляна», который блогеры называют «зимней дачей Владимира Путина». Местных экологов удивило официальное объяснение целей проекта. По данным сайта госзакупок, маршрут трассы ведет к метеостанции ФГУ «Кавказ¬ский государственный природный биосферный заповедник» (на кордоне Бабук-Аул). «Там нет метеостанции и никогда не было. Это кордон заповедника — стоят два домика, где живут инспекторы. На территории заповедника имеются две метеостанции, но они расположены совсем в других местах — одна недалеко от Красной Поляны, а вторая высоко в горах», — отметила РБК daily сотрудник научного отдела Кавказского заповедника Татьяна Акатова.
ВС СССР (ЯВВФУ-86 г.)
|
|
JerryF
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/16/2007 Сообщений: 228 Местонахождение: Ульяновск
|
Юлия Т. сообщал(а):JerryF сообщал(а):Да нет конено же. Никаких корректировок не нужно. Надо просто взять на открытом рынке достаточное количество (5-7) аналогов-участков категории земель особо охраняемых территорий с тем же разрешенным использованием Не забудте сделать скидку на торг Дело в том, что я не нашла НИ ОДНОГО объявления с участком категории земель особо охраняемых территорий!Поэтому и интересуюсь КОРРЕКТИРОВКОЙ на такой участок...Как быть если нет подходящих объявлений???
Юлия, это была сатира... земли особо охраняемых территорий и объектов понятие растяжимое... Укажите пожалуйста вид разрешенного использования, цель оценки, описание рынка...
|
|
n@t@
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/5/2011 Сообщений: 4
|
Согласна с JerryF! Знать категорию и назначение земельного участка необходимо! Я неоднократно сталкивалась с оценкой земельных участков,которые относятся к категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. На данную категорию Земельным кодексом РФ налагаются ограничения по оборотоспособности, аналогов в принципе нет... Поэтому брала в качестве аналогов земельные участкикатегории земли населенных пунктов, а потом делала корректировку с помощью кадастровой стоимости.
|
|
Гнездилов К.Н.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/8/2008 Сообщений: 96 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
n@t@ сообщал(а):Согласна с JerryF! Знать категорию и назначение земельного участка необходимо! Я неоднократно сталкивалась с оценкой земельных участков,которые относятся к категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. На данную категорию Земельным кодексом РФ налагаются ограничения по оборотоспособности, аналогов в принципе нет... Поэтому брала в качестве аналогов земельные участкикатегории земли населенных пунктов, а потом делала корректировку с помощью кадастровой стоимости.
|
|
Юлия Т.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/23/2009 Сообщений: 89 Местонахождение: Иркутск
|
n@t@ сообщал(а):Согласна с JerryF! Знать категорию и назначение земельного участка необходимо! Я неоднократно сталкивалась с оценкой земельных участков,которые относятся к категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. На данную категорию Земельным кодексом РФ налагаются ограничения по оборотоспособности, аналогов в принципе нет... Поэтому брала в качестве аналогов земельные участкикатегории земли населенных пунктов, а потом делала корректировку с помощью кадастровой стоимости. киньте наглядно расчет корректировки если не трудно...это интересно,в книгах не могу найти!
|
|
Юлия Т.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/23/2009 Сообщений: 89 Местонахождение: Иркутск
|
Гнездилов К.Н. сообщал(а):n@t@ сообщал(а):Согласна с JerryF! Знать категорию и назначение земельного участка необходимо! Я неоднократно сталкивалась с оценкой земельных участков,которые относятся к категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. На данную категорию Земельным кодексом РФ налагаются ограничения по оборотоспособности, аналогов в принципе нет... Поэтому брала в качестве аналогов земельные участкикатегории земли населенных пунктов, а потом делала корректировку с помощью кадастровой стоимости. Оч смешно!Помогли бы лучше...дельного совета так и не прочитала!
|
|
Бондарев Е.В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/3/2009 Сообщений: 406 Местонахождение: Москва
|
Юлия, Вы сами пишите, что "на данную категорию Земельным кодексом РФ налагаются ограничения по оборотоспособности, аналогов в принципе нет". Другими словами, земельные участки данной категории не могут продаваться и покупаться (ограничены в обороте), соответственно стоимости в обмене иметь не могут. Вот коллеги над Вами и подтрунивают.
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
|
Многодетный отец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/21/2010 Сообщений: 125 Местонахождение: Москва
|
Бондарев Е.В. сообщал(а):Юлия, Вы сами пишите, что "на данную категорию Земельным кодексом РФ налагаются ограничения по оборотоспособности, аналогов в принципе нет". Другими словами, земельные участки данной категории не могут продаваться и покупаться (ограничены в обороте), соответственно стоимости в обмене иметь не могут. Вот коллеги над Вами и подтрунивают.
Полностью согласен, недавно был в оценке объект (ресторан) на землях особо-охраняемых территорий заповедника. Стоимость замещения здания посчитали, а стоимость ЗУ указали равную 0 рублей. Т.к. подобные земли не просто ограничены в обороте, а сам правовой статус их не предполагает участия таких участков в гражданском обороте...
|
|
Гнездилов К.Н.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/8/2008 Сообщений: 96 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Многодетный отец сообщал(а): Полностью согласен, недавно был в оценке объект (ресторан) на землях особо-охраняемых территорий заповедника. Стоимость замещения здания посчитали, а стоимость ЗУ указали равную 0 рублей. Т.к. подобные земли не просто ограничены в обороте, а сам правовой статус их не предполагает участия таких участков в гражданском обороте...
Использование ресторана приносит какой-либо доход? Праааавильно! Приносит. Так вот этот доход, а вернее денежный поток создает не только само здание ресторана, но и земельный участок, на котором оно расположено, следовательно, нулевой стоимости земли ну никак в данном случе быть не может. Ваша задача здесь корректно разделить этот денежный поток на ту часть, которая приходится на ЗУ, и на ту, которая приходится на улучшения.
Юлия Т. сообщал(а): Оч смешно!Помогли бы лучше...дельного совета так и не прочитала!
Повторюсь еще раз. Делайте доходник. Сравнение с использованием кадастровых стоимостей не лучший вариант. Так, и для общего развития "для подумать" для чего продаются земли данной категории, так сказать, какое НЭИ для них более характерно: http://www.peterland.info/listing33.htm#303
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Бондарев Е.В. сообщал(а):Юлия, Вы сами пишите, что "на данную категорию Земельным кодексом РФ налагаются ограничения по оборотоспособности, аналогов в принципе нет". Другими словами, земельные участки данной категории не могут продаваться и покупаться (ограничены в обороте), соответственно стоимости в обмене иметь не могут. Вот коллеги над Вами и подтрунивают.
Ограниченный в обороте не значит изъятый. Следовательно сделки возможны, но с ограничениями.
так для ЗУ, который является территорией памятника ограничение не только в запрете на строительство, но и в обязании собственника содержать, например, садово-парковый комплекс. Это деньги. Вот вам одна из возможных корректировок.
Поэтому 0 руб. вообще не вариант с таким слабеньким обоснованием
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Гнездилов К.Н. сообщал(а):Повторюсь еще раз. Делайте доходник. Сравнение с использованием кадастровых стоимостей не лучший вариант. Так, и для общего развития "для подумать" для чего продаются земли данной категории, так сказать, какое НЭИ для них более характерно: http://www.peterland.info/listing33.htm#303
если с первой частью поста согласна полностью, то здесь немного не соглашусь. Кадастровые определяются с учетом разрешенного использования (по сути НЭИ), поэтому полученная корректировка может быть вполне обоснована. При услвоии, что КС определены на одну дату и в рамках одного Постановления - тогда вероятными погрешностями можно пренебречь.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Многодетный отец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/21/2010 Сообщений: 125 Местонахождение: Москва
|
ЭтоНик сообщал(а): Ограниченный в обороте не значит изъятый. Следовательно сделки возможны, но с ограничениями. Поэтому 0 руб. вообще не вариант с таким слабеньким обоснованием
Следует разделять понятия "земель, изъятых из оборота" и "земель, ограниченных в обороте". Вы в своем посте говорите о землях, ограниченных в обороте, но в соответствии с ст.27 ЗК РФ "из оборота изъяты ЗУ, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками". Вот на этом основании, стоимость права на ЗУ составляет 0 рублей. Неужели этого мало?
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Многодетный отец сообщал(а):[quote=ЭтоНик] Ограниченный в обороте не значит изъятый. Следовательно сделки возможны, но с ограничениями. Поэтому 0 руб. вообще не вариант с таким слабеньким обоснованием
Следует разделять понятия "земель, изъятых из оборота" и "земель, ограниченных в обороте". Вы в своем посте говорите о землях, ограниченных в обороте, но в соответствии с ст.27 ЗК РФ "из оборота изъяты ЗУ, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками". Вот на этом основании, стоимость права на ЗУ составляет 0 рублей. Неужели этого мало?[/quote
я пишу топикстартеру. Там другая история. Поэтому ваш пример ей не подходит.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Guest |