Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Однородность выборки Опции · Вид
Off
От: Monday, November 07, 2011 1:53:45 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/31/2007
Сообщений: 371
Местонахождение: точно не Москва
АНФ:

извините, что влезаю в Ваши споры, но при сравнении 1,10 и 1000 есть "доверительный интервал", а вот при сравнении 1 и 1000 такого понятия просто быть не может.
матстатистика и теория распределения тут не причем и вся математика тоже.
речь идет об эмпирически построенных моделях для обработки массивов данных. если модели отвечают единому набору критериев (согласованных по многим определенным заранее параметрам), то большая разница вычислений есть только суть ошибка вычислений. если же построенные модели имеют качественные отличия, то сравнивать результаты невозможно - ширина не правдивее высоты.
спорящие здесь пытаются построить математическую модель "что лучше единица или сотня"? или как математически обосновать чутье оценщика?
в первом случае - номинация на нобелевскую в области математика - теория чисел.
во втором - денежные призы от П. Глобы и шаманов.
для каких объектов недвижимости будет применяться обсуждаемая модель?
для квартир - конечно же нет. там все и так понятно с "лишним" результатом.
для объектов, являющихся участниками рынка, но не имеющих реального спроса? - там и одного подхода много.
для реально доходной недвижимости - но каждый новый период становления рынка "вытаскивает" вперед один из подходов, в зависимости от отношения рынка к налогам, прозрачности, инвестициям и гарантиям.
если все-таки есть желание убедить нас в нужности выбора, то как учат в университете - давайте рассмотрим все варианты полученных данных. то есть, каждый из подходов по крайней мере тремя методами, чтобы не было циклических и перекрестных ссылок. чтобы R не рассчитывалась единой методой для разных подходов, чтобы ПП для коровников не опиралась на статистику для торговых центров, чтобы реальный ССФР и проверенные локальные и объектные сметы, чтобы не листинги, а реальные цены сделок, чтобы главным было местоположение земли, а не набор ж/б перекрытий и стеклопакетов, чтобы корректировки не из пальца, а те, которые действительно изменяют мнение о стоимости и прочая, прочая... такой фантастический отчет составлять надо долго и, думаю, он подтолкнет нас к выбору полученного результата не из-за правильности применения математического аппарата, а потому что мы реально увидим "саму философию" вопросов о спросе и предложении, ценообразовании, условиях рынка и налогообложения на текущий момент.
это мое мнение и я допускаю, что я не прав.
еще раз извините за бесцеремонное вторжение.

Закон своенравия природы:
Нельзя заранее правильно определить, какую сторону бутерброда мазать маслом.
В начало
 
АНФ
От: Monday, November 07, 2011 10:06:42 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Off сообщал(а):
АНФ извините, что влезаю в Ваши споры, но при сравнении 1,10 и 1000 есть "доверительный интервал", а вот при сравнении 1 и 1000 такого понятия просто быть не может.
матстатистика и теория распределения тут не причем и вся математика тоже.


Вынужден не согласиться.

С точки зрения матстатистики для 10 и 100 при уровне значимости 0,05 показатель Стьюдента = 12,71. То есть доверительный интервал превышает в 25 раз стандартное отклонение. А максимальная погрешность среднего значения составляет «всего лишь» 1470%.

Off сообщал(а):
речь идет об эмпирически построенных моделях для обработки массивов данных. если модели отвечают единому набору критериев (согласованных по многим определенным заранее параметрам), то большая разница вычислений есть только суть ошибка вычислений. если же построенные модели имеют качественные отличия, то сравнивать результаты невозможно - ширина не правдивее высоты.
спорящие здесь пытаются построить математическую модель "что лучше единица или сотня"? или как математически обосновать чутье оценщика?

Речь идет не об ошибке вычислений. Речь идет либо об ошибке выбранной методологии подхода, либо не адекватности (не применимости) подхода в данном случае.
Например основными участниками рынка автотранспорта являются продавцы и покупатели, которые используют автомобиль только для личных целей. Поэтому, те кто извлекает из автомобиля доход, не могут повлиять на рыночные цены, потому что их мало (не типичное использование - инвестиционная стоимость).

Так ФЗ-135 и ФСО требует от оценщика применения трех подходов.
Любой словесный отказ от подхода можно поставить под сомнение. Объективно можно отказаться от подхода лишь продемонстрировав абсурдность получаемого результата. Фактически присвоение весового коэффициента равного 0, и есть «обоснованный» отказ от подхода после проведения расчетов.
В начало
 
АНФ
От: Monday, November 07, 2011 10:24:48 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Сергей Смоляк сообщал(а):
Хотел бы добавить насчет согласования 10 и 100. Если мы, вслед за НП признаем, что это две оценки одной и той же стоимости, стало быть, мы считаем, что в определенных условиях объект можно продать и за 10 и за 100. Но тогда на соответствующем рынке мы должны наблюдать такой же разброс цен продажи на похожие (не скажу - аналогичные, потому что аналогов в данной задаче нет) объекты. Допускаю, что такое может быть. Но тогда у нас есть данные по такому (другому) рынку и мы знаем, например, что ТЕХ объектов много и цены там колеблются, скажем от 150 до 1500. Но мы же знаем и РС на том рынке, пусть это будет 450. Вот на этом основании и можно согласовать 10 и 100, сказав, что РС здесь будет 30. Короче, без рыночных данных, одной математикой тут ничего согласовать нельзя!

Дело в том, что разброс цен на рынке (в любом сегменте) это в том числе и разброс цен связанный с тем, что сегмент рынка состоит из не идентичных, всего лишь из похожих объектов (которые принято называть однородными, но не в том понимании, что здесь обсуждается). Когда цены похожих объектов путем корректировок приводятся к сопоставимому (идентичному) виду, то видимо и разброс цен у этих объектов должен быть меньше чем на рынке. То есть строго говоря разброс цен на рынке (который мы наблюдаем) не может быть ориентиром разброса скорректированных цен аналогов СП и стоимостей по подходам.

Сергей Абрамович, согласен, что при согласовании кроме математики, должна быть логика.

Абстрактный пример. Оценивается б/у телевизор.
Проанализировали вторичный рынок и получили для идентичного объекта СП = 10 .
Проанализировали рынок проката (другого рынка аренды для таких объектов нет). Взяли суточную ставку и умножили 365 дней. Поскольку рынок не прозрачен, то берем «среднепотолочные данные». Коэффициент использования - 0,8; доля операционных расходов – 25%, строим кумулятивную ставку и получаем ДП = 100.

Далее поскольку разница между подходами в 10 раз, то вместо того, что бы присвоить весовой коэффициент для СП – 1,0; а для ДП – 0,0 (что логично); согласовываем на уровне РС = 30 или 55. Разве это верно, ведь понятно, что ДП не слишком адекватен.

Можно вспомнить о ЗП. Если возраст телевизора 5 лет (физический износ – 80%), да еще устаревшая модель (функциональное устаревание – 30%), то получаем ЗП = 5. В итоге разброс по подходам становится - 20 раз.

Можно вспомнить НЭИ. Использование телевизора в личных целях – доход = 0. Использование в качестве объекта проката – ДП = 100. Итого РС = 100.

Как сказано в одном известном фильме: «картина маслом».
Понятно если бы получилось: ЗП = 9, СП = 10, ДП = 11 (коэффициент осцилляции = 20%, коэффициент вариации = 10%), то не задумываясь долго согласовали бы РС = 9,5 … 10,5.

В связи с чем повторяю вопрос. Где та грань, за которой нужно задумываться о том, а не присвоить ли весовые коэффициенты по принципу 1,0 и 0,0 разным подходам? Где та грань, когда в СП после внесения всех корректировок нужно отсеивать выпадающие по цене аналоги, что бы не искажать РС?

Предложите формальное правило при практической оценке. Лично мне нравится правило - коэффициент вариации менее 33%. Тем более есть книги где сказано, что при этих условиях «выборка однородна» (оставим на совести авторов столь глубокомысленное утверждение). Какое-то обоснование этому приведено мною ранее.

В ряде случаев, когда оценщик уверен в своей правоте (РС = 10, а не 100), ему важно уйти от "придирок". Вот в этом случае и появляется необходимость ссылаться на изложенное в книгах, хотя ты с изложенным не согласен. Такова "правда жизни" практикующего оценщика.
В начало
 
Бондарев Е.В.
От: Monday, November 07, 2011 11:00:45 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/3/2009
Сообщений: 406
Местонахождение: Москва
АНФ сообщал(а):
Предложите формальное правило при практической оценке. Лично мне нравится правило - коэффициент вариации менее 33%. Тем более есть книги где сказано, что при этих условиях «выборка однородна» (оставим на совести авторов столь глубокомысленное утверждение). Какое-то обоснование этому приведено мною ранее.

В ряде случаев, когда оценщик уверен в своей правоте (РС = 10, а не 100), ему важно уйти от "придирок". Вот в этом случае и появляется необходимость ссылаться на изложенное в книгах, хотя ты с изложенным не согласен. Такова "правда жизни" практикующего оценщика.


Господи боже мой, зачем пытаться разбросом цифр заменить здравый смысл? Зачем пытаться найти связь между вариацией цифр и разными рынками, разным спросом и предложениями, стратегиями поведения покупателей и продавцов? Её в принципе нет. То, что Вы пытаетесь придумать - всё равно, что поиск философского камня для превращения отчетов в золото.
И почему Вы хотите уйти от базовых принципов оценки, чем они Вам не нравятся? Они и есть та грань, которая позволяет или нет согласовывать результаты.

Если обьяснить на указанном Вами выше примере то:
ЗП не корректен, потому как здравомыслящий продавец не будет продавать свой телевизор ниже его рыночной стоимости на вторичном рынке. Хоть у него износ 99% будет - всё равно, если продается по рынку 10, значит будет продавать по 10 (+ - случайная составляющая, зависящая от мотивации и способностей сторон торговаться при совершении сделки).
ДП не корректен, потому как ни один здравый инвестор (раз мы говорим о доходном, то можно говорить не покупатель, а инвестор) не купит телевизор за 100 и т.д. выше цены, за который можно приобрести его на вторичном рынке.

Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
В начало
 
Off
От: Monday, November 07, 2011 12:21:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/31/2007
Сообщений: 371
Местонахождение: точно не Москва
АНФ:
"цицирую" Вас:
С точки зрения матстатистики для 10 и 100 при уровне значимости 0,05 показатель Стьюдента = 12,71. То есть доверительный интервал превышает в 25 раз стандартное отклонение. А максимальная погрешность среднего значения составляет «всего лишь» 1470%.

1. почему любая среда должна стремится к среднему своему значению? энтропию оценщики с помощбю матстатистики отменили?
2. если заменить числа 10 и 100 на логические значения "да" и "нет" (или 0 и 1) вышесказанное Вами теряет смысл.
3. кто и по каким критериям назначает этот уровень значимости?
4. какое стандартное отклонение только у числа 17 или только числа 0?
5. давайте не забывать, что наши множества это производные производных функций, а математическая статистика не оперирует этими категориями.они справедливы только для ряда величин-данных ненулевого множества изотропной структуры. у нас 10 и 100 из разных множеств и единым множеством быть не собираются, только потому, что мы их называем одинаково "результаты". да, они взаимовлияющие, но выбирая доверительный интервал, мы заранее назначаем предпочтение какому-либо подходу, разве не так?

другое дело, когда "кухарка, управляющая государством", проверяя отчет, не любит результаты, отличающиеся более чем на 30%. если угождать ей - согласен - нужно все облекать в "формульные" модели, создавая видимость науки. но всем кухаркам не угодишь - завтра потребуют "формулу для обоснования выбора метода внутри подхода" - что, будем придумывать?
почему тот же Пратт заявляет, что в оценке бизнеса при сведении (выборе) результатов оценщик должен руководствоваться своим опытом и не слова о применении матстатистики? или мы опять "впереди планеты всей"?
а если речь о неверности методологии (а я именно это и говорил) - причем тут вообще матстатистика? эта наука никоим образом не может ни подтвердить ни опровергнуть правильность изначально выбранной модели вычислений - в противном случае обработкой трех статмассивов можно было бы открыть закон Ньютона или подтвердить специальную теорию отностительности.

Закон своенравия природы:
Нельзя заранее правильно определить, какую сторону бутерброда мазать маслом.
В начало
 
Некоторый другой
От: Monday, November 07, 2011 4:17:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 231
Местонахождение: Москва
Ах извините, Александр Никифорович, я только сейчас увидел Ваш ко мне вопрос!

К моему большому сожалению, я ничего более внятного добавить не могу к словам Н.П.Б., С.А.С., Е.В.Б. и Off, с которыми я согласен.

На Ваш вопрос "Где та грань?" могу ответить вопросом: "А может не нужно искать грани?". Мир настолько многогранен, что есть большая опасность не найти ту саму универсальную грань (философский камень). О, кажется, я уже повторяю чьи-то очень правильные слова...
В начало
 
Мисовец
От: Monday, November 07, 2011 4:59:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Некоторый другой сообщал(а):
словам Н.П.Б., С.А.С., Е.В.Б. и Off

Н.П.Б., С.А.С., Е.В.Б. и С.В.Н. :)
В начало
 
NB
От: Monday, November 07, 2011 5:07:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,005
Местонахождение: Санкт Петербург
АНФ сообщал(а):
В связи с чем повторяю вопрос. Где та грань, за которой нужно задумываться о том, а не присвоить ли весовые коэффициенты по принципу 1,0 и 0,0 разным подходам?

Александр Никифорович, чтобы говорить о практической оценке, придется о чем-то договориться. Скажем, о том, что мы верим (пока не научимся обосновывать) в интервал неопределнности каждой из полученных оценок не более +/- 50%.
Тогда имея результаты, скажем 10 и 100, мы понимаем, что "реально" можно говорить о значениях 5-15 и 50-150. Интервалы не пересекаются - нужно выбирать что-то одно, анализировать условия расчета, но "взвешивать" - нельзя. Если пересекаются, скажем оценки 10 и 20 (5-15, 10-30) - взвешивайте на здоровье. Здесь грань - пересечение интервалов неопределнности для оценок.
Как видим, остановка за малым - определиться с шириной таких интерваловУлыбка
сообщал(а):
Где та грань, когда в СП после внесения всех корректировок нужно отсеивать выпадающие по цене аналоги, что бы не искажать РС?

Это другой вопрос, не правда ли? Здесь можно ориентироваться на размах цен в выборках "одинаковых" объектов на рынке. Ведь после "всех корректировок" должна остаться лишь случайная составляющая, не зависящая от свойств самих объектов. Потому и ставить вопрос об "отсеивании" мы можем лишь в отношении тех объектов, отклонение скорректированных цен которых превышает наблюдаемый на рынке размах цен на "одни и те же" подобные объекты. И здесь грань понятна - ганица разброса цен. Кое что по таким разбросам мы здесь уже выложили.
Т.е. основная проблема здесь (если не считать проблему "правильности" корректировок) - сбор соответствующей рыночной инфы, т.е. дело энтузиазма и времени.

сообщал(а):
Предложите формальное правило при практической оценке. Лично мне нравится правило - коэффициент вариации менее 33%. Тем более есть книги где сказано, что при этих условиях «выборка однородна» (оставим на совести авторов столь глубокомысленное утверждение). Какое-то обоснование этому приведено мною ранее.

Не могу поддержать нравящееся Вам правило. По многим причинам. Выше кое о каких высказывался, полагаю и их достаточно.

сообщал(а):
В ряде случаев, когда оценщик уверен в своей правоте (РС = 10, а не 100), ему важно уйти от "придирок". Вот в этом случае и появляется необходимость ссылаться на изложенное в книгах, хотя ты с изложенным не согласен. Такова "правда жизни" практикующего оценщика.

Думаю, если уверен, лучше поделиться своей уверенностью с читателем.Улыбка Больше пользы, нмв, чем приводить сомнительные цитаты. Они спасают до поры - до времени.
В начало
 
Off
От: Monday, November 07, 2011 7:49:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/31/2007
Сообщений: 371
Местонахождение: точно не Москва
2Мисовец:
Мисовец сообщал(а):
Некоторый другой сообщал(а):
словам Н.П.Б., С.А.С., Е.В.Б. и Off

Н.П.Б., С.А.С., Е.В.Б. и С.В.Н. :)

Василий Григорьевич в викиликс играете? :))))))

Закон своенравия природы:
Нельзя заранее правильно определить, какую сторону бутерброда мазать маслом.
В начало
 
АНФ
От: Monday, November 07, 2011 10:37:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Коллеги, спасибо за обсуждение.

Я конечно не хуже Вас знаю, что рыночная стоимость – это почем продают на рынке. Поэтому если есть рынок, то одного СП достаточно.

Однако есть закон. В основу закона положена «аксиома о сходимости трех подходов». На портале неоднократно этот вопрос обсуждался. У этой аксиомы много сторонников и много противников. Но на стороне «сторонников аксиомы» - закон. А значит на сегодняшний день если не применил все подходы, которые потенциально можно применить, то нарушил закон.

Закон вроде бы и разрешает отказаться от подхода, но путем обоснования отказа. Приходилось слышать мнение достаточно известных и уважаемых оценщиков, а почему при оценке квартир не применили ДП? Начинаешь что-то объяснять, а в ответ рынок - аренды квартир есть, поэтому отказ не обоснован. Ну начинаешь залезать в «дебри» ДП. Если взять ставку экстракцией рынка, то получаешь результат сопоставимый с СП. Однако «нарываешься» на вопрос, а почему ставка ниже безрисковой, что это супербезрисковый актив? Начинаешь строить кумулятивно, получаешь в разы несовпадение с СП. Согласуешь – исказишь реальную рыночную стоимость.

Получается, как у былинного героя: «направо пойдешь…, налево пойдешь…», или «куда не кинь – всюду клин». Но закон, какой бы он плохой не был - это закон.

Или в суде при оценке по подходам 10 и 100. Одна сторона считает, что правильная цифра 10, а другая 100. И весь спор завязывается о правильности процедуры согласования.

Вот отсюда и появляются ничем не обоснованные, кроме желания уменьшить разброс до разумных пределов, ограничения типа: разница не более 30% или в налоговом кодексе: сделка от оценки может отличаться на плюс – минус 20%.

Кстати, в подобных ограничениях мы не одиноки. Так в США, как я слышал, не принимают в суд споры о стоимости, если они отличаются между собой менее чем на 20%.

В тоже время, подобные ограничения уменьшают возможности для безграничного занижения или завышения стоимости, путем «правильного» согласования. Они заставляют обеспечивать сходимость подходов. Единственный законный путь для обеспечения сходимости – подгонка под СП путем экстракции рынка. Собственно и МСО требует, что бы все основные показатели любого подхода соответствовали рынку. Однако иногда СП подгоняют под ДП или ЗП, то есть намеренно уходят от реальной рыночной стоимости. Однако и тут ограничения затрудняют этот процесс.

Поэтому на практике и приходится либо помнить о таких ограничениях, либо воспользоваться предложением NB
NB сообщал(а):
...чтобы говорить о практической оценке, придется о чем-то договориться. Скажем, о том, что мы верим (пока не научимся обосновывать) в интервал неопределнности каждой из полученных оценок не более +/- 50%.
Тогда имея результаты, скажем 10 и 100, мы понимаем, что "реально" можно говорить о значениях 5-15 и 50-150. Интервалы не пересекаются - нужно выбирать что-то одно, анализировать условия расчета, но "взвешивать" - нельзя. Если пересекаются, скажем оценки 10 и 20 (5-15, 10-30) - взвешивайте на здоровье. Здесь грань - пересечение интервалов неопределнности для оценок.
Как видим, остановка за малым - определиться с шириной таких интерваловУлыбка


Подобная мысль была высказана и С.А. Смоляком. Вот только в реализации это достаточно трудоемко.

Поэтому и привлекателен критерий – коэффициент вариации менее 33%. Кстати его придерживаются многие практикующие оценщики, может быть благодаря книжным публикациям, позволяющим снять с себя ответственность. И хотя, как выяснилось, этот критерий для малых выборок мало о чем говорит, все же это лучше, нмв, чем отсутствие всяких ограничений.
В начало
 
Павел Карцев
От: Monday, November 07, 2011 11:02:52 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,060
Местонахождение: Тверь
АНФ сообщал(а):
Однако есть закон. В основу закона положена «аксиома о сходимости трех подходов». На портале неоднократно этот вопрос обсуждался. У этой аксиомы много сторонников и много противников. Но на стороне «сторонников аксиомы» - закон. А значит на сегодняшний день если не применил все подходы, которые потенциально можно применить, то нарушил закон.

Закон вроде бы и разрешает отказаться от подхода, но путем обоснования отказа. Приходилось слышать мнение достаточно известных и уважаемых оценщиков, а почему при оценке квартир не применили ДП? Начинаешь что-то объяснять, а в ответ рынок - аренды квартир есть, поэтому отказ не обоснован. ....


Применять все подходы закон не требует. Требует обосновать отказ от применения тех, что не применялись. Большинство проверяющих уже давно не "страдают" требованием применения всех подходов.

В основе применения любого подхода должны лежать рыночные данные. В том числе и в доходном, и даже затратном. При этом рыночными должны быть все основные составляющие: в доходном - ставки аренды и ставки капитализации, в затратном - ставки затрат, прибыль предпринимателя, износ, в т.ч. функциональный и внешний. Очень для небольшого количества объектов в равной степени рынок во-первых настолько развит, что может в равной степени может обеспечить данными для применения всех подходов, а во-вторых мотивации участников в равной степени основываются на принципах всех подходов к оценке. Еще в первом издании МСО в России было указано, что в основе согласования должны учитываться возможность подхода учесть степень развития рынка, обеспеченность информацией каждого из подходов, мотивации участников, особенности объекта.

Если это все учитывать, то в большинстве случаев будет выбран какой-то один подход (метод), в некоторых, когда примерно в равной степени и тот и тот подход что-то показывают, применяем два подхода, редко - три, когда рынок плохо развит, а объект неоднозначен, и информации мало, поэтому нужно со всех сторон посмотреть и в результате этого придти к какому-то мнению.

1038 сообщений на старом форуме
В начало
 
Мисовец
От: Tuesday, November 08, 2011 6:51:22 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Off сообщал(а):
2Мисовец:
Мисовец сообщал(а):
Некоторый другой сообщал(а):
словам Н.П.Б., С.А.С., Е.В.Б. и Off

Н.П.Б., С.А.С., Е.В.Б. и С.В.Н. :)

Василий Григорьевич в викиликс играете? :))))))

Ну, как-то несправедливо, все Н.П.Б., С.А.С., Е.В.Б., а Вы Off, хотя и известный участник сообщества.... Но всё равно никто не догадается Смущение
В начало
 
Off
От: Tuesday, November 08, 2011 7:56:56 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/31/2007
Сообщений: 371
Местонахождение: точно не Москва
в своё время были причины, а теперь просто лень "переименовываться"...

Закон своенравия природы:
Нельзя заранее правильно определить, какую сторону бутерброда мазать маслом.
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Tuesday, November 08, 2011 9:49:33 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
АНФ сообщал(а):

Сергей Абрамович, согласен, что при согласовании кроме математики, должна быть логика.
В связи с чем повторяю вопрос. Где та грань, за которой нужно задумываться о том, а не присвоить ли весовые коэффициенты по принципу 1,0 и 0,0 разным подходам? Где та грань, когда в СП после внесения всех корректировок нужно отсеивать выпадающие по цене аналоги, что бы не искажать РС?

Предложите формальное правило при практической оценке. Лично мне нравится правило - коэффициент вариации менее 33%.

Предлагаю правило.
Как известно, РС есть максимальная цена, за которую разумный типичный покупатель готов купить. Поэтому, если доходный подход дает 100, а затратный - 10, то РС=100, потому что тогда получаемые покупателем доходы эквивалентны единовременному получению суммы 100.
Если же затратный дает 100, а доходный - 10, то РС=10, поскольку никакой разумный типичный покупатель, даже, если ему дать в руки 100, не возьмется за изготовление машины или оборудования собственными силами и не сможет этого сделать (если, конечно, речь не идет об оборудовании типа молотка или веника).
А 33% и 50% - от лукавого, для младшего дошкольного возраста: это высказывания лиц, оболваненных пиндосовской пропагандой и усилиями фурсенков по дебилизации общества.
В начало
 
Мисовец
От: Tuesday, November 08, 2011 10:55:50 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Сергей Смоляк сообщал(а):
Предлагаю правило.
Как известно, РС есть максимальная цена, за которую разумный типичный покупатель готов купить. Поэтому, если доходный подход дает 100, а затратный - 10, то РС=100, потому что тогда получаемые покупателем доходы эквивалентны единовременному получению суммы 100.
Если же затратный дает 100, а доходный - 10, то РС=10

Правило хорошее, однако надобно учесть, что самые строгие инстанция у нас это ТерФАУГИ и СРО, ну, если состоим.
А эти инстанции, они не держат за авторитет форумы, потому, неплохо бы это правило, вполне разумное, с моей т.зрения (конечно, с правилом оценщик должен в своем отчете согласиться), как-то согласовать с основными СРО и Головным ФАУГИ, чтобы головное вниз спустило. А то вот у нас очень любят затратный подход для какого-нибудь заброшенного склада в лесу...
В начало
 
Павел Карцев
От: Tuesday, November 08, 2011 11:59:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,060
Местонахождение: Тверь
Мисовец сообщал(а):
Но всё равно никто не догадается Смущение


Догадались уже. Яндексом пользоваться не сложно. И архивную страничку можно посмотреть, хотя в текущем реестре МСО уже и нет )))

1038 сообщений на старом форуме
В начало
 
Off
От: Tuesday, November 08, 2011 5:24:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/31/2007
Сообщений: 371
Местонахождение: точно не Москва
2Сергей Смоляк:
пытался много думать о Вашем предложении - где-то подвох, а где - не понимаю.
получается (при большой разнице), что РС определяется одним подходом,а другие всегда только как "индикаторы" реакции рынка? или я неверно понимаю?
а как тогда (согласно Вашей теории) объяснить действительно редкий случай, когда результаты скажем, 10, 20 и 1000, но РС все-таки ближе к 1000?

2 Павел Карцев и Мисовец:
я не от коллег "скрывался", а от внимательных чиновников (но они яндекс так и не освоили).

Закон своенравия природы:
Нельзя заранее правильно определить, какую сторону бутерброда мазать маслом.
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Tuesday, November 08, 2011 6:21:06 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
Off сообщал(а):

пытался много думать о Вашем предложении - где-то подвох, а где - не понимаю.
получается (при большой разнице), что РС определяется одним подходом,а другие всегда только как "индикаторы" реакции рынка? или я неверно понимаю?
а как тогда (согласно Вашей теории) объяснить действительно редкий случай, когда результаты скажем, 10, 20 и 1000, но РС все-таки ближе к 1000?

А я так всегда и считал. Для МиО затратный подход - частный случай сравнительного (берем за основу цену аналога - такого же объекта в новом состоянии, а потом корректируем на износ). Для ЗУ и НМА затратник неприменим вообще. А для зданий мы найдем стоимость здания не на дату оценки, а на дату окончания строительства такого же объекта, которое (строительство) начнется как раз с даты оценки. Вот для оценки веников или коромысел или рамы для картины затратный подход как раз годится, только оценщики их обычно не оценивают.
Так что остается либо сравнительный, либо доходный подходы. А как при этом обойти глупость чиновников, пусть подумают юристы. У нас такое законодательство, что в нем всегда можно найти дырку. А можно сослаться на авторитетов.
Приведу пример, как можно отказаться и от сравнительного и от доходного подхода. Сослаться на президента и премьера, которые, говоря о проекте строительства какого-то трудобопровода или какой-то дороги, используют термин "стоимость проекта", имея в виду как раз затраты на его осуществление, а вовсе не стоимость аналога (наши дороги дороже, чем дороги наших соседей) и не дисконтированную сумму выгод.
В начало
 
NB
От: Tuesday, November 08, 2011 6:32:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,005
Местонахождение: Санкт Петербург
АНФ сообщал(а):
Подобная мысль была высказана и С.А. Смоляком. Вот только в реализации это достаточно трудоемко.

Александр Никифорович, для сравнительного (модель среднего, регрессия) - совсем нетрудоемко, как бы "включено в процесс". Для "корректировок" тоже есть идеи (см. статью М.Комерроу в ВО), нужно пробовать.
Для доходного - помню, были попытки исследовать методом Монте-Карло (их авторов поругивал С.А.С за неучет межфакторной корреляции), так что было бы желание...
А вот для затратного - не припомню таких попыток, хотя коллега А.Ю.Бойко говорит, что по существующим справочникам разброс в оценках затрат на замещенеи легко может быть в 3-5 раз.

Для действительно ограничения "подгонок", нмв, нужны совсем другие действия. И, скорее всего, не по отношению к оценщикам Улыбка
В начало
 
Некоторый другой
От: Tuesday, November 08, 2011 6:45:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 231
Местонахождение: Москва
Лучше всех на данном этапе обсуждения, на мой взгляд, ответил Павел Карцев от 7 ноября 2011 г. 23:02:52.

Правило С.А. Смоляка я, скажу честно, не понял.
И даже намёка на подвох, в отличие от Off, я не увидел, что меня немного расстраивает.
А не понял я, похоже, потому, что когда в рассуждениях присутствуют только умные покупатели, ищущие максимальные цены, а о продавцах ни слова, то я становлюсь совсем непонятливым.

Александр Никифорович!
Вот, что я думаю о Ваших сомнениях:
АНФ сообщал(а):
Если взять ставку экстракцией рынка, то получаешь результат сопоставимый с СП. Однако «нарываешься» на вопрос, а почему ставка ниже безрисковой, что это супербезрисковый актив?


А что такое безрисковая ставка? Какое отношение она имеет к недвижимости или к оборудованию, например? Спросите любого продавца-покупателя, как часто они используют в своей речи понятие "безрисковая ставка". А ведь именно эти самые продавцы-покупатели формируют цены, являющиеся кирпичиками искомой рыночной стоимости.
А то, что для рынка квартир характерны иногда маленькие ставки капитализации (ставки текущей отдачи), так тут ничего удивительного и знатоки рынка квартир могут этот "феномен" объяснить.
Я уверен, что рынку квартир, как и любому другому рынку глубоко наплевать на какие-то там кем-то возведенные в абсолют "безрисковые ставки".

АНФ сообщал(а):
Начинаешь строить кумулятивно, получаешь в разы несовпадение с СП. Согласуешь – исказишь реальную рыночную стоимость.


А Вы отрекитесь от "кумулятивной веры"!
Тогда не придется грешить искажением "реальной рыночной стоимости".

АНФ сообщал(а):
Или в суде при оценке по подходам 10 и 100. Одна сторона считает, что правильная цифра 10, а другая 100. И весь спор завязывается о правильности процедуры согласования.


Если подходы дают десятикратный расброс, то ищите ошибку и тогда роль процедуры согласования станет мизерной, не стОящей внимания.

В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании