Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Однородность выборки Опции · Вид
АНФ
От: Tuesday, November 08, 2011 7:41:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Так дружно навалились на одного, даже школьником обозвали.
Сергей Смоляк сообщал(а):
А 33% и 50% - от лукавого, для младшего дошкольного возраста: это высказывания лиц, оболваненных пиндосовской пропагандой и усилиями фурсенков по дебилизации общества.

Ну что же попробую реабилитироваться, как-то.

Ну во-первых, когда я говорил о границах сходимости, то надеялся услышать какие-то практические рекомендации, которые может использовать любой оценщик. У меня как ни странно, всегда подходы сходятся, нужно два подхода – сходятся, нужно три подхода – опять сходятся, преимущественно к СП. Наша литература по оценке (если ее внимательно читать) предоставляет большие возможности для обеспечения сходимости, нужно только знать на что ссылаться. А противопоставить этой ссылке что-либо сложно. Не согласен – обоснуй, что автор, на которого сослались не прав, а правы Вы. Это не каждому под силу, да и не очень хочется обычно. К сожалению приходится этим пользоваться из-за неадекватного законодательства или инструкций (например, Минимущества, Сбербанка т.п.). Это я к тому, что из любой безвыходной ситуации можно найти как минимум два выхода.

Поэтому у меня не стоит проблем сходимости подходов, уж в 30% всегда укладываюсь. Однако проводя экспертизу отчетов, сплошь и рядом сталкиваешься, когда, например, автомобиль при банкротстве ЗП = 50 000, СП = 250 000 или наоборот. При этом еще и корректировки берутся «с потолка». А ведь за этими цифрами стоит возможность реальной продажи. Вот Минимущество и придирается к оценщику с требованиями ФСО, хотя абсолютно понятно, что не устраивает результат согласования.

Павел Карцев сообщал(а):
Применять все подходы закон не требует. Требует обосновать отказ от применения тех, что не применялись. Большинство проверяющих уже давно не "страдают" требованием применения всех подходов.


Согласен с Вами. Так должно быть, но так не есть на самом деле. Если Вы думаете, что приведенный выше пример с оценкой квартир плод моих фантазий, то заблуждаетесь. Был реальный спор на эту тему и переубедить не мог: утверждалось, что обязателен СП и ДП и все тут. Так что все мы разные, и что очевидно для одного, совершенно не очевидно для другого.
В начало
 
АНФ
От: Tuesday, November 08, 2011 7:47:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Сергей Смоляк сообщал(а):
Предлагаю правило.
Как известно, РС есть максимальная цена, за которую разумный типичный покупатель готов купить. Поэтому, если доходный подход дает 100, а затратный - 10, то РС=100, потому что тогда получаемые покупателем доходы эквивалентны единовременному получению суммы 100.
Если же затратный дает 100, а доходный - 10, то РС=10, поскольку никакой разумный типичный покупатель, даже, если ему дать в руки 100, не возьмется за изготовление машины или оборудования собственными силами и не сможет этого сделать (если, конечно, речь не идет об оборудовании типа молотка или веника).


Хорошее правило. Однако жизнь устроена несколько иначе.
Я понимаю, что Вы как специалист в области инвестиционных проектов боготворите ДП, поскольку это основной подход, который можно там применить.

А вот при определении рыночной стоимости ДП – подход инвестора можно применять, если есть рынок этих самых инвестиций.
Дело в том, что ДП всегда дает только инвестиционную стоимость. Но когда какие-то инвестиции приобретают массовый характер, например, приобретение недвижимости для сдачи в аренду, тогда инвесторы-арендодатели начинают оглядываться друг на друга при назначении ставки аренды. Арендаторы тоже получают возможность сравнения и выбора арендодателя. Вот только в этом случае инвестиционная стоимость полученная ДП становится рыночной. Если нет прозрачного для оценщика рынка аренды, то и стоимость ДП может быть очень далека от рыночной, поскольку построена не на рынке, а на нашем представлении о нем, какой он должен быть, если бы существовал.

Поэтому, если уж что и брать за эталон рыночной стоимости, так это стоимость СП. Если есть развитый рынок, то не важно кто из участников рынка о чем думает при приобретении имущества, какова мотивация. На рынке все регулирует спрос и предложение. Грянул кризис, продавцы и покупатели, в том числе и инвесторы «затаились». Сделки совершались лишь в том случае когда было «не втерпеж» и по сниженным ценам. Инвестиции в строительство так же приостановились. Все это проявилось на рынке продаж (СП). ЗП и ДП пошли в разнос. Кто-то пытался достроить, кто-то остановил строительство. Кто-то проявил гибкость и снизил ставки аренды, а кто-то проявил жесткость и остался без арендаторов. И без того «средняя температура по больнице» расширилась до еще больших размеров. А значит и точность оценки резко упала и появились выбросы по подходам.

Если взять рынок продаж реальных активов, то там достаточно редко присутствуют инвесторы. Например, на рынке автомобилей и оборудования инвесторов почти не видно, там есть покупатели «для себя». Все инвесторы остаются на уровне акций предприятия. Поэтому и рынок ориентирован на типичного покупателя, а не на того, кто имеет сверх доходы или наоборот убытки. Например, рынок токарных станков ориентирован на типичное производство, где точат «стальные болты». Если его покупают с целью точить «золотые болты», то рыночная стоимость не изменяется, хотя инвестиционная многократно возрастает. Если его покупает ЖЭК, где он работает от случая к случаю, то опять РС остается та же, но инвестиционная становится многократно ниже. Но если потом эти станки поступят на вторичный рынок, то стоить они будут одинаково (при условии одинакового технического состояния) и столько во сколько их оценит рынок. Поскольку нет развитого рынка аренды токарных станков, то любой ДП основанный на выручке предприятия даст только инвестиционную стоимость, причем определенную с большой погрешностью. Попытки применения отраслевых данных так же не точны, особенно для универсального оборудования и транспортных средств. Ну, а разговор о НЭИ в этом случае вообще «от лукавого».

Таким образом, возвращаясь к допустимым границам расхождения между подходами получается, что каждый должен решать сам «по своему внутреннему убеждению». А оно у всех разное. Для РФ характерно: два оценщика – три мнения.

Для практики было бы полезно договориться. Например, практически однозначным считается, что действующее оборудование не может иметь физического износа более 80%, а аварийное здание – более 60%, а конструкции действующего производственного комплекса – более 75%.

Ну а что касается коэффициента вариации 30 … 33%, то это мнение разделяют достаточно многие из знакомых мне практикующих оценщиков (почему-то отмалчиваются), хотя оно и характеризует по мнению некоторых «недоучившихся школьников». Практика тем и отличается от теории, что принимать конкретные решения нужно «здесь и сейчас».
В начало
 
АНФ
От: Tuesday, November 08, 2011 9:43:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
А вот и за практикой далеко ходить не нужно.

На соседней ветке почти наша тема (http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=100381&#100381)

«Вопрос. Делали оценку ущерба после ДТП и расчет УТС по Минюсту. В суде оппоненты нашего клиента назначили судебную экспертизу. Оценщик, определенный судом произвел расчет УТС по двум методикам (Минюст и РД) согласовал результаты взвешиванием (по 50% каждый метод) их и вывел среднее. Кторое отличается от нашего расчета в меньшую сторону на 50%.Наколько правомерен такой вариант расчета. Ваше мнение?

Расчет ПО миньюсту и РД разные по суммам, как день и ночь: почти тридцать три по МЮ и восемь по РД. В результате средняя цифра около двадцати

Очень напоминает случай: «Вы позавтракали, а я нет, но в среднем мы слегка перекусили».
В начало
 
Некоторый другой
От: Wednesday, November 09, 2011 9:20:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 231
Местонахождение: Москва
Александр Никифорович!
Вы уж извините, пожалуйста, что и вправду навалились на Вас ...
Но вопросы тут поднимаемые важные и интересные.
И заметьте, что постепенно мысли всех участников дискуссии сближаются. Возможно, действительно, пожелания С.А. Смоляка в честь праздника сыграли роль.

Вот, к примеру, я лично с последними Вашими тремя сообщениями почти полностью согласен. А ведь по своему содержанию эти сообщения далеко не совсем являются продолжением Ваших предыдущих сообщений.
Так, что данная дискуссия - одна из очень немногих, где участники не страшатся изменять свои точки зрения. Я, кажется, тоже кое-что для себя новое понял ...

Тем не менее, в очередной раз!
По поводу "давайте договоримся о граничных значениях 30-33% коэффициента вариации".
Думаю, что нельзя тут договориться никогда.
Дело вот в чем, на мой взгляд:
1. Коэффициент вариации = показатель разброса (СКО) деленный на показатель центра группировки (МатОж) цен. Разбрасывает цены рынок, а не экспериментатор (оценщик).
2. Одинаковые коэффициенты вариации при разных средних значениях показывают нам фигу (извините). Например, коэффициент вариации 0,1 для среднего в 10 коп и СКО в 1 копейку вовсе не кажется нам катастрофическим. Подумаешь, 3 «сигмы» = 3 копейки! Но для среднего в 10 млрд. рублей и СКО в 1 млрд. рублей, 3 «сигмы» - это уже скандал!
3. Мы не имеем права искажать результаты эксперимента, т.к. мы всего лишь наблюдатели. Всякое вмешательство - подтасовка фактов с каким-то умыслом. И даже, если этот умысел "праведный", то мы все хорошо помним, что "благими намерениями вымощена дорога в ад".
4. Другое дело, что в результаты эксперимента могут «затесаться» результаты не из той «оперы»…. Это да! Вот с ними бороться бывает сложно, т.к. из-за хронического недостатка информации залетные аналоги «маскируются» очень хорошо. Но бороться с ними следует не механически с помощью «палочек-выручалочек» типа коэффициентов вариации, а путем более тщательного их изучения.
5. Надо всегда помнить, что разброс цен чаще всего обусловлен вполне осязаемыми причинами. Например, удельные цены на земельные участки сильно зависят от расстояний до крупных населенных пунктов. Да, коэффициент вариации 10 аналогов, расположенных в пределах от 1 до 50 км от города, «плохой» (значительно больше 33%). Да, я вижу, что эти аналоги по причине разной их удаленности неоднородны (в остальном они одинаковы). Но других аналогов у меня нет.
Что лучше:
а) отбросить несколько крайних аналогов с одной и другой стороны и по достижении коэффициента вариации 30% найти среднее?
б) найти тенденцию (зависимость) цен от расстояний по 10 аналогам, используя которую определить ожидаемую цену на интересующем расстоянии?

Мне больше нравится второй вариант, т.к. я не теряю аналогов, а использую всю информацию в них содержащуюся.
В начало
 
АНФ
От: Wednesday, November 09, 2011 10:24:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Владимир Борисович, спасибо на добром слове.

Но я опять обращаю внимание. Для большой выборки, если коэффициент вариации больше 33%, что выборка заведомо не починяется нормальному распределению. То есть это грубая предварительная оценка. А почему не подчиняется, наверно у аналогов есть какие-то факторы, по которым они существенно отличаются друг от друга, например, те же километры от центра. Так не нужно ничего отбрасывать, а нужно учесть их (внести корректировки) и снова проверить коэффициент вариации. Вот когда все корректировки внесены и все равно не выполняется, тогда нужно внимательно посмотреть выборку и отсеивать крайние точки, предполагая, что неучтенные факторы есть, но мы их не можем идентифицировать. Если укладываемся, то однозначно сказать что выборка подчиняется нормальному распределению тоже нельзя. Но поскольку коэффициент вариации очень маломощный критерий, то нужно использовать более мощные критерии.

С малой выборкой все сложнее, никаких мощных критериев применить не удается. Да и коэффициент вариации не очень показателен. Выбирая два аналога из генеральной совокупности достаточно велика вероятность, что они оба окажутся близко, но на одном краю и вдали от матожидания. Коэффициент вариации хороший, а результат среднего искажен значительно. С ростом количества элементов в выборке эта вероятность снижается.

Поэтому я прекрасно понимаю, что маломощный критерий стал «еще маломощнее». Но части случаев он срабатывает и это уже хорошо.

Кода мы говорим о сходимости подходов, то это результаты оценки одного и того же объекта. Сошлось – хорошо. Не сошлось – значит неопределенность информации слишком велика, либо мотивация участников рынка не учитывает этот подход.

Ну не могу я смириться, когда разброс результатов по подходам отличается в разы, и не важно копейки это или рубли. Поэтому формальное применение этого критерия заставляет, в тех случаях когда он не выполняется, проанализировать каждый подход и утвердиться в мнении какому подходу следует доверять. А когда он выполняется, то значит различие по подходам не велико. Правда это не гарантирует во всех случаях получение правильного результата. Но это лучше, чем совсем не задумываться об этом.

Иначе «а в среднем мы перекусили» получается нереальная стоимость. Ну не может одна и та же буханка хлеба на одном и том же рынке стоить в диапазоне от 5 до 50 рублей.
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, November 10, 2011 6:53:11 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Некоторый другой сообщал(а):
2. Одинаковые коэффициенты вариации при разных средних значениях показывают нам фигу (извините). Например, коэффициент вариации 0,1 для среднего в 10 коп и СКО в 1 копейку вовсе не кажется нам катастрофическим. Подумаешь, 3 «сигмы» = 3 копейки! Но для среднего в 10 млрд. рублей и СКО в 1 млрд. рублей, 3 «сигмы» - это уже скандал!

Так, по-моему, нельзя рассуждать. Для 10 млрд. рублей СКО в 1 млрд. это тоже 10%, а если рынок не позволяет судить более точно, значит, такая ошибка есть объективное значение той степени неопределенности, с какой мы имеем дело. А то, что некоторых не слишком богатых граждан сумма в 1 млрд. рублей волнует, ну так им не нужно отвлекаться на такие космические высоты.
В начало
 
АНФ
От: Thursday, November 10, 2011 6:57:57 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Предварительное заключение с моей стороны.

Давайте на минутку отойдем от рассуждений об однородности выборки с позиций «высокой» статистики.

Вспомним, что характеризуют коэффициенты осцилляции и вариации конкретной малой выборки, вне зависимости от того каким образом эта выборка получена. А характеризуют они степень близости элементов в выборке.

Теперь вспомним требование Минимущества о том, что подходы не должны отличаться не более чем на 30%. Опять не для того, что бы обсуждать правильность этого требования, с позиций, что для практикующего оценщика (при выполнении некоторых оценок) это закон, который подлежит безусловному выполнению.

В этом случае это требование равносильно требованию: коэффициент осцилляции равен 30%. Поскольку существует взаимосвязь между коэффициентами осцилляции и вариации, то это трансформируется в следующее требование: для выборки из двух элементов коэффициент вариации равен 21%, для выборки из трех элементов – не более 15%.

По сравнению с (ошибочными) книжными утверждениями, что при однородной выборке коэффициент вариации не превышает 33%, указанные выше требования более жесткие. Поэтому практикующему оценщику иногда лучше сослаться на «авторитет» книги и упростить себе жизнь.
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, November 10, 2011 7:41:59 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
АНФ сообщал(а):
По сравнению с (ошибочными) книжными утверждениями, что при однородной выборке коэффициент вариации не превышает 33%, указанные выше требования более жесткие. Поэтому практикующему оценщику иногда лучше сослаться на «авторитет» книги и упростить себе жизнь.

Ну, это так, но это же такой локальный житейский взгляд на вещи, т.е., ну удобно, ну принимают, ну мы на что-то можем сослаться и сказать там умные слова. Конечно, почему же нет, как бы принято.
Но: Вспомним, что характеризуют коэффициенты осцилляции и вариации конкретной малой выборки, вне зависимости от того каким образом эта выборка получена. А характеризуют они степень близости элементов в выборке.
Это не так. Тут выше приводились примеры, что котята и утята могу на рынке стоить одинаково, что не означает, что они друг-другу аналоги. Пункт 14 ФСО-1 четко говорит нам, что аналог, это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Если разные механизмы ценообразования определяют одинаковые или почти одинаковые стоимости, то это не аналоги величина вариации не играет роли.

Так, если один дом дорог потому, что расположен в центре, а другой потому, что он новый, то это не аналоги для дома, который не в центре и не новый. Т.е. я согласен с Вами в том, что при поверхностном рассмотрении отчета тезис о 33% вариации может быть удобен на практике. Но этот тезис не затрагивает основ.

Тезис же о том, что мы:
а). Имея некую вариацию сначала пытаемся её объяснить некой моделью ценообразования (причем независимо от того, применяем мы статистику или вносим так называемые обоснованные поправки, это не важно).
б). Если же нам не удается понять, почему цены различаются, то мы говорим о неопределенности рынка (хотя, может быть мы просто не умеем понять).

По большому счету только такая модель. В ней вариация, ну, такая, какая есть, и мы её будем объяснять. И требование Минимущества о том, что подходы не должны отличаться не более чем на 30% с точки зрения этой правильной модели в общем-то ни о чем. Оно и возникло исключительно потому, что Минимущество исповедует иную, мифическую модель рынка, возникшую из ошибочного прочтения ФЗ и ФСО.
В начало
 
АНФ
От: Friday, November 11, 2011 11:23:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Мисовец сообщал(а):
...Это не так. Тут выше приводились примеры, что котята и утята могу на рынке стоить одинаково, что не означает, что они друг-другу аналоги. Пункт 14 ФСО-1 четко говорит нам, что аналог, это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Если разные механизмы ценообразования определяют одинаковые или почти одинаковые стоимости, то это не аналоги величина вариации не играет роли...

По большому счету только такая модель. В ней вариация, ну, такая, какая есть, и мы её будем объяснять. И требование Минимущества о том, что подходы не должны отличаться не более чем на 30% с точки зрения этой правильной модели в общем-то ни о чем. Оно и возникло исключительно потому, что Минимущество исповедует иную, мифическую модель рынка, возникшую из ошибочного прочтения ФЗ и ФСО.


Речь идет не об «утятах и котятах», а о стоимости одного и того же объекта рассчитанной разными подходами. И расхождения связаны либо с большой погрешность оценки, либо с неприменимостью подхода.

Требования Минимущества не указ «вольному художнику», а для практикующего оценщика прямой путь на экспертизу в СРО по жалобе Минимущества.
В начало
 
Мисовец
От: Saturday, November 12, 2011 6:52:08 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
АНФ сообщал(а):
Речь идет не об «утятах и котятах», а о стоимости одного и того же объекта рассчитанной разными подходами. И расхождения связаны либо с большой погрешность оценки, либо с неприменимостью подхода.

Требования Минимущества не указ «вольному художнику», а для практикующего оценщика прямой путь на экспертизу в СРО по жалобе Минимущества.

А что такое неприменимость подхода? У нас есть обязанность применить все три, либо обосновать отказ. Обоснование отказа в смысле пп.21-23 ФСО-1 это просто констатация того, что на изучаемом рынке не выполняются условия применения подхода. Если мы обосновали отказ, то у нас с этим потом не возникнет проблемы согласования. А если не обосновали, т.е. применили подход в силу того, что нам не удалось показать невыполнение условий применения подхода, то, с т.зрения ФСО-1 данный подход применим. Что, кстати, всегда и подчеркивает Минимущество своими проверками, когда для невостребованных рынком объектов настоятельно советует применять затратный подход.

Т.е., если бы оценщикам немного поболее свободы, то и проблемы бы не было: применялся бы подход, дающий верный результат оценки по мнению Оценщика, а не по указке ФСО. А вот когда нужно всё применить, т.к. невозможно отказаться, тогда и возникает 10 и 1000 и не очень понятно что с ним делать, потому что с этим можно что-то разумное сделать на этапе выбора подходящих методов, а не на этапе согласования результатов. Любой примененный подход является по ФСО-1 применимым.

Свобода рассуждения полезна и практикующему оценщику, а не только свободному художнику. Впрочем, и вторая фраза опять говорит о том, что если бы не СРО, то не было бы и проблемы.
В начало
 
АНФ
От: Saturday, November 12, 2011 11:21:05 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
В.Г., наш с Вами обмен мнениями перешел в область «лирики»: если бы ФСО, если бы Минимущество, если бы СРО … То есть стал не конструктивным.

Я придерживаюсь мнения, что практикующий оценщик никогда не должен ставить себя «под удар». Любой, даже самый «глупый» закон должен соблюдаться пока его не отменят. И в этом Вы меня не переубедите. Поэтом предлагаю закончить. Ничего нового мы друг другу не скажем, а позиции не сближаются.

Спасибо за Ваше мнение.
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Saturday, November 12, 2011 6:53:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
АНФ сообщал(а):
Для большой выборки, если коэффициент вариации больше 33%, что выборка заведомо не починяется нормальному распределению.

К сожалению АНФ неправ.
1. В большой выборке из нормального распределения со средним 10 и стандартным отклонением 4 коэффициент вариации будет больше 33%.
2. Очень часто модели оценки РС нелинейные, например, степенные или (для машин) экспоненциальные. Чтобы найти соответствующие коэффициенты, переходят к логарифмам. Стало быть, при этом считают, что логарифмы стоимостей распределены нормально. Но тогда сами стоимости тоже распределены не по нормальному закону. И 33%, даже если с ними согласиться, надо применять не к самим стоимостям, а к их логарифмам! Попробуйте! И сами увидите, что здесь коэффициент вариации будет зависеть от того, измеряете ли Вы стоимость в рублях, тысячах рублей или миллионах рублей!Голова идет кругом
3. Стандарты международной ассоциации налоговых оценщиков, с которыми я последнее время знакомился, базируются на том, что все распределения стоимостей не являются нормальными, а показатели типа коэффициента вариации для их анализа просто неприменимы. А ведь там люди ежегодно обрабатывают сплошные данные о всех налогооблагаемых объектах в своем штате или графстве. Наверное, знают, что к чему.
В начало
 
Белов
От: Saturday, November 12, 2011 7:15:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/6/2010
Сообщений: 510
Местонахождение: Жуковский
Сергей Смоляк сообщал(а):
АНФ сообщал(а):
Для большой выборки, если коэффициент вариации больше 33%, что выборка заведомо не починяется нормальному распределению.


3. Стандарты международной ассоциации налоговых оценщиков, с которыми я последнее время знакомился, базируются на том, что все распределения стоимостей не являются нормальными, а показатели типа коэффициента вариации для их анализа просто неприменимы. А ведь там люди ежегодно обрабатывают сплошные данные о всех налогооблагаемых объектах в своем штате или графстве. Наверное, знают, что к чему.

Извиняюсь, что вмешиваюсь в диалог.
Вот и я все думаю, а причем нормальность выборки и оценка стоимости, кто это придумал и для чего? Что бы легче проверять Отчеты, не вникая в каждый конкретный случай? Или те кто исполняет Отчеты, для того чтобы не анализировать рынок, а убрав или добавив пару аналогов обеспечить прохождение Отчета. Принимая за критерий правильности расчетов пограничные значения выше упомянутых коэффициентов обеспечиваем себе относительно спокойную жизнь и в тоже время путь в никуда. Цены на рынке не должны и в большинстве случаев не подчиняются нормальному распределению (по крайне мере для УМО)!!! Когда это происходит, данное нужно принимать за совпадение. Это необходимо втолковывать принимающим наши Отчеты, а вода камень точит.
Думаю не нужно себя выставлять в мировой оценки такими умными или тупыми (не знаю, как лучше сказать), кто ни будь видел в международных стандартах что ни будь подобное - 30%, 33% ?, но готовыми беспрекословно подчиняться не здравому смыслу, а инструкциям чиновников.


http://bvl65.ucoz.ru/
http://belovfish.nethouse.ru/
В начало
 
АНФ
От: Saturday, November 12, 2011 11:18:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Сергей Смоляк сообщал(а):
К сожалению АНФ неправ.
1. В большой выборке из нормального распределения со средним 10 и стандартным отклонением 4 коэффициент вариации будет больше 33%.


Дело в том, что строго говоря если случайная величина может принимать только положительные значения, то она нормально распределена быть не может, поскольку это распределение уходит левым краем в минус бесконечность. То есть речь может идти только об усеченном нормальном распределении. Так вот когда коэффициент вариации больше 33%, то с доверительной вероятностью 99% распределение не соответствует нормальному, поскольку интервал минус «три сигма» захватывает отрицательную область. Когда меньше 33%, то «хвостиком» 0,5% выборки (в отрицательной области) легче пренебречь, чем усложнять формулы усеченным нормальным распределением. Поэтому и говорят, что если больше 33%, то гипотеза о несоответствии выборки нормальному закону подтверждается с уровнем значимости 0,01.
А значит выборка со средним 10 и стандартным отклонением 4 при уровне значимости 0,01 не соответствует нормальному. А вот с уровнем значимости 0,05 (два сигма) такого вывода сделать нельзя. Но в данном случае это очень грубый уровень значимости.
В начало
 
АНФ
От: Saturday, November 12, 2011 11:28:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Белов сообщал(а):
Думаю не нужно себя выставлять в мировой оценки такими умными или тупыми (не знаю, как лучше сказать), кто ни будь видел в международных стандартах что ни будь подобное - 30%, 33% ?, но готовыми беспрекословно подчиняться не здравому смыслу, а инструкциям чиновников.


Хочется «бодаться» с Минимуществом, никто не запрещает. Но всегда прав тот у кого больше прав.

Я лишь хочу сказать, что коэффициент вариации 30% - менее жесткие требования, чем коэффициент осцилляции 30%, который в этом случае должен действовать. К тому же есть «книжные ссылки», которым Минимуществу противопоставить нечего.

Насколько я знаю Вы так же как и я больше доверяем СП, если его удается применить. Так лучше воспользовавшись этим критерием и взять результат этого подхода, чем искажать рыночные данные при больших расхождениях в подходах. Обосновать вес равный 0 для подхода можно. Обосновать выбор веса 1% или 3% или 5% невозможно.

Что касается СП, то при разбросе 10-100 заказчику-покупателю невозможно объяснить почему он должен платить 50, а не 10. Заказчику-продавцу невозможно объяснить почему он должен продавать по 50, а не за 100.
Не случайно Методическое руководство для судебных экспертов предлагает найти среднее выборки и отсеивать все, что выходит за диапазон плюс-минус 20%. Делойт энд Туш всегда усекает выборку на уровне 10% справа и слева. Просто детальная информация об аналогах обычно у оценщика отсутствует, поэтому невозможно исключить влияние на цену каких-то неизвестных оценщику обстоятельств.

Поэтому задача адекватного и ответственного оценщика состоит в том, что бы используя всю рыночную информацию понять для себя какова реальная РС, а потом оформить отчет так, что бы невозможно было придраться.
В начало
 
Белов
От: Saturday, November 12, 2011 11:57:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/6/2010
Сообщений: 510
Местонахождение: Жуковский

[/quote]

Хочется «бодаться» с Минимуществом, никто не запрещает. Но всегда прав тот у кого больше прав.

[/quote]
Если честно, то бодаться не хочется, по крайне мере, когда объектом бодания будет лично мой Отчет.
Все что Вы говорите далее, в части теории статистики, со всем абсолютно согласен. Но не могу согласится, что статистику, как науку, можно так спокойно перенести в область оценки, все таки оценка ближе к ценообразованию.
Поэтому думаю и глубоко убежден, что нужно говорить, писать, доказывать, что оценка это не точная наука и тем более не статистика и Оценщик имеет право судить о стоимости даже на уровне подсознания. И даже если оценка на подсознании не пройдет, зато может, уйдут в прошлое требования нормальности выборки, по принципу - проси больше, дадут меньше. Но просто соглашаться нельзя, так оценку доведем до абсурда и будем и в этой области жить мозгом чиновника.
И самое главное - хочу перед Вами извиниться за необоснованные резкие выпады в Ваш адрес, признаю, был не прав. Извините!
А по вопросам оценки всегда буду отстаивать свое мнения, при этом внимательно слушая мнения других и делая правильные выводы.



http://bvl65.ucoz.ru/
http://belovfish.nethouse.ru/
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Sunday, November 13, 2011 3:47:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
АНФ сообщал(а):

Дело в том, что строго говоря если случайная величина может принимать только положительные значения, то она нормально распределена быть не может, поскольку это распределение уходит левым краем в минус бесконечность. То есть речь может идти только об усеченном нормальном распределении. Так вот когда коэффициент вариации больше 33%, то с доверительной вероятностью 99% распределение не соответствует нормальному, поскольку интервал минус «три сигма» захватывает отрицательную область. Когда меньше 33%, то «хвостиком» 0,5% выборки (в отрицательной области) легче пренебречь, чем усложнять формулы усеченным нормальным распределением. Поэтому и говорят, что если больше 33%, то гипотеза о несоответствии выборки нормальному закону подтверждается с уровнем значимости 0,01.
А значит выборка со средним 10 и стандартным отклонением 4 при уровне значимости 0,01 не соответствует нормальному. А вот с уровнем значимости 0,05 (два сигма) такого вывода сделать нельзя. Но в данном случае это очень грубый уровень значимости.

Уважаемый АНФ ошибается. Термин "уровень значимости" относится к теории проверки гипотез. В данном случае речь идет о гипотезе нормальности данного распределения. Так вот, уровень значимости этой гипотезы явно и существенно зависит как от объема выборки, так и от ее среднего и дисперсии.
Пусть, например, проверяется гипотеза о том, что распределение нормальное и имеет среднее значение 10 и стандартное отклонение 3. Тогда вероятность того, что выборочный коэффициент вариации окажется меньше 0,333, составит: при выборке объемом 20 – практически 0, при выборке объемом 30 – 0,4%, при выборке объемом 50 – 2,9%. Наоборот, если вы хотите принять гипотезу с уровнем значимости 2%, предельное значение коэффициента вариации в этих случаях должно составить соответственно 0,423, 0,379 и 0,323.
Так что ни о каком неизменном и не зависящем ни от чего уровне 0,33 речь идти не может.
В начало
 
АНФ
От: Sunday, November 13, 2011 4:04:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Белов сообщал(а):
И самое главное - хочу перед Вами извиниться за необоснованные резкие выпады в Ваш адрес, признаю, был не прав. Извините!
А по вопросам оценки всегда буду отстаивать свое мнения, при этом внимательно слушая мнения других и делая правильные выводы.


Извинения принимаются. Кто старое помянет ...

Что касается отстаивания собственного мнения, то это нормально. Вот только отстаивая свое нужно уметь слушать оппонентов.

Оценка как ремесло или наука не может существовать в вакууме. Оценщик вынужден действовать в правовом поле. Даже МСО допускает, что в разных странах могут быть разные законы, особенности которых необходимо учитывать.

А вот с тем, что оценка и статистика несовместимые вещи согласиться не могу. Что такое ценообразование на рынке? Это взаимодействие многочисленных продавцов и покупателей (предложения и спроса), у каждого из которых в голове свои "тараканы" (обстоятельства). А это и есть статистика. А РС как наиболее вероятная цена - это и есть результат статистической обработки цен на рынке.
В начало
 
АНФ
От: Sunday, November 13, 2011 4:22:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,317
Местонахождение: Москва
Сергей Смоляк сообщал(а):
Уважаемый АНФ ошибается. Термин "уровень значимости" относится к теории проверки гипотез. В данном случае речь идет о гипотезе нормальности данного распределения. Так вот, уровень значимости этой гипотезы явно и существенно зависит как от объема выборки, так и от ее среднего и дисперсии.
Пусть, например, проверяется гипотеза о том, что распределение нормальное и имеет среднее значение 10 и стандартное отклонение 3. Тогда вероятность того, что выборочный коэффициент вариации окажется меньше 0,333, составит: при выборке объемом 20 – практически 0, при выборке объемом 30 – 0,4%, при выборке объемом 50 – 2,9%. Наоборот, если вы хотите принять гипотезу с уровнем значимости 2%, предельное значение коэффициента вариации в этих случаях должно составить соответственно 0,423, 0,379 и 0,323.
Так что ни о каком неизменном и не зависящем ни от чего уровне 0,33 речь идти не может.


Сергей Абрамович, если честно, то не понял о чем Вы говорите.

Давайте вспомним, что такое коэффициент вариации. Это отношение стандартного отклонения к среднему (для нормального распределения к матожиданию, моде, медиане), то есть это стандартное отклонение в относительных величинах. Естественно оно имеет смысл лишь в случае, если матожидание отлично от нуля, то есть исследуется выборка, значения которой может иметь только один знак (только плюс или только минус).

Если вспомнить, что для нормального распределения в пределах интервала плюс-минус три сигма находится 99% выборки. А это значит, что вне зависимости абсолютной величины среднего при коэффициенте вариации менее 33% гарантируется, что 99% выборки находится в положительной области.

Таким образом, если проверяется гипотеза о соответствии распределения нормальному закону, то с доверительной вероятностью 99% (уровнем значимости 0,01) гипотеза не подтверждается, если коэффициент вариации выборки превышает 33%, вне зависимости от абсолютных значений элементов выборки.
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Friday, November 18, 2011 9:53:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
Уважаемый АНФ!Мы говорим о проверке гипотез с помощью некоторого теста. В этих задачах есть своя четкая терминология. В частности, уровень значимости отражает вероятность того, что гипотеза справедлива, а тест ее отклоняет. Так вот, если на самом деле распределение нормальное со средним 10 и стандартным отклонением 3, то при выборке объема 50 единиц выборочный коэффициент вариации окажется больше 0,33 с вероятностью 2,9%. Это значит, что вы будете довольно часто (в 2,9%, а не в 1% случаев) отвергать гипотезу нормальности, когда она справедлива!
Если же у вас выборочный коэффициент вариации оказался меньше 0,33, это гарантирует только то, что ясно и без всякой выборки - что все выборочные значения положительны. О том, что происходит в генеральной совокупности, вы ничего не знаете, поскольку при любом законе распределения с какой-то вероятностью выборочный коэффициент вариации может оказаться меньше 0,33. Вопрос только, с какой именно вероятностью? Скажем, если распределение треугольное с вершиной (модой, медианой) 10 и краями в точках 7 и 13, то у вас заведомо коэффициент вариации будет меньше 0,33, хотя распределение совсем не нормальное. Поэтому данный тест для проверки нормальности непригоден. О корректных критериях проверки нормальности написано во всех учебниках по статистике.
Повторю еще раз, что в стандартах по налоговой оценке прямо сказано о том, что распределения наблюдаемых цен, стоимостей и их соотношений не являются нормальными, и поэтому из этих стандартов исключены такие показатели, как среднее значение, стандартное отклонение, дисперсия, коэффициент вариации. А ведь у них гораздо большие массивы данных, чем у нас.
И, наконец, в очень большом количестве случаев оценщики имеют дело с логарифмами цен (таковы, кстати, модели Андрианова и др. по зависимости стоимости от возраста и пробега автомобилей). А тут говорить о положительности наблюдаемых значений вообще нельзя.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании