|
|
|
Владимир Александрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 12
|
Всем доброго времени суток :)
Произвожу оценку нежилых помещений площадью 1 300 кв. м. При расчете доходным подходом (методом капитализации) возникла следующая проблема: в районе сдаются только небольшие площади (до 400 кв. м.). Отдельно стоящие здания в качестве аналогов не беру.
Вопрос следующий: следует ли применить в данном случае какую либо скидку на масштаб сдаваемых площадей, и если да, то откуда взять ее размер/рассчитать?
P.S. Извиняюсь, если этот вопрос уже обсуждался - на форуме не нашел.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
1. Вероятно - следует.
2. Тут варианты...
а) Построить тренд. От АП на меньшие площади к АП на бОльшие. Например: до 50 м.кв. - до 100 - до 400. И продлить слегка. Как вариант.
б) Может быть просто нет подходящих сдающихся площадей? А они были бы востребованы. "5-кой" какой-нибудь, или "Патерсоном", или чем-то сходного формата, требующим соответствующих площадей - есть там требования, например, 1000 - 1500 м.кв. для определенного формата магазина. Так, действительно, в целом районе может быть только одна "5". Ну и АП для таких магазинов в подобных рацонах...
в) Узнать в "других районах" соотношение АП по площадям 1300 кв. м. и типичным для "вашего района". Показать, применить.
ИМХО.
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
loser сообщал(а): А они были бы востребованы. "5-кой" какой-нибудь, или "Патерсоном", или чем-то сходного формата,
Оффтоп. Год назад здесь красовалась вывеска Патерсона. Впрочем, автобусная остановка до сего дня так называется...
Вложения:
 1.gif 533 KB, загружено: 1,438 раз.
|
|
|
Владимир Александрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 12
|
loserБлагодарю за оперативный и исчерпывающий ответ :)
Думаю, стоит попробовать третий вариант с соотношением.. Я тоже думал о регрессии, но смущает полное отсутствие подобных площадей на рынке сдаваемых помещений. а регрессия без бОльших площадей не более чем гадание на кофейной гуще,имхо...
А насчет второго варианта.. как можно его развить? вряд ли удастся узнать какую АП платят Перекрестки, Пятерочки и иже с ними.
|
|
|
Guest |