|
|
|
Владимир Александрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 12
|
Добрый день! Ситуация такова: есть Застройщик, продающий свои квартиры по фиксированной плате за квадратный метр. Причем при покупке квартиры Покупатель в том числе платит и за площадь балкона/лоджии с соответствующим коэффициентом. Согласно ст. 15, п. 5 ЖК РФ, "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.". В Свидетельстве указана площадь без учета балконов и лоджий.
Банк отправляет Покупателя к Оценщику, чтобы тот оценил квартиру на сумму с учетом (!) балконов и лоджий.
И вот я оказался в ситуации, когда ясно, что сумма оценки должна быть с учетом балконов и лоджий, а по факту в Свидетельстве указана площадь без их учета.
Сталкивался ли кто-нибудь с такой ситуацией? Можно ли сослаться на какой-либо нормативный документ и оценивать по площади с учетом балконов и лоджий?
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
При идентификации объекта оценки используйте данные из свидетельства. В качестве аналогов рассматривайте квартиры в таких же новых домах, как и дом, в котором находится оцениваемая. У аналогов в новых домах - тоже лоджии и балконы. В свидетельствах о госрегистрации прав собственности на аналоги величины их общей площади указаны в соответствии с ЖК РФ (поскольку дома новые и кадастровые паспорта квартир подготовлены в соответствии с современными требованиями), как и в случае с оцениваемой Вами квартирой. Если в предложениях о продаже аналогов величины их общей площади указаны в соответствии со свидетельствами (об этом можно спросить у продавцов) - у Вас и получится оценка "на сумму с учетом (!) балконов и лоджий". Я бы сделал так.
|
|
|
Владимир Александрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 12
|
Спасибо за ответ!
Дело в том, что продажей этих квартир в основном занимается сама строительная компания и объявления размещены тоже от нее. Есть достаточно большое количество аналогов в этом же доме, с такой же площадью (+-0,1 кв.м.), но эта площадь у них указана с учетом лоджий.
Как Вы считаете, корректно ли будет указать в ходе применения сравнительного подхода, что в результате интервью с продавцом было выявлено, что указанные в объявлении площади включают площадь лоджий и балконов и, соответственно, необходимо уменьшить указанную в объявлении площадь на такую-то величину? Или то, что в результате интервью с Продавцом, выявлено, что площадь, указанная в свидетельстве не соответствует указанной в объявлении. А так как свидетельство о государственной регистрации права является основным документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, то при расчетах следует использовать площади, указанные в свидетельствах..
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
По-моему, можно указать, что сведения об общей площади квартир продавцом (строительной организацией) сообщаются в соответствии с нормами приложения №2 к СНиП 2.08.01-89, в то время как общие площади этих квартир, определенные в соответствии с нормами ЖК РФ, равны "столько-то" кв.м. Поэтому для обеспечения сопоставимости условий определения общей площади оцениваемой квартиры и аналогов величины общей площади аналогов приводятся в соответствии с ЖК РФ.
|
|
|
Владимир Александрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 12
|
Отлично,так и сделаю! Спасибо за помощь!
|
|
|
МР
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
|
Обратите внимание ещё и на терминологию. В СНиП - общая площадь квартир, а в ЖК - "общая площадь жилого помещения". Неудивительно, что эти площади разные.
|
|
|
Владимир Александрович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 12
|
Но в том же ЖК указано, что к жилому помещению среди прочих относится и квартира. Тогда это включение/не влкючение балконов и прочего в общую площадь квартиры представляется простой безалаберностью :)
|
|
|
Guest |