| Н.М. |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Thursday, May 19, 2011 5:12:53 PM |
|
Eugene сообщал(а):В случае, который я привел выше, ларёчники торговались и накручивали ставки на аукционе именно за МЕСТО, которое они потом получали уже без каких-либо существенных дополнительных адм. расходов, а не за улучшения-ларек, который оставался их заботой, поэтому считаю, что нет тут места заоблачной ПП, только недооцененный зу в силу отсутствия в открытом доступе информации по данному сегменту рынка
Согласна. Если нет в продаже аналогичных земельных участков, что очевидно, поищите объекты, сопоставимые с оцениваемым по раскрученности местоположения и методом выделения попробуте посчитать.
У вас есть валовый доход, кот генерирует единый объект (недвижимость и земля),посчитайте методом остатка что приходится на землю.
|
Ну раз есть свидетельство и кадастровый план данного участка и он расположен в центре города.
...если он расположен в соответствующей территориальной зоне города, где потенциально возможно изменение вида разрешенного использования, НЭИ участка - использование для размещения объектов мелкорозничных объектов торговли.
м.б. метод предполагаемого использования.
|
Вот и получается, что рыночной стоимости данный з/у не имеет, т.к. не может выступать на открытом рынке в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Потенциальным покупателем, в данном случае, может выступать "сосед по участку" и его стоимость будет такой, за которую он согласится его купить для "прирезки" к своему участку, но это не рыночная стоимость.
"под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции..."
|
 Интересно а на данный участок и свидетельство о гос.регистрации прав есть и кадастровый паспорт?
Не понятно как такое может быть, есть же предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых в собственность гражданам с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, в МО минимальные - 5,6 соток.
Кроме того согласно п.3 ст.20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" №28-ФЗ "в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования".
По закону данный участок не может пройти кадастровый учет, т.к. его размер не соответствует минимально допустимым, законодательно разрешенным нормам.
А согласно п.1 ст.37 ЗК РФ "объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет..."
Соответственно данный участок не может выступать объектом купли-продажи.
Кстати по этой же причине он, например, не может выступать в качестве залога, т.к согласно п.2 ст.63 "Об ипотеке (залоге недвижимости)":
"Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования."
|
Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некомерческих объединениях граждан№ №66-ФЗ:
1. В соотв. ст.1 "Имущество общего пользования - имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное)".
2. В соотв. с п.2 ст.2 этого же закона "В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности, а также средства, предоставленные садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому товариществу в соответствии со статьями 35, 36 и 38 настоящего Федерального закона, прочие поступления. Средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие предусмотренным уставом такого товарищества задачам."
3. В соотв. с п.2 ст.28 "Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно".
|
Наверника автор оценивает бывший большой массив сколько-то там га земли, которорый в настоящее время размежеван на отдельные участки в строящемся дачном поселке. Часть участков предназначена для дальнейшей продажи потенциальному покупателю, а часть (обычно 20-30% от общей площади) приходится на земельный участок под местами общего пользования (внутрипоселковые дороги, пруд, детские площадки, пункт КПП и др.).
Обычно данный земельный участок (места общего пользования) остается в собственности некой УК, которая осуществляет в дальнейшем управление данным поселком, осуществляет сбор платежей за подключение и пользование инженерными коммуникациями.
У автора вопрос как оценить этот самый участок, который под дорогами и т.п.
Мое мнение, что данный участок самостоятельной рыночной стоимости не имеет, но участвует в формировании стоимости участков, предназначенных для продажи. Т.е. собственник, продавая участки в данном поселке,в их конечную стоимость закладывает стоимость коммуникаций поселка.
|
Вояджер сообщал(а):
Что нам дала победа? Население живет в ужасающих условиях. Пенсионеры бедствуют. А в это время идет разграбление страны. Это ужасно. И парад победы на красной площади 9 мая это….. Не хочется выражать прямо свое отношение к этому.
"Пенсионер собрал все свои медали и ордена, сложил их в бандероль и отправил в Кремль, приложив к посланию письмо о равнодушии местных властей" http://www.lifenews.ru/news/58044
|
Васильева Ольга Сергеевна сообщал(а):То, что в бухгалтерии ничего не узнать, я уже убедилась на личном опыте. Всё держится в сверхсекрете.
...а если и не держится,то бухгалтелские данные в некоторых случаях могут ничем не помочь. Как-то ТРЦ считала, так там при вполне рыночных ар.сравках, заполненности арендаторами на 90% арендопригодных площадей, ОР (по данным бухгалтерии) составили 80% от ДВД.   именно поэтому и держатся в строгом секрете.
Я бы на вашем месте попробовала поработать с агентствами коммерческой недвижимости, с Управляющими компаниями.
|
loser сообщал(а):
Такова политика девелопера: привлечь хорошим местом и добрым нравом - зарядить среднюю по рынку АП, с возможностью изменения пару раз в год - платят столько и не умирают - значит могут платить больше - уже визжат, но ещё не нашли другого места - взять максимум возможного и расплеваться.
Однако было ведь сказано: Если условия аренды строго соответствуют рынку... Мне остается лишь добавить - в долгосрочной перспективе.
И поэтому потенциальный покупатель, т.е. будущий арендатор должен прежде всего проанализировать условия аренды этих помещений, от этого будет зависеть его бизнес:
- срок аренды, желательно, чтобы это был долгосрочнй договор аренды;
- величина арендной ставки, которая если и соответствует на текущий момент рыночным условиям и является приемлемой для арендатора и арендодателя, то это не значит, что так будет завтра. Поэтому в долгосрочных договорах аренды стороны обычно согласуют приемлемое для сторон увеличение ставки, что собственно позволяет минимизировать их риски.
Для арендодателя - снижает риск недополучения возможных доходов от изменения рыночных условий и повышения ставок на рынке аренды.
Для арендатора - снижает риск необоснованного повышения ставок, ставки если и будут повышаться, но в обозначенных условиях и данные затраты можно спрогнозировать.
Обычно, в долгосрочных договорах аренды предусмотрены права Арендодателя не чаще один раз в год увеличивать ежемесячную арендную плату не более чем на 7-10% путем письменного уведомления Арендатора.
|
По идее должна быть смета, т.к. это неотъемлемая часть договора и ее условия должны быть согласованы и подписаны сторонами.
ст. 709 ГК РФ
Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.
Цена работы может быть определена путем составления сметы.
В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
Договор договором, смета сметой, а Вы должны сами произвести расчет стоимости на текущий момент, возможно, как указано выше, все условия договора не выполнены в каком-то объеме работ, и одно из существенных условий договора – его цена не соответствует действительности.
Тем более цифрам договора, без их обоснования (сметы), я бы не доверяла.
|
|