Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Приглашаем вас на две гостевые лекции профессора Тома Берхаута (Университет Нейнроде, Нидерланды):
1) 22 октября 2018 г.
(начало в 19.00, ауд. 214, корпус 5) -
Инвестиции в недвижимость. Инвестиционный анализ и оценка (лекция на английском языке).
Регистрация
2) 25 октября 2018 г.
(начало в 19.00, ауд. 326, корпус 5) -
Важность оценки. Оценка объектов культурного наследия и старинных зданий (лекция на английском языке)
Регистрация
Подробная информация

Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Слуцкий
Информация
Имя: Слуцкий
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Резиноподобная
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, June 20, 2013
Предыдущий визит: Tuesday, October 23, 2018 6:50:38 PM
Количество сообщений: 3,742
[2.10% от всех сообщений / 1.92 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Требование банка применить ДДП
От: Monday, October 22, 2018 7:59:56 PM
Если помните, когда про оценку пулов объектов спорили, я писал, что-то типа того, что есть предположения и предположения. Любые предположения имеют смысл пока они не искажают базу рыночной стоимости. Вот в этом примере, как и в том происходит именно это.
И по той же причине - не понимание завершённости сделки по РС в дату оценки.
Хотелка банка ясна. Там фантазёр сидит с тремя классами и кучей понтов, а вот как его хотелка будет соотноситься с результатом сравнительного? Там то тоже пустые продаются. И их РС соответствует результату доходного по пустым же с капитализацией.
В общем, я бы хотел, чтобы за потаканиям таким хотелкам наказывали. Отчётливо об этом заявили и наказывали. Тогда и желания у банков требовать пропадёт. 100%. П пока сами оценщики туда-сюла, чего изволите, то ...
В моём проекте ФСО 9 для этого введена новая база, проблем нет.
Тема: Требование банка применить ДДП
От: Monday, October 22, 2018 5:18:04 PM
В ФБ РОО интересную тему Андрей Марчук поднял

Андрей Марчук
18 октября в 0:01
Коллеги, добрый день!
Столкнулся со странным замечанием со стороны одного уважаемого банка.
Суть приблизительно в следующем: есть производственное здание, используется собственником в своей производственной деятельности. Здание вполне себе неспециализированное и не требует выполнения каких-то ремонтов, реконструкций и т.п. Поэтому, например, в доходнике использовали капитализацию. Замечания банка в кратком пересказе выглядит приблизительно так: сейчас объект в аренду не сдан, если банку придется обратить взыскание на залог, то текущий собственник со своим оборудованием съедет, банку придется искать нового арендатора. Используйте ДДП с постепенным выходом от нулевой загрузки до рыночного уровня загрузки по аренде. Да еще и период нулевой загрузки д.б. значительный и, например, включающий период, необходимый для обращения взыскания за залог...
Чё за х....ня? Или я пропустил какое-то нововведение в требованиях банков к оценке? Почему здание, используемое собственником в собственном
...
Там в основном обсуждение ниачём, но Н.П.Баринов кмк оч. по делу
Николай Баринов Коллеги, три копейки. Но издалека. :) При пересмотре ФСО 1-3 из определений выбросили "Специальное допущение", которое есть в МСО и ЕСО и которое я предлагал ввести в наши ФСО. Суть - если есть принятые оценщиком факты, отличающиеся от действительных, то такие факты д.б. оговорены в специальных допущениях и результат оценки д. сопровождаться либо ссылкой , либо цитатой такого допущения. И в МСО примером такого допущения является оценка здания как пустого, в то время как оно "заселено" арендаторами. Будь у нас это определение в ФСО - м.было бы предъявить залоговику, что он требует определить РС при специальном допущении. И требовать указания такого допущения в Задании на оценку. Нет в задании - к оценщику не должно быть претензий. Но это не все. Описываемая Андреем оценка в этом смысле "половинчата": в ней ставки и недозагрузка взяты по рынку, а сами арендаторы - из существующей конкретности. Т.е. "не чиста" ни с позиция "как есть" (при ней рыночные ставки м.б. установлены лишь со следующего года), ни с позиции "с нуля" (там нужен период раскрутки). Хороший спор, такие помогают оттачивать инструменты.
.........
Так вот, что думается.
1. Определяем РС. А по ней в дату оценки ОО продан. И продан занятым и занятым текущим владельцем. Это оценка РС в нормальном её понимании. Кстати, корректировка на вакансии ч данном случае неуместна.
2. А что нужно банку? А ему в самом деле нужна, например, РС при специальном предположении, изменяющем реальность. В этом случае надо было предполагать, что когда-то (когда?) в прошлом ОО был вакантен. Потом он постепенно загрузился (до какой нормы вакансий?) И вот эта ситуация (какая?) имеет место в дату оценки и продаётся. Явно криво. Когда в прошлом, сколько времени ОО нормально арендуется? Так что про специальные предположения Н.П. правильно намекнул. И хорошо, что у нас их нет (по крайней мере пока, а то такого наоценивают, #маманегорюй).
3. Но банку нужна не РС в самом деле, а справедливая стоимость залога при условиях, что текущий арендатор в дату оценки изгоняется (зачем-то) и далее по тексту.
Таким образом, пойти на поводу у банка - исказить базу РС. РС в таком процессе не получается. А стало быть, нормальное развитие в такой ситуации - жалоба заказчика - владельца в СРОО и обоснованная кара для оценщика.
Так щетаю.
Тема: Оценка кирпичного гаража
От: Monday, October 22, 2018 1:02:22 PM
Типичный гараж имеет металлические ворота и в них дверь.
Все остальные двери/ворота/окна стоят ноль - функциональный износ избытка улучшений - они не требуются. Учитывать не надо.
Тема: Е.И.Нейман о текущем состоянии оценки
От: Sunday, October 21, 2018 10:27:29 AM
Марат Уфа сообщал(а):
Бодался теленок с дубом.......

Типатаво. Но тут на дистанции всё как-то. Без лобовых долбёжек.
+ ДК, которые не имеют права жалобы ЦБ рассматривать, поскольку не жалобы это вовсе, никто там прав ЦБ не нарушил, они предписание дали, банк его исполнил.
Т.е. ещё голимое превышение полномочий исполнительными в СРОО идёт массово.
Тема: К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ
От: Saturday, October 20, 2018 9:19:06 PM
Шогин В. сообщал(а):
препятствие по доступу к своему объекту недвижимости устраняется сервитутом. Еще можно посмотреть, а на законном ли основании некто приобрел право на землю под проездами. Если что признать право отсутствующим или еще как. ..

Устанавливается. При отсутствии иных возможностей обеспечения доступа. Причём, право проезда судьи рассматривают не как обязательное. Пешком через лес можно? Препятствий там нет? Нормально. Ходите. Причем тут чужой участок под картошку?
А такой возможностью очевидно является прокладка дороги по участкам коттеджей параллельно дороге. И устанавливайте там себе сервитуты сами для себя. Кривая дорога получится, ну так и что? Гонять зачем? Медленно, аккуратно езжайте. Но и это редко. Как правило прямая дорога получится. А участки меньше станут.
Кстате, вот и обоснование РС дороги равной РС участков с коттеджами.
ПС. Принципиально отсутствие аналогии с местами общего пользования в многоквартирных домах. При покупке коттеджа купил именно то, что купил по договору. И всё. Больше ничего не купил.
И ещё. Сервитут на часть участка - это сервитут. А сервитут на весь участок - уже считай обобществление. Но и то, только в пользу поименованных лиц. А гости? А строители-ремонтники какие? Пешком через лес. Глупая конструкция.
Тема: Е.И.Нейман о текущем состоянии оценки
От: Saturday, October 20, 2018 8:45:34 PM
Евгений Нейман в ФБ ЭС
"Дело в том, что "суждение САР ЦБ" - те,. что я видел - это письма, в которых просто написано - было по отчету - условно 100, мы счтаем - 50. Надзору обеспечить именно 50. И все. На просьбы дать свое обоснование почему 50, я узнал, что, все, что делает САР - это "секретно" (ДСП) и они не имеют права - именно права - кому-то что-то передавать Вот так вот - суждения ЦБ о РС - это ДСП".

Я Е.И. лично скажу мнение, а оно следующее.
Мнение о РС имущества не может быть секретным от владельца имущества, как минимум.
Мнение о РС - это не базары за пивком перед сауной. Это не цифра. Это обязательно документ, составленный в повествовательном письменном виде. Достоверность мнения обеспечивается изложением доказательств мнения и их оснований. Всё иное - не мнение о РС.
А секретность означает лишь то, что таковых доказательств и оснований попросту нет (или они очень слабые). Их оглашать нельзя ибо чревато вообще плохими последствиями с обвинениями в том, что в оценке именуется "голимая заказуха".
Причём имею письменные основания (переданные банком) такое говорить. Да и Е.И тоже. Можно даже и публикнуть. Только надо ли. Ещё покопим. Улыбка Шас вон на третий годовой цикл оценки двух объектов будем выходить. Прикольно. Опять экспертизы, жалобы, ДК и т.д. Ну как обычно. Кажется, еще кто-то из мудрых сказал
Глядишь, ещё в МЭРе суперэкспертную богадельню замутят, с которой вместо ЦБ судиться будет можно. Например. Их основания на вшивость проверять.
Тема: Е.И.Нейман о текущем состоянии оценки
От: Saturday, October 20, 2018 8:00:39 PM
Такие вещи лучше в закрытом режиме обсуждать. Улыбка И иные в мыслях есть. Но тут опять всё от банка зависит. Если он против того, чтобы так звучать, то и темы нет.
Вот если у банка лицензия уже отозвана, то они себя попроще ведут. Там уже про уголовку речь идёт. Доказывать надо уже в суде по банкротству / ликвидации... И тут состязательность уже в полный рост.
Тема: К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ
От: Saturday, October 20, 2018 7:54:14 PM
Шогин В. сообщал(а):
1. я не говорю, что там вижу, а лишь о том, что именно с этим надо разобраться. Если это дорога, да еще и в реестре (может быть и частной), то уже не ижс. Если это не дорога в реестра, а дорога-проезд, то в любом случае смотрим ВРИ. Если по-прежнему ижс, то меняем
Согласен, надо. Только обязанности такой у владельца нет. Имеет право закрыть участок для всех и точка. Поэтому общесоциальный вывод - надо владельцам коттеджей выкупать, обязывать судом продать, биться за выкуп по РС. А вот потом уже и разбираться, приводить в соответствие и пр. А вот отсутствие желания выкупать - имхо жлобство. Просто тут нормы оборота пока отсутствуют в отличие от многоквартирных домов. И никто свыше этим заморачиваться не собирается.
2. дорожное покрытие не является неотделимым улучшением. ВС РФ об этом сказал. Но если это юридически дорога, то это сооружение (объект недвижимости)
Фактически дорога. Остальное см. пред. моё замечание. Воля владельца нужна.
2.3.4. пофиг пофиг. Это новый объект родился. А затраты на ухаживание, цветы и мороженое, их относим на участников. А дорога сама собой
Он же не сам взял и родился, а в процессе, как результат. Соответсвенно, см. выше. Улыбка
Тема: Е.И.Нейман о текущем состоянии оценки
От: Saturday, October 20, 2018 7:14:38 PM
Шогин В. сообщал(а):
на мой взгляд все проще. Да, у ЦБ есть право давать предписание, а у банка - его исполнить.
Но есть одно большое НО: законодательством предусмотрено, что если есть спор о стоимости, то он рассматривается исключительно судом.
Поэтому, банк, получив предписание, обжалует его в суде, поясняя, что здесь на самом деле ЦБ не доволен оценкой, поэтому спор о стоимости, а тот должен рассматриваться судо.
Ну а там - состязательность..
Неча пресмыкаться

Как только банк подаст в суд, у него лицензию отзовут на след день. И судиться станет некому. На этом вся схема цб висит. И от оценщика на цб не подать, его не трогают, не оспаривают ничего.
Тема: К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ
От: Saturday, October 20, 2018 7:08:36 PM
Шогин В. сообщал(а):
в отношении коттеджа. Здесь главное законность объекта капитального строительства (или 100% вероятность узаконивания). Законность обуславливается, прежде всего, наличием прав на земельный участок. Если мы говорим о ситуации, когда права собственности нет, то значит д.б. право аренды (договор), либо, как вариант, остатки советских прав (право беср владения, насл владения).
Если права на уч имеются, то нет проблем оценки коттеджа

Да, конечно с правами на ЗУ всё должно быть ОК. В примере там ипотека ЗУ уже есть.
Может так же быть один законный дом и один поменьше не узаконенный. Нам в этом случае цбшники замечание написали - РС ЗУ завышена. Конечно завышена, мы на него второй дом отнесли.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании