Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Слуцкий
Информация
Имя: Слуцкий
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Резиноподобная
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, June 20, 2013
Предыдущий визит: Monday, February 18, 2019 6:19:34 PM
Количество сообщений: 3,908
[2.18% от всех сообщений / 1.89 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка стоимости проезда грузового транспорта по территории заказчика
От: Monday, February 18, 2019 6:02:34 PM
Не обязательно. Плата за разовый въезд на территорию. Даже почасовая возможно.
Правда не считал никогда. Но вот направление мышления. Тут отношения краткосрочной (очень) аренды кмк. Может стоянка - лучшая аналогия.
Тема: Однородность выборки
От: Saturday, February 16, 2019 7:10:22 PM
Термин "точность оценки" мы презираем. Улыбка
Мы используем термин "неопределённость". Причём в интервальном её определении.
Она выше, чем получаемая непосредственно из модели.
А по методике определения она максимальна для всего интервала Кпз (ОКпз) и выше, чем следующая непосредственно из обеих вариантов ММВ, т.к. определяется на основании максимальных ошибок для удельных цен земли и улучшений (а в реальности таких объектов в выборках нет).
Посмотрите http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-oshibki-modelej-i-neopredelyonnost-rezultata/
Так что эта самая "точность внутри интервала" ну никак к делу не относится.
Спасибо на "наколку". Вот об этом я не думал. Однако, это укрепляет в правильности выбранного пути. Высший пилотаж
Тема: Однородность выборки
От: Saturday, February 16, 2019 5:56:37 PM
Ага. Улыбка
Теперь без наворотов.
В оценку там альтернативный вариант ММВ по нижней тенденции пойдёт только справочным по причине низкого эрквадрат (менее 0,65 в принципе не используем).
Однако, его результат ну оочень близок результату базового варианта ММВ. Потому он просто доп. фактор в плюс.
Так Вы кмк то же самое и получили.
Про однофакторные и эрквадрат полностью согласен. Насчёт многофакторной регрессии я Вам с НПБ спорить предоставляю. Улыбка
Я же в итоге МКК сведу к однофакторной зависимости цена - площадь после всех корректировок
Меня вопрос числа аналогов заботит. И его соотношения с эрквадрат, как подтверждение чего-то. Чего? Стат значимости? Ещё чего?
Тема: Однородность выборки
От: Saturday, February 16, 2019 11:57:25 AM
А.В.
Я ещё раз сошлюсь на две наших статьи по анализу рынка с ОММВ.Особенно на вторую.
Один коттеджный посёлок, а тенденции две. И удельные цены предложения (а не сделок) и земли и домов различаются в два раза. Это случайно? Ога.
Но есть и вариации цен внутри тенденций со средними ошибками 5 - 7% (да и максимальные в пределах 15%, куда лучше). Вот это можно списать на случайность. Но такую, которой можно пренебречь, объяснив ея данными НПБ, и не долбаться со статистическими примочками.
Поэтому, то, что касается собственно оценки РС в виде числа, ну никак на случайности не спишеь. Иллюзия.
И, кстати (для Олеговича особенно), вот смешение объектов из разных ценовых тенденций (при соблюдении всех треюований и критериев к отбору аналогов) точно приведёт к неоднородности вне зависимости от коэффициента вариации. Поэтому, не показав единство ценовой тенденции аналогов, говорить про однородность нельзя.
И тут нам эрквадрат, как качественный показатель нам в помощь. Но одновременно и надо ответить на вопрос о числе аналогов, на котором нам эрквадрат эту тенденцию подтверждвет. Не знаю, каким термином это определить. Представительность выборки (ген. совокупности)? Значимость? Если значимость, то чего? Результата (вывода)? Выборки (ген. совокупности)? Какие варианты ещё?

Тема: Однородность выборки
От: Friday, February 15, 2019 6:59:32 PM
А.В.
Первое Ваше "не правда" - не ко мне (хотя мне это нравится), а к Анисимовой, Баринову и Грибовскому.
А в остальном...
Цены на рынке - это совсем не случайные величины. Иначе для оценки хватало бы Монте - Карлы, например. Там, кстати, тоже не просто всё.
Тема: Однородность выборки
От: Friday, February 15, 2019 6:49:23 PM
Olegovich сообщал(а):
проверка однородности скорретированных цен нужная чтоб не согласовывать между собой например цифры 5,7,15,50,70.
ибо это будет бред.
а проверка однородности исходных данных - она и пошла из древней методики оценки ТС... только по той методике цены аналогов не корректировались вообще !!!... там понятно нужно было на однородность смотреть

Да не проверяем мы никакую однородность. Мы про подтверждение того, что аналоги - аналоги, а не хз что. А вот от разброса цен тут совсем ничего не зависит. Критерии есть? Есть. Нормальные? Нормальные. Общность тенденции есть? Есть. На разброс цен плевать. Не мы такие, рынок такой.
Но даже и тут, показав общий тренд из, например, 8-10 аналогов, можно спокойно выкинуть 1-2, которые есть на рынке но отличаются, например, в 2 раза. Просто потому, что они не на основной тенденции. Без иных обоснований. У них нет общности ценообразования с основной массой. Стало быть - не аналоги.
Так щетаю.
Тема: Однородность выборки
От: Friday, February 15, 2019 6:40:35 PM
blinov-a-v сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
Корректировка будет 1 - на ланшафтный дизайн причём у всех, так что эрквадрат не поменяется. Но смотреть его надо и до и после корректировок.

Строго говоря, любая корректировка выборочных данных прямо противоречит основным принципам статистического наблюдения.
.

Будь здоров, товарищ!
Но у нас и ген.совокупность может быть совсем не статистической. Как в том примере про ЗУ и л.д. Мало там за общим забором пустых ЗУ осталось. Просто по пальцам.
Тема: Однородность выборки
От: Friday, February 15, 2019 6:18:44 PM
Olegovich сообщал(а):
а что есть единство ценообразования? к однородности выборки на начальной стадии оно никакого отношения не имеет.
единство ценообразования подразумевает влияние на цену одинаковых факторов. и все!!!!! и никаких там однородностей больше искать не надо... только потому что эти факторы могут влиять на цену в большей степени, чем покажет однородность/неоднородность при их выборе... а вот когда Вы уже провели корретировки и не получили однородности - вот это показатель того, что какой-то фактор не учтен (или учтен неверно), а значит ценообразование было не единым.

Я про единство ценообразования уже две статьи выложил в ветке про ОММВ.
В последней - КП один, тенденции две, резко (в 2 раза) отличаются (сейчас кстати пробуем разобраться, почему, и понять пока не можем).
Когда мы провели корректировки и получили нашу оценку неопределённости (а не однородности), то это есть просто показатель состояния рынка. Мы можем получить хорошую, качественную оценку РС числом, но разброс цен на рынке таков, что неопределённость на однородных объектах высока. Может и наоборот, аналогов мало, оценка близка к туфте, но цены примерно одинаковы, неопределённость низкая. Но опять, однородность тут ни при чём. В том смысле, как мы сами её определили критериями отбора аналогов.
Но продемонстрировать единство ценообразования до корректировок, считаю, мы обязаны. Да, там требования видимо минимальны, но оно должно быть.
Тема: Однородность выборки
От: Friday, February 15, 2019 5:49:42 PM
Вот я на что хочу обратить внимание.
Мамаева З.М. (2010), Введение в эконометрику. Учебное пособие, Нижний Новгород, НГУ им. Н.И. Лобачевского, https://studfiles.net/preview/2555793/page:5/
Проверка статистического качества эконометрической модели обычно состоит из четырёх шагов:
1. проверка общего качества уравнения регрессии;
2. проверка статистической значимости коэффициентов уравнения регрессии;
3. проверка точности модели;
4. проверка свойств данных, выполнение которых предполагалось при оценивании уравнения, например, условий Гаусса - Маркова.
1. Это Эрквадрат
2. В оценке не нужно (см. пост повыше с цитатой)
3. Это средняя ошибка аппроксимации
4. Даже в учебнике нет, нам тем более не нужно.
Итого 2 пункта остаётся.
1. Эрквадрат, который мы усиливаем требованием к числу аналогов - относится к определению РС как числа.
2. Средняя и максимальная ошибки в сочетании с данными Н.П.Баринова по субъективным разбросам цен - характеристика интервала неопределённости. Но никак не качества оценки.
Тема: Однородность выборки
От: Friday, February 15, 2019 5:44:42 PM
Olegovich сообщал(а):
а доверительный интервал потом считаю по методике для малой выборки: http://www.mathelp.spb.ru/book2/tv12.htm

И что это даёт?
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании