| Алексей В |
| Ранг: |
Член сообщества |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, October 27, 2015 5:50:22 PM |
|
rivan сообщал(а):Медведев С сообщал(а):В общем случае в банках ориентируются на мультипликатор около 13 000 руб./куб.м парка Так и выстрелило 13-14 тыс.руб. за куб.м.
Если вдруг интересно, есть минианализ нефтебаз по центр.России с определением ценообразующих факторов,т.е. корерктировок
|
Андрей С. сообщал(а):Цитата:Дорогая коллега! Я сталкивался с такой ситуацией! А аналоги Вы подбирали в том же доме? Если нет, то как корректировали отсутствие коммуникаций (см. вопрос топикстартера).
Вы абсолютно правы! Аналоги в этом же доме: ведь если речь идет о многоквартирном доме, то реализуются хотя бы один десяток квартир находящихся в нем, состояние дома (имеется ввиду коммуникации)идентично. Корректируем на этаж, площадь и вроде бы все. И даже если аналоги не в этом доме: в н.п. численностью от 250 тыс. и выше возводится не один дом и даже чаще всего в сопостовимое время.
Если маленький н.п. и нет аналогов, то др.подходы тот же метод индексации например
|
Olia555 сообщал(а):Дорогие коллеги подскажите информацию кто сталкивался с оценкой квартиры долевка, застройщик банкрот. Имеется свидетельство на руках, и больше никакой информации. Коммуникации не проведены. Не знаю какую модель оценки выбрать? Если кто обладает такой информацией подскажите пожалуйста, как быть в такой ситуации?
Дорогая коллега! Я сталкивался с такой ситуацией! Все оч.просто:
1. Срав.П Вам в помощь на рынке сейчас жилье продается не только на праве собственности, но и в виде цессии, договоров долевого участия, аналогов полно;
2. Делал свои изыскания так разница между правом и цессией составляет где-то -5% (если дом будет введен в течении до 6мес., далее не считал)в пользу права;
3. А оценивать вы будете (коллеги могут поправить) право требования (согласно арбитражной практики)
|
Kiren сообщал(а):На данном этапе, Заказчик предоставил нам ТЭП на создание данного земельного участка (довольно смешные на одном листе).
Но вот тут вопрос: по представленным ТЭП стоимость на "создание" превышает рыночную стоимость земельного участка.
Достаточно типичная ситуация: когда инвестор участвует в т.н. государственно-частном партнерстве, инвестор представляет ТЭП и сметы из которых можно сделать вывод, что инвестор прогорит, но из любви к Родине готов поучаствовать и конечно ему нужен "особый" подход.
ТЭП и сметы как ни странно очень сильно разнятся в своих показателях (а еще оценщиков ругают).
Может быть внимательно посмотреть ту "смешную" ТЭП, может там стоимость 1м3 песка и щебенки стоит так как будто ее придется завозить с лазурного берега Франции? А работников нанимать в Щвейцарии?
|
Kiren сообщал(а):Уважаемые коллеги! Кто-нибудь сталкивался в процессе своей работы с оценкой прав на заключение договора о создании искусственного земельного участка? Взялись за работу не с целью наживы, а с целью получения нового опыта в оценке объектов (благо срок выполнения работы позволяет углубиться в тему), которые раньше не оценивали. В связи с чем, если кто уже оценивал, будем рады конкретным советам и ссылкам на методики.
Уважаемая коллега! Я не сталкивался именно с такой ситуацией, но поделюсь мыслями:
1. Здесь просматривается аналогия с оценкой прав на развитие застроенных территорий;
2. Смысл вероятно такой, есть прибрежная территория, которую местный муниципалитет решил превратить в город-сад;
3. Права на эту территорию, вероятнее всего не разграничены, поэтому идет речь о праве на заключение договора;
4. Теперь ставим себя на роль вероятного Исполнителя Договора: зачем ему это право на заключение такого Договора?....правильно, чтобы извлечь прибыль!
5. Извлекаем прибыль - проводим работы по созданию искусственного земельного участка, который вероятно всего на праве собственности отойдет к Исполнителю, у участка вероятно всего будет коммерческая ценность;
6. Допустим следующее: создаем участок площадью 1га (10000м2), его стоимость на рынке будет 1млн.руб., при создании участка Исполнитель понесет затраты связанные с возведением (проекты, сметы, экспертизы, камазы, мазы, эскаваторы, грейдеры, грунт, щебень, песок, поляны для гринписовцев и т.п.) пусть это все будет стоить 900 т.р;
7. Итого: 1млн.-900000руб. = 100 тр. выручка, затем налоги, чистая прибыль Исполнителя 80т.р.;
8 Всю прибыль жалко отдавать в муниципалитет, потому-что встает вопрос, а кто они такие? На самом деле обычные агенты-посредники, поэтому им откатим 10% от прибыли 8т.р. (что и будет являться стоимостью права) по аналогии с метод.рекомендацияими при расчете стоимости прав на заключение договоров на развитие застроенных территорий;
9. Скорее всего в проекте такого договора, будут прописаны существенные условия: создание детских "лягушатников", ограничения или наоборот неограниченное использование участка, переселение коренных жителей этой территории (лягушки, рыбы, пиявки) на другое место или предоставление таких же условий для проживания на месте будущего города-сада..это все к затратам.
|
sky-perm сообщал(а):Оценка для суда.
Просят оценить цех площадью более 15.000 кв.м.
Здание новое сдано в экспл. в 2012 году, стоили европейцы под свое производство, т.е. в цехе красивее чем у меня в квартире, наливные полы, пластиковые рамы, система кондиционирования и проч.
Аналогов полно, но это здания советской постройки, по технологиям советских времен. Как красиво сделать корректировку на состояние? Жду умных мыслей.
Провокационный вопрос задаете!
Первое, что на ум взбрело:
1. Здание вероятнее всего реконструировано было, раз сообщаете сначала: что оно новое 2012 сдано, а потом ниже здание советской постройки, а это ведь 21 год разницы.
2. Реконструировали европейцы, кто именно? Молдаване или украинцы (в целом не суть)
3. Раз недавно реконструировали, то должны быть сметы на работы, почистить их можно, вот и правка в рублях.
4. Самому посчитать стоимость работ, через исследования/расчеты, но для суда наверное не покатит, скорее всего 3 пункт см.выше
|
Серж сообщал(а):Неужели никто не встречался с такой ситуацией? 
Я встречался с такой ситуацией, она достаточна типична и на самом деле решение оч простое:
1. Вы оцениваете объект, который идет под приватизацию вероятнее всего в виде преимущественного права выкупа нынешним арендатором.
2. Постановление на приватизацию - офисное помещение, но нет коммуникаций, ну и в чем проблема? Будете оспаривать Постановление? Кому-это надо? Вам? Арендатору/покупателю?
3. Цените, то, что есть, естественно с учетом правки на наличие коммуникаций.
4. А офисы без окон разве бывают? Да бывают, например такие типы офисов пользовались спросом у следователей НКВД и пр...(могу полный список дать). Вот Вам и еще одна правка, что рынок данного типа офисов специфичен и спрос/ликвидность характеризуется низкими показателями/значениями
|
Владимир Васильевич сообщал(а):Тут я не согласен, есть определенные правила и методики и нужно хотя бы стараться следовать им.
При затратном подходе оценщики как правило пользуются УПВС, УПБС, базисно индексный метод, ресурсный метод и т.д. Вот я и спрашиваю где автор нашел стоимостные значения на базисный год? Бегло посмотрел в УПВСе не нашел, может плохо искал? Или где?
Я тоже тут не согласен (поверьте не хочу вступать с Вами в жесткую полемику, просто делюсь мыслями).
Определенные правила и методики - все верно, да вот напридумали этих правил и методик столько, что уже не знаешь куда от них деваться. По гаражу - в УПВС он есть, теперь по самому интересному, индексу перехода цен на дату оценки...и опа...вот они правила и методики, например: по N региону - есть региональные центры ценообразования в строительстве по ним индекс 60, есть индексы Госстроя РФ по ним 100, есть индекс по КО-Инвесту там 70 (и все они правы), итого гараж стоимость условно 100:
1. 100х60 = 6000руб.;
2. 100х100 = 10000руб.;
3. 100х70 = 7000руб.
Вопрос знатокам? Какая методика лучше и соответствует рынку?
|
Денис Валерьевич сообщал(а):Здравствуйте коллеги. Вопрос такой. Здание гаража под грузовые автомобили площадью около 1000 кв.м. в брусовом исполнении 1960 года постройки, земля 2000 кв.м. в собственности. Сам гараж практически полностью сгнил и не эксплуатируется. Короче "дрова". Затратником гараж получается около 1 млн. руб. В сравнительном около 500 тр.р. но при этом корректировки на тех состояние около 80%, Аналоги действующие брусовые гаражи, но площадью 80, 100 и 300 кв.м. Корректировки в % бешанные. Здание само ни кому не нужно, ремонтировать нет смысла, только сносить и строить новое, интересен земельный участок под ним. Стоимость земли около 580 т.р. А само о здание выходит около 600 т.р. Посоветуйте каким образом можно опустить цену на здание, если за эту цену его не приобретут?
Вы же сами выше на свой вопрос ответили:
НЭИ гаража дрова, теперь считаем - 1000м2 это 50х20м2 строение, высота пусть 5м, брус деревянный пусть диаметром 30см. или 0,3м = 210м3 дров, пусть цена 1000руб./м3, итого 210 000руб. и в МИНУС затраты на демонтаж и складирование пусть 100 чел./час, 1чел./час = 200руб.,20000руб, кран 8часов = 8000руб, итого затраты 30000руб, 210 000 - 30 000 = 180 т.р. стоимость строения
|
Владимир Васильевич сообщал(а):Непонятно как вы 23 миллиона за деревянный гараж насчитали?
Да очень просто - гараж из бруса деревянного же (если посмотреть прайсы на брус и возведение, то это еще мало), если был из профлиста и металла то вышел бы в 10млн.руб причем новый. А так гараж деревянный он же дышит, экология...
|
|