Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Михаил Зельдин
Информация
Имя: Михаил Зельдин
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Санкт-Петербург
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, January 11, 2007
Предыдущий визит: Friday, August 05, 2022 1:41:54 PM
Количество сообщений: 354
[0.18% от всех сообщений / 0.06 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: С Днем Варения Арнольда Дмитриевича!
От: Friday, October 11, 2013 12:15:57 AM
Уважаемый Арнольд Дмитриевич, поздравляю от всей души!
Ваш вклад в оценочное сообщество трудно переоценить.
Любви, радости, интереса к жизни и ко всем нам!
И не начинайте вести обратный отсчет без разрешения сообщества.
Будь здоров, товарищ!
Тема: С Днем Рожденья - Оксана Тевелева!
От: Wednesday, October 09, 2013 7:05:28 AM
Рифму удалось подобрать только в поезде. :)

Оксана, с Днем Рождения!!
М.Зельдин. Из сапсана.

Сохранения интереса и неисчерпаемой энергии, чтобы продолжать радовать и развивать оценочное сообщество!
Переполненный чувствами
Тема: С Днем Варения Павла Карцева!
От: Thursday, August 08, 2013 8:09:31 PM
Павел, с Днем Рождения! Желаю, чтобы твоя жизнь была наполнена удивительными событиями и встречами, а также положительными эмоциями! И чтобы получалось все задуманное. Ты уже сделал очень много, и уверен - сделаешь неизмеримо больше.
С искренним уважением, (Эх, Михаил,) Михаил
Улыбка Будь здоров, товарищ!

Тема: ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания
От: Thursday, August 08, 2013 9:40:54 AM
Юрий К. сообщал(а):

Смысл моего предложения был основан вот на чем. Если текущая ст-ть объекта Vтек.о = Vзу + Vул.тек., а ст-ть объекта на этом же ЗУ при другом улучшении Vдр.исп = Vзу - Зсн. тек.ул + NPVпроекта новых улучшений, то, понятно, что "городить огород" с новым улучшением имеет экономический смысл лишь тогда, когда овчинка стоит выделки, т.е. когда перестройка объекта (улучшений), как ожидается, приведет к приросту стоимости, что эквивалентно положительной разности между Vдр.исп и Vтек.о. Последнее условие достигается когда NPVпроекта возведения нового улучшения превышает суммарные затраты на снос текущего улучшения и возведение нового улучшения. Если потребуется при этом перепрофилирование ЗУ, то, как верно заметил Е.Е., следует также учесть и эти затраты в составе суммарных затрат.

Юрий Васильевич, спасибо за комментарии. С приведенным Вами неравенством согласен.
Просто мне привычнее, не вычитать стоимость ЗУ из обеих частей неравенства, а сопоставлять NPV двух потоков, генерируемых объектом целиком - при сохранении текущего использования (возможно, с проведением ремонта) и при реконструкции / новой застройке (включая затраты на снос и перепрофилирование).
Вместо NPV потоков для сопоставления, в большинстве случаев, на мой взгляд, можно взять приблизительные стоимости, полученные на основе укрупненного применения какого-либо из подходов (скорее, сравнительного) или на основе анализа рынка.
Въелось за 18 лет - в Питере отчеты для ГУИОН (в частности) мы привыкли делать по этой схеме. :)
Пример: написать в АНЭИ, что кинотеатр 1000 кв. м в спальном районе при сохранении использования стоит максимум 100 миллионов рублей (анализ рынка кинотеатров), а при строительстве жилого комплекса 30 000 кв. м со встроенным кинотеатром (после сноса, большой ЗУ - позволяет) - NPV проекта дает минимум 300 миллионов рублей (можно тоже укрупненно - анализ рынка ЗУ, упрощенный сравнительный для участков под жилье минус снос и перепрофилирование). Кстати, для одного из вариантов в конечном счете все равно придется делать детальные расчеты - так что работа не пропадет :)
При этом у меня нет однозначного ответа, что писать при этом в случае оценки для целей кредитования - видимо, договариваться с банком, объяснять, считать по НЭИ, а не по текущему - если заемщик в этом заинтересован, конечно :) или страхования.
Тема: ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания
От: Tuesday, August 06, 2013 10:59:57 AM
Юрий К. сообщал(а):

Для того чтобы текущее использование/эксплуатация объекта (коммерческой недвижимости) было признано неэффективным должен существовать альтернативный вариант его использования, юридически разрешенный, фактически осуществимый и экономически целесообразный, такой, для которого выполнимо условие:

NPV проекта новых улучшений ЗУ > Зсн.тек.ул. + Vул.тек.,

где:
Зсн.тек.ул. - затраты на снос текущих улучшений ЗУ,
Vул.тек. - стоимость текущих улучшений ЗУ.
Прим. Стоимость ЗУ, как видно, абсолютно не влияет на принятие или отклонение решения по его альтернативному использованию.

Юрий Васильевич, не до конца понял - поясните, пожалуйста, какие доходы учитываются при расчете NPV проекта новых улучшений ЗУ - относящиеся только к улучшениям или ко всему объекту. Если первое - то как их определить без знания стоимости ЗУ? Если второе - то в правой части, на мой взгляд, должна быть дополнительно стоимость земли. И еще - как считать Vул.тек?
Тема: ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания
От: Monday, August 05, 2013 11:16:57 PM
NB сообщал(а):
Следуя Вашей логике, нужно продолжить: МСО - от мании величия.

Воистину, как и любые стандарты :) Кроме ФСО, конечно, - они от безысходности (депрессии, видимо). :)

Юрий Дерябин сообщал(а):

Круто! Расскажите, как по одному отчету Вы Amar'а отнесете сразу к тем, кто занижает, и к тем, кто завышает???
Я бы Андрею в такую безвыигрышную лотерею сыграть не советовал бы - вариант отнесения к группе надоевших оценщиков, "угадывающих" стоимость, даже не рассматривается...

Думаю, "угадывающие" стоимость - это как раз те, кто одновременно завышает и занижает :)

Слуцкий сообщал(а):
Сергей Викторович.
Если НЭИ - философия оценки, то что тогда такое "оценка РС ОО в состоянии "как есть""? Иная философия? Но она преобладающая на практике ...

Может это "философия прагматизма" в оценке? :)

Юрий К. сообщал(а):
Дабы придать бОльший элемент конкретики обсуждению АНЭИ я хочу предложить одно правило...

Не возражая против конкретики, но дабы придать и бОльший элемент абстрактности обсуждению АНЭИ, я хочу предложить одну историю. :)
«Двое священников, принадлежавших к разным орденам, были закоренелыми курильщиками. Оба добились аудиенции у папы, чтобы узнать ответ на терзавший их вопрос: можно ли курить во время молитвы.
Первый священник получил отрицательный ответ, да еще в придачу и суровое порицание.
Когда пришла очередь второго священника, иезуита, он задал папе тот же самый вопрос, только слегка изменил формулировку.
— Тебя он тоже выгнал? — спросил первый священник после аудиенции.
— Вовсе нет, его святейшество был очень добр ко мне.
— А ты спросил его, можно ли курить, когда молишься?
— Да, только я немного изменил порядок слов: спросил, можно ли молиться, когда куришь.»

Улыбка
Тема: Как объяснить, что цена сделки - фикция?
От: Monday, August 05, 2013 10:12:02 PM
Слуцкий сообщал(а):
Спасибо, Василий Григорьевич. Будь здоров, товарищ!
Именно то, что требуется.
А вот интересно, Михаилу Александровичу Зельдину это интересно?

Александр Анатольевич, более чем! Даже хотел предложить зарабатывать вместе и тут читаю:
Слуцкий сообщал(а):
К сожалению (моему), я прекрасно понимаю, что никакого своего бизнеса в данном случае я не создам. Это принципиально.
Его и Е.И. не создаст. И мы с ним вдвоём не создадим. И втроём с кем бы то ни было.

Интерес несколько поугас, поддерживается только любопытством и доверием к Вам, В.Г и В.А. :)
Будь здоров, товарищ!
Если серьезно, с удовольствием поучаствую в обсуждении (и, надеюсь, правильно проголосую :) в любом составе, хотя Ваша идея "подписывать НСОДом" кажется мне наиболее правильной.
Для себя дополнительно хочу понять - по Вашему мнению, то, что Вы предлагаете - кардинально изменит ситуацию в ОД (в том числе, с заказной и непрофессиональной оценкой и недоверием к оценщикам) или станет лишь одним из важнейших ресурсов для изменения ситуации?
Если второе - мой интерес, как я и говорил, очень высок, если первое - он повышается еще на порядок. :)
Тема: Обсуждение статей Слуцкого А.А., сделанных допущений и выводов
От: Monday, July 29, 2013 10:17:47 PM
Александр Анатольевич, спасибо, прочитал действительно с большим интересом.
Вначале о том, что отзывается больше всего - хотя это несколько шире ТГИ.
«Потуги» оценщиков указать рыночную стоимость с неопределенностью, меньшей неопределённости самого рынка, нельзя расценивать иначе, как попытку введения в заблуждение...
По нашему мнению, в таких случаях оценщик может указать конкретную цифру рыночной стоимости в рамках диапазона неопределённости рынка, только приведя некоторые специальные (по крайней мере, вербальные) доказательства, модели и т.д. чего на практике пока не наблюдается даже на уровне исследовательских публикаций (к этой проблеме автор данной статьи планирует обратиться в будущем).
Альтернативой такому подходу может являться оценка рыночной стоимости в пределах показанного диапазона рыночной неопределённости, определённо заявленная, как «профессиональное мнение». Однако, и в этом случае такое «мнение» может основываться на личном опыте участия в сделках с объектами, сопоставимыми с объектом оценки, а не «взятое с потолка внутреннее убеждение в своей правоте».
И в первом, и во втором случаях, любое иное «профессиональное мнение» другого, третьего и т.д. оценщиков могут быть ничем не хуже первого даже с учётом квалификации оценщиков. Истина (или, скорее, её конвенциональный «эрзац») в этом случае может быть обнаружена только в судебном порядке. При этом, именно суд и оценит убедительность вербальных доказательств, моделей и т.п. и/или «профессионального мнения» каждого из оценщиков.
В любом случае, первичным является указание диапазона рыночной неопределённости, которое, только затем, может сопровождаться большей конкретикой, касающейся «точной» цифры.

Добавил бы, правда, что под "судебным порядком" можно, на мой взгляд, понимать и досудебные споры/договоренности заинтересованных сторон и третейские процедуры.
А диапазон рыночной неопределенности можно, опять же на мой взгляд, не указывать (заказчикам/потребителям он, скорее, будет только мешать - им удобнее переложить ответственность за принимаемые решения на оценщиков), но выводя и принимая "точную" цифру, важно, чтобы все стороны (оценщики, эксперты, заказчики/потребители, третья сторона, следственные органы, суд, государство, общество) понимали, что диапазон существует и расхождение результатов двух оценщиков на 10-20% (а иногда и больше) не должно подрывать доверие к оценке/оценщикам и являться основанием для санкций к оценщикам (вплоть до уголовной ответственности).

Собственно о применении ТГИ для определения ставок капитализации. Мне это, правда, показалось безусловно интересным механизмом и для понимания "истинно рыночных" ставок капитализации и для обоснования используемых в отчете ставок. По крайней мере, в Аверсе обсудим, и, полагаю, будем использовать.
На мой взгляд, с пониманием "правильных рыночных" ставок, как ни странно, даже проще, чем с обоснованием - на помощь (в дополнение к аналитическим) приходят различные интуитивные методы (от правильного опроса правильных участников рынка до разных способов общения с общим энергоинформационным пространством (системные расстановки, гадание на картах Таро и т.п.)).
С обоснованием - сложнее - любые расчетные и аналитические механизмы (а главное - их применение в реальной действительности) основаны на совокупности допущений, наличие которых создает благоприятную среду для споров об обоснованности отчета и компетентности оценщика. Любые обоснования, любая методика - это карта, карта никогда не отражает реальности полностью ("Карта не есть территория" Альфред Коржибски). Для любого правила существуют исключения.
Повторюсь, мне применение ТГИ и для обоснования СК и для анализа рынка показалось вполне убедительным - и для лучшего понимания происходящего на рынке и для использования в конкретных отчетах.
Ваше предложение "Очевидной выгодой от реализации этого проекта может стать унификация процессов оценки коммерческой недвижимости в России по образу и подобию Германии, в которой минимальные ставки капитализации для оценки коммерческой (и жилой) недвижимости определяются нормативно на основании регулярно обновляемых рыночных данных." представляется достойным реализации. На мой взгляд, даже ориентируясь на спор двух профессионалов, третейские или судебные процедуры, какие-то параметры в оценке типовых объектов лучше зафиксировать (или сузить диапазон) - ставки дисконтирования и капитализации к таким параметрам безусловно относятся.

О предложении Павла Карцева об учете инфляции. Александр Анатольевич, мне все же кажется, что учет долгосрочных темпов роста при сопоставлении ставок капитализации и ставок по кредитам нужен. Ставка капитализации (для СПб около 10% по небольшим объектам), увеличенная на долгосрочные темпы роста стоимости недвижимости (около 5% в валюте), на нормальном рынке должна превышать ставки по депозитам (иначе - зачем инвестировать) и быть на уровне ставок по кредитам (если она намного больше, банки начнут инвестировать сами, а не кредитовать). Поэтому, на мой взгляд, учитывать долгосрочные темпы роста нужно, продавцы и покупатели на него ориентируются, другое дело, что на суть, доказательную базу и выводы Ваших статей это практически не влияет.
Тема: Реанимация НСОД - зачем и что делать?
От: Saturday, July 27, 2013 8:04:47 PM
Леопольд Ревуцкий сообщал(а):
Михаил!
Продолжаешь удивлять. Героев и элодеев, законопослушных и преступников, нормальных и больных, честных и не очень (все они наши)хоть как-то различаешь?

Леопольд Давидович , благодаря Вам, добавлю к "веселить" еще и "удивлять". Выгравирую на щите, когда обзаведусь :)
Как-то различаю, конечно. Хотя не всегда легко - вот Вы написали "честных и не очень", "нормальных и больных" - действительно не всегда понимаю, где проходит граница между ними. Когда у меня возникнет необходимость, готов буду довериться Вашим оценкам. :)
По поводу "все они наши" - замечательно высказался Александр Анатольевич в другой ветке: " Белый лебедь, белый лебедь, ..., белый лебедь, бац, чёрный лебедь. Отсеиваем как выброс? Он чо, не лебедь, что ли?", да и Василий Григорьевич про интеллигентов, кошку и кролика :)
А если серьезно, злодеев и преступников считаю одновременно и нашими (они тоже частицы Мироздания/Жизни/Бога - как и все мы) и не нашими (то, как они реализуют себя в этой (очередной) жизни, мне не близко и, на мой взгляд, не полезно для Жизни). Одну из любопытных книжек на эту тему сейчас читаю (про ТГИ уже прочитал, осталось написать, извините, Александр Анатольевич :) - Валерий Синельников "Формула жизни" - там и про НСОД и про ОД и про Россию в целом можно много чего почерпнуть.
Будь здоров, товарищ!
Тема: ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания
От: Thursday, July 25, 2013 11:14:59 PM
Есть ли логика в оценке и на Аппрайзере, в частности? Или все, чем мы занимаемся -диалектика?
В ответ на "Может стоит ... исходить из простой и элементарной логики."

"... логику, как науку мышления, то есть деятельности чистого разума, можно было бы построить совершенно a priori; диалектику же по большей части только a posteriori, после практического уразумения тех перемен, которым подвергается чистая мысль, как результат индивидуальных различий при одновременном мышлении двух разумных существ, а также после ознакомления со средствами, которые употребляет каждый из них для того, чтобы выставить свои индивидуальные мысли чистыми и объективными. А это происходит по той причине, что всякому человеку свойственно при совместном мышлении, то есть стоит ему только узнать, при взаимном обмене взглядов (кроме исторических разговоров), что чьи-либо мысли относительно данного предмета отличаются от его собственных, то он, вместо того, чтобы прежде всего проверить свою мысль, всегда предпочитает допустить ошибку в чужой мысли. Другими словами, всякий человек уже от природы желает всегда быть правым; тому именно, что возникает из этой особенности людей, учит нас одна отрасль науки, которую я хотел бы назвать «диалектикой» или для устранения возможного недоразумения «эристической диалектикой».
Таким образом, это наука о стремлении человека показать, что он всегда бывает прав.
«Эристическая диалектика», следовательно, есть искусство вести споры, но таким образом, чтобы всегда оставаться правым, то есть per fas et nefas. В конце концов, объективно, можно быть правым и не казаться таковым другим, а даже очень часто и самому себе; это бывает в том случае, когда противник опровергает наши доводы и когда это сходит за опровержение всего спорного тезиса, в доказательство которого может существовать много других, неприведенных нами в данную минуту доводов. В таких случаях противник окружает себя ложным светом, кажется человеком, имеющим резон, а на самом деле кругом неправ. Итак, истина спорного вопроса, взятая объективно, и сила правоты или резона в глазах спорящих и слушателей – вещи совершенно различные»

Отрывок из книги: Шопенгауэр, Артур. «Эристика, или Искусство побеждать в спорах.»
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005