| Павел_Лазарев |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, August 21, 2018 12:51:05 AM |
|
Это смотря что считать приличным качеством?
Дело то даже не в абсолютной сумме гонорара, а в поточности и шаблонности работы, в которой нет места ни анализу, ни пониманию рынка, ни восприятию стоимости, ни аналитических функций.
Какие тут могут быть интервалы и десятки аналогов.
|
Такая оценка должна давать конкурентные преимущества, т.е. не быть самой в себе, а цениться потребителями.
То есть тут вопрос в них,а не в наличии квалаттестатов.
Вот в соседней ветке обсуждается оплата подрядчиков на квартиру.
Средний прайс 500 руб.
Какой отчет по квартире в Москве можно сделать за эти деньги, находясь в Великом Устюге, и сколько там будет аналогов - вряд ли мы разойдемся во мнениях.
Грубых опечаток на первых страницах и остатков старых шаблонов не будет - уже идеал.
|
Поле не паханное безусловно.
Перейти на интервалы - это по сути заново оценку создать.
Причем не только в головах у оценщиков, но прежде всего у заказчиков и потребителей.
А они очень и очень консервативны.
|
А как реально указывать интервал, если не определен его "нормальный" возможный уровень.
Что мешает мне написать на 2 странице отчета - РС = 50, а на 77-й странице мелким шрифтом интервал от 1 до 100.
Так я гарантировано себя защищаю конечно, т.к. в этом интервале уж точно все значения помещаются. Но какой практический смысл в этом. Сколько объект стоит?
|
Слуцкий сообщал(а):Павел_Лазарев сообщал(а):
Кто выявит?
Те, кому это надо. Такие есть.
И по какие критериям судить будет?
По тем, которые против Вас.
Мы обсуждаем, как реально считать, а не как подгонять под чьи-то критерии проверки.
Почему подгонять? Повышать качество, доказательность результата.
Если под них делать, то тогда все просто: узнаем требования, в т.ч. по количеству аналогов, и вперед.
А их Вам не скажут. Иначе как Вас потом наказать за нарушение критериев, которые Вы не знаете?
А если в соседних к соседним домам найдут.
Найдут. И жалобу на Вас накатают. А вот что и как быстро скажут коллеги, которым надо будет разбираться (а им оно противно), зависит от того, сколько Вы заранее соломки подстелили.
А если "они" решат, что главный критерий не местоположение, а материал стен и этажность, тогда надо для хрущевок 3339 аналогов по всей Москве приводить.
Ещё тупее замечания на руках имею. Даже показать могу. Не удивили. Скажут ещё не то, и не покраснеют.
Некоторые банки пишут, что базовый ориентир - это не некая средняя величина, находящаяся в определенном диапазоне, а самая минимальная цена аналогов по рынку.
Аргумент в том, что пока не продастся самый дешевый, никто не купит более дорогой аналогичный объект.
|
Кто выявит? И по какие критериям судить будет?
Мы обсуждаем, как реально считать, а не как подгонять под чьи-то критерии проверки.
Если под них делать, то тогда все просто: узнаем требования, в т.ч. по количеству аналогов, и вперед.
А если в соседних к соседним домам найдут. А если "они" решат, что главный критерий не местоположение, а материал стен и этажность, тогда надо для хрущевок 3339 аналогов по всей Москве приводить.
|
Слуцкий сообщал(а):Отбор каких? Самых дорогих, дешёвых, средних? Самых каких-то иных?
Я всегда исхожу из того, что поиск аналогов должен осуществляться не от общего к частному, а наоборот от частного к общему.
То есть мы начинаем искать сначала идентичные аналоги, если их достаточно (обычно 5 штук), то поиск прекращается. Если нет, расширяются критерии, и продолжаем поиск.
Например, надо оценить 2-комнатную квартиру площадью 60 кв.м. по ул. Ленина, д. 1.
Если в этом продаются квартиры, то берем их, так все остальные по сравнению с ними вообще не аналоги. Если нет, начинаем смотреть соседние такие же дома, постепенно расширяя круг поисков.
|
Ничего себе.
Опять убеждаюсь, что жизнь разная.
Проверяющие читают затратник и пишут замечания к использованию УПВС.
За почти 20 лет работы никогда такое не получали. Все пофиг на этот подход было. Никогда он как ценообразующий не воспринимался никем в серьезных отчетах под проверку.
Так для служебных справочных целей разве что: выделить стоимость забора в общей стоимости ЕОН и т.п.
А насчет УПВС - это холивар.
Я вообще удивлен, что они как-то с КО-Инвестом сходятся хотя бы на уровне 30%.
Для меня лично использование сборников, которым в следующем году исполнится юбилей 50 лет, - моветон. А для новых объектов вообще ошибка. Есть КО-Инвесты, если так уж необходим затратник.
|
Подбор аналогов, наверно, самый субъективный момент в оценке.
И он как раз и определяет качество специалиста - насколько тот интуитивно умеет определять главные ценообразующие факторы, отсеивать нетипичные предложения, сопрягать результаты разных подходов и т.п.
Пытаться как-то формализовать поиск - бессмысленное для практики занятие.
Более широкая выборка дает более широкий диапазон даже для относительно развитых рынкой. А поскольку ответ: это стоит от 1 до 10 руб. никому не нужен, то приходится его сужать, т.е. опять проводить субъективную работу по отсечению лишнего.
Идеалом тут можно назвать ту глубину проработки, которую делает человек, когда ищет лично для себя квартиру или снимает лично для своей фирмы офис. Тогда ему становится ясно (после объезда, обзвона и вникания в каждый аналог), почему возникают эти отклонения в ценах на внешне по объявлениям похожие объекты. И где это пожелания неадекватных собственников, а где реальные отличия.
Но на подобные исследования не выделяются ни бюджеты ни сроки...
|
Если бы это было помещения спортивного комплекса - все было бы понятно как оценивать.
Но топикстартер ясно сказал, что сдается именно зеркало дорожки в бассейне. То есть видимо право эксклюзивно пользоваться этой дорожкой...
Не могу придумать назначение такой сделки.
Сдавать в аренду секции плавания?
|
|