|
|
| Предыдущий визит: |
Friday, June 15, 2018 3:55:14 PM |
|
Текст про регрессию и таблицы с р два квадратами - красиво выглядят безусловно.
Но польза от них должны быть верифицирована и простыми способами.
Если по этой модели в некой точке города помещение должно стоить 50.000 руб./кв.м., а рядом легко находятся 2-3 аналога с ценой в 25.000 руб./кв.м., то тут либо надо отказываться от этой модели, либо должны быть внятные объяснения, почему эти 2 аналога - неправильные, а остальные более правильные.
Причем простое объяснение, без заумной математики.
А если можно подобрать такие прямые аналоги, то зачем вообще нужны подобные сложные модели?
В рамках одной зоны города могут быть особо уникальные места, где трафик больше и помещение стоит дороже, чем соседние за углом.
Но обосновать это нельзя расчетно.
Либо экспертно, тут от цели зависит.
Но все таки лучше всего фактическими данными.
так как без фактического повышенного дохода - рассуждения об уникальности места очень сильно смахивают на простую пожелалку заказчика.
|
Оррин сообщал(а):Добрый день!
Кто-то сталкивался с задачей - оценка торгового помещения в "самом центре" города.
Разумеется прямых аналогов по местоположению - нет, а имеющиеся аналоги, расположены в центральной части города/историческом центре скорее всего будут дешевле.
Как подходили к расчету такой корректировки и в каком диапазоне она находится ?
Заранее благодарен.
Сталкивались.
Тут основной вопрос в доходах.
"Центр" должен монетизироваться в виде повышенных арендных ставок.
Лучше всего, чтобы помещение уже сейчас фактически сдавалось за дорого, тогда оно и будет стоить дорого.
Ну а так можно посмотреть соседние объекты. Рынок аренды, как правило, более развит, чем продажи.
|
А в чем его польза польза для потребителей?
Оценщик дал вывод: объект стоит в интервале от 100 млн. до 200 млн. руб. Что дальше делать-то с информацией с этой?
|
Слуцкий сообщал(а):
Т.о. все корректировки и СК рассматриваются не как числа, а как интервалы. И действия осуществляются по правилам интервальной арифметики. Всё худшее собирается на аналог с минимальной РС в подходе, всё лучшее - на аналог с макимальной РС.
Так я пишу - при таком варианте расчета разбег стоимости будет раза в 2, а то и в 3.
И получится как в анекдоте: ответ правильный, но совершенно бесполезный.
Слуцкий сообщал(а):
А сколько брать аналогов ... Это вопрос вопросов. Не могу ответить внятно. Да и никто не сможет. В каждом конкретном случае надо смотреть. Вот статью с квартирой по 39 аналогам здесь вывешивал.Ветка есть. Там и по 39, и по пяти, и 2 раза по 4...
Мне кажется для интервальных оценок вопрос количества аналогов и более четкого их определения понятия "аналог" - принципиально важно.
Вот самый развитый рынок даже взять: квартиры в Москве.
Можно ответить на вопрос в каком интервале находится стоимость однокомнатных квартир.
В каком 1-комнатных в районе Кузьминки.
В каком 1-комнатных в панельных домах в районе Кузьминки.
В каком 1-комнатных квартир в панельных домах на удалении не более 500 метров от нашего объекта в панельном доме.
И т.д. и т.п.
Каждый раз разное количество аналогов нужно.
|
А можете дать ссылку на статью, где рассказывается, как считать самому интервалы, т.е. не просто брать +/-20%, а прямым способом?
Для сравнительного я это себе теоретически представляю. Выбираем аналоги, корректируем их, скорректированные цены и есть минимум и максимум.
Но и тут куча вопросов: сколько брать аналогов, что такое вообще аналоги на развитых и неразвитых рынках и т.д.
Обычно 4-5 берут, если по ним считать мин/макс, то не особо далеко уйдем.
Для доходного же вообще не ясно.
Это надо получается просчитывать мин/макс каждого параметра: арендная ставка, арендопригодная площадь, недозагруз, расходы, коэффициент капитализации.
Нормальная такая по трудоемкости работы...
А самое главное разброс гигантский будет...
|
Интересный наукообразный метод.
Правда не совсем понятно, зачем все усложнять, если результат все равно почти тот же самый, как и при просто усреднении?
В Вашем примере Интервалы для первого подхода от 1020 до 1060
Для второго подхода от 1040 до 1100
Соответственно значение стоимости от которого эти интервалы считались для первого подхода 1040, а для второго 1070.
Усредняем их (веса по 50%) = 1055 получается.
По вашему же расчету - 1050
Видимо имеется в виду, что значение стоимости вообще не выводится, а считается только этот интервал.
Однако, это противоречит всему 20-летнему опыту оценок по ФЗ-135, да и в целом как-то странно.
Если я хочу узнать, сколько стоит моя машина или квартира, я хочу увидеть конкретную цену, которая станет базовой для дальнейших торгов, а не некий диапазон значений.
Если он узкий, то зачем он нужен, а если широкий, то что с ним делать совершенно непонятно - выставлять по минимуму или по максимуму?
|
Грибовский выше ответов про бурьян.
У него весь учебник посвящен высокой математике, а не таким приземленным вещам.
|
Стриж сообщал(а):ПавелЛ сообщал(а):
Соответственно, чем ниже ПП, тем больше прибыль.
Это как, чем ниже прибыль, чем больше прибыль?
Ну не прибыль, а денежный поток, в рамках экзамена это не важно
Прибыль о проекта = Доходы от реализации - Затраты *(1+Прибыль предпринимателя).
P.S.
Перечитал еще раз Ваше условие.
У меня не так было. Не было уточнений, что прибыль предпринимателя считается как доля от продаж. Видимо они меняю их периодически. Надо очень внимательным быть.
Но в любом случае надо рассчитывать прибыль от обоих проектов, а потом решать неравенство с X, где X - ПП от дома.
|
У меня такая задача на экзамене была.
Там надо считать сравнивать прибыли от одного использования и от другого.
То есть сначала посчитать прибыль от офиса, как разницу между доходами и затратами с учетом ПП.
А потом аналогично для жилого дома.
Соответственно, чем ниже ПП, тем больше прибыль.
|
Уже во 2-м отчете за пару месяцев, вижу, что оценщики неправильно применяют формулу Гордона в недвижимости. В знаменателе темп роста вычитают не из ставки дисконта, а из ставки капитализации.
Может быть конечно это просто способ завышения стоимости, а может быть и глупая ошибка, которая будет устранена после подготовки к экзамену.
|
|