Яскевич Евгений Евстафьевич |
Ранг: |
Член сообщества |
Местонахождение |
Москва |
|
Предыдущий визит: |
Monday, March 11, 2024 4:21:52 PM |
|
Здесь какое-то НЕДОПОНИМАНИЕ. Заключение эксперта для суда не является отчетом по оценке. Заключение эксперта должно соответствовать 73-ФЗ (Минюстовские требования), а Отчет по оценке - ФЗ-135 (Требования Минэкономразвития). В 73-ФЗ НЕТ ТРЕБОВАНИЙ ПО НАЗНАЧЕНИЮ ИМЕННО СУБЪЕКТА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, там говорится о специалистах в определенной области. Поэтому, Оценщики делают ошибку, пытаясь определить субъектность автора Заключения эксперта. Например, в 1АП СОЮ при допросе судебного эксперта (из ФГУП) обычно устанавливается: опыт создания судебных экспертиз, их количество, какие объекты оценивались, были ли отводы.... Я часто провожу Рецензирование заключений "государевых специалистов" (и Возражения на замечания эксперта) и в сравнительной таблице соответствия нормативам на первом месте стоят требования 73-ФЗ (АПК), а вот к процедуре оценки вспомогательно далее стоят пункты соответствия 135-ФЗ. Оспаривание кадастровой стоимости наиболее часто встречающееся направление, пореже - оценка бизнеса и НМА (здесь обычно делают независимые оценщики). На заключения экспертов, сделанные для суда, относящиеся к кадастровой стоимости обычно формируются 10-15 замечаний. Пример типовых замечаний: - В п.52 Методических рекомендаций по оценке кадастровой стоимости приводятся требования по существенности расхождения сравниваемых величин - не более 20% (ЭТО САМЫЙ УБИЙСТВЕННЫЙ ПУНКТ ТРЕБОВАНИЙ, поскольку оценщики обычно пытаются сделать расхождения не более чем в 1,5-2 раза, ссылаясь на рекомендации Минэкономразвития НАЧАЛА ВЕКА). Иногда судьи встают на защиту, но здесь можно оперировать тем, что в 135-ФЗ есть раздел по кадастровой стоимости (сейчас 135 - ФЗ и ФСО №7 в переработке и появятся, вероятно, осенью. А вот по НМА уже есть переработанное ФСО XI); - Отсутствие НЭИ: эксперт обычно ссылается при оценке ЗУ на п.20 ФСО №7, однако, к примеру ФСО №7 не относится к зданиям памятникам культурного наследия (у государевых оценщиков фактически нет специалистов по оценке ПКН), кроме того, методические требования по применению отдельных методов оценки ЗУ опираются НА СООТВЕТСТВИЕ НЭИ. Возникает казус: по п.20 ФСО №7 - ПРИ ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ, а по применению отдельных методов оценки ЗУ - ПРИ СООТВЕТСТВИИ НЭИ; - Неучет сервитутов и прав третьих лиц....и т.п. Тоже казус - МР по оценке кадастровой стоимости требует не учитывать сервитуты и права третьих лиц, а при оценке по 135-ФЗ- НАДО УЧЕСТЬ.....
А в целом - С ПРАЗДНИКОМ
|
Еще можно добавить про физические износы: - При 70% износе из квартир следует выселять жильцов и ставить их на капитальный ремонт либо под слом; - В связи с этим, БТИшники не могут поставить износ БТИ в 70% и упорно держат старые изношенные дома на 69%.
|
Для износов тренд спада по квартирам:
РС = -0,3713 * Износ + 0,998 R=0,92
При корректировке аналогов используется для корректировок на разность в износах (СРК-2023 стр.100)
При износе 0,65 получаем по расчету 0,76 .Это означает, что квартира с износом 65% будет продаваться за 76% от стоимости НОВОЙ.
|
ПЕВЕЦ ВМЕНЕННЫХ ИЗДЕРЖЕК (заблуждения питерской школы оценки).
|
1). На какие улучшения ЗУ накручивается ПП НИГДЕ НЕ ОБСУЖДАЛОСЬ. Повторю: ЭТО вопрос серьезный. 2). У меня в сборниках СРК приведены графики появления ПП в зависимости от степени завершенности строительства (ЭТО - к доказательствам) 3). Инвестиции могут рассчитываться КАК С ПП ТАК И С ВНЕШНИМ ИЗНОСОМ (зависит от рынка. Например, в Саратове, офисов класса "А" НЕ СТРОЯТ: Ваши Альянс, Парус, Дикомп, ГДЦ, Ильинская площадь, Международный, Навигатор...- ЭТО класс "В"): «Парус» бизнес-центр, г. Саратов Пример: САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ › САРАТОВ › Р-Н ФРУНЗЕНСКИЙ › УЛ ИМ СЛОНОВА И.А. › Д 1 Бизнес-центр «Парус» полностью соответствует европейским стандартам офисных зданий класса «В». Здание построено в современном стиле, интерьер мест общего пользования выдержан в лаконичном деловом... Можно построить класса "А", а вот продать придется по классу "В"...(не окупятся затраты 4). Благоустройства бывают двух типов: - ценоповышающие и - излишние (это относится к расчету функционального износа). Вот ценоповышающие приходится учитывать с ПП, а излишние - без ПП. В ЭТОМ МАЛО КТО РАЗБИРАЕТСЯ И ОБСУЖДЕНИЙ НЕ БЫЛО. Примеры: - в подвале здания проходят теплосети, идущие к соседним зданиям - парковка у офисного здания (площадь офисов 5000 кв.м.) содержит 150 машиномест при нормативе 1 м/место на 100 кв.м.офиса: 5000/100 = 50 м/мест. Даже при нормативе 50 кв.м. получим 100 м/мест. Почему? Просто лишняя площадь земельного участка. - парковая зона у офисного здания класса "С" занимаает 80% огороженного земельного участка... НУ И ГДЕ ЭТИ ОБСУЖДЕНИЯ? 5). Ваш тезис: " т.к. экономия на расходах - это тоже доход" - ЭТО ЧТО-ТО НОВОЕ В ОЦЕНКЕ.
|
Eugene сообщал(а):Zamira, будьте осторожны на форуме, пример: Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)... Это только мнение, в данном случае уважаемого Евгения Евстафьевича, причем с моей точки зрения - не верное. Если возник вопрос почему, поищите по форуму обсуждения, это уже было и кажется неоднократно :)
Мнение, апробированное на практике, - это уже доказательство. Пример: Голый ЗУ под офис, огороженный кирпичным красивым забором (срок службы 49 лет). Затратный: ЕОН = ОКС (забор) + Стоимость ЗУ Здесь в стоимости ОКС (забор) никакой ПП не сидит.
ПП не начисляются, например, к стоимости деревьев, малых форм, дренажных систем, трансформаторной будки и т.д. Здесь вопрос поднимается НЕ ПРОСТОЙ, в нем стоит подробно разбираться. Поэтому ПОКА критика - ГОЛОСЛОВНА (доказательства в студию...).
|
ПП используется только в Затратном подходе. ЗУ в Затратном подходе оценивается по НЭИ, то есть стоимость ЗУ - МАКСИМАЛЬНА. ЕОН = ОКС + Стоимость ЗУ Поэтому ПП относится ТОЛЬКО к улучшениям (а это не только здание). Большинство Оценщиков делают грубую ошибку, считая ОКС только как здание. Чтобы корректно определить ОКС (это тот, который отражается в кадастровых документах) требуется: - Определить пятно застройки здания; - Определить Стоимость ЗУ под пятном застройки здания; - Определить Затратным подходом стоимость замещения здания; - прикрутить к стоимости замещения здания ПП. Тогда получите РЕАЛЬНУЮ ФОРМУЛУ: ЕОН (здания со стоимостью ЗУ в пятне застройки) = ОКС (здания) + Стоимость ЗУ в пятне застройки.
Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...) ДУМАЙТЕ...
|
Мирославе Все считается в соответствии со ст.15 ГК РФ (ущерб и упущенная выгода).
|
Возврат аванса с учетом упущенной выгоды (депозит). - Нет товарной продукции; - Потеряно время; - Нет "отдачи" от встроенной мебели....
|
Хонда Интегра 1989 г. - второго поколения. Их выпуск закончен в 2006 г. Примерно в 2011 г. прекращен выпуск запчастей. Примерно в 2036 году эта марка станет коллекционным РЕТРО (стоимость резко пойдет вверх). Продажи в России идут интенсивно (даже с выпуском 1988 г.: https://auto.ru/moskva/cars/honda/integra/used/?geo_id=21625 (1988 - 250 т.км. -150 т.руб.)
|
|