| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, April 21, 2021 8:24:20 AM |
|
Положительные платежи:
Арендная плата после смерти проживающего:
Плата после: Вариант 1: Средняя продолжительность жизни (у женщин и мужчин она разная) - ВОЗРАСТ проживающего
Плата после: Вариант 2 Максимальная продолжительность (разная - 114-116 лет) - ВОЗРАСТ проживающего.
Отрицательные потоки:
Налог на имущество.
Ставка дисконтирования: как для "недвижимости"...(?)
Получаем ДВА варианта.
Анализируем наличие болезней, патологий, на их основании делам ранжирование по каждому варианту.
Рассчитываем итоговый.
|
Учет ЗУ очень важен в НУЖНОМ МЕСТЕ, поэтому рассмотрим самый простой вариант:
Существующая техника корректировки позволяет для ЗУ с улучшениями:
- учесть уторгование;
- учесть права собственности/права аренды ЗУ;
- сделать корректировки на местоположение (удаление от центра города, от метро, от красной линии);
- сделать корректировки на площадь;
......
И ПОЛНОСТЬЮ ОКАЗАТЬСЯ В ТОЧКЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В этом месте надо делать корректировку на ЗУ.
А она теперь простая - находится НЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ЗУ (теперь то площади улучшений ИДЕНТИЧНЫ), а РАЗНОСТЬ В ПЛОЩАДЯХ ЗУ .
Поскольку корректировка на права аренды/собственности прошла ВЫШЕ, постольку остается выбрать удельную стоимость ЗУ в месте корректировки.
Вариантов много (до 5-6 вариантов): (среднее по выборке, справочная, кадастровая с проверкой соответствия,....)
|
Изучал ПРЕДКРИЗИСНЫЕ индикаторы (не путайте с кризисными):
Из статьи следуют выводы:
- динамика соотношения удельной стоимости и удельной арендной ставки для торговых
помещений показывает интенсификацию относительного роста удельной арендной ставки (рост
доходности во времени при сдаче в аренду);
- динамика соотношения удельной стоимости и удельной арендной ставки для офисных и
производственных помещений показывает интенсификацию относительного снижения удельной
арендной ставки (снижение доходности во времени при сдаче в аренду).
Изменения соотношения котировок привилегированных и обыкновенных акций не коррелирует с
развитием кризисных эффектов. Общей тенденцией является устойчивый рост соотношения Сп/Со
для высокодоходных отраслей (Нефтяная, Газовая) и отсутствие тенденций к изменению для
отраслей с высокими рисками функционирования: Банковская, Связь, Энергетика. Для отрасли
Нефтяная и Газовая имеются высокая и очень высокая теснота связи. Для отрасли Банковская, Связь,
Энергетика теснота связи низкая.
Изменения страновых рисков эффективно показывают преддверие кризиса. Наибольшую
чувствительность к будущим кризисам имеют максимальные показатели страновых рисков.
Устойчивый рост страновых рисков в течение 1-2 лет показывает приближение кризиса.
Формирование величин страновых рисков Западными рейтинговыми агентствами и биржами в
последнее время вызывает много нареканий в части завышения рисков для РФ. Пора заниматься
созданием своих рейтингово-консалтинговых агентств, отслеживающих динамику развития
параметров рынков и их аналитическую обработку для целей оценки и консалтинга.
|
Есть 2 метода расчета в Затратном подходе для ОКС:
- восстановления;
- замещения.
Методу восстановления для старых объектов посвящены УПВС, методу замещения - УПСС (Ко-Инвест).
К сожалению в УПСС не упомянут целый ряд объектов, для которых можно найти расценки в УПВС (например, колоннады, убежища ГО, здания-памятники и т.д.).
В УПСС приведены расценки главным образом для типовых объектов без учета стоимости индивидуального проектирования.
Иногда, для особо сложных "старых объектов" приходится в одном здании "совмещать" различные расценки.
|
Фактор масштаба:
1). У Лейфера и у Яскевича фактор масштаба играет до площадей торговых помещений 2500...3000 кв.м. У Статриэлт - до более высоких площадей.
2). Фактор масштаба связан с попаданием в анализируемую площадь "вспомогательных площадей", МОП, технических помещений и т.п. Первым его у нас обозначил покойный В.Г.Мисовец (эффект Мисовца).
3). Для учета влияния "вспомогатедльных" площадей на арендные ставки разработаны коридорные коэффициенты (для классов В,А), стандарты "BOMA". Вендинговые площади в аэропортах и крупных ТЦ вырастают до небес (зависит от "проходимости" потока покупателей.
3). Самые дорогие площади - это до 5 кв.м. под вендинг и т.п. Это полностью свободные площади от "посторонних помещений".
4). Далее идут наиболее востребованные на рынке площади (в среднем - 200 кв.м.), после них идут "ПОЛЭТАЖА", "ЭТАЖ", "НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ". Конечные площади у Лейфера и Яскевича упираются в ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ".
В этих площадях уже учтены все вспомогательные площади, МОП, технические помещения. То есть для БОЛЬШИХ площадей существенных стоимостных изменений не последует:
Корректировка между площадью в 5 000 кв.м. и 50 000 кв.м. нецелесообразна, поскольку 50 000 кв.м. (все здание) можно реализовать меньшими площадями (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ).
5). Вопрос о том, что проще: найти Арендатора на 100 кв.м. или на 100 000 кв.м. приведен некорректно: для 100 000 кв.м. вводится понятие "якорный арендатор" (сложные взаимоотношения Собственник - Якорный арендатор. В крупных ТЦ обычно 50-60% площадей (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ) занимают якорные арендаторы крупных торговых сетей. НО об этом отдельный разговор.
|
Водопроводные трубы и сооружения 1955 года постройки В МОСКВЕ отремонтированы в большинстве в 1995 - 2000 г. усилиями Лужкова (дававшего разрешения на строительство с учетом ремонта подводящих сетей).
РАЗБЕРИТЕСЬ.
|
2021 - 1955 = 66 лет. 1/66 = 0,0151 или 1,51%
Метод восстановления УЖЕ НЕ РАБОТАЕТ (10-я амортизационная группа - 30 - 80 лет).
ПЕРЕЙДИТЕ К МЕТОДУ ЗАМЕЩЕНИЯ РАВНОПОЛЕЗНЫМ АНАЛОГОМ.
|
Нельзя путать темпы прироста промышленного производства с ценовыми индексами-дефляторами
|
Недавно делал для 1 Ап СОЮ Москвы убежище Г0 на 01.01.2018 г.
Там своя специфика индексов - для Минобороны - Для МЧС, но где взять:
Примерно так (на 2021 г. более проще можно перейти)
№ п/п Наименование Значение индекса Информация
1 Индексы пересчета с 1969 по 1984 г. 1,22 ГК СССР по делам строительства ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 мая 1983 г. N 94ОБ (для Минобороны)
2 Индексы цен с 1984 г. до 1991 г. 1,61 Минстрой СССР. Письмо от 6 сентября 1990 г. N 14-Д ОБ ИНДЕКСАХ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ И ПРОЧИХ РАБОТ И ЗАТРАТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Стройки Минобороны СССР
3 Индексы цен с 1991 по 2001 г. 20,67 Индексы цен в строительстве Ко-Инвест, №105
4 Индексы цен с 2001 по 4 кв. 2017 г. 7,24 Индексы изменения сметной стоимости IV квартал 2017 г. Письмо Минстроя России от 05.12.2017г. №45082-ХМ/09
5 Индексы цен с 4 кв.2017 г. на дату оценки 1,014 Индексы цен в строительстве Ко-Инвест, №105
6 Общий индекс цен 297,92
|
1). Без разрешений захоронений не производится. Значит есть Документ Кемеровской администрации.
2). Никаких перезахоронений не будет производиться.
3). На лицо ПРЯМАЯ ПОТЕРЯ ПЛОЩАДИ ЗУ (как хотите трактуйте - сервитут, беззаконие и т.п.). Принять обратно земли, на которых производились захоронения - ПРОБЛЕМАТИЧНО.
4). Возникает Исковое заявление о прямой потере части ЗУ.
5). Стоимость потери определяется путем умножения УПКС на потерянную площадь + Упущенная выгода (надо проанализировать ее алгоритм).
|
|