| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Monday, October 14, 2019 11:49:07 AM |
|
Sssheiko сообщал(а):Евгений Евстафьевич, поясните, пожалуйста, каким образом можно расчитать ставку диспонитрования на основании ставки капитализации, полученной методом экстракции, если речь идет о земельном участке на начальном этапе строительства жилого дома (получено разрешение на строительство, залит фундамент)?
- Строительство апартаментов - около 2 лет. Еще надо определиться с реверсией при полной отделке или при отсутствии...
- Периоды дисконтирования - поквартально.
- В НАЧАЛЕ денежного потока приобретение ЗУ - РСзу, в конце - Реверсия апартаментов (их сразу не продать, поэтому срок растянется с 2 до 2,5-3 лет.)
- Ставка капитализации методом рыночной экстракции будет определена ДЛЯ АПАРТАМЕНТОВ (ЗУ + улучшения),ставка дисконтирования будет получена с использованием Инвуда.
- Инвуд (Фридман и Ордуэй. Модель Инвуда для Вашего случая подойдет).
- Для отрицательных ДП (до реверсии) лучше дисконтировать по ставке кредитования, для реверсий - по вышеопределенной ставке...
- Теперь самое сложное - надо из NPV вычесть ПП, тогда ОСТАТОК можно отнести к стоимости ЗУ...
|
САРМ и WACC разработаны для бизнеса. Практической базы их построения в РФ НЕТ ПОКА (но будет в следующем году).
Первоначально они строятся на базе рисков в США (Дамодаран, Ибботсон, "трежерис"...),затем через страновой риск переводятся на РФ.
Для ЗУ на территории РФ ставка дисконтирования может быть построена только через коэффициент капитализации, определенный методом экстракции рыночных данных.
Кумулятивный метод построен на прибавлении рисков к безрисковой ставке, а ставка дисконтирования для ЗУ в Москве, например, лежит НИЖЕ и ВЫШЕ безрисковой ставки (примерно от 0,35% до 7...11% в зависимости от направлений использования ЗУ).
В методе предполагаемого использования применяется модель связанных инвестиций.
Слуцкому: ПП не связана с годовой доходностью.
|
Заборы УЧИТЫВАЮТСЯ и проводятся корректировки только для ИЖС и коттеджного строительства.
Для промназначения зу заборы РЫНКОМ не учитываются, поскольку есть альтернативные методы охраны.
Для офисного... не учитываются.
Для торгового учитываются в редких случаях.
Процентных корректировок НЕ МОЖЕТ БЫТЬ, - это нонсенс.
|
Рынки стоимости котировок акций и рынки продаж самих предприятий слабо связаны, особенно для РФ.
|
Меня как судебного эксперта Мосгорсуда ничем не могли удивить никакие отчеты по оспариванию КС, а тут я просто начал восторгаться:
С помощью только ТРЕХ аналогов сравнительного подхода серьезная оценочная организация оценила одним СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом (с выделением ОКС) 12 производственных зданий различной этажности (производственных, складских, офисно-производственных), посвятив описанию корректировок большую часть отчета.
Назвать "жуликами" - нельзя, назвать "сильно находчивыми" можно...
Ну до чего же могут довести "надлежащие корректировки" (моих очень мало).
|
|
Возьмите ЦЕНЫ сделок из Росреестра
|
Мы печатаем корректировки для ЗУ сельхозназначения по МО на расстоянии 70 - 140 км. от МКАД в СРК.
После 200 Га регрессионная линия выполаживается.
Данные берутся с рынка оферт.
Поэтому тезис Слуцкого "А справочники - в печь, они рынку не соответствуют" не соответствует реальности (Он Пастернака не читал..., но...)
|
|
Можно, если была проведена сделка.
|
1. Оценщик не имеет права МЕРИТЬ (он может отмерить, но оформить Справку от Заказчика).
2. Все мерительные инструменты и приборы в организациях, аккредитованных дляТАКИХ целей, должны периодически проходить поверки.
3. Для "отмазки" от справедливого вопроса СУДА Вам надо сделать ЧЕКИ приобретения НОВОГО инструмента перед измерениями....
|
|
Это коровник со снятым оборудованием устаревшей "негигиенической" низкой конструкции. Сейчас такие низкие не делают.
|
|