| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, September 29, 2020 8:39:10 PM |
|
|
Можно при построении балансовых данных по каждому году прогнозного периода и расчету РЫЧАГА
|
1). Оценщик не имеет права что-либо измерять в натуре (д.б. поверенные приборы и соответствующий сертификат).
2). Оценщик РАССЧИТЫВАЕТ величины ВСЕХ износов, применяя методы оценки физических износов (срока жизни, дифференцированных износов по каждому конструкционному элементу и т.п.), методы расчета функциональных износов, внешних износов (КРОМЕ ОЦЕНЩИКА НИКТО НЕ ВЛАДЕЕТ ЭТИМ АППАРАТОМ РАСЧЕТА);
3). Оценщик имеет право назначать класс объекта недвижимости, оперируя набором квалиметрических параметров объекта и аналога;
4). Оценщик имеет право применять метод замещения в Затратном подходе, на базе подбора соответствующего аналога-заместителя (одного или нескольких) с соответствующими корректировками;
5). ФСО №1 позволяет Оценщику самостоятельно выбирать методологии оценки, ведущие к получению ответов на поставленные вопросы.....
|
|
Я бы посоветовал посмотреть и сфотографировать
|
Нонсенс какой-то.
На коэффициент капитализации делится денежный поток и получается стоимость.
При снижении Ккап и сохранении денежного потока может получаться стоимость ПОВЫШЕ (зависит от денежного потока). При стагнации денежный поток не растет, он либо стабилен, либо падает, - сказать по стоимости сложно. Поэтому нет четкой связи "СНИЖЕНИЕ СТАВКИ - НАЧАЛО СТАГНАЦИИ№.
Начало стагнации - это снижение денежного потока, а не коэффициента капитализации.
Не надо ставить вагоны впереди паровоза.
|
|
Считают потери в бизнесе
|
Да, отдельные положения годятся (ЭТО у меня есть).
Например - НЭИ интересно протрактовано...
Поскольку топикстартер не появляется, думаю, что информации для решения его задачи ПОКА хватит.
|
Основной подход к оценке зданий - ПКН - затратный.
Особенности затратного:
- У ОКН - индивидуальное проектирование;
- у ОКН нет износов (они ВЕЧНЫ) - есть стоимость ремонтно-реставрационных работ;
- у ОКН по ПАСПОРТУ защищены отдельные конструкционные элементы, вот они требуют внимательного разбирательства.
Поэтому я ставлю на первое место - метод выделения, а метод остатка - на второе.
У каждого Оценщика свои приемы в работе (как к.т.н. по строительным конструкциям мне менее трудоемко делать Затратный...).
|
Бойкову А.В.
Метод выделения относится к Сравнительному подходу, он также может быть использован.
Относительно метода остатка (это Доходный подход) для ОКН: в соответствии с ФСО №7 для его реализации (как и для ресторанов, АЗС...) требуется проанализировать ТЕКУЩИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ и ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ (то есть пройти со стороны бизнеса) со всеми вытекающими особенностями.
Мне проще - метод выделения...
|
Eugene сообщал(а):Евгений Евстафьевич
Если не ошибаюсь, приведенные выше коэффициенты это результат усреднения фактических рыночных данных, а не результат опроса специалистов?
Приведенные коэффициенты дают повышающую корректировку, но зачастую ОКН не элемент престижности, а скорее проблема, как видимо в случае описанном топикстартером. Возможно есть отдельная статистика иллюстрирующая и такую ситуацию?
1). Да, эти коэффициенты получены по Москве при использовании метода выделения и остатка в сторону ЗУ и не являются результатом опроса специалистов.
2). Я выпускаю только РЫНОЧНЫЕ справочники (в Москве такие справочные данные появились и у Статриэлт).
Есть скользкий переход от рыночных к нерыночным условиям сделок с ОКН: например, при ветхости ОКН ставки аренды опускаются к 1 руб. (это нерыночные условия).
3).Справочники, основанные на опросах Оценщиков, которые не являются участниками рыночных сделок (это РИЭЛТОРЫ) используют МЕТОД ИНТЕРВЬЮ.
4). Приведенные коэффициенты относятся к ОКН, активно присутствующим на рынках аренды и имеющих "эксплуатационное состояние".
|
Коломне
1). Не надо "отыгрывать" в сторону
2). КОНКРЕТНО, чем Вы можете помочь топикстартеру?
3). ЕСЛИ НЕ МОЖЕТЕ, - не лезьте в дискуссию.
|
|