| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Friday, April 19, 2019 1:54:55 PM |
|
Дмитрий19821985 сообщал(а):Коллеги, кто-нибудь оценивал метрические книги городского архива? С чего начать и начинать ли вообще? Может кто подскажет.
Метрические книги - это исторические документы.
ЭТО НМА.
Оцениваются Сравнительным подходом.
В сети Интернет есть продажи как самих метрических книг, так и электронных копий этих книг.
Архивы покупают ИХ.
|
Вопрос сложный.
Реальный, правдивый ответ может поломать ОБЩИЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ.
Суть проблемы: строя ставку дисконтирования МСАРМ первоначально в США мы берем ВСЕ рекомендуемые параметры ДЛЯ США (Дамодаран, Ибботсон, налог для штатов США - 29,3%...), а вот РАЗМЕР КОМПАНИИ И РИСКИ ДЛЯ ОЦЕНИВАЕМОЙ КЕОМПАНИИ - из РФ. По Ибботсону мы попадаем в 9-10 децили, обычно.
Теперь как проверить:
Есть только один вариант ПРЯМОЙ проверки разницы в 9-10 децилях Ибботсона - это ставки кредитования по Статистическому бюллетеню ЦБ РФ:
Период 2018 г. Всего Малое Разница
январь.......... 7,94 10,63 2,69
февраль......... 9,88 9,69 -0,19
март............ 9,08 9,56 0,48
апрель.......... 8,33 9,74 1,41
май............. 8,11 8,56 0,45
июнь............ 8,24 8,27 0,03
июль............ 8,33 8,7 0,37
август.......... 8,86 9,32 0,46
сентябрь........ 9,02 9,34 0,32
октябрь......... 8,56 9,14 0,58
ноябрь.......... 8,88 8,74 -0,14
декабрь......... 8,63 9,13 0,5
Среднее...... 8,655 9,235 0,58
ВСЕГО - это 9 дециль
Малое и среднее - это 10 дециль
Имеем в среднем разницу в 0,58% между 9 и 10 децилями, а максимально - 2,69%
|
Итак, есть ДВА варианта:
1-ый Вариант. Если арендная ставка на ЗУ меньше рыночной, то стоимость прав аренды существует. Там есть что продавать. Если равна рыночной, то стоимость равна НУЛЮ.
Этот вариант отстаивают:
Слуцкий
Olegovich
blinov-a-v
2-ой Вариант. Если арендная ставка на ЗУ меньше рыночной, равна рыночной или даже выше рыночной то стоимость прав аренды существует и достаточно существенна, но всегда меньше (или равна) стоимости прав собственности на ЗУ. Надо разбираться по местоположению и направлению использования ЗУ.
Этот вариант отстаивает Яскевич (косвенно он присутствует в Сравочниках Лейфера).
Мнения по этим вариантам - лакмусовая бумажка степени компетентности в оценке прав аренды на ЗУ.
(ЕСТЬ ЕЩЕ 3-ий вариант, зависящий от вида использования ЗУ, но это - для очень подготовленных оценщиков).
|
Еще один остался в 90-х годах.
Сожалею о некомпетентности.
ДАЖЕ ЕСЛИ ПРАВА АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ОПЛАЧИВАЮТСЯ ПО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, СТОИМОСТЬ НМА В ВИДЕ ДОЛГОСРОЧНЫХ ПРАВ АРЕНДЫ ОСТАЕТСЯ ВЫСОКОЙ.
ДОКАЗАТЕЛЬСТВОМ СЛУЖАТ СОПОСТАВИТЕЛЬНЫЕ ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ НА ПРАВАХ СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВАХ АРЕНДЫ.
Берутся в залог НМА в виде долгосрочных прав аренды на ЗУ.
Смотрите сборники Лейфера, Яскевича, сибирские сборники.
Уровень некомпетентности оппонента - ниже плинтуса, доказательная база - НУЛЕВАЯ.
|
Вот это - ПРАВИЛЬНО, в чем не разбираетесь - не спорьте.
И ТЕЗИС больше не воспроизводите...
|
Интересен тезис:
Право аренды арендодателя имеет РС только в случае, если фактическая ставка аренды меньше рыночной. Тогда есть что продавать (переуступать).
Этот тезис нас мучал в 90-х годах того века.
Для недвижимости ОН РАЗБИЛСЯ о рыночную стоимость здания с правами собственности и правами аренды на землю (разница то небольшая, но в одну сторону).
ТЕЗИС НЕ РАБОТАЕТ, - ДАВНО УСТАРЕЛ.
|
Таких источников нет.
Вот по каким причинам:
- право аренды оформляется на определенный срок. Обычно, он небольшой.
- право аренды предусматривает ведение бизнеса, поэтому стоимость права аренды следует "вынимать" из стоимости бизнеса, а бизнес бесконечен, но право аренды - конечно.
- теоретически, право аренды может быть оценено методом освобождения от роялти в течение срока Договора об аренде при использовании Выручки от чартера, бербоуд-чартера...(роялти придется строить и ставку ТОЖЕ)...
|
Какой-то БРЕД.
На НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ не корректируют, корректируют на РЫНКИ населенных пунктов.
|
Olegovich сообщал(а):да я вроде как и не оппонирую... всю статью до конца не дочитал - мне хватило первой части чтоб сделать выводы и плюнуть дальше на прочтение... да и как можно оппонировать как работе студента второго курса, который не сдал зачет по терминологии на первом? это же глупо. сколько раз Вам говорилось - создайте себе глоссарий что-ли и заглядывайте в него при написании своих писулек...
оценщики таким действительно не пользуются, ну по крайней мере те, кто хоть немного понимает в ценообразовании.
консультанты конечно с радостью ухватятся - на основании предлженного можно втюхивать непонятно что с умным видом заказчикам... ну в лучшем случае те с умным видом покивают, а про себя подумают "кто мне этого ....(консультатнта) притащил?" ибо вежливые... но я из рабоче-крестьянской семьи и могу сказать прямо - работа фуфло.
оппонировать в работе нечему.. больше стеба эта работа не заслуживает... равно как и предыдущие с оценкой АЗС по пистолетам и т.п.
так что Е.Е. как говорят "садись, два!"
Этот пост - блестящее подтверждение некомпетентности его автора (спровоцированного на его написание). Что и требовалось доказать...
А метод товарного чека - основной прием работы Консультантов при прогнозировании операционной работы различных торговых бизнесов. Если "оценщики таким действительно не пользуются, ну по крайней мере те, кто хоть немного понимает в ценообразовании" - то это выражение - доказательство низкого уровня специализации автора поста. Соболезную...
|
|
Справочно: ПЕРВИЧНЫЙ рынок - это рынок, формируемый Продавцами, придавленными ВТОРИЧНЫМ РЫНКОМ (не будет демпинга по сравнению со вторичным рынком - НЕ ПРОДАШЬ, не получишь хоть какую ПП), вторичный рынок - это рынок Покупателей и Продавцов (именно там достигается рыночный консенсус). Именно поэтому стоимости первичного и вторичного рынка соотносятся в диапазоне 0,85...0,97. Иногда на первичном рынке появляется внешний износ (надо быстро продать)...
|
|