Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Яскевич Евгений Евстафьевич
Информация
Имя: Яскевич Евгений Евстафьевич
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Tuesday, January 16, 2007
Предыдущий визит: Wednesday, April 21, 2021 8:24:20 AM
Количество сообщений: 1,471
[0.79% от всех сообщений / 0.28 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей
12/29/2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
11/25/2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
3/23/2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
2/3/2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
1/28/2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
1/30/2014
Исследования рынков недвижимости
8/29/2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
7/25/2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
6/18/2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
6/18/2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
6/18/2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
6/18/2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
6/18/2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
6/18/2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
6/18/2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
6/18/2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
6/18/2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
6/18/2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
5/15/2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
11/20/2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
8/22/2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
3/16/2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11/11/2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
7/4/2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
3/28/2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
2/4/2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
2/4/2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
2/3/2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений
Тема: Корректировка на пожизненно проживающих в квартире
От: Tuesday, April 20, 2021 7:52:40 AM
Положительные платежи:
Арендная плата после смерти проживающего:
Плата после: Вариант 1: Средняя продолжительность жизни (у женщин и мужчин она разная) - ВОЗРАСТ проживающего
Плата после: Вариант 2 Максимальная продолжительность (разная - 114-116 лет) - ВОЗРАСТ проживающего.
Отрицательные потоки:
Налог на имущество.
Ставка дисконтирования: как для "недвижимости"...(?)
Получаем ДВА варианта.
Анализируем наличие болезней, патологий, на их основании делам ранжирование по каждому варианту.
Рассчитываем итоговый.
Тема: Коэффициент плотности застройки
От: Monday, April 05, 2021 6:58:59 PM

Учет ЗУ очень важен в НУЖНОМ МЕСТЕ, поэтому рассмотрим самый простой вариант:

Существующая техника корректировки позволяет для ЗУ с улучшениями:
- учесть уторгование;
- учесть права собственности/права аренды ЗУ;
- сделать корректировки на местоположение (удаление от центра города, от метро, от красной линии);
- сделать корректировки на площадь;
......
И ПОЛНОСТЬЮ ОКАЗАТЬСЯ В ТОЧКЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В этом месте надо делать корректировку на ЗУ.
А она теперь простая - находится НЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ЗУ (теперь то площади улучшений ИДЕНТИЧНЫ), а РАЗНОСТЬ В ПЛОЩАДЯХ ЗУ .
Поскольку корректировка на права аренды/собственности прошла ВЫШЕ, постольку остается выбрать удельную стоимость ЗУ в месте корректировки.
Вариантов много (до 5-6 вариантов): (среднее по выборке, справочная, кадастровая с проверкой соответствия,....)
Тема: Коэффициент капитализации
От: Wednesday, March 31, 2021 2:09:34 PM
Изучал ПРЕДКРИЗИСНЫЕ индикаторы (не путайте с кризисными):
Из статьи следуют выводы:
- динамика соотношения удельной стоимости и удельной арендной ставки для торговых
помещений показывает интенсификацию относительного роста удельной арендной ставки (рост
доходности во времени при сдаче в аренду);
- динамика соотношения удельной стоимости и удельной арендной ставки для офисных и
производственных помещений показывает интенсификацию относительного снижения удельной
арендной ставки (снижение доходности во времени при сдаче в аренду).
Изменения соотношения котировок привилегированных и обыкновенных акций не коррелирует с
развитием кризисных эффектов. Общей тенденцией является устойчивый рост соотношения Сп/Со
для высокодоходных отраслей (Нефтяная, Газовая) и отсутствие тенденций к изменению для
отраслей с высокими рисками функционирования: Банковская, Связь, Энергетика. Для отрасли
Нефтяная и Газовая имеются высокая и очень высокая теснота связи. Для отрасли Банковская, Связь,
Энергетика теснота связи низкая.
Изменения страновых рисков эффективно показывают преддверие кризиса. Наибольшую
чувствительность к будущим кризисам имеют максимальные показатели страновых рисков.
Устойчивый рост страновых рисков в течение 1-2 лет показывает приближение кризиса.
Формирование величин страновых рисков Западными рейтинговыми агентствами и биржами в
последнее время вызывает много нареканий в части завышения рисков для РФ. Пора заниматься
созданием своих рейтингово-консалтинговых агентств, отслеживающих динамику развития
параметров рынков и их аналитическую обработку для целей оценки и консалтинга.
Тема: УПВС (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 признано не действующим)
От: Saturday, March 20, 2021 7:46:20 PM
Есть 2 метода расчета в Затратном подходе для ОКС:
- восстановления;
- замещения.
Методу восстановления для старых объектов посвящены УПВС, методу замещения - УПСС (Ко-Инвест).
К сожалению в УПСС не упомянут целый ряд объектов, для которых можно найти расценки в УПВС (например, колоннады, убежища ГО, здания-памятники и т.д.).
В УПСС приведены расценки главным образом для типовых объектов без учета стоимости индивидуального проектирования.
Иногда, для особо сложных "старых объектов" приходится в одном здании "совмещать" различные расценки.
Тема: Корректировка на фактор масштаба
От: Thursday, March 18, 2021 9:04:18 AM
Фактор масштаба:
1). У Лейфера и у Яскевича фактор масштаба играет до площадей торговых помещений 2500...3000 кв.м. У Статриэлт - до более высоких площадей.
2). Фактор масштаба связан с попаданием в анализируемую площадь "вспомогательных площадей", МОП, технических помещений и т.п. Первым его у нас обозначил покойный В.Г.Мисовец (эффект Мисовца).
3). Для учета влияния "вспомогатедльных" площадей на арендные ставки разработаны коридорные коэффициенты (для классов В,А), стандарты "BOMA". Вендинговые площади в аэропортах и крупных ТЦ вырастают до небес (зависит от "проходимости" потока покупателей.
3). Самые дорогие площади - это до 5 кв.м. под вендинг и т.п. Это полностью свободные площади от "посторонних помещений".
4). Далее идут наиболее востребованные на рынке площади (в среднем - 200 кв.м.), после них идут "ПОЛЭТАЖА", "ЭТАЖ", "НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ". Конечные площади у Лейфера и Яскевича упираются в ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ".
В этих площадях уже учтены все вспомогательные площади, МОП, технические помещения. То есть для БОЛЬШИХ площадей существенных стоимостных изменений не последует:
Корректировка между площадью в 5 000 кв.м. и 50 000 кв.м. нецелесообразна, поскольку 50 000 кв.м. (все здание) можно реализовать меньшими площадями (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ).
5). Вопрос о том, что проще: найти Арендатора на 100 кв.м. или на 100 000 кв.м. приведен некорректно: для 100 000 кв.м. вводится понятие "якорный арендатор" (сложные взаимоотношения Собственник - Якорный арендатор. В крупных ТЦ обычно 50-60% площадей (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ) занимают якорные арендаторы крупных торговых сетей. НО об этом отдельный разговор.
Тема: Индексация
От: Friday, February 26, 2021 5:19:43 PM
Водопроводные трубы и сооружения 1955 года постройки В МОСКВЕ отремонтированы в большинстве в 1995 - 2000 г. усилиями Лужкова (дававшего разрешения на строительство с учетом ремонта подводящих сетей).
РАЗБЕРИТЕСЬ.
Тема: Индексация
От: Friday, February 26, 2021 2:03:44 PM
2021 - 1955 = 66 лет. 1/66 = 0,0151 или 1,51%
Метод восстановления УЖЕ НЕ РАБОТАЕТ (10-я амортизационная группа - 30 - 80 лет).
ПЕРЕЙДИТЕ К МЕТОДУ ЗАМЕЩЕНИЯ РАВНОПОЛЕЗНЫМ АНАЛОГОМ.
Тема: Индексация
От: Thursday, February 25, 2021 10:15:50 PM
Нельзя путать темпы прироста промышленного производства с ценовыми индексами-дефляторами
Тема: Индексация
От: Thursday, February 25, 2021 8:48:08 PM
Недавно делал для 1 Ап СОЮ Москвы убежище Г0 на 01.01.2018 г.
Там своя специфика индексов - для Минобороны - Для МЧС, но где взять:
Примерно так (на 2021 г. более проще можно перейти)
№ п/п Наименование Значение индекса Информация
1 Индексы пересчета с 1969 по 1984 г. 1,22 ГК СССР по делам строительства ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 мая 1983 г. N 94ОБ (для Минобороны)
2 Индексы цен с 1984 г. до 1991 г. 1,61 Минстрой СССР. Письмо от 6 сентября 1990 г. N 14-Д ОБ ИНДЕКСАХ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ И ПРОЧИХ РАБОТ И ЗАТРАТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Стройки Минобороны СССР
3 Индексы цен с 1991 по 2001 г. 20,67 Индексы цен в строительстве Ко-Инвест, №105
4 Индексы цен с 2001 по 4 кв. 2017 г. 7,24 Индексы изменения сметной стоимости IV квартал 2017 г. Письмо Минстроя России от 05.12.2017г. №45082-ХМ/09
5 Индексы цен с 4 кв.2017 г. на дату оценки 1,014 Индексы цен в строительстве Ко-Инвест, №105
6 Общий индекс цен 297,92
Тема: Определение рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка под кладбищем
От: Monday, February 08, 2021 12:49:15 PM

1). Без разрешений захоронений не производится. Значит есть Документ Кемеровской администрации.
2). Никаких перезахоронений не будет производиться.
3). На лицо ПРЯМАЯ ПОТЕРЯ ПЛОЩАДИ ЗУ (как хотите трактуйте - сервитут, беззаконие и т.п.). Принять обратно земли, на которых производились захоронения - ПРОБЛЕМАТИЧНО.
4). Возникает Исковое заявление о прямой потере части ЗУ.
5). Стоимость потери определяется путем умножения УПКС на потерянную площадь + Упущенная выгода (надо проанализировать ее алгоритм).
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005