| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, October 23, 2018 11:10:04 AM |
|
Вам нужна корректировка не на цоколь, а на "бутовый фундамент" (видимо, здание - старой постройки).
Назначение фундамента - равномерная осадка здания. Обычно, фундамент В ЗЕМЛЕ.
Назначение цоколя - поднятие перекрытий 1 этажа над уровнем земли. Обычно цоколь НАД ЗЕМЛЕЙ.
Кирпичный цоколь не рекомендуется держать в земле (иногда держат с гидроизоляцией).
Оценщики, ИНОГДА, путают цоколь с фундаментом...
|
Привилегированные акции:
1). Рынки котировок об. и прив.акций показывают по многим отраслям (кроме Энергетики) стабильное превышение стоимости об. над прив. акциями.
2). Если у Предприятия есть РЕЗЕРВНЫЙ КАПИТАЛ, то по прив.акциям ВСЕГДА можно обеспечить какую-то дивидендную доходность даже при отрицательной чистой прибыли.
3). Стоимость привилегированной акции в миноритарном и мажоритарном пакете ОДИНАКОВАЯ.
4). Оценка стоимости прив.акций производится либо методом рынка капитала (Сравнительный подход), либо капитализацией дивидендов (Доходный подход).
5). Рынок показывает, что НИКОГДА стоимость прив.акций НЕ ПРЕВЫШАЕТ стоимость обыкновенных в условиях невыплаты дивидендов.
6). Запад рассматривает привилегированные акции как заемный капитал (как ОБЛИГАЦИИ)....
|
__Olga__ сообщал(а):Мы уже отчет отдали заказчику (с затратным), а теперь их проверяющие выслали замечания к отчету.
Можно подойти к вопросу КВАЛИМЕТРИЧЕСКИ.
Попробуйте использовать табл.1.1.1, которая приводится в последних СРД:
Таблица 1.1.1.
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа
№ п/п Признаки появления прибыли предпринимателя
1. Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
2. Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3. Относительно высокая стоимость земельных участков
4. Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
5. Высока доля элитного строительства улучшений (класса «А»)
Признаки наличия внешнего износа
1. Отсутствует новое строительство улучшений
2. Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3. Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли - продажи объектов недвижимости
4. Относительно низкая стоимость земельных участков
5. Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка и выделения
ПРОАНАЛИЗИРУЙТЕ все признаки и ПРИМИТЕ РЕШЕНИЕ об отсутствии как ПП, так и ВнИ.
|
Тезис:
Конкретно в моем посте - это было не заблуждение, а сарказм...
Сарказм - язвительная насмешка, злая ирония.
Заблуждение - ложное мнение.
Итак, это было не ложное мнение, а язвительная насмешка то ли в мой адрес по поводу отсутствия нового строительства для аналогов старых зданий, то ли в свой адрес.
Ну-ну...
|
Тезис:
"Реальный рынок при наличии ВИ на новое строительство обычно никак не реагирует, так как, как правило, новое строительство просто не ведется."
ЭТО - глубокое заблуждение, поскольку ЗДЕСЬ (и во многих случаях оценки ЕОН) рассматривается вопрос об улучшениях СТАРОЙ постройки. ОНИ УЖЕ ПОСТРОЕНЫ ДАВНО.
Мы оцениваем старые здания, а ПП/ВнИ определяется ТОЛЬКО ДЛЯ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Непонимание этого аспекта привело "питерскую школу оценки" к одновременному существованию ПП и ВнИ, а "условный выход" из такого положения найден в применении моделей расчета ПП по Озерову (Кошкину), разработанным для инвестиционного проектирования.
|
ПП/ВнИ определяются только для НОВОГО строительства УЛУЧШЕНИЙ.
Первая задача подразумевает расчет стоимости затрат на строительство НОВЫХ улучшений. Она решается в затратном подходе.
Вторая задача подразумевает выход на рынок с ЭТИМИ затратами и определение реакции рынка в сторону превышения затрат (это ПП) или занижения затрат (это ВнИ).
Рынок реагирует на НОВОЕ строительство, поэтому применение Аналогов из сравнительного подхода правомерно при небольших износах (до 10-15%). Поэтому, Аналоги должны быть скорректированы на уторгование, износы и СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (они есть в затратном подходе). Это уже ИНЫЕ скорректированные стоимости. Поэтому, условиями использования аналогов из сравнительного подхода, в основном, будут ИЗНОСЫ.
НИКАКОЙ здесь подгонки НЕТ, а есть ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСЧЕТЫ.
|
Попробуйте решить 3 задачи:
1). В затратном подходе убрать стоимость земли и износы. Получить новое строительство улучшений Вашей базы Сзатрат.
2). В сравнительном подходе убрать стоимость земли и скорректировать на отсутствие износов. Получить рыночную стоимость Ваших улучшений НА РЫНКЕ Срын.
3). Потом СРАВНИТЕ эти две величины. Если Сзатрат больше Срын - у Вас ВнИ, если наоборот - ПП.
|
Соболезную.
Ушел Великий Собиратель всевозможной информации не только по оценке, но и по широкому кругу охвата многих проблем.
Встречались, выпивали, спорили...
По величине его авторитета в оценке для "человека с периферии" ему нет равных.
|
Шогин В. сообщал(а):по сути мы гадаем не имея полной вводной
Вводная есть - БОМБОУБЕЖИЩЕ.
Никакой сервитут не будет иметь место.
|
|
В квартальном отчете для СРО не указывайте этих номеров отчетов
|
|