| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Monday, April 06, 2020 2:32:58 PM |
|
ВГ-21-Д Сборник 1072
Подземные тоннели
Шифр 20268
Норма амортизации - 0,2%
|
|
Затратный подход
|
У Москвы - допускается 5 класс сейсмостойкости (а у Владимира, например - 6), поэтому снижение класса с 6 на 5 не повлияет на рыночную стоимость и приведет к удешевлению строительства (в зданиях проектируются "сейсмопояса"). Корректировки на сейсмику есть в УПСС Ко-Инвест.
Снижение класса энергоэффективности с А на Б также скажется на снижении стоимости строительства. ЭТО можно просчитать также по УПСС Ко-Инвест, используя разницу в удельных весах конструкционных элементов (электрика) для жилых зданий класса А и Б (de luxe - premium) сходной этажности и строительного объема.
ЭТИ корректировки "знали" еще в 90-х годах.
|
Olegovich сообщал(а):Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Я связал заинтересованное лицо с людьми, которые сделают ему оценку МОП НЕСКОЛЬКИМИ ПОДХОДАМИ для 1 Апелляционного СОЮ ( у меня есть ученики в различных фирмах г. Москвы, которые "владеют" моим почерком оценки и принадлежат к "московской школе оценки"). а свечку в церкви они не поставят?
Люди появляются на форуме за ПОМОЩЬЮ, а тут пример дискуссий НИ О ЧЕМ с вашим участием...
НЕ ЛЕЗЬ В ДИСКУССИЮ, ЕСЛИ НЕ РАЗБИРАЕШЬСЯ В ВОПРОСЕ.
ПОМОГИ ПРОСЯЩЕМУ,если можешь, НЕ ЗАСОРЯЙ ФОРУМ некомпетентными мнениями и вопросами.
|
|
Я связал заинтересованное лицо с людьми, которые сделают ему оценку МОП НЕСКОЛЬКИМИ ПОДХОДАМИ для 1 Апелляционного СОЮ ( у меня есть ученики в различных фирмах г. Москвы, которые "владеют" моим почерком оценки и принадлежат к "московской школе оценки").
|
Дам ОТДЕЛЬНЫЕ тезисы из своей новой книги (она в издательстве "ТЕХНОСФЕРА"):
8.3.3. Оценка мест общего пользования (МОП)
"....Существуют общественные места и места общего пользования.
....К местам общего пользования (МОП) относятся все замкнутые пространства или территории, которыми пользуется одна группа людей (общее владение). Это, например, лестничная площадка в многоквартирном доме, коммунальная квартира (кухня, ванная, прихожая, туалет) и т.п.
....Места общего пользования (земли, территории, помещения, сооружения и т.п.) могут быть в:
- коммунальных квартирах;
- жилых зданиях, ТСЖ;
- нежилых зданиях;
- садовых и дачных товариществах;
- гаражных кооперативах и коллективных автостоянок;
- фермерских хозяйствах, производственных и потребительских кооперативах, ассоциациях, союзах и т.п.
....Места общего пользования (МОП) разделяются на:
- земельные участки (типа общественные земли в СНТ);
- помещения (типа лестничные клетки, технические подвалы, санузлы в коммунальных квартирах);
- строительные конструкции (типа крыши зданий, фасады зданий);
- благоустройство территории (типа газоны, площадки);
....Рассмотрим места общего пользования в зданиях.
Площадь (объем) здания = Полезная площадь (объем) + Площадь (объем) МОП.
....Затратный подход удобно использовать потому, что в нем мы отдельно определяем затраты на строительство (с износом) и отдельно – землю. Земля «распределяется» на все помещения, поэтому можно написать так:
Стоимость здания по затратному подходу = Стоимость полезной площади по затратному подходу (с учетом доли ЗУ) + Стоимость МОП по затратному подходу (с учетом доли ЗУ).
....Затратно-сравнительный подход:
Стоимость МОП = Стоимость здания по затратному подходу – Цена продажи 1 м2 полезной площади * Полезная площадь.
Аналогично, можно использовать и доходный подход, поскольку в арендной ставке учтены косвенно МОП.
Следует отметить, что отдельные площади МОП могут иметь оборотоспособность на рынке продажи прав аренды (подвалы, чердаки, тупиковые участки коридоров и т.п.).
Известны примеры организации в лестничных проемах торговых пунктов, прикрепление рекламных щитов на фасадах зданий, сдача площадей крыш и технических помещений под приемо-передающие устройства связи.
....Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).
Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади:
К корид. = S общ./S арендопригодн.
Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости:
S арендопригодн. = S общ. - S вспомог...."
А методов оценки МОП пока 4:
- коэффициентный (например, Лейфер, Яскевич);
- расчетные (на базе затратного подхода, затратно-сравнительного подхода, затратно-доходного подхода)
Для подробностей - мало места.
|
Вояджер сообщал(а):Вообще то я здесь появился в связи с тем , что планирую вступить в .РОО и иметь возможность писать отчеты
Много заказчиков на них и приходиться отказываться. Как вступлю и оспаривать ничего не надо будет
А сейчас вот вопрос Могу ли я определить износ при заливе квартиры методом срока жизни объекта недвижимости (здания)?
- при заливе квартиры вы в недвижимости работаете с неотделимыми улучшениями и отдельными конструкционными элементами (например, с отделкой, напольными покрытиями, заполнениями проемов и т.п.).
- у каждого конструкционного элемента свой срок жизни (только у жизненно важных элементов примерно одинаковый, если оптимально запроектированы, срок, - это фундаменты, каркас, перекрытия, несущие ограждающие стены...).
- поэтому Вы можете определить ориентировочные износы для каждого элемента методом срока жизни.
К примеру:
- простая отделка держится до 5-8 лет;
- евроотделка - до 10 - 12 лет;
- отделка люкс с использованием натуральных материалов - до 20 лет.
Окраска - 4-5 лет,
Двери филенчатые - до 30 лет,
Линолеум - до 15 лет (смотря какой) и т.д.
Есть СВОЯ специфика:
- Паркетные полы в жилых зданиях - 30-60 лет, а в общественных - 15-30 лет.
Нормативные сроки службы конструкционных элементов смотрите в:
- Руководство по инженерной эксплуатации, содержанию и ремонту производственных зданий и сооружений РТМ 1652-10-91;
- ВСН 58-88(р)
- у Бейлензона....
(Справочно: у покойного Мисовца В.Г. была большая подборка нормативных сроков, только никто его архивом не занимается).
|
Есть несколько методов определения ВнИ:
- Сравнение проектной и реальной загрузки железнодорожных путей.
- Замещение равнополезным аналогом (в Вашем случае - автодорога, в тайге, бывает, - вертолет...)
|
Соболезную
Ушел специалист по залогам, КРА, корректировкам...
|
1). В Акте осмотра должны быть подписи назначенных судом лиц, истца и ответчика.
2). В Акте осмотра фиксируются ВСЕ дефекты, имеющие место в конструкционных элементах.
3). К Акту осмотра прилагается дефектная ведомость "от полиции" (или от техника-смотрителя).
4). Расчет стоимости убытков (ст.15 ГК РФ в виде ущерба и упущенной выгоды) производится по ведомости "от полиции".
5). В суд могут быть представлены ДВА расчета стоимости ремонтно-восстановительных работ и упущенной выгоды, подписанные двумя экспертами.
|
|