Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Яскевич Евгений Евстафьевич
Информация
Имя: Яскевич Евгений Евстафьевич
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Tuesday, January 16, 2007
Предыдущий визит: Tuesday, August 21, 2018 3:22:09 PM
Количество сообщений: 1,355
[0.76% от всех сообщений / 0.32 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей
12/29/2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
11/25/2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
3/23/2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
2/3/2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
1/28/2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
1/30/2014
Исследования рынков недвижимости
8/29/2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
7/25/2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
6/18/2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
6/18/2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
6/18/2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
6/18/2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
6/18/2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
6/18/2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
6/18/2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
6/18/2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
6/18/2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
6/18/2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
5/15/2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
11/20/2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
8/22/2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
3/16/2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11/11/2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
7/4/2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
3/28/2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
2/4/2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
2/4/2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
2/3/2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений
Тема: Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество
От: Monday, August 20, 2018 8:25:26 AM
NB сообщал(а):
Е.Е.,
не забыл, т.к. не знал и не знаю, что вы под этим понимаете Улыбка
Поясните, плз, если не жалко


Н.П.
Граничные условия это:
- узкий сегмент рынка;
- зонирование (зона объекта и соседние зоны, - не далее);
- площади объектов-аналогов в одном порядке с площадью объекта;
- даты оферт, отстоящие от даты оценки не более, чем на типичный период экспозиции";
- не более 5-6 существенных различий;
- надлежащее количество аналогов для построения КРА...и т.д.
Тема: Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество
От: Friday, August 17, 2018 3:44:07 PM
Н.П.
Вы забыли добавить к Вашей "территории рынка" ГРАНИЧНЫЕ УСЛОВИЯ ПОДБОРА АНАЛОГОВ...
Тема: Переходные коэффициенты
От: Thursday, August 16, 2018 8:20:53 AM
УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости (для метода восстановления);
УПСС - укрупненные показатели стоимости строительства (для метода замещения).
Тема: Переходные коэффициенты
От: Wednesday, August 15, 2018 12:05:37 PM
1). Подробная смета основана на использовании РАЗЛИЧНЫХ ПО ВЕЛИЧИНЕ индексов в привязке к каждому элементу сметы (одних обязательных сметных глав - 12, а доходит, иногда, до 30 и более).
В конце сметы есть ценоповышающие нормативные коэффициенты (работы в зимний период, в стесненных условиях НДС и т.п.)
Смета -это всегда НАМЕРЕНИЯ определенного ГЕНПОДРЯДЧИКА ("пренумерандо"). На тендерах сметы различных генподрядчиков "борются" и побеждают либо минимальные, либо "ОПТИМАЛЬНЫЕ".
Поэтому, построить улучшения ЗУ можно за некий диапазон сметной стоимости.
2). что такое УПСС Ко-Инвест:
"...Представленная в справочнике информация предназначается для использования при определении
стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых объектов, а также величины физического и
функционального износа. Данный справочник может быть также использован при определении стои-
мости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса, при определении предполагаемой
стоимости строительства на этапе подготовки к подрядным торгам, при расчетах затрат, необходимых
для проведения всех видов ремонтных работ, при оценке объектов недвижимости.
При подготовке справочника использованы проектно-сметные материалы по типовым и индивиду-
альным проектам зданий, средние показатели затрат на привязку типовых проектов, укрупненные
показатели стоимости строительства, а также результаты расчетов индексов цен в строительстве.
Справочник рассчитан на специалистов в области оценки недвижимости и определения стоимости
строительства на начальных стадиях инвестиционного процесса и проведении подрядных торгов.
Справочник может использоваться оценщиками, владельцами недвижимости, инвесторами, страхо-
выми компаниями, предприятиями, банками, органами государственного управления при решении
различных задач, связанных с определением стоимости строительства, эффективности инвестици-
онных проектов, оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения..."
Итак, Табакова свалила в одном справочнике:
- проектно-сметные материалы ("пренумерандо");
-привязку типовых проектов ("постнумерандо");
-укрупненные показатели стоимости строительства (статистика "постнумерандо");
- пересчетные коэффициенты Ко-Инвест ("постнумерандо").
Разобраться без пояснений где что приведено, - СЛОЖНО.

В помощь предлагаются "Индексы цен в строительстве"
Что это такое:
Информационной основой для определения
индексов являются данные регистрации текущих цен
потребления на материалы, конструкции и изделия,
а также показателей оплаты труда, других затрат и
прибыли на 1 челдень затрат труда работников, за-
нятых на строительномонтажных работах в базовых
подрядных организациях.
Используются данные выборочного ежемесяч-
ного статистического наблюдения, отражаемые в
форме 9кс, статистические данные об уровне оплаты
труда в строительстве и структуре себестоимости
строительной продукции.
Регистрация цен проводится по унифициро-
ванным группам материалов, при этом по каждой
группе материалов рассчитывается цена на единицу
приведенного объема материала, доставленного на
приобъектный склад строительной организации.
Использование методического приема  пере-
счета материала с натурального в приведенный
объем  позволяет учесть влияние на уровень цены
существенных различий в потребительских свой-
ствах конкретных видов материалов, конструкций
и изделий, входящих в соответствующую унифици-
рованную группу.
Основанием для установления коэффициентов
пересчета натуральных объемов в приведенные по-
служили соотношения между ценами конкретных
материалов и материалов представителей соответ-
ствующей унифицированной группы.
В сводном расчете индекса цен на строительные
работы (см. табл. 2.5, 2.8) приводится используемый
перечень унифицированных групп, подклассов и
классов материалов, на основе которого разработаны
модели строительномонтажных работ: отраслевые,
подотраслевые, по характерным видам зданий и
сооружений, а также по характерным видам работ.

Итак, Табакова свалила в одном справочнике по индексам:
- данные отдельных "базовых" подрядных организаций;
-статистические данные об уровне оплаты труда в строительстве и структуре себестоимости
строительной продукции;
- регистрацию цен по унифицированным группам материалов);
- разработанные модели СМР....

3). В ЧЕМ РАЗНИЦА (вопрос топиксттартера):
При использовании материалов Ко-Инвест "Индексы цен в строительстве" мы попадаем на конгломерат обработанных данных, включающих массу "условностей".
При использовании “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2018 года” мы попадаем на статистически обработанные переходные сметные коэффициенты.


Тема: Переходные коэффициенты
От: Wednesday, August 15, 2018 8:23:22 AM
1). Ко-Инвест используется для метода замещения при укрупненных расценках по определенной КС.
2). “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2018 года” используется для метода восстановления при расчете сметной стоимости строительства ПОЭЛЕМЕНТНО.
Тема: внешний износ земельного участка
От: Friday, August 10, 2018 8:18:33 AM
1). Считается выход площадей с 1,4 Га и 0,7 га.
2). Срок строительства.
3). Прогнозируется прибыль предпринимателя для жилого здания.
4). Прогнозируются заемные средства.
5). Рассчитывается ПП для площадей с 1,4 га. и для 0,7 Га.
6). Из ПП вычитаются проценты по заемным средствам.
7). Находится разница в (ПП-%) для 1,4 Га и для 0,7 Га.
Эта разница может быть скорректирована на ликвидность и представлена как КОМПЕНСАЦИЯ.
Тема: Сборник «Ко-Инвест» не применим при судебной экспертизе
От: Monday, August 06, 2018 1:20:35 PM
Немного уточним.
Старые сборники УПВС (ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ) 70-х гг. прошлого века ориентированы на типовое строительство.
Сборники УПСС (СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА) Ко-Инвест разделяют здания на 4 класса.
Эконом, стандарт, премиум - относятся к типовому проектированию.
De luxe относится к индивидуальному проектированию (еще при Лужкове в Москве было запрещено строительство типовых зданий в центре).
Класс А и В+ тяготеют к индивидуальному проектированию с использованием внутренних и внешних дизайн-проектов помещений и территории.
Теперь о судебной эксперизе. В основном Эксперт использует материалы дела, в которых нет смет на строительство для нетипового строительства, а их заказ через Суд затянет производство работ.
Вопрос заключается в том, - отражают ли удельные показатели стоимости De luxe ВСЕ ЗАТРАТЫ?
На мой взгляд, - при использовании "комплексных" расценок, затраты по строительству конструктивных элементов нетиповых зданий - отражают. Стоимости конструктивов входа и дизайн территории не фигурируют в расценках (там есть отдельные элементы, не учитывающие дизайнерские композиционно - световые решения), поэтому применение коэффициента перехода от стоимости СМР к общей стоимости строительства через коэффициенты БУПС МРР (например, - 1,3) не всегда точно отражают стоимость всего того, что находится вне здания.
Теперь о формульном счете методов выделения, остатка....
Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - Стоимость здания;
Стоимость здания = Стоимость ЕОН - Стоимость ЗУ...


Вопрос в том, что за стоимость здания:
- это либо СМР;
- либо СМР * 1,3 (то есть с улучшениями по территории и т.п.)

В первой формуле, используемой при оценке ЗУ если отнять стоимость нетипового здания как СМР, получим НЕ СТОИМОСТЬ ЗУ, а.... (дальше сами думайте)

Тема: Как же банкам оценивать имущество?
От: Friday, August 03, 2018 12:01:27 PM
Здесь есть некая "защита" в кадастровых стоимостях.

Если по расчетам банка получена стоимость много меньшая кадастровой, а судебного иска по оспариваниии КС нет, то это один из аргументов.
Тема: право субаренды
От: Thursday, August 02, 2018 1:37:13 PM
Mi1a сообщал(а):
Можно ли оценить право субаренды?

Сначала думала написать так:
Поскольку земельные участки находятся в субаренде, права на участок принадлежат: ООО«ХХХ» - право долгосрочной аренды, право субаренды продать невозможно, рыночная стоимость
принимается равной формально минимальной величине -1 рубль.



В определенный период времени (2004 - 2007 гг.) рыночные данные СЛОМАЛИ общее представление о стоимости прав аренды и субаренды на земельные участки:
При анализе рыночной стоимости ЕОН с правами собственности и с правами аренды появились сравнительные данные, показывающие на НЕБОЛЬШИЕ различия в РС (с правами аренды - меньшие РС). Появились косвенные поправочные коэффициенты.
ПОЯВИЛСЯ новый способ оценки прав аренды/субаренды. Разница между арендой и субарендой очень мала.
Есть только более высокие риски при субаренде. Риски влияют на ставки дисконтирования/капитализации, - стоимости прав для субаренды - чуть ниже.
ВЕРОЯТНО, можно попробовать найти корректировочный коэффициент именно с использованием РИСКОВ.

Тема: СРОЧНО! Оценка аренды опоры ЛЭП для размещения интернет кабеля!
От: Monday, July 16, 2018 8:37:44 AM
С затратного подхода
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании