| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, July 05, 2022 8:09:29 PM |
|
1). Установите срок работы ТЗ (с какого года)
2). Проанализируйте рентабельность работы Предприятия с ЭТОГО срока и сопоставьте ЕЕ со среднеотраслевой рентабельностью.
3). Если НИЖЕ среднеотраслневой рентабельности, то все НМА оцениваются ЗАТРАТНЫМ подходом.
4). Если ВЫШЕ, требуется проанализировать состав "мешка НМА" и определить ДОЛЮ ТЗ в этом мешке.
5). Каптализируйте ДП, приходящиеся на ТЗ или дисконтируйте.
6). При дисконтировании надо разбираться с периодами работы ТЗ....
|
Неинтересно
ИНДЕКСИРОВАТЬ НЕЛЬЗЯ
|
НЕТ
Через месяц ВСЕ ВЕРНЕТСЯ НА КРУГИ СВОИ...(Ситуация сейчас ТАКАЯ)
|
Итак
Есть два расчетных варианта Доходного подхода:
Первый - не замена стойки, а ее ремонт силами квалифицированных специалистов с построением этих денежных потоков при наличии "дефектной ведомости" (сметная стоимость ремонта, время ремонта, стоимость комплектующих.....)
Второй - его слегка наметил Марат.Уфа:
Сценарий 1 для второго варианта (проигрывается на уровне оптимистического и пессимистического вариантов) - определение удельного веса объекта оценки в общей стоимости, определение ддп на несколько лет вперед с учетом ОСТАТОЧНОГО СРОКА ЭКСПЛУАТАЦИИ СЛОМАННОЙ СТОЙКИ КАК УСЛОВНО ЭКСПЛУАТИРУЕМОЙ, реверсия в конце этого срока, определение приведенной стоимости ВС к дате оценки, умножение этой общей стоимости на удельный вес и получение рыночной стоимости объекта на базе ДДП.
Сценарий 2 для второго варианта - строится коэффициент капитализации и капитализируется ДП с учетом ОСТАТОЧНОГО СРОКА ЭКСПЛУАТАЦИИ.... Здесь сложности с построением коэффициента капитализации, но и его также можно строить в вилке оптимистического и пессимистического вариантов.
Преимуществом второго варианта является его абстрагирование от стоимости приобретение самой стойки.
Сложности: нахождение удельного веса.
Но тут я вспоминаю как оценивал НМА Камова в начале 2000-х годов. НМА много, вертолетов тоже много. На Камове отказали в выделении удельных весов поэлементно- это "секретно". Я сказал, что найду сам, там посмеялись. Но в массе сайтов Инет таких данных НАВАЛОМ. Поэтому после сдачи 12-15 отчетов по НМА на Камова, там стали искать кто мне эти сведения "выдал".
Справочно: по всем нашим летательным аппаратам имеется ТАМ куча таких подробных сведений, что для оценки их ХВАТАЕТ (надо только знать английский технический и уметь "цепочки" переводить...).
Недавно такая же история с зарубежными ВС...
|
Пока подождем "специалистов" (если найдутся).
Еще напишу про возможное решение Сравнительного подхода:
- У нас на рынках стоек не найти, но на рынках б/у запчастей ТАМ можно поискать (не новые). Тогда рассчитывается растаможка и логистика....
|
Можно, я потом поясню КАК
Давайте посмотрим КТО сможет построить алгоритм Доходного подхода....(немного помогу - это ДДП).
|
Safran Франция
Здесь сложности внезапно возникли в сфере применения ФСО.
Затратный подход по ФСО-1 - для рыночной стоимости - ПОКУПКА (здания, машины, элементов бизнеса....). Справочно: "справедливая стоимость" - ПРОДАЖА.
Сравнительный подход - консенсус в купле-продаже. Но поскольку мы работаем по офертам - то ПРОДАЖИ.
Суть Затратного: почем новый объект и привернуть к нему Износы
Суть Сравнительного: найти аналогичные б/у объекты и скорректировать их стоимости.
ЗЛОБА ДНЯ:
- Затратный (Safran Франция) нельзя использовать из-за введенных санкций и резкой волатильности валют.
- Сравнительный нельзя использовать из-за отсутствия представительных рыночных данных.
- Произвести отечественное импортозамещение - НЕЛЬЗЯ, - будет потеря Страховщика (ВС не допустят к эксплуатации).
Вывод: только Доходный подход при развитии оптимистического и пессимистического вариантов (как это ни странно звучит).
|
Методы оценки сервитутов для ЗУ:
1 Анализ парных продаж, когда на рынке купли – продажи недвижимости продаются объекты с сервитутами и без них
2 Сравнение доходов от арендной платы объектов, аналогичных оцениваемому объекту, одни из которых с сервитутами, а другие – нет.
3 Метод учета потери в площади ЗУ
4 Метод эффективного использования для строительства улучшений
5 Долевой метод эффективного использования для строительства улучшений
Методы оценки сервитутов для ЗУ с улучшениями
1 Анализ парных продаж, когда на рынке купли- продажи недвижимости продаются объекты с сервитутами и без них
2 Сравнение доходов от арендной платы объектов, аналогичных оцениваемому объекту, одни из которых с сервитутами, а другие – без них.
3 Метод учета потери в площади ЗУ и улучшений
4 Долевой метод эффективного использования для строительства улучшений
5 Метод замещения «равнополезным» аналогом
6 Метод замещения сервитута (ПТЛ) функциональным износом
|
Eugene сообщал(а):Марийка сообщал(а):...Сейчас перечитаю еще раз пять и стану тоже разбираться) Только перечитывая пост Евгения Евстафьевича, с осторожностью относитесь к использованному термину "завышенный" и утверждению, что ЧОД - это всегда посленалоговый денежный поток. Вероятно Евгений Евстафьевич в большей степени специализируется на оценке бизнеса, для которого характерно использование посленалоговых потоков, но при оценке объектов недвижимости традиционно используется доналоговый ЧОД (по крайней мере поток до уплаты налогов на доходы, по НДС существуют абсолютно разные мнения не урегулированные действующим законодательством). Аргументируется это тем, что РС вроде как должна быть для любого субъекта рынка одинаковой, а вариантов налогообложения много, соответственно при учете разных вариантов налогообложения ден. поток после уплаты налогов приведет к разным итоговым результатам, что противоречит традиционному предположению о одной невариативной РС для одного объекта. Последнее время от этого отходят придумывая интервалы стоимости, но реального практического применения это почти не находит
Ошибочка про бизнес:
На Западе привычно используется EBITDA и EBIT (последнему элементу доверие самое высокое, от него и идет построение ДП с учетом "рычагов").
И построение коэффициентов капитализации (ставок дисконтирования) имеет свои особенности, выраженные в учете различных факторов.
Для недвижимости:
ЧОД - это ЧИСТЫЙ операционный доход, то есть то, что идет прямо в карман Покупателя после всех затрат (налогов, затрат на замещение, услуг Управляющих компаний и т.п.).
Поэтому ставка капитализации строится для посленалогового потока.
Построение ставки капитализации для недвижимости - более упрощенное, может опираться на рыночные данные в рассматриваемом сегменте (хотя большинство Оценщиков пытаются "теоретически" строить эти ставки, ошибочно идя от "безрисковых дисконтов", но это - отдельный разговор).
А внимание следует обратить на то, что и в оценке бизнеса и в оценке недвижимости Доходный подход ИДЕНТИЧЕН, а суть концовки этого подхода: КАК ПРОДАТЬ ПОЛУЧЕННЫЙ ПРИ РАСЧЕТАХ ДП (с НДС, с УСН, без НДС....).
Вот как продать стоимость полученного ДП в БИЗНЕСЕ - особенность, при которой учитывается контроль, ликвидность, ключевая фигура и т.п., а в недвижимости ЭТИХ особенностей нет (но есть другие).
И там и там решается вопрос КАК ПРОДАТЬ ЭТОТ ПОСТРОЕННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК.
|
Марийка сообщал(а):Огромное Вам спасибо за такой развернутый ответ!!! Но я, если честно, так и не поняла, есть ли в коэф.капитализации у Лейфера ндс? (Простите, оценка пока не мой конек)
Мой вопрос касается именно расчета аренды земли. Рыночная стоимость, используемая при рекапитализации НДС не содержит. Кк 12,2% из сборника. Почему оценщик решает, что ЧОД будет содержать НДС? Разве это правильно? Может такое быть?
"Справочные коэффициенты капитализации" относятся ВСЕГДА к ЧОД, то есть к посленалоговым денежным потокам.
А ТЕПЕРЬ Я ПОКАЖУ небольшую "закавыку" (ее прекрасно понимают банки, которые всегда требуют разделить здания (ОКС) и землю):
Рассчитав стоимость объекта по Доходному подходу, Оценщик должен ПРОДАТЬ ЭТОТ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК.
1). Однако, если он продаст ОБЪЕКТ (здание) чисто по полученному КАПИТАЛИЗИРОВАННОМУ ДП, - ему придется ВЕРНУТЬ государев НДС в казну, то есть для продажи НАДО ВЕРНУТЬ НДС к полученной стоимости, иначе будут убытки при продаже (здания).
2). Однако, если он продаст ОБЪЕКТ (земельный участок) чисто по полученному КАПИТАЛИЗИРОВАННОМУ ДП, - ему НЕ придется ВЕРНУТЬ государев НДС в казну, то есть для продажи НЕ НАДО ВЕРНУТЬ НДС к полученной стоимости, то есть убытков при продаже НЕ БУДЕТ (земля).
3). Однако, если он продаст Права аренды на ОБЪЕКТ (земельный участок) чисто по полученному КАПИТАЛИЗИРОВАННОМУ ДП, - ему придется ВЕРНУТЬ государев НДС в казну, то есть для продажи ППА НАДО ВЕРНУТЬ НДС к полученной стоимости, иначе будут убытки при продаже (земля).
Если Вы внимательно расставите все по полочкам, - тогда Вы корректно проинтерпретируете итоговую стоимость по Доходному подходу и согласуете ее с иными подходами. Вся фишка заключается в том, что по ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ ВЫ ПРИХОДИТЕ К СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ С ПЯТНОМ ЗАСТРОЙКИ ПОД НИМ.
А вот к каким правам (собственности или аренды) для этого пятна застройки Вы приходите, - это вопрос (на него не могла ответить аудитория в 2019 году на конференции у Лейфера в Нижнем Новгороде).
Думайте (или прослушайте мой Доклад на этой конференции от 12 июня 2019 г.- он в открытом доступе...).
|
|