| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Monday, January 10, 2022 8:36:00 PM |
|
Приведу текст из моей книги о зарождении СПРАВОЧНИКОВ:
7.1. Справочники корректировочных коэффициентов
Зарождение Справочников вспомогательных расчетных коэффициентов по оценке можно отнести к концу 2007 г., когда были проведены переговоры в кругу следующих лиц: Лейфер Л.А., Яскевич Е.Е., Козырь Ю.В., Мисовец В.Г., Костин А.В., Ковалев А.Н. Все соглашались с перспективной полезностью таких изданий, но ни у кого не было времени для их создания.
Постепенно, с 2008 – 2014 гг. начали появляться Справочники, основанные на различных методологиях:
1. Справочники рыночных данных, построенные на обработке рыночной информации в соответствии с определенными методиками:
- «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД (www.cpcpa.ru – Москва);
- «Справочник рыночных корректировок» СРК (www.cpcpa.ru – Москва);
- ТАО. Аналитический сборник "Рыночные корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (www.appraiser.ru - Самара);
- ГК «РусБизнесПрайс» «Справочник оценщика. Корректировки для оценки стоимости земельных участков Московской области. 2017 г.» - (http://rbpinfo.ru – Москва).
2. Справочники, основанные на статистической обработке мнений (метод интервью) не самих участников рынка, а пользователей (оценщиков, банковских специалистов);
- Справочник оценщика недвижимости-2019 (http://inform-ocenka.ru/2017/11/20/новый-справочник-оценщика-недвижимо/ – Нижний Новгород);
- Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область) 2-е издание (включает пилотный раздел «Статистический анализ отраслевых данных, используемых при оценке стоимости предприятий (бизнеса)» Москва, 01.07.2019 (https://www.abn-consult.ru/files/spravochnik_ABN-GROUP_2.pdf);
- Электронный справочник оценщика (https://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups/0 - Москва).
3. Справочники, основанные на комбинированных способах получения данных с участием участников рынка:
-Сборник корректировок
(http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/KqSni13EfaOm03yN.pdf), Омск). Данное исследование является комбинированным по способу получения данных. Основной пул корректировок определен статистической обработкой экспертных мнений специалистов –профессиональных участников рынка недвижимости: оценщиков, аналитиков, риэлторов, брокеров. Средний стаж специалистов, принявших участие в исследовании, составил 7 лет, что говорит о достаточно высоком уровне представленного исследования. Кроме экспертных оценок, также применены нормативные показатели (в части технического состояния объекта оценки) – шкала определена на основе Приказа Росстата от 15.06.2016 г. N 289 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов.
4. Кроме Справочников отдельная необходимая информация для оценки может быть почерпнута из аналитики рынков:
- Максилайн - https://maxyline.ru/analitika.html;
- СтатРиэлт - https://statrielt.ru/statistika-rynka;
- ООО «ОМЭКС» - http://www.areall.ru/analytical_materials?category=2;
- Бюллетень R-way - http://www.rway-online.ru/Bulletin15_99.aspx$
- прочие.
Справочников становится все больше, Оценщикам становится все легче перекладывать ответственность на плечи составителей Справочников. Появляется возможность использования согласованных данных на базе нескольких Справочников, что повышает достоверность проведения расчетов.
Следует отметить, что Справочники стоят определенных денег, поэтому впереди маячит создание единого центра аккумулирования справочных данных с выходом на оптимальное использование платежных денежных средств: к примеру, надо мне три корректировки, - плачу с мобильного телефона 3*50 = 150 руб. и сразу же получаю электронные ответы-скриншоты (название Справочника/ов, страницы, номера таблиц, параметры).
Широкому развитию Справочников рыночных данных препятствует отсутствие единообразных методик обработки выборок данных, то есть повышенная трудоемкость обработки данных, а также невозможность охвата всех городов РФ в одном Справочнике, поэтому прогнозируется развитие локальных справочников с учетом периодического мониторинга данных.
Исходя из своего опыта, могу сказать, что мониторинг следует проводить не чаще, чем 1 раз в полгода и не реже, чем в 1 год.
Чем больше Справочников – тем легче, тем лучше, тем достовернее.
|
Из фильма:
"Дядя Петя, ты ....?"
"Дядечка, это все в моих книгах, справочниках, статьях, которые умные люди читают, а ты вот не удосужился..."
ТАМ ВСЕ С РЫНКА...
|
Появление ПП будет при строительстве здания (ИЖС, например) так:
- голый ЗУ огородили временным забором - НЕТ ПП;
- добавили начало строительства котлована - НЕТ ПП;
- начали лить фундаментную плиту - НЕТ ПП;
- начали монтировать конструкции подвала, первого этажа - появились первые признаки ПП (до 10% от рыночной величины ПП для готового здания);
- дошли до 80% готовности здания - получили 90-95% от рыночной стоимости ПП;
- закончили здание но не закончили благоустройство территории, но забор итоговый поставили - получили 100% ПП;
- все закончили - получили 100% ПП на ОПТИМАЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ ДЛЯ ДАННОГО КЛАССА ОКС И УЛУЧШЕНИЙ (на излишества, которые связаны с функциональным износом - НЕ ПОЛУЧИЛИ ПП)...
|
С 17 мая 2021 г."стоимость" введена в строительно-техническую и землеустроительную экспертизу письмом Минфина.
1 АП СОЮ уже запрашивает государственные судебно-экспертные организации на предмет оценки.
Вот интересный ответ:
- Оценка 16 старых зданий (ОКС) в центре Москвы стоит 1,35 млн.руб. (84,3 тыс, руб./здание) и срок 7,5 МЕСЯЦЕВ.
Ждем правки в ФЗ-135 относительно государевой оценки.
Справочно: разгромить ЗЭ, сделанное государственной экспертизой НАМНОГО ЛЕГЧЕ, чем ЗЭ, сделанное качественно независимым оценщиком.
(Но на выходе "минфиновская" методика судебно-экспертной оценки. Кто-кого: Минфин или Минэкономразвитие).
|
Сурья сообщал(а):Всем добрый день! Нужно ли как-то учитывать дилерский договор в рамках оценки ООО, затратным подходом.
Надо проверить одно условие: превышает ли рентабельность продаж среднеотраслевую. Если нет, то в Затратном ничего не надо учитывать, если превышает, - надо оценивать "мешок НМА", в котором возможно и сидит Ваш Дилерский договор.
|
1). Вы должны зафиксировать дату увольнения с работы (приказ, трудовая книжка);
2). Вы подаете в СРО сведения о РЕАЛЬНЫХ номерах отчетов.
Больше ничего не надо.
|
Просто приведу отрывок из моего последнего судебного определения по оспариванию кадастровой стоимости:
стр.7 Определения от 05 октября 2021 г.
Предупредить эксперта об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения и о возможности наложения штрафа, в случаях, предусмотренных частью 12 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Справочно:
- Суд не примет Заключение эксперта без ЭТОЙ расписки;
- На допросах еще раз придется расписаться (поскольку ответы зачастую выходят за рамки написанного в ЗЭ;
- ЗЭ должно начинаться с этой расписки (для удобства чтения в Суде);
- Поскольку субъект оценочной деятельности физическое лицо, постольку оно расписывается в ответственности.
|
Вопрос по уровню судебных расходов сейчас становится актуальным.
Приведу свой прайс на недвижимость:
https://cpcpa.ru/services/kadastr/
Суд специально запрашивал у меня градации стоимостей.
Я отвечал (с примерами из прайс-листа), что максимальную сумма, которую может заработать эксперт ЗА МЕСЯЦ работы - не более 640 тыс.руб. на сверхсложных объектах класса "А" в центре Москвы или 460-510 тыс.руб. на серии объектов класса "В" при больших площадях, или 176 - 340 тыс.руб. на серии объектов класса "С" небольшой площади.
Диапазон почасовой оплаты в Москве - 1000 .... 2 900 руб./час.
Значит в месяц можно заработать:
22 * 8 * 1000 = 176 000 руб.
22 * 8 * 2900 = 510 000 руб.
Важен вопрос о том, сколько брать за местоположение (чем ближе к центру Москвы, тем меньшее количество аналогов по купле-продаже), за незавершенку, за снесенные здания, а также за большое количество объектов в одном месте (к примеру, в одном здании - коммерческие помещения и МОП):
С моего сайта:
Наценки: удорожание на 15-20% для объектов, незавершенных строительством и снесенных объектов. Для центра Москвы (до Садового кольца) – максимальные расценки, за МКАД –минимальные.
Ф[b]ормирование общей стоимости услуг при росте количества объектов оценки: каждый второй объект оценки – 50% стоимости первого, каждый третий и последующий – 25% стоимости первого. Стоимость не меняется свыше 20 объектов.[/b]
Источник: https://cpcpa.ru/services/kadastr/
Прайсы находятся в судах, но назначение цен и времени в большинстве случаев не по прайсам.
|
Ну опять "знаток" из Коломны ПЛАВАЕТ[/b][/u] (полное незнание стандартов):
ФСО №7:
3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.
ФСО №10
5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки к объектам оценки относятся отдельные машины и единицы оборудования, являющиеся изделиями машиностроительного производства или аналогичными им, группы (множества, совокупности) машин и оборудования, части машин и оборудования вместе или по отдельности (далее - машины и оборудование).
Для целей настоящего Федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
ИТАК:
Оценка проводится по ФСО-1,2,3,10
Оценку проводит специалист ПО МАШИНАМ И ОБОРУДОВАНИЮ
|
Olegovich сообщал(а):Евгения2773 сообщал(а): Добрый вечер, спасибо большое за ответ. Определяла следующим методом: Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю,
стоимость определяла текущих прав-права долгосрочной аренды... выставили замечание, что необходимо рассчитывать право собственности, на каком основании не объяснили...мучаюсь в догадках.. Замечание сделано абсолютно корректно! от того , что арендатор сдает в субаренду, а не собственник в аренду - ставка не должна меняться. она рассчитывается исходя из стоимости права собственности.
О, ЕЩЕ один "знаток" появился: "ставка не должна меняться"....(????)
Итак: каково соотношение СТАВКА АРЕНДЫ/СТАВКА СУБАРЕНДЫ.?
"Знаток" утверждает, что ОНИ ОДИНАКОВЫЕ.
Я утверждаю, что ОНИ РАЗНЫЕ...
|
|