Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Яскевич Евгений Евстафьевич
Информация
Имя: Яскевич Евгений Евстафьевич
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Tuesday, January 16, 2007
Предыдущий визит: Monday, February 19, 2018 10:57:08 PM
Количество сообщений: 1,317
[0.75% от всех сообщений / 0.32 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей
12/29/2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
11/25/2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
3/23/2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
2/3/2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
1/28/2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
1/30/2014
Исследования рынков недвижимости
8/29/2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
7/25/2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
6/18/2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
6/18/2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
6/18/2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
6/18/2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
6/18/2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
6/18/2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
6/18/2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
6/18/2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
6/18/2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
6/18/2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
5/15/2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
11/20/2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
8/22/2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
3/16/2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11/11/2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
7/4/2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
3/28/2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
2/4/2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
2/4/2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
2/3/2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений
Тема: Квалификационный экзамен
От: Saturday, February 10, 2018 1:11:30 PM
Экзамен полезен с точки зрения расширения кругозоа.
Экзамен вреден с точки зрение некомпетентности его составителей в ряде вопросов.
Тема: Квалификационный экзамен
От: Saturday, February 10, 2018 1:11:28 PM
VONAP сообщал(а):
Евгений Ефстафьевич! Я опять тяну в русло заданной темы:
На квалэкзамене есть вот такая задача:"Рассчитать ставку капитализации. На дату оценки срок физической жизни здания составлял 10 лет, эффективный возраст объекта - 25 лет. Полный срок экономической жизни объекта - 50 лет. Безрисковая ставка инвестирования 6%, срок рыночной экспозиции объекта 3 месяца, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%, средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%. Возврат инвестиций осуществляется по методу Инвуда. Результат округлить до сотых долей процента."
Вроде все понятно, но мой , простите, разум отказывается понимать, как эффективный возраст (50 лет) может быть больше срока физической жизни (10 лет).и зачем вся эта канитель если в условиях есть "средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%." Тут уж банк учел все риски.
В аналогичных тестах еще добавляют доходность по ОФЗ и валютную доходность. Голова идет кругом Спасибо


Такие задачи - на понимание различий в терминах по срокам жизни.
Начинать надо на бумаге: ставим точку даты оценки, пишем "Д". Слева откладываем 10 лет, пишем "О". От нуля вправо рисуем 50 лет - это срок экономической жизни. Затем от нуля вправо откладываем 25 лет. Находим разницу между 50 и 25 = 25. Это то, что нам нужно, - здесь будет считаться Инвуд.
Что произошло со зданием (а это, видимо, КС-2 одноэтажное здание,- пожар, червоточина деревянных перекрытий, трещины в фундаменте и т.д.).
Теперь об одной особенности построения ставок капитализации:
- Оценщики недвижимости и МиО понимают, что НОРМА ВОЗВРАТА - это модель накопления денег для КОМПЕНСАЦИИ рыночной стоимости Актива НА ДАТУ ОЦЕНКИ (Ринг говорит о скорой гибели Актива и о равномерном возврате капитала, Инвуд говорит о среднерыночной доходности Актива и о равномерно-аннуитетном возврате инвестиций, Хоскольд говорит о чрезмерной доходности Актива и о безрисковом подходе к возмещению инвестиций). Все эти модели связаны с одной стороной экономики - С ДОХОДНОСТЬЮ Актива.
- Другая сторона Актива - изменение его стоимости во времени. Вот этот аспект хорошо понимают "бизнесмены", поскольку знакомы с моделью Гордона для вечноживущего Актива, и хуже доходит для оценщиков недвижимости и МиО. Для недвижимости не используется модель Гордона, а используется модель "МОДИФИЦИРОВАННОГО ГОРДОНА", учитывающая влияние темпов роста стоимости недвижимости во времени.
На экзамене "утрированно" на основании "недоделанных" учебников Федотовой и Грибовского пытаются донести уравнение:
Ставка капитализации = Ставка дисконтирования + Норма возврата капитала + - Темпы роста.

Даже у Фридмана и Ордуэя написано на стр.85: "Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала". А это МИНУС. Ну нет ТАМ ПЛЮСА. А в вопросах ставятся условия больше-меньше.

Я вижу по постановке некоторых вопросов (хорошо, что их менее 10-15) ПОЛНУЮ БЕЗГРАМОТНОСТЬ при их формировании и предполагаю, что в дискуссионных спорах БУДУТ ССЫЛАТЬСЯ на неверные ответы по ряду вопросов.

Тема: Оценка акций некотируемых на 1996 год для нотариуса
От: Wednesday, February 07, 2018 8:09:00 PM
Ермошин Андрей сообщал(а):
Всем добрый вечер! Столкнулся с задачей. Прошу совета.
Суть: принят заказ на оценку некотируемых акций на 1996 год для вступления в наследство.
Посмотрел, по предприятию открыта информация только на 2016 год.
Из реестра регистратора номинал единицы акции 10 руб.
--
Может кто имеет опыт такой оценки. Дайте совет.
Буду премного благодарен.


Называется помощь - БИЗНЕСРАЗВЕДКА.
В сети интернет - много таких...
Баланс предприятия на любой год стоит(ла) от 12 до 14 т.руб.
С Вас попытаются взять 16-18 т.руб. Торгуйтесь.
Тема: Квалификационный экзамен
От: Tuesday, February 06, 2018 10:06:02 PM
VONAP:....Как видите при расчете рыночной стоимости кредит учитывается.
Или в условии теста напутали и хотели расчет инвестиционной стоимости для конкретного инвестора.
Как же все таки быть при тестировании: учитывать условия кредита или не учитывать?
Не напутали, просто отдельные условия не дописали.
Пытались дать следующее понимание: Пока ничего не построено, но кредит уже взят, то есть в нулевой момент на дату оценки мы рассматриваем инвестиционный проект строительства и реализации недвижимости. Типовое решение данной задачи - по сальдо трех потоков, но оно понятнее для "бизнесменов", а не для оценщиков недвижимости. По сальдо трех потоков надо было построить ДВА ДП: первый связан со строительством и реверсией объекта недвижимости, там строятся потоки ПО ГОДАМ "постнумерандо", второй поток - отдача заемного капитала.Первая промашка в задаче - не указана модель аннуитетного возврата (пренумерандо, середина года, постнумерандо). Есть еще вариант задания с помесячной отдачей аннуитетных платежей. То есть, модели разные. Второй промашкой является ставка дисконтирования для ДП по возврату заемного капитала. НО неявно в задаче звучит некая доходность и намекается на единые модели формирования ДП. В бизнесе делается раздельное решение этих двух потоков, а здесь решение правильное подразумевает:
- совмещение двух ДП до реверсии;
- приведение оставшихся аннуитетных выплат на дату реверсии;
- расчет разницы в реверсии и стоимости приведенных аннуитетных потоков с последующим дисконтированием на нулевоую дату;
- сложение ДДП с прибавлением денег, взятых в кредит.
Взяли задачу для бизнеса, а переделали ее для недвижимости.
Тема: Квалификационный экзамен
От: Saturday, February 03, 2018 9:43:15 AM
VONAP сообщал(а):
Евгений Евстафьевич, спасибо за информацию. Пока только Вы в этой ветке по заявленной теме.
Не могли бы ВЫ помочь в ответе на один вопрос из теста по недвижке:
Верно ли утверждение, что величина прибыли предпринимателя, рассчитанная техникой компенсации вменённых издержек, равна годовой норме доходности альтернативных девелоперских проектов?
Варианты ответов:

1.Утверждение неверно
2.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году, в случае внесения оплаты всего проекта авансом
3.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году, в случае внесения всех платежей по проекту аннуитетными платежами
4.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году.
Я ответил: вариант 4.
Однако он казался неверным.
Правильный ответ - вариант 2.
У Грибовского, "Оценка доходной недвижимости", расчет вмененных издержек походит, как сумма аннуитетных платежей, так и единым платежом.На ошибках учатся

Давайте разберемся ПОЛНОСТЬЮ.
К настоящему времени, известны и применяются следующие модели расчета ПП: Марчука А.А., Озерова Е.С., Ермаченкова С.Г., Кошкина В.И., Козыря Ю.В., Яскевича Е.Е.
Модели Озерова, Кошкина, Ермаченкова оперируют числом лет строительства, авансовым платежом, нормой отдачи на вложенный капитал и т.п. Они не касаются рыночных данных, то есть оторваны от рынка и притянуты к ИНВЕСТИЦИОННОМУ периоду строительства. Наиболее используемой является модель Озерова (В 90-х годах он создавал ее для расчета ИНВЕСТИЦИОННЫХ проектов, однако "питерская школа оценки", за неимением лучшего, приняла ее для расчета ПП (лихо подменили понятие ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПЕРИОДА СТРОИТЕЛЬСТВА на ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ и сразу РАЗДЕЛИЛИ ПП и Внешний износ, придумав ОДНОВРЕМЕННОЕ СУЩЕСТВОВАНИЕ и ПП и ВнИ с ориентаций на ПОЛОЖИТЕЛЬНО ЗНАЧЕНИЕ ПП). Модель Озерова интересная: задавая "с потолка" общую квартальную норму отдачи на капитал, принятую с учетом рисков инвестирования в строительство, необходимые первоначальные инвестиции в первый квартал строительства в долях от общей суммы и ставку дисконтирования как годовую норму отдачи мы получаем на выходе некую величину, названную прибылью предпринимателя (техника такая: задам ЧТО ХОЧУ и получу ЧТО ТРЕБУЕТСЯ). К сожаления, ПП формируется НА РЫНКЕ и потратив 1 рубль на строительство при выходе на рынок я могу получить 2 рубля (это к ПП) и 0,5 рублей (это к ВнИ), то есть ЕДИНОВРЕМЕННО рынок покажет ЛИБО ПП, либо ВнИ. Я сам - строитель, всю технику авансирования, сроки строительства и прочее я изучал на практике (сначала в армии как инженер-лейтенант, строя комплексы зданий и сооружений, затем в Москве как общестроительный и отделочный специалист), поэтому КУДА направлена формула Озерова - мне вполне понятно. Формула Озерова построена в виде Автомата Эксель, где путем смены ДВУХ придуманных значений (а именно они в инвестиционном проектировании служат для получения вариантности расчетов) и задания периодов строительства мы получаем ЭФФЕКТИВНОСТЬ инвестиционного периода строительства (она именно для этого и разрабатывалась, поскольку позволяет получать многовариантные значения отдачи ИНВЕСТИЦИОННОГО ПЕРИОДА на вложенный капитал в зависимости от нескольких задаваемых параметров, "играя" с ними. Замечательная фыормула, только ВСУНУТА НЕ ТУДА.
Итак, если период продолжительности проекта равен 1 году, с полной предоплатой, мы МОДЕЛИРУЕМ эффективность отдачи на СОБСТВЕННЫЙ капитал (взял ли я эти деньги в кредит, либо свои собственные потратил). Шаровой платеж в начале инвестиционного периода или аннуитетный платеж по периоду имеют различную эффективность инвестиционного проектирования (6 функций денег). Отсюда ясен "правильный" ответ. Проиграйте ЭТО на стандартном Автомате, - он есть у многих.
Теперь о правильности постановки вопроса:
Верно ли утверждение, что величина прибыли предпринимателя, рассчитанная техникой компенсации вменённых издержек, равна годовой норме доходности альтернативных девелоперских проектов?
Правильный ответ РЕАЛЬНЫЙ: утверждение неверно (поскольку ПП не связана с периодом строительства, а связана С РЫНКОМ: 1 рубль затратил, а рынок выдал 0,5 рубля).
Ответ правильный на экзамене выбран с ориентацией на книгу Грибовского (я к ней не очень хорошо отношусь).











Тема: Корректировка на местоположение по кадастровой стоимости
От: Thursday, February 01, 2018 11:47:27 AM
Можно
Потому, что КС не опровергнута но суду.
Тема: Квалификационный экзамен
От: Wednesday, January 31, 2018 10:34:30 PM
LukaM сообщал(а):
Доброго дня всем! Кто сдал квалификационный экзамен, поделитесь своими мнениями. Думаю, что у всех стоит этот вопрос на повестке дня.

Я сдал квалификационный экзамен по недвижимости (тут я ВСЕ знаю).
Набрал по недвижимости 64 балла из 65.
Бизнес буду сдавать в марте.
Вот какие предварительные выводы:
- Чем позже сдаешь экзамен, тем большая база подготовки по апробированным ответам. В основном - на СРОСОВЕТЕ;
- Лучше хорошо подготовиться на проверенном материале и сдавать в марте;
- Я готовился по многим источникам (по 2013 г., по нормативам, по данным СРО, вебинаров и тестирования не проходил - потеря времени). Потратил на недвижимость около 50 часов подготовки (4-5 раз чтение вопросов и разбор алгоритмов решения задач). В конце подготовки достаточно взглянуть на задачу, как уже выстраивается алгоритм ее решения.
- Решение задач по ФОМЕНКО (спасибо ему огромное) имеет ряд ошибок (примерно 5-6 задач по недвижимости имеют трудоемкий алгоритм решения и приводят к неправильным ответам);
- из 30 человек 5 выгнали за шпаргалки (2 женщины, 3 мужчин), сдали около 15;
- Финкалькулятор не нужен (не надо АРХАИКОЙ заниматься), можно быстрее обойтись функциями Эксель (ПС, ПЛТ...), за 4 клика получаем расчетную величину;
СТРАТЕГИЯ СНИЖЕНИЯ ТРУДОЕМКОСТИ:
- Пока проходит инструктаж до включения Теста, следует быстро набросать основные формулы (10-12 шт.) на листе бумаги (нам их только по 3 дали). На листе фиксируются номера вопросов и ответов, которые ПОТОМ надо перепроверить (у меня было отмечено 2 вопроса и 1 задача).
- В недвижимости и в МиО следует начинать с 20-го вопроса, то есть с решения задач и потихоньку "разогреваться" до 40-го вопроса. У меня ушло на задачи около 1,5 часов (набивка занимает много времени, надо поработать над формой набивки и часть перенести на бумагу, производя только расчеты в одной ячейке Эксель). Все вопросы - 17 минут. Остальное время сидел проверял (напроверялся и поменял в вопросе 8 правильный на неправильный ответ).
- Есть задача на корректировки для квартиры с расположением в правом углу информации по сравниваемым аналогам. Трудоемкость ее решения резко падает при решении НА БУМАГЕ и последующего переноса РАСЧЕТОВ (не всей набивки) в Эксель.
- При досрочном решении (как у меня) следует сидеть до конца и разбираться с отмеченными для перепроверки вопросами и ответами. Мне удалось пройтись второй раз по всем вопросам НЕТОРОПЯСЬ и, к сожалению, поменять в вопросе 8 (о залоге) правильный ответ на похожий (видимо, к концу тестировапния сильно падает внимание).
- Последние задачи - высокобалльные, их, фактически, 2. К ним надо подойти очень внимательно (сначала наметить алгоритм на бумаге, там понятийный уровень должен быть отражен и связи в вычислениях) и затем перенести на компьютер (быстрее будет).
- У многих товарищей не выстраивается понимание алгоритма 6-ти функций мы его отрабатывали в 90-х годах. Там все просто: когда впереди справа идут маленькие кубики ПМТ, а слева вначале стоит длинная колонка, тогда 1 - 1/(1+а)vn, а когда справа после кубиков ПМТ стоит колонка - (1+а)vn - 1. Если знак вопроса на колонке, то делится на дисконт, если знак вопроса на ПМТ - то дисконт в числителе.... НАДО ОТРАБОТАТЬ ВИЗУАЛЬНО, так легче запомнить.
УДАЧИ ВАМ!!!




Тема: сгоревший дом
От: Monday, December 25, 2017 1:39:31 PM
Мирославе
Вы, действительно, не имеете права (разрешения, ПОВЕРЕННЫХ мерительных средств и приборов...) ничего мерить, не имеете права находиться в аварийном помещении. "Износы" у сгоревшего здания не определяются с использованием замеров.
Тема: С Рождеством.
От: Sunday, December 24, 2017 11:30:19 PM
Мне с Кипра друзья позвонили (там живут с 80-х годов), поздравили. Спросил, - где празднуют? Говорят - дома. Кафе стоит более 60 евро на человека, а семья большая (приходят все родственники, - человек 30). Пьют только крепкие напитки (и водку...я им в подарок Столичную привозил, так они ее только зимой...). А отопление у них - керосиновое (дом собственный здоровый 3 эт+п в Никосии).
Вряд ли у нас этот праздник широко привьется (а вот вместо Дедов морозов человечек в холодной красной куртке теперь дело обычное).
Тема: сгоревший дом
От: Sunday, December 24, 2017 11:17:14 PM
1). Утеряна РС. Сколько утеряно: ПОТЕРЯ = РСпо сравнительному - РС свободного ЗУ.
2). Дополнительно: Стоимость разборки дома.
3). К возмещению: ПОТЕРЯ + Стоимость разборки дома.
3). Справочно: Строительная конструкция считается погибшей, если на двух ее противоположных сторонах (ограждающих стенах в данном случае) достигнута разница температур в 400 градусов.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании