| Яскевич Евгений Евстафьевич |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Thursday, July 09, 2020 10:08:00 PM |
|
|
Считают потери в бизнесе
|
Да, отдельные положения годятся (ЭТО у меня есть).
Например - НЭИ интересно протрактовано...
Поскольку топикстартер не появляется, думаю, что информации для решения его задачи ПОКА хватит.
|
Основной подход к оценке зданий - ПКН - затратный.
Особенности затратного:
- У ОКН - индивидуальное проектирование;
- у ОКН нет износов (они ВЕЧНЫ) - есть стоимость ремонтно-реставрационных работ;
- у ОКН по ПАСПОРТУ защищены отдельные конструкционные элементы, вот они требуют внимательного разбирательства.
Поэтому я ставлю на первое место - метод выделения, а метод остатка - на второе.
У каждого Оценщика свои приемы в работе (как к.т.н. по строительным конструкциям мне менее трудоемко делать Затратный...).
|
Бойкову А.В.
Метод выделения относится к Сравнительному подходу, он также может быть использован.
Относительно метода остатка (это Доходный подход) для ОКН: в соответствии с ФСО №7 для его реализации (как и для ресторанов, АЗС...) требуется проанализировать ТЕКУЩИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ и ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ (то есть пройти со стороны бизнеса) со всеми вытекающими особенностями.
Мне проще - метод выделения...
|
Eugene сообщал(а):Евгений Евстафьевич
Если не ошибаюсь, приведенные выше коэффициенты это результат усреднения фактических рыночных данных, а не результат опроса специалистов?
Приведенные коэффициенты дают повышающую корректировку, но зачастую ОКН не элемент престижности, а скорее проблема, как видимо в случае описанном топикстартером. Возможно есть отдельная статистика иллюстрирующая и такую ситуацию?
1). Да, эти коэффициенты получены по Москве при использовании метода выделения и остатка в сторону ЗУ и не являются результатом опроса специалистов.
2). Я выпускаю только РЫНОЧНЫЕ справочники (в Москве такие справочные данные появились и у Статриэлт).
Есть скользкий переход от рыночных к нерыночным условиям сделок с ОКН: например, при ветхости ОКН ставки аренды опускаются к 1 руб. (это нерыночные условия).
3).Справочники, основанные на опросах Оценщиков, которые не являются участниками рыночных сделок (это РИЭЛТОРЫ) используют МЕТОД ИНТЕРВЬЮ.
4). Приведенные коэффициенты относятся к ОКН, активно присутствующим на рынках аренды и имеющих "эксплуатационное состояние".
|
Коломне
1). Не надо "отыгрывать" в сторону
2). КОНКРЕТНО, чем Вы можете помочь топикстартеру?
3). ЕСЛИ НЕ МОЖЕТЕ, - не лезьте в дискуссию.
|
Владимир Коломна сообщал(а):Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
СРК-2020, стр.106-107
Проще бы написали: "Купи нашу книжку и там ищи"
Я не только не предложил "купить нашу книжку...", а просто скопировал из нее нужный фрагмент и представил топикстартеру, чтобы ОН ЕЕ НЕ ПОКУПАЛ.
Зачем же здесь писать нелогизмы, вместо помощи топикстартеру. Таких что-то много развелось на форуме в последнее время: ничего не знают, помочь не могут, но ЯДОВИТЫ засорять форум.
|
СРК-2020, стр.106-107
1.9. ЗДАНИЯ-ПАМЯТНИКИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ 1.9.1. Корректировки для земельных участков (Москва) - Алгоритм определения стоимости ЗУ под зданиями-памятниками культурного наследия заключается в определении стоимости прав на ЗУ коммерческого назначения, сходного с назначением здания-памятника (офисное, торговое, жилое и т.п.) и введение к полученной стоимости повышающего коэффициента Кзу; - Для прав аренды можно использовать Кзу = 1,176 - 1,193 (наибольшие значения соответствуют земельным участкам, приближенным к центру);
- Для прав собственности можно использовать Кзу = 1,158 - 1,254 (наибольшие значения соответствуют земельным участкам, приближенным к центру); - Интерес представляет прямой расчет стоимости ЗУ под памятниками культурного наследия методом прямой капитализации, где можно заменить Кзу на прямой расчет коэффициента капитализации с введением дополнительных рисков на Престижность и Сервитут; - Для объектов культурного наследия, не являющихся зданиями при расчетах стоимости ЗУ возможно применение затратного подхода на базе метода затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры (представлены в Приложении).
|
|
потеря товарного вида
|
Я показал ТВОЮ НЕОБРАЗОВАННОСТЬ.
А своими наработанными приемами оценки я делюсь с читателями и жду от них предложений по "параллельным" приемам (век живи...).
Форум существует для того, чтобы учиться в процессе дискутирования, а не для того, чтобы хаять все, что не нравится и в чем не разобрался, не предлагая НОВОГО.
|
|