|
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, September 07, 2021 1:48:53 AM |
|
Интересный вопрос, поэтому отвечу некоротко.
1. Модель прямой капитализации неприменима когда изменяются рыночные тренды и ожидания. Поэтому не существует однозначной зависимости между ставкой капитализации (Rcap) и ее кризисной динамикой.
2.1. В самой начальной фазе кризиса Rcap может начать снижаться, когда "вдруг" обнаруживаются "уродливые факты" заключения новых договоров аренды (а не продления старых) по менее высоким ставкам (но об этом возможно еще неизвестно большинству).
2.2. Если предположить, что на рынке долгое время наблюдался какой-то устойчивый тренд, а потом вдруг динамика годовых арендных платежей (ГАП) изменилась (например, сначала замедлился ее рост, а затем и вовсе началось снижение), то это должно привести к изменению стоимости объектов с V1 = ГАП/(Rcap1 = DR - gГАП) до V2 = ГАП/(Rcap2 = DR + gГАП) или (при использовании другого способа прямой капитализации) с с V1 = ГАП(1+ gГАП)/(Rcap1 = DR - gГАП) до V2 = ГАП(1- gГАП)/(Rcap2 = DR + gГАП), т.е. V2 тоже начнет снижаться, тем самым не давая снижаться Rcap.
2.3. Как только начнутся изменения, указанные в п. 2.2 (относительно ожидаемой динамики ГАП), это воспримется большинством участников рынка как снижение определенности и увеличение рисков. Следовательно, это приведет к росту ставки дисконтирования (DR) и, значит, при прочих равных, - к росту ставки капитализации. А рост ставки капитализации, в свою очередь, приведет к снижению стоимости объектов. Таким образом, произойдет срабатывание механизма отрицательной обратной связи, оказывающей стабилизирующее воздействие на рынок вообще и на ставку капитализации, в частности.
3. Любой кризис (рецессия) неоднороден в динамике и структурно:
- 3.1. в динамике его можно сравнить с синусоидой(имеющей фазы резкого и замедляющегося спада с последующим переходом к росту (восстановлению), но, как правило, в "реальной синусоиде" фаза рецессии (спада) более резкая (динамичная), но короткая, а фаза восстановления и инвестиционного бума - более длительная, но менее динамичная. Трудно, конечно, точно определить дно в этой фазе, но когда оно достигнуто, риски снижаются и, следовательно, начинает снижаться ставка затрат на привлечение капитала (ставка дисконтирования) и увеличиваться стоимость объектов (если только ЦБ в это время не повысит ключевую ставку для предотвращения разогрева рынка недвижимости и фондового рынка);
- 3.2. структурная неоднородность кризисов заключается в том, что в т.н. периоды инвестиционного бума повышенными темпами растут цены на товары и услуги инвестиционного назначения и длительного потребительского пользования (недвижимость, акции, автомобили), а в т.н. периоды кризисов наоборот - опережающими темпами растут цены на товары первой необходимости (ключевой момент здесь именно в различии ценовой динамики (градиенте) между первыми и вторыми, а не в собственно их росте или снижении).
4. Анализ данного вопроса возможен также с помощью комбинаторики. Поскольку природа ставки капитализации имеет производный характер (она является частным от деления арендного дохода на стоимость), можно рассмотреть все возможные комбинации (сочетания) изменения одного базового показателя относительно другого. Я прикинул - получилось всего 11 возможных комбинаций (если не ошибся, не упустив еще какое то возможное сочетание). Ниже приведены эти комбинации (сначала динамика ГАП и стоимости, а потом динамика ставки капитализации для каждой комбинации):
4.1. GAP = const, V = const - Rcap = const;
4.2. GAP = const, V растет - Rcap снижается;
4.3. GAP = const, V снижается - Rcap растет;
4.4. GAP растет, V = const - Rcap растет;
4.5. GAP снижается, V = const - Rcap снижается;
4.6. GAP растет, V растет - Rcap = const;
4.7. GAP снижается, V снижается - Rcap = const;
4.8. GAP быстро растет, V медленно растет - Rcap растет;
4.9. GAP медленно растет, V быстро растет - Rcap снижается;
4.10.GAP медленно снижается, V быстро снижается - Rcap растет;
4.11.GAP быстро снижается, V медленно снижается - Rcap снижается.
Ну и напоследок резюмирую:
1. При изменяющихся трендах модель прямой капитализации становится неприменимой (впрочем, как и многие другие модели).
2. Динамика ставки прямой капитализации, как производного элемента (частного от деления), зависит от сочетания совместных динамик арендных ставок и стоимости объектов недвижимости.
3.Споры о ее динамике зачастую возникают из-за того. что спорщики каждый видит свою правду, которая хотя и является таковой, но представляет собой лишь часть общей более сложной картины. Например, один говорит другому: "Поскольку в кризис риски увеличиваются, значит ставки дисконтирования и ставки капитализации тоже должны увеличиваться", а другой ему отвечает на это: "Согласен. Но не кажется ли тебе, что все самое страшное, что могло произойти на рынке в этот кризис, уже произошло и осталось в прошлом, просто не все это еще осознали? Но это ведь означает, что и риски/неопределенности также остались в прошлом и на сегодняшний день уже наметились определенные тренды. Соответственно, наступила (наступает) пора пересмотреть значения ставок капитализации...".
|
|