Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Евгения2773
Информация
Имя: Евгения2773
Ранг: Кандидат
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, August 25, 2021
Предыдущий визит: Friday, November 05, 2021 6:23:29 PM
Количество сообщений: 9
[0.00% от всех сообщений / 0.03 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: магазин/квартира
От: Friday, August 27, 2021 8:49:21 AM
Стриж сообщал(а):
нужен конструктивный разговор, ЗАЧЕМ переходить на НИЗКИЕ ноты, это не показатель РАЗУМА. Если есть спор, умейте оставаться ЧЕЛОВЕКАМИ, это ведь просто, им БЫТЬ, ведь в каждом ЭТО есть. Поймите правильно, тема нужная, интересны разные точки зрения, ИСТИНА где-то "посередине". Хотелось бы понять на каком основании (разрешении) работал объект как магазин или как офис, что за местность - может (сельская), там такое бывает... Там вообще всем пофигу... В нашей стране "ИВАНИИ" всякое бывает.


Вот полностью поддерживаю...хочется получить мнения специалистов, иные взгляды на вопрос... в итоге приходится читать кучу мусора, не имеющего никакого отношения к оценке..мне казалось для этого есть личный чат..
Тема: Стоимость газопровода
От: Thursday, August 26, 2021 11:11:26 PM
Валентина Валерьевна сообщал(а):
Всем добрый вечер! Не приходилось еще оценивать газопровод, прошу подсказки для расчета. Или если есть образец, буду признательна!


Добрый вечер! оценивали затратником, по сборниками ко-инвест, физический износ по сроку службы и внешний, как специализированное начисляли (в нашем случае).
У вас только подводящий газопровод или станция?
Тема: рекапитализация
От: Thursday, August 26, 2021 9:50:29 PM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Olegovich сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
Добрый вечер, спасибо большое за ответ. Определяла следующим методом: Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю,
стоимость определяла текущих прав-права долгосрочной аренды... выставили замечание, что необходимо рассчитывать право собственности, на каком основании не объяснили...мучаюсь в догадках..

Замечание сделано абсолютно корректно!
от того , что арендатор сдает в субаренду, а не собственник в аренду - ставка не должна меняться. она рассчитывается исходя из стоимости права собственности.


О, ЕЩЕ один "знаток" появился: "ставка не должна меняться"....(????)
Итак: каково соотношение СТАВКА АРЕНДЫ/СТАВКА СУБАРЕНДЫ.?
"Знаток" утверждает, что ОНИ ОДИНАКОВЫЕ.
Я утверждаю, что ОНИ РАЗНЫЕ...


Огромное спасибо за обратную связь!
Тема: рекапитализация
От: Thursday, August 26, 2021 2:33:36 PM
Eugene сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
права на участок - право долгосрочной аренды, участок в аренде у Автодора. Теперь автодор должен сдать в субаренду и говорит о том, чтобы при расчете рыночной стоимости прав на участок учитывалось право собственности, для дальнейшего расчета арендной ставки.

Вам правильно сделали замечание, арендную ставку нужно считать для объекта земельный участок на праве собственности, а не для права аренды ЗУ, если новый арендатор, то есть субарендатор, получает в пользование земельный участок со всеми вытекающими правами, как и первоначальный, в свою очередь первоначальный арендатор с его правами аренды "отходит в сторону", то есть не пользуется и не мешает пользоваться ЗУ новому арендатору, становится только "прокладкой" для передачи платежей от субарендатора собственнику.
Если оба арендатора продолжают пользоваться одной территорией (условно одними и теми же кв.м.) совместно на каких-то оговоренных условиях, то тогда все зависит от режима пользования, то есть у оцениваемого ЗУ будет некое обременение, которое Вы учтете в расчете, но это маловероятно и участники форума об этом Вам точно не смогут что-то подсказать.
В остальном Евгений Евстафьевич дал исчерпывающий алгоритм. По обоснованию ставки капитализации проблемы есть всегда, тут ничего не поделаешь, этот параметр очень ценен и необходим, но часто трудно добываем )


Спасибо большое, теоретически я понимаю, о чем замечание..но в общем случае у правообладателя, с правом долгосрочной аренды, нет права распоряжения участком (которое дает право собственности), поэтому его стоимость ниже.. пользование будет одновременно, это публичный сервитут на 11 мес...
Тема: рекапитализация
От: Thursday, August 26, 2021 8:17:44 AM
Владимир Коломна сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..

Это как?
Аренда раньше собственности появилось или просто у вас нет данных насчет прав?


права на участок - право долгосрочной аренды, участок в аренде у Автодора. Теперь автодор должен сдать в субаренду и говорит о том, чтобы при расчете рыночной стоимости прав на участок учитывалось право собственности, для дальнейшего расчета арендной ставки.
Объект оценки поняла правильно
Право влияет (ответила ранее), так как от стоимости этого права рассчитывается дальнейшая аренда
Разница между стоимостью прав долгосрочной аренды и собственности имеется

Тема: рекапитализация
От: Wednesday, August 25, 2021 9:50:10 PM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
1).Опять здесь НЕАДЭКВАТНЫЙ "говорун", от которого ВЕЗДЕ НА ФОРУМЕ НИКАКОГО ТОЛКУ ПО ЧАСТИ ПРАКТИЧЕСКИХ ПОЗНАНИЙ, поскольку он НЕ ОЦЕНЩИК, а генеральный директор с экономическим и юридическим образованием, но полный профан в оценке недвижиомости
2). Итак, РЕКАПИТАЛИЗАЦИЯ
Стоимость (рыночная) = Денежный поток / Ккапитализации
Первый ответ: получаем рыночную стоимость (а не стоимость прав долгосрочной/краткосрочной аренды).
Денежный поток = Стоимость * Ккапитализации
Денежный поток = Ставка аренды - Платежи за землю
Здесь Платежи за землю ОБЫЧНО представлены налогом на собственника земли.
Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю
Справочно: Ккапитализации ОЧЕНЬ СЛОЖНО ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ в данном случае (он варьируется в диапазоне 1,5% ... 16% в зависимости от многих параметров...)
ДЕРЗАЙТЕ

Добрый вечер, спасибо большое за ответ. Определяла следующим методом: Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю,
стоимость определяла текущих прав-права долгосрочной аренды... выставили замечание, что необходимо рассчитывать право собственности, на каком основании не объяснили...мучаюсь в догадках..
Тема: рекапитализация
От: Wednesday, August 25, 2021 9:45:51 PM
Владимир Коломна сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
Добрый вечер, коллеги. Мучает вопрос: определяем ставку аренды методом рекапитализации, при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..При расчете ставки аренды (по факту субаренды) необходимо учитывать право собственности на участок или право долгосрочной аренды?

Какое право (собст. или долгоср. аренды) имеет влияние на расчет?
Влияет ли вышеизложенное право (то и то) на расчет?
Каким образом?

Сейчас выйдет в онлайн составитель справочников и будет предлагать посмотреть в его справочниках коэфф.)))

Спасибо за обратную связь!
влияет право долгосрочной аренды, так как определяю изначально стоимость данных прав..выставили замечание о том, что необходимо определять стоимость прав собственности, только не могу понять на каком основании..
Тема: рекапитализация
От: Wednesday, August 25, 2021 8:42:09 PM
Добрый вечер, коллеги. Мучает вопрос: определяем ставку аренды методом рекапитализации, при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..При расчете ставки аренды (по факту субаренды) необходимо учитывать право собственности на участок или право долгосрочной аренды?
Тема: рекапитализация
От: Wednesday, August 25, 2021 7:25:21 PM
Добрый вечер, коллеги. Мучает вопрос: определяем ставку аренды методом рекапитализации, при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..При расчете ставки аренды (по факту субаренды) необходимо учитывать право собственности на участок или право долгосрочной аренды?
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005