Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Стахий
Информация
Имя: Стахий
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Волгоград
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, January 31, 2007
Предыдущий визит: Friday, July 21, 2017 6:59:58 PM
Количество сообщений: 831
[0.44% от всех сообщений / 0.15 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Новиков Станислав Владимирович
Дата рождения 1/16/1982
Пол Мужской
E-mail novik1906@mail.ru
Страна Россия
Область, край, республика Волгоградская область
Город Волгоград
Адрес пл. Дзержинского 1
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
Год начала оценочной деятельности 2006
Последние 10 сообщений
Тема: Ляпы из отчёта об оценке пакета акций АО
От: Friday, July 21, 2017 6:59:40 PM
В книге Рутгайзера была дельная мысль:

Цитата:
Скидка за низкую ликвидность применяется в том случае, если на АО, акции которого не котируются на организованном рынке ценных бумаг, в рамках специально выполняемых расчетов как бы распространяются условия биржевой купли-продажи миноритарных пакетов компаний-аналогов, т. е. имитируется «открытость» закрытой компании.


Имитируется ли "открытость" компании в рамках оценки скорректированных ЧА? Подозреваю, что нет. Так что, не применение DLOM, несмотря на корявость формулировок в отчете, в данном случае оправдано.

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: Ляпы из отчёта об оценке пакета акций АО
От: Friday, July 21, 2017 12:45:30 PM
Каким подходом произведена оценка?

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: Прошу поделиться практикой оспаривания кадастровой стоимости
От: Friday, April 07, 2017 10:47:20 AM
Анастасия Сэм сообщал(а):
Если комиссия заявление отклонит, то клиент пойдет в суд и будет отправлять отчет на экспертизу.
Насколько мне известно, некоторые (а может и все) СРО до момента выдачи официального заключения дают возможность оценщику исправить замечания, если таковые имеются.
Так вот, если отчет уже был на комиссии, и потом эксперты СРО находят какие-то огрехи в отчете, можно ли будет его исправить?


Если комиссия отклонила, то есть смысл немного повременить с подачей искового и сэкономить деньги заказчика за бесполезную бумажку от "эксперта СРО". Первое чтение уже прошло.

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: ОНА/ОНО в DCF
От: Thursday, March 30, 2017 2:10:57 PM
Слуцкий сообщал(а):

Но сначала рекомендую с имущественным подходом разобраться. Мой вывод на данный момент - по балансовой и ОНА и ОНО. "И нечего лохматить бабушку" (с). Избыток наукообразия ни к чему путному не приводит.


Как раз в затратнике, ИМХО, поводов "лохматить бабушку" поболе будет, чем в доходнике. И дело тут не в наукообразии, а в понимании того, когда ОНА является монетизируемым активом, а когда просто записью в гроссбухе, не влияющей на реальные денежные потоки. Мой вывод на данный момент: принимать ОНА по балансу (или дисконтировать будущую экономию на налогах - не суть) можно только, если отложенные налоги возникли в результате переноса убытков на будущее (в данном случае, как справедливо подмечено, ОНА - это аналог НДС к возмещению). Если же ОНА - это всего лишь временная разница между НУ и БУ, то такой актив следует занулять, т. к. никакого влияния на величину налога на прибыль в прогнозном периоде он не оказывает.

ЗЫ. Идею ассиметричного учета зеркальных позиций в активе и пассиве баланса комментировать не буду, дабы не порождать срач.

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: ОНА/ОНО в DCF
От: Thursday, March 23, 2017 5:46:03 PM
White Stoker сообщал(а):

Добрый день.

Я видел эту тему. Ссылаясь на неё, вы делаете упор на их дисконтирование?


Да за давностью лет уже и не упомню. Давно не сталкивался. Там резонно советовали считать оборачиваемость. Хотя это тоже не панацея. Если у вас, к примеру, срок полезного использования какого-нибудь сооружения в БУ - 20 лет, а в НУ - 30, ОНА начнет "работать" только после истечения бухгалтерского срока амортизации и будет списываться в течение 10 лет. В этом случае предложенные вами варианты 1) и 2) - некорректны. Корректен отдельный расчет с дисконтирование. Но стоит ли игра свеч?

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: ОНА/ОНО в DCF
От: Thursday, March 23, 2017 4:37:57 PM
Буквально вот... 10 лет назад обсуждали Улыбка
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=955

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: Расчётный файл для доходного подхода - методы ДДП и ПК
От: Wednesday, January 11, 2017 11:58:39 PM
Слуцкий сообщал(а):

Дабы ненаучные выражения не употреблять в ответ на ссылки на когнитивные расстройства учтите, ссылочку даю для калькуляции
http://fortexgroup.ru/prodazha-arendnogo-biznesa/entuziastov-20-81698/
И для сравнения
http://fortexgroup.ru/prodazha-arendnogo-biznesa/leninskiy-81-2-101079/
А что там Вас с проверяющими устроит ...


Ну, не обижайтесь. Этим типом расстройства в той или иной степени страдаем все мы без исключения. Вы вот почему-то на мои сообщения реагируете как-то избирательно. Предыдущее, например, по существу не прокомментировали, зацепившись за прилепленную для красного словца ссылочку. И вместо обсуждения, что такое "чистая аренда" и какие расходы по факту несет собственник, вы опять подсовываете мне московские объявы (хотя вроде разговор шел за регионы).

Впрочем, эти ваши намеки на то, что "известно, в мире нашем есть чудесные явленья", вероятно, можно интерпретировать и иначе, если знать местные особенности. Я конечно, этих особенностей не знаю, но рискну предположить, что ставка 3,4%, так мозолящая вам глаза, во-первых, рассчитана исходя из долгосрочного договора аренды, срок которого истекает через месяц (т. е. реальная ставка аренды может быть гораздо выше), во-вторых, определена для объекта, расположенного в непосредственной близости от метро, в отличие от объекта со ставкой 14,3%, удаленного от метро почти на километр. Вас самого не смущает, что в абсолютном выражении ставка аренды у первого объекта почти на 25% ниже, чем у второго, хотя по логике должно быть наоборот?

А вообще ваш постоянный уход от темы операционных расходов всё больше склоняет меня к мысли, что вы рассматриваете годовой арендный доход из объявлений по продаже арендного бизнеса как эквивалент чистой прибыли, хотя это очевидно не так.

Слуцкий сообщал(а):

НО тем не менее, про СК заканчиваю. Ветка про расчётный файл.
Есть замечания?


Да, наверное, по теме СК мы так ничего друг другу и не докажем. Жаль, потому что без этого дальнейшее обсуждение расчетного файла для меня смысла не имеет.


- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: Расчётный файл для доходного подхода - методы ДДП и ПК
От: Wednesday, January 11, 2017 4:03:04 PM
Слуцкий сообщал(а):

????
Это, коли надо, в ЧОДе учитывается. Хватит Вам. Причём тут СК? Улыбка


Чем дальше, тем труднее. Трудная задача СК = ЧОД / РС. Казалось бы, причем здесь СК?

Слуцкий сообщал(а):

CR - это не 1/ВРМ. Это отношение чистого арендного дохода к стоимости.


А какая разница? (с)
Я вижу, что корень непонимания кроется в отсутствии определения "чистой аренды". Я свою точку зрения, подкрепленную известной мне практикой, выше изложил: чистая - значит без коммуналки, э/э, охраны и клининга. Но мне неизвестны случаи (может быть, за исключением госимущества, где своя специфика), чтобы плата за землю, налог на имущество, страховка и капремонты лежали на плечах арендатора. Может, в Москве иначе, не знаю.

Отсюда и разногласия:

Слуцкий сообщал(а):

А Вы про 12% в Волгограде...
И, так подозреваю, что для Волгограда намониторил бы СК стрит - ритейла (!!!) 15 - 17%.
Что, на самом деле и в Красноярске, и в Новосибирске, и в Краснодаре.
Нормальное для миллионников значение.


Вот наглядный пример на картинке. Не сомневаюсь, что по-вашему тут СК не меньше 17%. А по-моему - не больше 13% (ну или не больше 14%, если КС ЗУ оспорить по рыночной). А это, между прочим, даже не Волгоград, и не самое ходовое место.

Слуцкий сообщал(а):

Всё в цвет. В моём понимании региональных рисков.
А для офисов хороших и торговых центров будет меньше. А для хороших ПСК больше.
Ну да это уже чисто "новый кумулятив". Про это я только в Нижнем в прош. году заикнулся. Ещё не описал.


Как говорится, за что боролись, на то и напоролись. Прямая дорога от исследования СК к их назначению. Так держать.

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: Расчётный файл для доходного подхода - методы ДДП и ПК
От: Wednesday, January 11, 2017 2:39:12 PM
Слуцкий сообщал(а):
Специфика стрит - ритейла такова, что они сплошь физикам принадлежат. Стало быть, НДСа там нет ни в ценах, ни в ставках. А ставки в объявах специально указывают чистые (всё сверху).
Данных конечно много, может где что и проскакивает с НДС, но коли цена с НДС, стал быть и ставка с НДС. И какая разница для СК?


Бог с ним с НДС. Но вот насчет "всё сверху" - это не совсем так. Да, коммуналка, охрана, уборка зачастую - за счет арендатора. А налоги имущественные, плата за землю, управление, страховка, резерв на замещение в конце концов? Не говоря уже о вероятных вакансиях. Если у вас холдинговый период 10 лет, то надо понимать, что отделка столько не живет и за это время нужно накопить денег хотя бы на предпродажный ремонт. Чтобы продать в том же состоянии, в каком покупалось.

Поэтому если уж договариваться, то начать надо с такого тезиса: отношение чистой аренды к стоимости не есть ставка капитализации, это скорее 1/ВРМ. Согласны? А чтобы перейти к СК нужно учесть операционные расходы

Поэтому

Слуцкий сообщал(а):

Кстати. Вот какие вопросы по этой объяве?
http://volgograd.bizru.biz/sale/979935-prodam-arendnyy-biznes-nezhiloe-pomeshchenie.php
Вот это именно то, чем и надо заниматься.


это хороший пример. Аренда 12 тыр в год, продажа 100 тыр. Пусть скидка на торг при продаже 15%. Аренду примем на веру как фактическую. Тогда 1/ВРМ = 14%. Однако дополнительные операционные расходы, бремя которых несет собственник, составляют в среднем от 5% до 20% от чистой аренды. По данному объекту я грубо могу скалькулировать около 11% (земля халявная, налог на имущество копеечный, пока). Итого СК уже не 14%, а 12,5% выходит. Более менее адекватно, ИМХО. В принципе, устроит и меня, и проверяющих. Однако


Слуцкий сообщал(а):

Легко ещё два объекта нашёл, но там явно проверять надо. Или пропустить.


предположу, что эти объекты уже в хвосте, за точкой невозврата. И таких большинство. Только на днях оценивал офис в центре. Продают помещение за 70 тыр, сдают (т. е. предлагают в аренду, еще торг учесть по-хорошему надо) за 6,5 в год. Опа. СК уже меньше 10%. Я ничего криминального в этом не вижу, но понимаю, что в банковский трафарет такая ставка не впишется. А отсеивать значительную часть данных, прибегая к надуманной аргументации, как-то не хочется.

Так что, мониторинг ставок дело, конечно, хорошее и нужное, однако на занятия "чистой наукой" жаль тратить время.

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
Тема: Расчётный файл для доходного подхода - методы ДДП и ПК
От: Wednesday, January 11, 2017 1:31:03 AM
Слуцкий сообщал(а):
Вы вот живёте в городе миллионнике
http://tmpo.su/sluckij-a-a-stavki-kapitalizacii-obektov-strit-ritejl-v-raznyx-regionax-rossii/
Краснодар сильно круче? А Красноярск? А Тула? А Новосибирск?
Всё это исследование заняло примерно неделю без отвлечения от основной деятельности.
Да даже если полтора месяца по полчаса в день известные сайты мониторить... Раз в полгода обновлять.
Не принимается это возражение.


До Краснодара и Новосиба нашему городу-герою однозначно далеко. До Красноярска с Тулой, подозреваю, тоже. Но проблема, повторюсь, не только в этом. С вашими исследованиями я ознакомился. И вот к вопросу о


Слуцкий сообщал(а):

Ради чего нужно преобразование СК = СД - рост стоимости? Ну вот кроме кумулятива если.
Не, ну можно ведь и так записать СД - СК = рост стоимости. Правда ведь?


хочу заметить, что все эти манипуляции могут быть полезны, дабы не сравнивать между собой разноразмерные величины. Если уж в качестве точки отсечения "неправильных" ставок мы берем доходность гособлигаций, то нужно понимать, что мы имеем дело с конечной отдачей (ничего сверх этого безрискового дохода инвестор не получит, никакой курсовой разницы), а значит сравнивать ее имеет смысл только с конечной доходностью инвестиций в недвижимость, а она, по вашим же данным, на 9% превышает текущую доходность (СК). Поэтому "усекновение левого хвоста" выглядит лукаво. Согласиться с такой хирургией можно, если только усекается лишь небольшое количество выбросов (заячий хвост), да еще и с соответствующим количеством экстремумов с другой стороны, но когда отбрасывается 150 объектов из 200 - это по меньшей мере повод задуматься.

Я знаю, что вы возразите со ссылкой на американцев, дескать, кумулятивом строится СК, а не СД, а следовательно, СК не может быть ниже безрисковой. Но те же американцы при расчете рыночной премии в CAPM сопоставляют безрисковую доходность с конечной (дивиденды + курс) доходностью акций и в итоге получают СД, а не СК, что на мой вкус куда как логичнее.

И вообще с экстракцией лозунг "давайте найдем то, что мы признаем все" актуален как никогда. На каких условиях получены ваши ставки: как там с НДС, с расходами на управление, с налогами, резервом на замещение? Что это за показатель? К какому ЧОДу его применять? Аналитика аналитикой, но без таких пояснений практическая ее применимость остается под вопросом.

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005