Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Карден
Информация
Имя: Карден
Ранг: Кандидат
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, April 04, 2007
Предыдущий визит: Monday, March 21, 2011 4:48:50 PM
Количество сообщений: 42
[0.02% от всех сообщений / 0.01 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка для целей залога
От: Wednesday, July 01, 2009 11:43:40 AM
Прекрасное обсуждение получилось. В данной ветке можно наглядно посмотреть бой человека пытающегося в рамках текущего законодательства по ОД сделать отчет разумным и логичными, с теми, кто эти попытки давно прекратил и просто плывя по течению законодательства, подстраивает псевдо- логику, математику, статистику и т.д. под свои нужды. Все разговоры про срок экспозиции в данный момент смешные. Этот срок можно определить, опять же приблизительно, когда есть устойчивый спрос. Сейчас его нет или почти нет. Что определять?? Необходимо сделать попытки оценить ликвидность объекта (включая например эргономику (или как там по мудреному называется удобство планировки) для помещений, , преспективность и понятность бизнеса, предположим, по аренде для сторонних инвесторов и т.д. и т.п.) Делать это в рамках отчета об оценке маловероятно. Потребуется куча времени, сил, в конце концов хороших знаний в этой области рядовых исполнителей проекта. Поэтому в 90% отчетов пишется фантазийные полгода, а там как карта ляжет.
С залоговым имуществом интересно получается. Обременненный объект другой банк в залог брать не будет. Это факт. Вопрос в том, считать ли обременение при расчете РС или нет. Мое мнение что считать не надо. Требуется рассчитать некую рыночную стоимость. ПОсле этого подробненько описать условия кредита+некие риски которые могут возникнуть у стороннего инвестора при покупке этого объекта. Если их нет (типа все погашалось вовремя, банк не прикрытый красивой вывеской рейдер и готов сотрудничать всеми силами при реализации объекта на рынке), то РС такого объекта будет равна среднерыночной. Если возникают некие другие подводные камни, надо их прикидывать и тогда рыночная стоимость будет приниматься равной стоимости продажи ситуации, те из РС вычесть затраты на разруливание и некие бонусы участникам процесса, вероятность найти такого барыгу и т.д. В итоге вполне может оказаться что стоимость ситуации стремиться к 0, тк ввязываться в нее может тока сумашедший. В этом случае принять стоимость объекта равной некой смешной цифре. Такие случаи громко освещались в прессе и в массе своей касались крупного бизнеса. Типа банк продан за 3 рубля. Вот его РС.
Тема: Корректировка на площадь земельного участка
От: Thursday, February 19, 2009 3:21:59 PM
Редко вылезаю со своим мнением на форуме, но тут решил высказаться. Подумалось мне следующее. Если бы я был сейчас начинающим оценщиком, то мой мозг наверное разорвало от того обилия математических моделек которыми пользуются оценщики. И т.к. я бы был интересующимся оценщиком, то стал бы читать разные умные книжки. И сделал бы 2 как минимум важных открытия о которых многие просто не задумываются. Первое простое-что участок 2 Га и 20 Га, а тем более 100Га-это как минимум разные сегменты рынка. Второе открытие, что производя мудреные штуки типа экстраполяцию или например интерполяцию я прежде всего получаю некую информацию о том, каким образом (какой функцией-формулой) связаны между собой значения в выборке. Но это работает только в данном месте и в данный час. Через день-неделю-месяц все может меняться очень существенно. И использовать чьи-то наработки столетней давности (а это иногда встречается в отчетах и в рекомендациях участников форума) как минимум не корректно. Далее копнув глубже вижу, что возможно разница в стоимости единицы площади объясняется не только и не столько именно площадью, а например удельной стоимостью коммуникаций. Влияние 100 мВт подведенных к КТП на участке 2 Га и 100Га разное. Аналогично с дорогой: 2-х полоски для 2Га -за глаза хватит, а на 100Га чтоб начать работать надо дорогу расширять,вкладывать деньги, получать согласования и т.д. И недостаточно это уложить в принцип -есть асфаль ставим 1, нету ставим 0. И вот проведя такой скромный анализ начинаешь понимать что реальная оценка-довольно сложная штука, и наскоком-нахрапом раскидываться поправками +-3% пожалуй не стоит.
К мнению гуру оценки большинство оценщиков прислушиваются. Так давайте уважаемые гуру оценки не вводить их в заблуждение, а потом ругаться на качество отчетов которые вчерашние ученики делают.
Тема: рыночная стоимость и гудвилл
От: Friday, December 05, 2008 5:04:18 PM
Ольга П сообщал(а):
2 Карден: согласна, что в ряде случаев НМА явно переоценены, но, взять например те же продукты питания. там торговые знаки являются одним из определяющих факторов почему мы покупаем один продукт, а не другой. 10 лет он, возможно, и не проживет, но какое-то время доходы приносить будет. Факт.

Именно эти доходы в той или иной степени отражаются в доходном подходе. И именно за счет этой составляющей (назовем её например гудвилл) отражающей нечто, что позволяет загрузить производственные мощности в таком объеме, а не в другом. Для этого 3 подхода и существуют. В рамках доходного показывается насколько продукция востребована в текущий момент (в т.ч. и за счет привычки покупателей, качества и вкуса оригинального продукта и т.д.), качество управления компанией. Затратный-это фактически величина создания аналогичной компании. Сравнительный-это чисто ориентировочная величина показывающая какую премию по сравнению с созданием с 0 готовы заплатить другие участники данного сегмента рынка для решения своих текущих внутренних задач (расширение производственных мощностей, охвата рынка и т.д.) И вот получив 3 величины вырисовывается картинка про вероятную (даже возможно рыночную) стоимость компании в текущий момент. Разница может быть между подходами и в 2-3-100 раз (на этом щас зацикливаться не будем-это тема другой ветки на форуме). И поэтому чисто искусственный прием прибавки гудвилла к затратнику искажает общую картину. А корни всей этой ерунды про НМА и их рыночную стоимость растут в основном из темы про увеличение стоимости/капитализации компании (основная задача управленцев если верить западным специалистам).
Тема: рыночная стоимость и гудвилл
От: Friday, December 05, 2008 10:53:29 AM
Большая часть людей живет в мире предрассудков и устоявшихся/устаканившихся понятий. Чем старше человек становится тем тяжелее и даже невозможнее становится от всего этого отойти и поменять свое мировозрение. Тоже самое и с оценочной наукой. Хитрые ребята придумали понятия как то бренд, синергия, гудвилл.... Список можно продолжать. Потом подвели базу что это не пустой звук, а супер-пупер вещь которая стоит немеренных денег. После того, как пиар служба отработала вбуханые в этот проект деньги и большинство людей (наемных топов, оценщиков, журналистов, банковских служащих и т.д.) стало не представлять жизни без таких громких и в тоже время непонятных вещей, настало золотое время, когда бренд например можно заложить в банке под живые деньги (по крайней раньше можно было) или продать. И главное что ни у кого не возникает сомнений в том, что что-то не так. В свое время была техника например Голдстар, потом ребята почесали затылок и сделали LG. Так за незначителный промежуток времени один бренд стал стоить 5 копеек, а новый по всем супер методикам стал в одночасье стоить миллионы баксов. Это я все к чему написал. А к тому, что давайте снимем очки и поймем дружненько, что живем не в Изумрудном городе.Есть вещи реальные и виртуальные. В наше время границы между этим (усилиями специалистов в пиаре) стираются и очень сложно становится понять что за всем этим стоит. Поэтому считать некую рыночную стоимость деловой репутации, гудвила и т.д. оно конечно надо (кто платит тот и заказывает музыку), но искренне верить во все это мне кажется не надо. Вот такие измышлизмы.Простите
Тема: Притча про обезьян
От: Tuesday, November 25, 2008 2:34:51 PM
Практикующий оценщик вряд ли. Его задолбают вопросами всякие крючкотворы из различных проверяющих и контролирующих департаментов славных компаний и организаций. Поэтому большинство думающих оценщиков поработав в оценке сваливают в инвестиционные компании (щас это менее актуально). А вообще роль оценщика заключается в простой бюрократической процедуре зафиксировать некую денежную величину максимально обоснованную (подогнаную если точнее) к той цифрекоторую готовы видеть заказчики оценки. Просто роль калькулятора и все. Места для творчества и фантазии нет и быть не может. Оценщик нужен для того чтоб понимать стоимость объекта на неразвитом рынке (будь то квартиры, офисы, самолеты, катера etc). Если, например, в москве стоимость авто судя по общедоступным объявлениям составляет 100-110 единиц, то нет необходимости учиться и получать определенные навыки чтоб тоже самое указать в отчете. Другое дело, например раритетный авто. Объявлений ноль. Нужна более широкий объем информации учитывающий и тех. состаяние авто и прочие факторы. Вот тут без квалифицированного оценщика не обойтись. Это так прикидка на коленках.
Тема: Влияние мирового кризиса на оценочную деятельность в России
От: Monday, October 20, 2008 9:59:03 AM
Денис В. сообщал(а):
Юрий, резкий обвал рынку жилой недвижимости не грозит согласно одному из трех базовых сценариев, при котором предполагается сохранение основных тенденций и трендов в будущем, но при снижении финансово-экономических показателей, в условиях мирового кризиса, вероятно насыщение рынка, при этом может возникнуть определенное затоваривание и в меру инерционное развитие событий...

===
Вот так почитаешь форум и подумаешь - этож скока мусора людям в головы насыпали... Базовые сценарии... основные тенденции...тренды будущего...А почему нет фразы типа: адронный коллайдер, нанотехнологии?? Этож так пафосно и модно звучит, что при этих волшебных звуках благодарные слушатели широко открывают рот и слушают.
А вообще то не надо создавать очередной островок стабильности в бушующем море кризиса.
===
Предлагаю вернуться от животрепещущей темы глобальных размышлизмов к конкретной теме про влияние кризиса на оценку. В моем понимание данные потрясения пойдут оценке только на пользу. Станет меньше фирмочек-лабателей отчетов, в головах появится трезвые мысли, что, например, с/х земля не может стоить 20000-30000 долларов/сотка, что разница между подходами может и должна составлять и 20 и 30 и возможно 50%, надеюсь что большая часть оценщиков всеже превратится из калькуляторов в действительно думающих и анализирующих ситуацию специалистов... Одним словом кризисы всякие нужны, кизисы всякие важны...
Тема: Влияние мирового кризиса на оценочную деятельность в России
От: Friday, October 17, 2008 3:34:02 PM
Как рассказал РБК daily глава представительства Strabag в России Александр Ортенберг, участники рынка ожидают резкого уменьшения стоимости строительства в России. «В течение 2009 года цена стройки для девелоперов может подешеветь на 30%», — считает г-н Ортенберг. По его словам, это обусловлено падением спроса на стройматериалы и услуги строителей-подрядчиков. «Так, арматуру сегодня предлагают по цене 18 тыс. руб. за тонну, тогда как совсем недавно ее стоимость была на уровне 36 тыс. руб.», — отмечает собеседник РБК daily. Таким образом, снижение составило 100%.
=========
Эта фраза просто поставила меня в тупик.
Тема: Влияние мирового кризиса на оценочную деятельность в России
От: Friday, October 17, 2008 1:13:04 PM
Julia Sadek сообщал(а):
Как будут вести себя цены на недвижимость в Москве в ближайшие полгода? Проголосовать>>

В связи с лагом реакции и присущей инерционностью рынка недвижимости предлагаю время обозначить не как полгода-а например через год. До нового года дотянем т.к. хватит запаса прочности гос-ва и отдельных градоначальников (есть например профицит бюджета Москвы около 60 млрд.руб - почему бы не отдать его строителям в виде помощи). А вот после новогоднего похмелья у ряда граждан начнут появляться трезвые мысли на тему:" а что там у нас на рынке творится и почему офис/квартира выставленые на продажу так и не продаются уже 3 месяца. И звонков нет по нему вообще..." Вот тогда и пойдет сначало плавное, а потом все нарастющее снижение. Главное чтоб не перешло в панику.
Тема: Влияние мирового кризиса на оценочную деятельность в России
От: Friday, October 17, 2008 12:13:42 PM
По моим внутренним ощущениям, что реальная стоимость нефти -80 баксов. При таком раскладе граждане имеющие подход к трубе достают сткан наливают водовку и вытирая пот со лба говорят - российский авось сработал и все хорошо. Но рынок-это прежде всего спекуляция. Можно хорошо заработать как на росте, так и на падении. Поэтому если установится цена нефти 50-60 баксов, то нефтянка входит в стопор, всякие мега проекты типа каждой семье отдельную квартиру сразу забываются. В принципе в данном случае очень познавателен обвал рынка в Казахстане. Он прошел незаметно для большинства аналитиков у нас. Рекомендую почитать. Вообще жилая недвижка-вещь в себе. У нас в стране квартира это всё. Люди продадут машину, муз.центр,мебель-но от права собствености на квартирку не откажутся.
Тема: Влияние мирового кризиса на оценочную деятельность в России
От: Wednesday, October 15, 2008 6:28:33 PM
В некоторых моментах не соглашусь с Павлом Тумаковым.
1. Реальные доходы как выросли-так и упали и в ближайшее время я думаю мы в этом сможем убедиться на примере банковских служащих. Многие из них уже мысленно похоронили квартальные и годовые премии.
2.Нереальная цена на нефть может стать реальной-так что мощный поток нефтедоларов в страну может уменьшиться.
3.Инвестиционные квартиры есть. Только под этим словом надо подразумевать не квартирки купленные для перепродажи барыгами. В основном это квартиры купленные жителями регионов с точки зрения вложения временно свободных денежных знаков. Представим ситуацию, что тоненькие струйки нефтеденег перестали доходить в должном объеме до путных жителей регионов. Что они делают чтобы поправить свое благосостояние в текущий жизненный момент? Сначала они продают мелочевку-типа приусадебные участочки прикупленные про запас рядом с домом, а потом доходит очередь и до квартир в Москве. Понятное дело, что цены до последнего будут держать на максимуме. Но при условии невнятного спроса со стороны потенциальных покупателей придется цены снижать.
4. Снижение цен. Согласен что оно будет не равномерным. Меньше всего упадет в цене качественное элитное жилье (в условиях Москвы элитное не всегда качественное). А вот больше всего прогнутся в цене квартирки в пяти- и девятиэтажках. Тут падение составит до 50% от стоимости, а может и больше. В среднем падение цен по рынку будет около 20-30%, а посему спорить по индексу irn не резон (результат предсказуем заранее с большой долей вероятности).
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005