Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Марина
Информация
Имя: Марина
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Новороссийск
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, August 10, 2006
Предыдущий визит: Thursday, July 14, 2011 2:11:37 PM
Количество сообщений: 1,314
[0.69% от всех сообщений / 0.22 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Лантвоева Марина Павловна
Пол Женский
E-mail Expert1@chamber.nross.ru
Страна Россия
Область, край, республика Краснодарский край
Город Новороссийск
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
Год начала оценочной деятельности 1995
Профпереподготовка декабрь 2005г.
Место работы Новороссийская ТПП Оценщик 1 категории
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка права аренды в воинской части
От: Thursday, July 14, 2011 2:11:35 PM
Когда мы делали подобную работу по ставкам аренды для МО, применяли все 3 подхода. При этом никакх специальных скидок не вводили, просто брали аналоги по продажам и аренде на окраинах и близлежащих населённых пунктах, примерно сопоставимых по числености населения с численонстью в/ч, где находится арендованное торговое помещение. Уверяю вас, ставки аренды и цены продаж аналогов были невысокие, в итоге полученная нами ставка аренды устроила и арендаторов и проверяющих! Круто
Тема: Почему мы так живем? Тем, кто так жить не хочет.
От: Thursday, July 14, 2011 1:55:19 PM
Юнитер Арнольд Дмитриевич сообщал(а):

Марина, Вы абсолютно правы в том, что в отношении безопасности человеческой жизни в постперестроечное время за прошедшие десятилетия НИЧЕГО НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ! Но только странно слышать, что в Новороссийской ТПП ( которая всю жизнь рядом с морским портом! ) узнали об истинных причинах гибели более 400 человек при катастрофе п/х "Адмирал Нахимов""только спустя 25лет после трагедии" В ту пору не было еще Интернета и Форумов, но как минимум, в морской отрасли ВСЕ здравомыслящие профессионалы понимали, что причина гибели людей отнюдь не в ошибке капитанов. Ваш покорный слуга в 1988 году ( тогда старший эксперт Главного управления Морского Регистра ) открыто заявил об этом на всю страну в газете "Водный транспорт", написав тогда статью под названием " Морские аварии начинаются на берегу". Вот и сейчас чиновники пытаются все свести к "человеческому фактору", в то время как ВСЯ система прогнила до основания, начиная с пресловутой вертикали...


Арнольд Дмитриевич, конечно, мы в Новороссийске знали об этом почти сразу же! Но это была неофициальная информация, которая передавалась, что называется "шёпотом"! Мой зять (муж сестры) в то время, будучи судоводителем (старпом на танкере), находился в отпуске, был поднят по тревоге ночью, и несколько суток, не приходя домой, работал в составе штаба по ликвидации последствий этой катастрофы. Именно ему и его коллегам пришлось составлять схему движения судов на карте Цемесской бухты, отражать на бумаге, как столкнулись "Нахимов" и "Васёв". Компьютеров тогда не было, всё вычерчивалось вручную. Доделывал он схему потом несколько дней и ночей дома, мне удалось её видеть. Я обратилась к зятю, как к профессиональному моряку-судоводителю, с вопросом: "Как такое могло произойти?" Он по большому секрету, взяв с меня слово ни в коем случае не распространяться, т.к. с них КГБ взял подписку о неразглашении, рассказал, что, конечно, была ошибка капитанов (грузовой "Васёв" не пропустил пассажирского "Нахимова" - для тех, кто не знает). Но при этом "Нахимов" не затонул бы, если бы не был таким старьем, что его эксплуатация по международным стандартам вообще не допускалась! Но всю эту информацию по катастрофе тщательно скрывали много лет. Вот и Ваша статья вышла только спустя 2 года после трагедии, когда в стране началось некоторое послабление в отношении СМИ.

А сейчас, при всей «гласности», вообще все на всё плюют! По всей стране процветает полнейшая безответственность, абсолютный непрофессионализм, повальная коррупция и т.д., в погоне за прибылью, новоявленные «бизнесмены» мать родную готовы продать, не то, что отправить на старой калоше 200 человек на верную гибель! Когда повсеместно в России горят леса, падают самолёты и взрываются армейские склады, ГИБНУТ ПОДВОДНЫЕ ЛОДКИ, обрушиваются жилые дома, люди в 40-градусный мороз неделями сидят без тепла и света, понятно, что "верхи уже не могут управлять", только вот "низы" еще пока терпят, но чувствуется, что еще чуть-чуть, и уже "не захотят жить по-старому"! Поэтому уже никто не удивляется, что тонут 60-летние дедушки-пароходы! ТОЛЬКО ДО БОЛИ ЖАЛКО ЛЮДЕЙ, ОСОБЕННО ДЕТЕЙ!
Тема: Почему мы так живем? Тем, кто так жить не хочет.
От: Wednesday, July 13, 2011 3:24:12 PM
А что касается трагедии на Волге, то невольно на память приходит аналогичная катастрофа с "Адмиралом Нахимовым", который утонул у нас под Новороссийском в 1986г. за семь минут. Тогда тоже говорили, что виноват исключительно капитан, а то что судно старое, уже тонуло, было поднято, отремонтировано и на нем устраивали круизы для советских граждан (на международные линии не выпускали, т.к. не соответствовало требованиям международного регистра по возрасту и степени безопасности) мы узнали только спустя 25лет после трагедии! Тогда государство во всю зарабатывало на этих круизах, рискуя жизнями людей, сечас - арендаторы и владельцы "старых калош"! Не вижу приниципиальной разницы! НИЧЕГО НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ! в России по-прежнему жизнь своих граждан не ставят ни в грош! Сразу и не сообразишь
Тема: Почему мы так живем? Тем, кто так жить не хочет.
От: Wednesday, July 13, 2011 3:17:13 PM
СРО ежегодно проверяют массу отчётов, связанных с госсобственностью и не только! В этих отчётах и анализ рынка с конкретными цифрами, и итоговая ст-ть объекта. Почему бы эти данные не систематизировать, анализировать и вот вам - вывод закономерностей, которые можно было бы выводить в качестве рекомендуемых коэффициентов, как это сейчас делается в отношении земельных участков при оценке кадастровой стоимости? Кто это написал?
И не надо никаких дополнительных данных "требовать", только по желанию оценщиков! Если оценщики поймут, что им такая деятельность СРО только в помощь, сами всё что угодно предоставят! И так ежегодно предоставляются отчёты с кучей информации, которая кроме СРО никому не нужна. Но это обязаловка!
Тема: Почему мы так живем? Тем, кто так жить не хочет.
От: Wednesday, July 13, 2011 1:12:28 PM
Cергей Кочетков сообщал(а):
Поэтому , я предлагал, давайте СРО, установите нам списочек раз в квартал рекомендуемые значения:
- перечень рекомендуемых корректировок и их диапазон по разным видам и типам объектов оценки ( можно ведь исходя из статистики даже тех Отчетов , которые к Вам приходят ;
- рекомендуемые значения ставок дисконт. и капитализации
Ну и так далее , то есть рабочие материалы, которыми оценщик пользуется , а то один скидку на торг -5% (когда для банка залог) и - 30 % когда на продажу и типа главное обосновывай, ну и так далее
Это не семинары по 5-6 тыс. с носа собирать, а работать за ЗП с членских взносов.
Но я не скандалю, потому что экономику финансовой и хозяйственной деятельности СРО не знаю. Наверное , офисы в центре Москвы не 5 копеек стоят и т.д.
НО я вот о чем , какая мне сейчас разница на какой сайт, какой СРО залезать своей или чужой ? Везде есть много чего интересного , а где персональные разработки моей СРО мне в помощь ? Пусть это будут указивки , что делать и как делать.
А я бы с удовольствием их выполнял. Я об этом. ( Но это не повод чтобы со СРО бороться как здесь предлагают).
Я вот о чем


Прекрасный ПЛАН РАБОТЫ ЛЮБОЙ СРО! Именно этим они и должны заниматься: методисеская работа и информационное обеспечение оценнщиков-членов СРО, а уже потом - проверки! А у нас всегда всё через ..., в смысле - телега впереди лошади! Гнилые помидоры
Тема: Скидка на вид права
От: Monday, November 22, 2010 4:22:32 PM
Похоже, что реальные вопросы из практики применения НДС для арендованного ЗУ ставят в тупик и рядовых оценщиков и мэтров оценки?...

Конструкция следующая:
1. Участок муниципальный, сдан в аренду для использования под комерческим зданием.
2. Арендатор участка - юрик на упрощёнке (НДС ему не возмещается) - собственник здания.
3. Арендные платежи за ЗУ по закону НДС не облагаются.
4. Арендатор вносит право аренды в качестве залогового обеспечения банку на срок аренды. Т.е. речь не идёт ни о переуступке права аренды, ни о праве на заключение договора аренды, которые подлежат обложению НДС, а именно о залоге с целью ипотечного кредитования.
5. В случае невозврата кредита, залоговое имущество (здание + право аренды ЗУ) приобретёт другого собственника. При этом право аренды ЗУ автоматически перейдёт новому собственнику здания в соответствии с ЗК.

И вопос на засыпку всем нам - оценщикам: следует ли в данном случае добавлять НДС к ст-ти права аренды в затратном подходе? У кого какие мнения по этому поводу? Сбербанк считает, что нужно... (прописано в требованиях к отчёту).Гнилые помидоры
Тема: Скидка на вид права
От: Wednesday, November 17, 2010 1:41:10 PM
В данном случае, о котором я говорила, речь идёт об определении права аренды АРЕНДАТОРА земельного участка, для целей ипотечного кредитования. Если право аренды ЗУ вносится в уставной капитал на срок аренды, то в этом случае НДС не учитывается, а если в ипотеку, то НДС подлежит учёту или нет? К тому же, арендатор ЗУ работает на упрощёнке, не является плательщиком НДС. Возникает вопорс: учитывать ли НДС при определении стоимости права аренды для такого арендатора?

В данном случае мы оцениваем право аренды участка, как незатсроенного. А если расчёт производится в рамках азтратного подхода единого объекта недвижиомсти (здания + ЗУ на правах аренды), следует ли учитывать НДС для права аренды ЗУ и в каких случаях? Т.е. для юрлица, физлица, "юрика" на упрошёнке?

Что же касается моего примера с тем, что стоиомсть права аренды на 49 лет оказывается выше права собственности такого же участка, если добавть НДС. Расчёт права аренды производился на базе рыночной стоимости ЗУ по общеизвестной формуле Медведевой. При э том в качестве аналогов взяты цены предложений ЗУ, которые заведомо не включают НДС, т.к. сделки с ЗУ не облагаются НДС. При сроке аренды 49 лет разница между рыночной стоиомстью ЗУ и правом аренды очень незначительная - ст-ть права аренды совсем немного ниже рыночной стоимости, что абсолютно понятно и экономически обосновано, исходя из срока аренды: чем больше срок аренды, тем выше ст-ть права аренды , которая стремится к рыночной ст-ти ЗУ. Теперь встаёт вопрос обложения НДС права аренды. Добавляем к полученному результату НДС, и ст-ть частичного права (аренды) оказывается уже выше рыночной ст-ти полного права собственности на землю! При этом заказчик оценки (арендатор ЗУ) не является налоговым резидентом по НДС и никакого возмещения этого налога не получает (а платиь обязан!)!

В инструкциях Сбербанка по оценке чётко прописана обязанность оценищика учитываеть НДС при определении права аренды ЗУ. Отсюда и все мои вопросы на эту тему. Хочу разобраться, но получается путаница, и кредитный инспектор и все наши оценики понимаем, что ст-ть частично права не может быть выше абсолютного права собствености, а на практике получается наоборот...Молоточек
Тема: Скидка на вид права
От: Saturday, November 13, 2010 3:00:38 PM
Столкнулась вот с какой ситуацией.
Оценка права аренды ЗУ для целей кредитования (на участке начатое незавершенное строительство, но банк берёт только ЗУ, поэтому оценка участка производилась как свободного от затсройки, улучшения не учитывались). Оставшися срок аренды 49 лет. Рассчитали стоимость аренды, получилось чуть меньше стоимости права собственности.
А теперь начинаются чудеса.
Сделки на участки с правом собствености НДС не облагаются, а с правом аренды облагаются. Накрутили на полученный итоговый результат НДС, ПОЛУЧИЛОСЬ, ЧТО СТ-ТЬ ПРАВА АРЕНДЫ ВЫШЕ, ЧЕМ ЗЕМЛИ В СОБСТВЕННОСТИ!...Сразу и не сообразишь Получается абсурд, что частичное право дороже полного? Трудная задача Сразу и не сообразишь
Тема: Оцениваю пионерлагерь
От: Thursday, November 11, 2010 5:48:55 PM
Если лагерь много лет не функционирован и все "разграблено", физический износ должен быть очень большим. Коммуникации тоже находятся в нерабочем состоянии, их стоимость можно "вынуть" из стоимости зданий. Обычно окна, двери, сантехника и т.п. также требуют замены, поэтому их износ 100%. То же с отделкой наружной и внутренней, электроустановочными изделиями и т.п. Опять же протечки кровли, т.е. капремонт или замена. Износ объекта не может быть маленьким в такой ситуации! Отсюда - стоимость замещения будет минимальной. Другое дело - земля! Это основной компонент стоимости и уменьшить цену ЗУ никак не удастся! Покупают-то лагерь не из-за развалюх, а - землю!

А нормальный лагерь в районе Анапы считали недавно всеми 3-мя подходами. Так, доходник давал очень высокие результаты, что меня удивило. Успех
Тема: Оценка ЗУ с обременением в виде сервитута
От: Monday, November 08, 2010 1:17:51 PM
На мой взгляд, самый оптимальный вариант для расчёта стоиомсти сервитута в данном случае, это:
1. Вычесть стоимость ЗУ полосы отчуждения по газопроводом, т.к. его нельзя использовать.
2. Вычесть дисконтированную величину налога на часть ЗУ под коммуникациями, т.к. его всё же придётся платить. В аналогичной ситуации мы брали срок расчета для дисконтирования - 49 лет.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005