Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Eugene
Информация
Имя: Eugene
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Саратов
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, August 10, 2006
Предыдущий визит: Wednesday, April 21, 2021 8:38:54 AM
Количество сообщений: 1,192
[0.64% от всех сообщений / 0.22 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Важинский Евгений Иванович
Дата рождения 11/26/1978
Пол Мужской
E-mail Eugene-Vazh@yandex.ru
Страна Россия
Область, край, республика Саратовская область
Город Саратов
Телефон +7(927)2792224
Специализация
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик недвижимости
Форма обучения ПАГС Менеджмент 2001 Очная
Год начала оценочной деятельности 2001
Оценочная деятельность МИПК при СПГТУ 21.05.04
Место работы ООО "Бюро оценки собственности" Зам. директора
Последние 10 сообщений
Тема: Корректировка на фактор масштаба
От: Wednesday, March 24, 2021 9:06:57 AM
tururupetrova сообщал(а):
а если допустить, что все 10 помещений одинаковы?
поиск арендаторов разве не в недозагрузке учитывается?...

Представьте, что Вам нужно в одно и тоже время в рамках одного и того же товарного рынка реализовать не 1 автобус, а 10 легковушек? Вы легковушки с оптовой скидкой будете реализовывать?

tururupetrova сообщал(а):
...а общие площади в применении арендопригодной площади при расчете ПВД?

Вопрос не понял
Тема: Доля авансового платежа
От: Saturday, March 20, 2021 7:25:46 PM
С момента переподготовки на оценщика считал, что такое понимание есть, включают, но это было давно, почти 20 лет назад, читать документ нужно однако, освежить память, но пока не требуется, а времени мало
Тема: как быть с ндс?
От: Saturday, March 20, 2021 7:22:03 PM
Тема вечна, каждый уверен, что точно знает и прав... Лично я устал участвовать в дебатах, они мне не интересны, мое мнение:
Для объектов, оборот которых облагается НДС, цена / ставка / РС с НДС = цена / ставка / РС НДС не облагается, корректировка не требуется. РС без НДС, т.е. явно очищенный от суммы НДС - расчетный суррогат, искажение объективной реальности, который может применяться только при определенных заранее оговоренных условиях, например, постановка объекта на баланс предприятия на ОСН
Тема: УПВС (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 признано не действующим)
От: Saturday, March 20, 2021 7:12:31 PM
Логика примерно следующая:

1. Для кого было Постановление и кому его запретили использовать? Оказывается не оценщикам, а строителям? Или где-то есть документ запрещающий использовать данные из Постановления именно оценщикам? Мне простенькой дрелью дома можно пользоваться если на стройке её и в голову никому не придет применять?
2. В течение действия этого Постановления вплоть до даты его отмены оно было актуально, применимо, востребовано? А документы и цены на дату до отмены Постановления были актуальны, правильны, применимы? Отменили же его не в связи с обнаружением в нем критических ошибок, а введением новой базы расчетов?
3. Здания, построенные с использованием расчетов по отмененному Постановлению, сразу рухнули или все еще вопреки отмене стоят? Черный (дымный) порох перестал метать заряд дроби с изобретением бездымного пороха? Навеска другая - результат тот же.
4. Постановление применяется оценщиком, а затраты на строительство индексируются на дату по состоянию на которую Постановление было актуальным, а далее используется индекс из другого "постановления", которое переводит уровень затрат уже на другую дату, которая к отмененному документу отношения не имеет.

Но это все не будет аргументом для проверяющего, если он уверен, что есть более свежая база данных по затратам (например, Ко-Инвест и др.), которая предположительно дает большую точность расчетов (чем дальше дата актуальности используемых данных и больше корректировка тем больше погрешность), а его требование связано именно с достижением необходимой точности расчетов, а не просто капризом... Ну Вы поняли...
Тема: Корректировка на фактор масштаба
От: Saturday, March 20, 2021 6:45:16 PM
tururupetrova сообщал(а):
а если оценивается, например, здание 1000 кв.м., но есть возможность сдавать блоками по 100 кв.м. Следует ли вводить корректировку к аналогам по 100 кв.м.?

Я не иудей, но ответы возникают в виде встречных вопросов:
Вы оцениваете 10 объектов по 100 кв.м. или 1 по 1000 кв.м.?
Оцениваемое в 1000 кв.м. можно безболезненно разделить на 10 по 100 кв.м. и перерегистрировать, при этом сохранив во всех одинаковые условия по входу/выходу, доступу к коммуникациям, одинаковую отделку и т.п.? Не окажется так, что 2-3 станут дороже и востребованней, а остальные наоборот?
Что проще найти 10 арендаторов и/или покупателей на мелкие помещения популярного размера? Или одного на большое помещение менее востребованного размера?
С м.т.з., как правило, удельная стоимость/ставка аренды за 1000 кв.м., дешевле аналогичного показателя за 100 кв.м., и корректировку делать нужно. Если есть возможность доказать необходимость и возможность деления большого на мелкие, и затраты на это подсчитаете, так на то и разделы о НЭИ и сегменте рынка в отчете есть
Тема: Корректировка на фактор масштаба
От: Thursday, March 18, 2021 2:04:41 PM
expert45 сообщал(а):
Ну, т.е. в общем случае, площадь не является ценообразующим фактором, очень много вводных, которые надо учитывать

С точки зрения формальной защиты отчета или экспертизы, лучше как раз учитывать. Т.к. публикаций на эту тему много, ссылку на какое-нибудь исследование сделать элементарно, значит этот ценообразующий параметр скорее всего есть, и он соответствует здравому смыслу, и теории экономики: предельная полезность и пр. Вот отсутствие учета этого фактора нужно доказать, а это уже сложнее, нужно провести анализ рынка не формально, а качественно, но за это мало кто готов платить...
Тема: Корректировка на фактор масштаба
От: Thursday, March 18, 2021 9:16:48 AM
expert45 сообщал(а):
Обычно приходишь на объект, а там хочешь 25 м бери, хочешь 1500 м бери, а ствка одна

Регулярно попадаются объявления с указанием ставки за разные мелкие помещения и за всю площадь со скидкой, что соответствует здравому смыслу. В каком-то диапазоне это может не работать, для различного функционального использования отклонение сколько-то квадратов не играет особой роли, или спрос превышает предложение.

ПС. Как правило, якорные арендаторы за большие площади по долгосрочному договору платят существенно меньше мелких арендаторов с краткосрочной арендой
Тема: Корректировка на фактор масштаба
От: Wednesday, March 17, 2021 3:42:53 PM
Что проще: найти арендатора на объект 100 кв.м. или 100 000 кв.м.?
Тема: Коэффициент капитализации
От: Tuesday, March 16, 2021 3:17:14 PM
ПЕТR сообщал(а):
Эта информация по сделкам?

Частично, но подтверждаемая риелторами только на словах, никаким скрином не подтвердить, к делу не пришить (
Тема: Коэффициент капитализации
От: Monday, March 15, 2021 3:56:38 PM
ПЕТR сообщал(а):
...Насчет фактической доходности не понял. Доходы падают, а стоимость растет/остается неизменной?

Мною подразумевалось, что в кризис стоимость снижается, но медленнее, чем доходы.
Возможно сейчас уже выше сказанное не актуально. По объектам, которые приходится оценивать из раза в раз, я бы сказал, что адаптация к кризису с фиксацией цен / ставок более менее уже есть, привык народ жить в текущем состоянии
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005