| Eugene |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Саратов |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, October 21, 2020 5:38:17 PM |
|
|
ФИО |
Важинский
Евгений
Иванович
|
| Дата рождения |
11/26/1978 |
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
Eugene-Vazh@yandex.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Саратовская область |
|
Город |
Саратов
|
|
Телефон |
+7(927)2792224
|
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик недвижимости |
|
| Форма обучения |
ПАГС
Менеджмент
2001
Очная
|
| Год начала оценочной деятельности |
2001
|
| Оценочная деятельность |
МИПК при СПГТУ
21.05.04
|
| Место работы |
ООО "Бюро оценки собственности"
Зам. директора
|
|
|
|
ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право пользования составная часть права собственности, собственник имеет полномочия передать это право третьим лицам. Соответственно имеет полномочия "отчуждать" право пользования, то есть этого права лишиться хоть и на временной, но возмездной основе (это уже трактовка терминов и смысла статьи из ГК, но с м.т.з. логичная). Права собственности так же можно лишиться временно: сегодня продал, через год выкупил
|
|
Право пользования - вполне "отчуждаемое", то есть передаваемое право. Смена арендатора и есть процесс "отчуждения". Эксперт видимо подразумевает "отчуждение" объекта недвижимости, то есть реализацию права собственности со сменой собственника, однако в данном случае Вы оцениваете объект на другом праве, и это оцениваемое право может на возмездной основе передаваться 3-м лицам, то есть иметь рыночную стоимость
|
|
Кто первоисточник не знаю, но логика понятна: рынок продаж более инертен, рынок аренды много "гибче", для сохранения арендаторов в кризис ставки аренды снижают относительно быстрее нежели цены, соответственно уменьшается денежный поток и полученные экстракцией ставки капитализации падают, хотя с м.т.з. только на основании этого использовать термин "стагнация" - это скорее эмоционально, а не рационально
|
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):...О сравнительном подходе в отношении земель (территории ОКН) не может идти речь. Только доходный (метод остатка, метод предполагаемого использования) подход...
Почему же? Евгений Евстафьевич привел здесь коэффициенты, которые позволяют внести соответствующую корректировку на статус ОКН, а вот сами коэффициенты определены методом остатка, т.е. налицо возможность применения сравнительного подхода с расчетом корректировки методом остатка. При наличии исходной информации вероятно лучше сразу применить метод остатка для расчета стоимости, а не корректировки, но вот у нас проверяющие обычно не понимают и не хотят ничего кроме прямого сравнения продаж, поэтому сослаться на сторонний источник информации иногда просто спасение
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):...Только доходный (метод остатка, метод предполагаемого использования) подход. Да, придется придумывать (без согласованных местным органом, контролирующим использование ОКН, смет на строительные работы) затраты на доведения зданий до состояния НЭИ...
Возможности придраться на порядок больше, чем при обосновании корректировки "ОКН / не ОКН", пусть даже на уровне логики или абстрактной шкалы.
Как у нас обычно происходит "согласование" с местным органом:
-"Так нельзя!"
-"Почему?"
-"Точно не знаю... но нельзя!"
-"А как нужно?"
-"Вы оценщик, вы и думайте..."
ПС. Из личного: проверяющие меняются очень часто, отчеты других оценщиков, согласованные ранее и присланные 2-3 мес. назад как пример того как же собственно нужно и скопированные чуть ли не дословно, не устраивают нового проверяющего 
|
Евгений Евстафьевич
Если не ошибаюсь, приведенные выше коэффициенты это результат усреднения фактических рыночных данных, а не результат опроса специалистов?
Приведенные коэффициенты дают повышающую корректировку, но зачастую ОКН не элемент престижности, а скорее проблема, как видимо в случае описанном топикстартером. Возможно есть отдельная статистика иллюстрирующая и такую ситуацию?
|
ЯнаЧ сообщал(а):Для этого необходимо...
https://www.facebook.com/groups/RASValuationCouncil/permalink/566661206847049/
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Аналоги №2 и №3 намного лучше Аналога №1, поскольку изменения первоначальной стоимости у них МЕНЬШЕ, чем у аналога №1...
Как верно намекнул Olegovich, разница первоначальной и скорректированной цены аналога не является показательной.
ОА №1 явно наилучший, т.к. отличается от ОО только по 1 характеристике и на 10% валовой коррекции.
ОА №№2,3 явно худшие аналогии, т.к. отличаются от ОО по 6 характеристикам и 60% валовой коррекции.
Естественно валовая коррекция должна определяться без учета знака корректировки, т.к. внесение корректировки в любом направлении - это искажение изначальных объективных рыночных данных, чем больше "искажений" (как "раз", так и "%") - тем "хуже" аналог
|
Так суммируются или перемножаются? )))
Ищем валовую корректировку? Что такое корректировка? Видимо разница между двумя значениями.
Что такое используемый Вами коэффициент, на который нужно умножать для внесения корректировки? Видимо совсем не та "разница", что "корректировка".
Да, использовать коэффициенты вместо корректировок стало модно последнее время, так как они связаны математически.
Как от коэффициента перейти к корректировке? Видимо: корректировка = коэффициент / 1 - 1 = коэффициент - 1 (некоторые даже пишут: 1 - К, но это дает не верный знак корректировки в итоге), например, 0,85 - 1 = -0,15 или -15%.
Формула в Вашем сообщении не вставилась, но подозреваю, что там используется именно корректировка, которую как раз логично суммировать, а не перемножать, причем суммировать по модулю, то есть без учета знака.
Переход от "валового коэффициента" к весам... я такого еще не встречал, все же хотел бы увидеть формулу )))
|
А как Вы перешли от такой своеобразной "валовой корректировки", которая вовсе не валовая корректировка, к весовым коэффициентам?
Есть у меня подозрение, что комиссия была права, и это прямо повлияло на результат... 
|
|
Светлая память! Соболезную родным и близким...
|
|