| Eugene |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Саратов |
|
| Предыдущий визит: |
Thursday, February 21, 2019 8:01:31 PM |
|
Слуцкий сообщал(а):Если предыдущий арендатор умер и его обязательства прекратились. То, купив через полгода ОКС, со мною заключат договор на тех же условиях, что и с ним.
Нет, право аренды - это наследуемое право, к сожалению, опять таки лично приходилось оформлять наследство, в том числе и по такому участку
|
Слуцкий сообщал(а):Ну вот, чтобы он не повис, надо написать заявление о заключении договора аренды. И его заключить. Но новый...
Новый договор не будет заключен пока на объект есть действующий старый зарегистрированный в Росреестре, с указанием как обременение в описании ЗУ.
Для заключения нового договора аренды есть строгий регламент, за его нарушение посажено много глав администраций и земельных комитетов...
|
Слуцкий сообщал(а):...И к следователю. Боковик требуют. Продают то, что им не принадлежит, чего у них нет. Мошенничество. Можно, кстати, и заплатить. Потом по суду вернуть...
Никакого мошенничества, полностью законное действие, договора переуступки заключаются массово, могу покопаться в своих документах предложить несколько почитать, в том числе один заключенный мной лично. Подайте на меня заявление, посмеемся в суде.
По суду вернуть ничего не выйдет, свобода договора, Вы в трезвом уме и доброй памяти подписывали договор переуступки
|
Вы просто поражаете 
Перечисленное Вами касается ДЕЙСТВУЮЩИХ прав, в частности договора аренды ЗУ, а Вы его предлагаете РАСТОРГНУТЬ, то есть отказаться от какого-либо права на ЗУ, и оформить ЗАНОВО. В Вашей трактовке НЕТ ПРАВ НА ЗУ ПОД ОКС, НЕЧЕГО ПЕРЕДАВАТЬ. Ваш ОКС в правовом поле повисает в воздухе без прав на ЗУ
|
Слуцкий сообщал(а):В правах передающего не вижу ни одного права (основания) платить деньги равные РС права собственности...
Главное право, которое полностью убивает Вашу точку зрения, более просто ничего не нужно: продавец ЕОН не обязан Вам ничего продавать, пока Вы не придете к соглашению по оплате его прав на ЕОН, в том числе на ЗУ, в явном виде как договор переуступки права аренды ЗУ или в опосредованном как договор купли-продажи ЕОН, в том числе прав на ЗУ
Слуцкий сообщал(а):...От арендодателя же и взнос попробует полуить взад...
Возврат уплаченного по добросовестно исполненному договору не предусмотрена законодательством, а перепродажа прав не только не запрещена, но фактически применяется
Слуцкий сообщал(а):...Пусть он арендодателю участок сдаёт (прекращает договор аренды), а я с арендодателем бесплатно новый договор подпишу... Но по новой арендодатель ЗУ на аукцион уже не выставит, а подпишет со мною договор на тез же условиях, что и были. Как миленький.
Не подпишет как миленький, не обязан, так как предыдущий арендатор договор по Вашему совету расторг, его нет, нет права, на которое Вы можете претендовать, нечего передавать вместе с ОКС. Идите заново по всем кругам "ада", оформляя все документы, в том числе ожидая постановления местной администрации, а может еще и нового межевания (что-то великоват был участок, избыточен, а тут еще и высоточку втиснуть можно...), новых условий использования (охранных зон, прилегающих территорий для содержания и т.п.), может еще и проведение нового аукциона (если у вас нет льгот, а от права аренды предыдущего арендатора Вы сами отказались, у нас вновь возникающие права аренды на аукционах вообще то получают, а не по заявлению). Кроме того, рег. палата Вашу сделку по продаже ОКС не должна регистрировать, так как нет документов на ЗУ, а оформлять новый договор аренды Вы будете возможно много месяцев. Удачи
|
Права передающего арендатора ЗУ, за которые он может требовать составления договора переуступки и оплаты:
1. Отказаться от продажи ОКС или ЕОН, пока не урегулирован переход прав на ЗУ, так как не обязан продавать, пока не договорится о деталях, закрепляемых в договоре купли-продажи и/или переуступки.
2. Указать в договоре состояние передаваемого ЗУ, чтобы исключить претензии в дальнейшем, как от нового арендатора, так и от арендодателя.
3. Закрепить в договоре переуступки: кто и с какой даты занимается согласованием с арендодателем различных нюансов использования ЗУ и оплатой аренды.
4. Если позволяет рыночная конъюнктура, получить компенсацию за совершенный ранее единовременный платеж за право арендовать ЗУ по результатам аукциона («первичный» рынок), или компенсацию за ранее уплаченную сумму по такому же договору переуступки («вторичный» рынок).
и т.п.
Права нового арендатора ЗУ, которые подталкивают его к заключению договора переуступки:
1. Получить документы на ЗУ, позволяющие пройти регистрацию купли-продажи объекта недвижимости в гос. органах, в том числе договор переуступки.
2. Указать в договоре состояние передаваемого ЗУ, чтобы исключить претензии в дальнейшем от арендодателя, и иметь возможность предъявить претензии предыдущему арендатору в случае несоответствия передаваемого ЗУ заявленному в договоре состоянию.
3. Получение не просто права арендовать, которое нужно еще заново оформить у арендодателя, а именно в том же объеме и с минимальными затратами времени и бумаги (уведомление + подписание обязательного доп. соглашения и все).
4. Адекватное закрепление в договорах стоимости ОКС и прав на ЗУ для их дальнейшего учета.
и т.п.
|
Считаю идею "переноса" стоимости права аренды в составе ЕОН на ОКС вредной для оценки:
- С точки зрения затратного подхода все из вложенного в строительство, в т.ч. право аренды ЗУ, не пропадает, а имеет свой вклад, вес, долю...
- Кирпич положенный на ЗУ в собственности сохраняет свою ценность, а положенный на ЗУ в аренде вдруг становится дороже на стоимость права аренды, с точки зрения формальной логики - это странно.
- За право арендовать свободный участок торгуются на аукционах, при изъятии ЕОН право аренды тоже компенсируется либо по РС права аренды в составе ЕОН по отчету оценщика (например, моего, т.к. и далее буду считать так как полагаю верным), либо в виде такого же объекта, то есть тоже с ЗУ под ним.
- При продаже недвижимости права на ЗУ переходят новому правообладателю не в силу закона, где прописано право покупателя на ЗУ на тех же условиях (это вторично), а в силу ГК РФ и свободы договора (это первично), то есть из-за того, что продавец согласился на предоставленную ему сумму компенсации от покупателя за объект недвижимости, в том числе и за переход права на зу.
- При регистрации отдельно стоящих зданий гос. органы требуют совершать сделку и предоставлять док-ты на регистрацию и в части ОКС и в части ЗУ.
О равенстве стоимости ЗУ на праве аренды и собственности:
- Разницу стоимости права аренды и собственности на ЗУ можно обосновать логически: риски разные (у нас гос-во не очень предсказуемое), ставки налога и аренды не всегда одинаковые, процедура сделки разная (с согласованием у арендодателя или без), регламент посещения официальными лицами из администрации разный (от можно пройти, до открывай бегом) и т.п.
- Даже на активном рынке квартир погрешность расчетов РС как минимум 2-3%, для нежилых объектов там же да еще и отдельно стоящих уже больше в разы. На этом фоне искать небольшое отклонение стоимости права собственности и права аренды ЗУ... результат скорее случаен, хотя допускаю, что разница настолько мала, что ей можно пренебречь.
- Реализация ЗУ на праве собственности не облагается НДС, а переуступка права аренды ЗУ не трактуется налоговой как реализация ЗУ, соответственно облагается НДС, то есть для расчета суррогата в виде РС без НДС, разница между правами будет как минимум на сумму НДС
|
|
Я за расчетный анализ рынка, но на практике часто наблюдается неадекватное "расчетное" проведение анализа рынка в виде: 10 объявлений, часть на окраине района в отличном состоянии, часть в центре в убитом состоянии на 2-й линии, но примерно по одой удельной цене, потом "ищут" корреляцию, естественно её не обнаруживают, делается вывод: местоположение, физ. состояние, линия расположения - якобы не ценообразующие факторы и корректировка не требуется, как результат имеем РС нового объекта на 1-й линии в центре как убитого рядом во дворах... На фоне этого справочники с массовыми опросами экспертов - эталон качества. А учитывая, что за расчеты "долго и качественно", как правило, не платят, приходится конкурировать на рынке заказов "быстро и просто", то доминирование на рынке оценки справочников неизбежно
|
Геннадий сообщал(а):...У нотариусов требование предоставить отчет убрали...
Когда? Всю осень требовали, на прошлой неделе требовали... Кроме того из общения с нотариусами: наличие квал. аттестата по нужному направлению обязательно
|
Лично я применяю и для типовых нежилых зданий, т.к.:
- при желании здание может быть разделено и реализовано/сдано в аренду раздельно;
- удобство эксплуатации, а значит полезность и стоимость, 2-го этажа ниже;
- есть потеря части полезной площади из-за размещения лестниц;
и т.п.
|
|