| Eugene |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Саратов |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, April 21, 2021 8:38:54 AM |
|
|
ФИО |
Важинский
Евгений
Иванович
|
| Дата рождения |
11/26/1978 |
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
Eugene-Vazh@yandex.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Саратовская область |
|
Город |
Саратов
|
|
Телефон |
+7(927)2792224
|
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик недвижимости |
|
| Форма обучения |
ПАГС
Менеджмент
2001
Очная
|
| Год начала оценочной деятельности |
2001
|
| Оценочная деятельность |
МИПК при СПГТУ
21.05.04
|
| Место работы |
ООО "Бюро оценки собственности"
Зам. директора
|
|
|
|
tururupetrova сообщал(а):а если допустить, что все 10 помещений одинаковы?
поиск арендаторов разве не в недозагрузке учитывается?...
Представьте, что Вам нужно в одно и тоже время в рамках одного и того же товарного рынка реализовать не 1 автобус, а 10 легковушек? Вы легковушки с оптовой скидкой будете реализовывать?
tururupetrova сообщал(а):...а общие площади в применении арендопригодной площади при расчете ПВД?
Вопрос не понял
|
|
С момента переподготовки на оценщика считал, что такое понимание есть, включают, но это было давно, почти 20 лет назад, читать документ нужно однако, освежить память, но пока не требуется, а времени мало
|
Тема вечна, каждый уверен, что точно знает и прав... Лично я устал участвовать в дебатах, они мне не интересны, мое мнение:
Для объектов, оборот которых облагается НДС, цена / ставка / РС с НДС = цена / ставка / РС НДС не облагается, корректировка не требуется. РС без НДС, т.е. явно очищенный от суммы НДС - расчетный суррогат, искажение объективной реальности, который может применяться только при определенных заранее оговоренных условиях, например, постановка объекта на баланс предприятия на ОСН
|
Логика примерно следующая:
1. Для кого было Постановление и кому его запретили использовать? Оказывается не оценщикам, а строителям? Или где-то есть документ запрещающий использовать данные из Постановления именно оценщикам? Мне простенькой дрелью дома можно пользоваться если на стройке её и в голову никому не придет применять?
2. В течение действия этого Постановления вплоть до даты его отмены оно было актуально, применимо, востребовано? А документы и цены на дату до отмены Постановления были актуальны, правильны, применимы? Отменили же его не в связи с обнаружением в нем критических ошибок, а введением новой базы расчетов?
3. Здания, построенные с использованием расчетов по отмененному Постановлению, сразу рухнули или все еще вопреки отмене стоят? Черный (дымный) порох перестал метать заряд дроби с изобретением бездымного пороха? Навеска другая - результат тот же.
4. Постановление применяется оценщиком, а затраты на строительство индексируются на дату по состоянию на которую Постановление было актуальным, а далее используется индекс из другого "постановления", которое переводит уровень затрат уже на другую дату, которая к отмененному документу отношения не имеет.
Но это все не будет аргументом для проверяющего, если он уверен, что есть более свежая база данных по затратам (например, Ко-Инвест и др.), которая предположительно дает большую точность расчетов (чем дальше дата актуальности используемых данных и больше корректировка тем больше погрешность), а его требование связано именно с достижением необходимой точности расчетов, а не просто капризом... Ну Вы поняли...
|
tururupetrova сообщал(а):а если оценивается, например, здание 1000 кв.м., но есть возможность сдавать блоками по 100 кв.м. Следует ли вводить корректировку к аналогам по 100 кв.м.?
Я не иудей, но ответы возникают в виде встречных вопросов:
Вы оцениваете 10 объектов по 100 кв.м. или 1 по 1000 кв.м.?
Оцениваемое в 1000 кв.м. можно безболезненно разделить на 10 по 100 кв.м. и перерегистрировать, при этом сохранив во всех одинаковые условия по входу/выходу, доступу к коммуникациям, одинаковую отделку и т.п.? Не окажется так, что 2-3 станут дороже и востребованней, а остальные наоборот?
Что проще найти 10 арендаторов и/или покупателей на мелкие помещения популярного размера? Или одного на большое помещение менее востребованного размера?
С м.т.з., как правило, удельная стоимость/ставка аренды за 1000 кв.м., дешевле аналогичного показателя за 100 кв.м., и корректировку делать нужно. Если есть возможность доказать необходимость и возможность деления большого на мелкие, и затраты на это подсчитаете, так на то и разделы о НЭИ и сегменте рынка в отчете есть
|
expert45 сообщал(а):Ну, т.е. в общем случае, площадь не является ценообразующим фактором, очень много вводных, которые надо учитывать
С точки зрения формальной защиты отчета или экспертизы, лучше как раз учитывать. Т.к. публикаций на эту тему много, ссылку на какое-нибудь исследование сделать элементарно, значит этот ценообразующий параметр скорее всего есть, и он соответствует здравому смыслу, и теории экономики: предельная полезность и пр. Вот отсутствие учета этого фактора нужно доказать, а это уже сложнее, нужно провести анализ рынка не формально, а качественно, но за это мало кто готов платить...
|
expert45 сообщал(а):Обычно приходишь на объект, а там хочешь 25 м бери, хочешь 1500 м бери, а ствка одна
Регулярно попадаются объявления с указанием ставки за разные мелкие помещения и за всю площадь со скидкой, что соответствует здравому смыслу. В каком-то диапазоне это может не работать, для различного функционального использования отклонение сколько-то квадратов не играет особой роли, или спрос превышает предложение.
ПС. Как правило, якорные арендаторы за большие площади по долгосрочному договору платят существенно меньше мелких арендаторов с краткосрочной арендой
|
|
Что проще: найти арендатора на объект 100 кв.м. или 100 000 кв.м.?
|
ПЕТR сообщал(а):Эта информация по сделкам?
Частично, но подтверждаемая риелторами только на словах, никаким скрином не подтвердить, к делу не пришить (
|
ПЕТR сообщал(а):...Насчет фактической доходности не понял. Доходы падают, а стоимость растет/остается неизменной?
Мною подразумевалось, что в кризис стоимость снижается, но медленнее, чем доходы.
Возможно сейчас уже выше сказанное не актуально. По объектам, которые приходится оценивать из раза в раз, я бы сказал, что адаптация к кризису с фиксацией цен / ставок более менее уже есть, привык народ жить в текущем состоянии
|
|