| Eugene |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Саратов |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, October 23, 2018 10:31:32 AM |
|
|
ФИО |
Важинский
Евгений
Иванович
|
| Дата рождения |
11/26/1978 |
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
Eugene-Vazh@yandex.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Саратовская область |
|
Город |
Саратов
|
|
Телефон |
+7(927)2792224
|
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик недвижимости |
|
| Форма обучения |
ПАГС
Менеджмент
2001
Очная
|
| Год начала оценочной деятельности |
2001
|
| Оценочная деятельность |
МИПК при СПГТУ
21.05.04
|
| Место работы |
ООО "Бюро оценки собственности"
Зам. директора
|
|
|
|
|
Зачем нам термин "специальное допущение", если есть оговоренный в ФСО 1 термин просто "допущение"? Тот же ФСО 1 говорит, что Задание на оценку должно содержать "допущения, на которых должна основываться оценка". ФСО 9 говорит о необходимости учитывать специальные требования залогодержателя, если это оговорено в задании на оценку. Таким образом, ничего больше выдумывать не нужно, к сожалению, у банков есть и право, и инструмент диктовать оценщику спец. условия для искажения РС. При наличии аккредитации у пары десятков банков, часто происходит путаница в их капризах, а капризы еще и меняются регулярно. Бесит, что часть работы и, соответственно, ответственности службы безопасности, банки стараются взвалить на оценщика. Очень бы хотелось, чтобы в ФСО 9 был внесен исчерпывающий перечень "капризов" с запретом на их расширение банками
|
Павел_Лазарев сообщал(а):...
Полагаю:
- Разница в удельной цене аналогов не является критерием их отбраковки, то есть диапазон удельных цен можно брать какой угодно при условии наличия корректировок пусть и очень больших позволяющих обосновать эту разницу.
- Главным критерием отбраковки объектов аналогов должна быть итоговая величина валовой корректировки, причем по модулю, но к сожалению так обычно не делается в силу высокой трудоемкости такого процесса.
- Наличие неких оговоренных заранее критериев отбора объектов аналогов позволяет упростить процесс отбора, сделать его без расчетов по всем выявленным объектам, чтобы не доводить расчет до абсурда.
- Жесткий перечень критериев может быть только для типовой недвижимости на развитых рынках, в прочих случаях они вариативны.
- Если сравнительный подход вызывает сомнения в силу слабой сопоставимости найденных аналогов, значительной валовой коррекции, но есть возможность реализовать независимый расчет затратным подходом для подтверждения/проверки, затратный подход было бы полезно реализовать, даже если от него и откажутся в итоге как от менее достоверного, но все же близкого то есть подтверждающего.
- Формализовать процесс оценки не типовых объектов на неактивных рынках и загнать его в строгие рамки не возможно.
- Для ситуации описанной топикстартером, при наличии дотошных проверяющих, я бы действовал по принципу чем проще, тем надежнее: изначально отказался от затратного (чем меньше напишешь, тем меньше поводов придраться)
|
Павел_Лазарев сообщал(а):...А в чем смысл этих дополнительных аналогов? Просто в формализме, чтобы не использовать те, что были использованы для СП?...
Не в формализме, а в независимости расчетов, отсутствии подгонки результатов.
Если есть сходимость результатов подходов, то все ОК, если нет, есть повод поискать ошибки в расчетах
Павел_Лазарев сообщал(а):...Если же она дает какую-то иную цифру, то получается какая-то из этих групп вовсе и не аналоги для объекта...
Почему именно не аналоги? Вариантов масса, от действительно "не аналоги", до: ошибка в расчетах или погрешность из-за слабо развитого рынка
|
|
Если Вам в любом случае вносить некие изменения в отчет, пусть даже и в части подхода, который не учитывается при согласовании, не проще ли внести изменения в виде изъятия данного подхода из отчета?
|
|
А зачем тогда его изначально делать, затратный подход? Сколько на развитом рынке аналогов? Может там и для расчета внешнего устаревания дополнительные найдутся?
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Сарказм - язвительная насмешка, злая ирония...
В этом определении мне импонирует слово "ирония", в некоторой язвительности тоже сознаюсь, грешен, но ничего злого не подразумевал 
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Тезис: "Реальный рынок при наличии ВИ на новое строительство обычно никак не реагирует, так как, как правило, новое строительство просто не ведется." ЭТО - глубокое заблуждение...
Конкретно в моем посте - это было не заблуждение, а сарказм...
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...ЗДЕСЬ (и во многих случаях оценки ЕОН) рассматривается вопрос об улучшениях СТАРОЙ постройки. ОНИ УЖЕ ПОСТРОЕНЫ ДАВНО.
Мы оцениваем старые здания, а ПП/ВнИ определяется ТОЛЬКО ДЛЯ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Непонимание этого аспекта привело "питерскую школу оценки" к одновременному существованию ПП и ВнИ, а "условный выход" из такого положения найден в применении моделей расчета ПП по Озерову (Кошкину), разработанным для инвестиционного проектирования.
Применение ВИ исключительно к новым объектам абсурд, причем это не связано с моделями расчета ПП "по Озерову (Кошкину)", а связано с тем, что внешние факторы влияют на любой объект, в том числе и на построенный давно какой бы моделью Вы не пользовались
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Рынок реагирует на НОВОЕ строительство, поэтому применение Аналогов из сравнительного подхода правомерно при небольших износах (до 10-15%)...
Реальный рынок при наличии ВИ на новое строительство обычно никак не реагирует, так как, как правило, новое строительство просто не ведется. В расчетах ПП/ВИ могут использоваться аналоги с любым износом, но с нарастанием накопленного износа и доли ЗУ в цене ЕОН аналогов растет и погрешность расчетов, возможно вплоть до неприемлемого уровня, но это зависит от конкретной ситуации, и с м.т.з. не должно возводиться в ранг строгого правила
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...НИКАКОЙ здесь подгонки НЕТ, а есть ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСЧЕТЫ.
Использование одних и тех же аналогов в расчете и в рамках затратного подхода, и в рамках сравнительного подхода - это подгонка с использованием дополнительных расчетов. Использование иных аналогов - адекватные дополнительные расчеты для обоснования ПП/ВИ
|
Если расчет ПП/ВИ сделать на базе тех же объектов аналогов, которые потом будут использоваться в сравнительном подходе для расчета стоимости объекта оценки, то это будет именно простой подгон одного подхода под другой, то есть в таком случае объект оценки будет оценен одним подходом.
Если расчет ПП/ВИ сделать на базе одних аналогов, а расчет сравнительным подходом на базе других, то это уже будет больше похоже на обоснование ПП/ВИ, а не на подгон.
Если расчет ПП/ВИ делать не только на базе дополнительных аналогов, но еще и сравнивать цены аналогов с затратами на воспроизводство/замещение самих же аналогов, обоснование ПП/ВИ станет совсем правильным
|
|
Примите мои искренние соболезнования
|
|