Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Приглашаем вас на две гостевые лекции профессора Тома Берхаута (Университет Нейнроде, Нидерланды):
1) 22 октября 2018 г.
(начало в 19.00, ауд. 214, корпус 5) -
Инвестиции в недвижимость. Инвестиционный анализ и оценка (лекция на английском языке).
Регистрация
2) 25 октября 2018 г.
(начало в 19.00, ауд. 326, корпус 5) -
Важность оценки. Оценка объектов культурного наследия и старинных зданий (лекция на английском языке)
Регистрация
Подробная информация

Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Eugene
Информация
Имя: Eugene
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Саратов
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, August 10, 2006
Предыдущий визит: Tuesday, October 23, 2018 10:31:32 AM
Количество сообщений: 1,118
[0.63% от всех сообщений / 0.25 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Важинский Евгений Иванович
Дата рождения 11/26/1978
Пол Мужской
E-mail Eugene-Vazh@yandex.ru
Страна Россия
Область, край, республика Саратовская область
Город Саратов
Телефон +7(927)2792224
Специализация
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик недвижимости
Форма обучения ПАГС Менеджмент 2001 Очная
Год начала оценочной деятельности 2001
Оценочная деятельность МИПК при СПГТУ 21.05.04
Место работы ООО "Бюро оценки собственности" Зам. директора
Последние 10 сообщений
Тема: Требование банка применить ДДП
От: Monday, October 22, 2018 7:25:40 PM
Зачем нам термин "специальное допущение", если есть оговоренный в ФСО 1 термин просто "допущение"? Тот же ФСО 1 говорит, что Задание на оценку должно содержать "допущения, на которых должна основываться оценка". ФСО 9 говорит о необходимости учитывать специальные требования залогодержателя, если это оговорено в задании на оценку. Таким образом, ничего больше выдумывать не нужно, к сожалению, у банков есть и право, и инструмент диктовать оценщику спец. условия для искажения РС. При наличии аккредитации у пары десятков банков, часто происходит путаница в их капризах, а капризы еще и меняются регулярно. Бесит, что часть работы и, соответственно, ответственности службы безопасности, банки стараются взвалить на оценщика. Очень бы хотелось, чтобы в ФСО 9 был внесен исчерпывающий перечень "капризов" с запретом на их расширение банками
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Thursday, October 18, 2018 2:04:54 PM
Павел_Лазарев сообщал(а):
...

Полагаю:
- Разница в удельной цене аналогов не является критерием их отбраковки, то есть диапазон удельных цен можно брать какой угодно при условии наличия корректировок пусть и очень больших позволяющих обосновать эту разницу.
- Главным критерием отбраковки объектов аналогов должна быть итоговая величина валовой корректировки, причем по модулю, но к сожалению так обычно не делается в силу высокой трудоемкости такого процесса.
- Наличие неких оговоренных заранее критериев отбора объектов аналогов позволяет упростить процесс отбора, сделать его без расчетов по всем выявленным объектам, чтобы не доводить расчет до абсурда.
- Жесткий перечень критериев может быть только для типовой недвижимости на развитых рынках, в прочих случаях они вариативны.
- Если сравнительный подход вызывает сомнения в силу слабой сопоставимости найденных аналогов, значительной валовой коррекции, но есть возможность реализовать независимый расчет затратным подходом для подтверждения/проверки, затратный подход было бы полезно реализовать, даже если от него и откажутся в итоге как от менее достоверного, но все же близкого то есть подтверждающего.
- Формализовать процесс оценки не типовых объектов на неактивных рынках и загнать его в строгие рамки не возможно.
- Для ситуации описанной топикстартером, при наличии дотошных проверяющих, я бы действовал по принципу чем проще, тем надежнее: изначально отказался от затратного (чем меньше напишешь, тем меньше поводов придраться)
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Thursday, October 18, 2018 1:05:04 PM
Павел_Лазарев сообщал(а):
...А в чем смысл этих дополнительных аналогов? Просто в формализме, чтобы не использовать те, что были использованы для СП?...

Не в формализме, а в независимости расчетов, отсутствии подгонки результатов.
Если есть сходимость результатов подходов, то все ОК, если нет, есть повод поискать ошибки в расчетах

Павел_Лазарев сообщал(а):
...Если же она дает какую-то иную цифру, то получается какая-то из этих групп вовсе и не аналоги для объекта...

Почему именно не аналоги? Вариантов масса, от действительно "не аналоги", до: ошибка в расчетах или погрешность из-за слабо развитого рынка
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Thursday, October 18, 2018 10:30:40 AM
Если Вам в любом случае вносить некие изменения в отчет, пусть даже и в части подхода, который не учитывается при согласовании, не проще ли внести изменения в виде изъятия данного подхода из отчета?
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Thursday, October 18, 2018 10:05:27 AM
А зачем тогда его изначально делать, затратный подход? Сколько на развитом рынке аналогов? Может там и для расчета внешнего устаревания дополнительные найдутся?
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Thursday, October 18, 2018 8:27:23 AM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...Сарказм - язвительная насмешка, злая ирония...

В этом определении мне импонирует слово "ирония", в некоторой язвительности тоже сознаюсь, грешен, но ничего злого не подразумевал Улыбка
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Wednesday, October 17, 2018 4:03:15 PM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Тезис: "Реальный рынок при наличии ВИ на новое строительство обычно никак не реагирует, так как, как правило, новое строительство просто не ведется." ЭТО - глубокое заблуждение...

Конкретно в моем посте - это было не заблуждение, а сарказм...

Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...ЗДЕСЬ (и во многих случаях оценки ЕОН) рассматривается вопрос об улучшениях СТАРОЙ постройки. ОНИ УЖЕ ПОСТРОЕНЫ ДАВНО.
Мы оцениваем старые здания, а ПП/ВнИ определяется ТОЛЬКО ДЛЯ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Непонимание этого аспекта привело "питерскую школу оценки" к одновременному существованию ПП и ВнИ, а "условный выход" из такого положения найден в применении моделей расчета ПП по Озерову (Кошкину), разработанным для инвестиционного проектирования.

Применение ВИ исключительно к новым объектам абсурд, причем это не связано с моделями расчета ПП "по Озерову (Кошкину)", а связано с тем, что внешние факторы влияют на любой объект, в том числе и на построенный давно какой бы моделью Вы не пользовались
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Wednesday, October 17, 2018 3:19:47 PM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...Рынок реагирует на НОВОЕ строительство, поэтому применение Аналогов из сравнительного подхода правомерно при небольших износах (до 10-15%)...

Реальный рынок при наличии ВИ на новое строительство обычно никак не реагирует, так как, как правило, новое строительство просто не ведется. В расчетах ПП/ВИ могут использоваться аналоги с любым износом, но с нарастанием накопленного износа и доли ЗУ в цене ЕОН аналогов растет и погрешность расчетов, возможно вплоть до неприемлемого уровня, но это зависит от конкретной ситуации, и с м.т.з. не должно возводиться в ранг строгого правила

Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...НИКАКОЙ здесь подгонки НЕТ, а есть ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСЧЕТЫ.

Использование одних и тех же аналогов в расчете и в рамках затратного подхода, и в рамках сравнительного подхода - это подгонка с использованием дополнительных расчетов. Использование иных аналогов - адекватные дополнительные расчеты для обоснования ПП/ВИ Улыбка
Тема: прибыль предпринимателя / внешний износ для базы отдыха
От: Wednesday, October 17, 2018 1:28:16 PM
Если расчет ПП/ВИ сделать на базе тех же объектов аналогов, которые потом будут использоваться в сравнительном подходе для расчета стоимости объекта оценки, то это будет именно простой подгон одного подхода под другой, то есть в таком случае объект оценки будет оценен одним подходом.
Если расчет ПП/ВИ сделать на базе одних аналогов, а расчет сравнительным подходом на базе других, то это уже будет больше похоже на обоснование ПП/ВИ, а не на подгон.
Если расчет ПП/ВИ делать не только на базе дополнительных аналогов, но еще и сравнивать цены аналогов с затратами на воспроизводство/замещение самих же аналогов, обоснование ПП/ВИ станет совсем правильным
Тема: Что с Мисовцом?
От: Thursday, October 04, 2018 10:32:16 AM
Примите мои искренние соболезнования
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании