| Eugene |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Саратов |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, July 07, 2020 10:53:10 AM |
|
|
ФИО |
Важинский
Евгений
Иванович
|
| Дата рождения |
11/26/1978 |
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
Eugene-Vazh@yandex.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Саратовская область |
|
Город |
Саратов
|
|
Телефон |
+7(927)2792224
|
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик недвижимости |
|
| Форма обучения |
ПАГС
Менеджмент
2001
Очная
|
| Год начала оценочной деятельности |
2001
|
| Оценочная деятельность |
МИПК при СПГТУ
21.05.04
|
| Место работы |
ООО "Бюро оценки собственности"
Зам. директора
|
|
|
|
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):...О сравнительном подходе в отношении земель (территории ОКН) не может идти речь. Только доходный (метод остатка, метод предполагаемого использования) подход...
Почему же? Евгений Евстафьевич привел здесь коэффициенты, которые позволяют внести соответствующую корректировку на статус ОКН, а вот сами коэффициенты определены методом остатка, т.е. налицо возможность применения сравнительного подхода с расчетом корректировки методом остатка. При наличии исходной информации вероятно лучше сразу применить метод остатка для расчета стоимости, а не корректировки, но вот у нас проверяющие обычно не понимают и не хотят ничего кроме прямого сравнения продаж, поэтому сослаться на сторонний источник информации иногда просто спасение
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):...Только доходный (метод остатка, метод предполагаемого использования) подход. Да, придется придумывать (без согласованных местным органом, контролирующим использование ОКН, смет на строительные работы) затраты на доведения зданий до состояния НЭИ...
Возможности придраться на порядок больше, чем при обосновании корректировки "ОКН / не ОКН", пусть даже на уровне логики или абстрактной шкалы.
Как у нас обычно происходит "согласование" с местным органом:
-"Так нельзя!"
-"Почему?"
-"Точно не знаю... но нельзя!"
-"А как нужно?"
-"Вы оценщик, вы и думайте..."
ПС. Из личного: проверяющие меняются очень часто, отчеты других оценщиков, согласованные ранее и присланные 2-3 мес. назад как пример того как же собственно нужно и скопированные чуть ли не дословно, не устраивают нового проверяющего 
|
Евгений Евстафьевич
Если не ошибаюсь, приведенные выше коэффициенты это результат усреднения фактических рыночных данных, а не результат опроса специалистов?
Приведенные коэффициенты дают повышающую корректировку, но зачастую ОКН не элемент престижности, а скорее проблема, как видимо в случае описанном топикстартером. Возможно есть отдельная статистика иллюстрирующая и такую ситуацию?
|
ЯнаЧ сообщал(а):Для этого необходимо...
https://www.facebook.com/groups/RASValuationCouncil/permalink/566661206847049/
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Аналоги №2 и №3 намного лучше Аналога №1, поскольку изменения первоначальной стоимости у них МЕНЬШЕ, чем у аналога №1...
Как верно намекнул Olegovich, разница первоначальной и скорректированной цены аналога не является показательной.
ОА №1 явно наилучший, т.к. отличается от ОО только по 1 характеристике и на 10% валовой коррекции.
ОА №№2,3 явно худшие аналогии, т.к. отличаются от ОО по 6 характеристикам и 60% валовой коррекции.
Естественно валовая коррекция должна определяться без учета знака корректировки, т.к. внесение корректировки в любом направлении - это искажение изначальных объективных рыночных данных, чем больше "искажений" (как "раз", так и "%") - тем "хуже" аналог
|
Так суммируются или перемножаются? )))
Ищем валовую корректировку? Что такое корректировка? Видимо разница между двумя значениями.
Что такое используемый Вами коэффициент, на который нужно умножать для внесения корректировки? Видимо совсем не та "разница", что "корректировка".
Да, использовать коэффициенты вместо корректировок стало модно последнее время, так как они связаны математически.
Как от коэффициента перейти к корректировке? Видимо: корректировка = коэффициент / 1 - 1 = коэффициент - 1 (некоторые даже пишут: 1 - К, но это дает не верный знак корректировки в итоге), например, 0,85 - 1 = -0,15 или -15%.
Формула в Вашем сообщении не вставилась, но подозреваю, что там используется именно корректировка, которую как раз логично суммировать, а не перемножать, причем суммировать по модулю, то есть без учета знака.
Переход от "валового коэффициента" к весам... я такого еще не встречал, все же хотел бы увидеть формулу )))
|
А как Вы перешли от такой своеобразной "валовой корректировки", которая вовсе не валовая корректировка, к весовым коэффициентам?
Есть у меня подозрение, что комиссия была права, и это прямо повлияло на результат... 
|
|
Светлая память! Соболезную родным и близким...
|
mars сообщал(а):...администратор сайта удалите этого робастика с форума, и запретите ему заниматься рекламой своего продукта
Полезная вещь, по теме форума, бесплатно, с какой стати удалять?
|
sky-perm сообщал(а):...но документы менять не стали. Сейчас менять никто не будет...
Интересно, что конкурсный управляющий будет писать в конкурсной документации, а позднее в договоре купли-продажи? Пойдет на явный подлог с перспективой статьи, не указывая реальную ситуацию и используя для сделки документы от фактически другого несуществующего объекта недвижимости? В противном случае сделка не будет зарегистрирована Росреестром, так как на самострой доков нет.
sky-perm сообщал(а):...Как оценить? по документам? по факту? по факту минус затраты на оформление?
Или: РС ЗУ + РС стройматериалов.
Или: РС ЗУ + описание абстрактных перспектив судебного узаконивания самостроя, т.е. приведение статистики по аналогичным делам, исследование тарифов на ведение таких дел "под ключ" (у меня родственникам в 70 т.р. обошлось в этом году включая юриста, тех. док-цию и оплату экспертиз), и, как следствие, все же оценка нового здания, можно еще учесть через дисконтирование скидку на то, что с юридической точки зрения данный объект может эксплуатироваться только после завершения всех процедур по узакониванию.
Но вопрос о том, что же будет писать КУ в доках это не снимает
|
Справочники - полезная вещь, при правильном использовании. Требуется не бороться с ними, а оговорить пределы их применения, например: явно ввести ограничение на использование коллективного экспертного мнения на активных рынках при наличии большого кол-ва потенциальных аналогов. Некоторые корректировки без коллективного разума вообще не обосновать, например: скидка на торг. В справочниках заложен здравый смысл, например: в виде перечня ценообразующих характеристик, если Вы на базе фактических данных докажете, что в данном конкретном случае какой-либо из них не имеет влияния, прекрасно, так тому и быть. Однако доказательства, выдавленные из малой выборки аналогов, ничем не лучше справочников. У меня, как наверное и у всех оценщиков, копится база данных по обработанным когда-либо объектам, если задаться целью манипулировать базой, то можно как доказать наличие какого-либо влияния, так и опровергнуть, зависит от "правильной" обработки
ПС. А.А., не пытаюсь задеть, но Ваша борьба со справочниками выглядит как борьбы Геннадия со СРО )
|
|