| Eugene |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Саратов |
|
| Предыдущий визит: |
Friday, April 20, 2018 8:13:43 AM |
|
Слуцкий сообщал(а):Да при нормальной рыночной ситуации (ставке) не может быть никакого договора по ЗУ между продавцом здания и покупателем. Покупатель получает вместе со зданием обязанность (!!!) либо перезаключить на себя договор аренды, либо выкупить этот ЗУ. Но ЗУ следует судьбе улучшений (см. пост Шогина). Продавец здания тут вообще не при чём...
Нормальная рыночная ситуация это отказ в регистрации при попытке зарегистрировать сделку с ОКС без предоставления документов на ЗУ. Соответственно покупатель обязан с продавцом (арендатором ЗУ) до регистрации либо заключить договор переуступки прав на ЗУ, либо обе стороны одновременно подают документы в администрацию: один на расторжение, второй на заключение нового договора. Соответственно продавец здания тут не просто при чем, а одно из главных действующих лиц
Слуцкий сообщал(а):...Вы банкам задайте вопрос, как они будут продавать право аренды без улучшения есличо...
Зачем? Они прекрасно в курсе, что сделки по ОКС и ЗУ должны проходить одновременно, в связке, и одно без другого продано быть не может, однако есть требование о раздельной регистрации ОКС и ЗУ, претензии не в банк или к оценщикам, претензии адресовать нужно в Гос. думу
Слуцкий сообщал(а):...Ну скажет суд - в обращении взыскания на дом отказать, продать право аренды (с лихвой хватит долг погасить)...
Компетентный судья такое решение просто не примет, т.к. оно противоречит закону, а в случае принятия апелляция всем в помощь, а судью на ковер на коллегии
|
ОКС + переуступка, нормативная ставка ниже рыночной.
Термин "обременение" имеет отрицательный смысл... мне кажется льготная ставка имеет прямо противоположное значение.
Я понимаю, что при рыночной ставке аренды право аренды теоретически ничего не должно стоить, но требуется отдельно регистрировать сделки с ОКС и ЗУ, цена фактического договора по ЗУ не может же быть 0,00 р.?
Давно и плодотворно работаем с крупными банками, все требуют выделения прав на ЗУ отдельно, одна только РС ЕОН никого не устраивает, т.к. им в случае изъятия отбирать и ОКС и права на ЗУ, и опять таки все это раздельно оформлять и регистрировать.
ПС. Пока с оценкой права аренды при рыночной ставке еще ни разу в реальности не сталкивался
|
Слуцкий сообщал(а):...Застроенных? И каковы там ценообразующие факторы?...
Такие же, как и для незастроенных, т.к. это один и тот же рынок, его разделение не имеет смысла
Слуцкий сообщал(а):...И, наконец. Где объявления "Продам право аренды застроенного участка, улучшения не предлагать" "Куплю право аренды застроенного участка, улучшения не предлагать"? Рынок где?...
Помнится Вы ратовали за использование цен сделок. а не предложений?
Поднял список только лично сделанных отчетов за 2017 г., нашел 6 отчетов по ОКС + право аренды ЗУ, из них 3 были переуступлены, в смысле до оценки и мне предоставлены док-ты, есть сканы, если не верите могу первые листы обезличить и выложить. Дальше вглубь своих отчетов копать не стал. Вот рынок и сделки на нем
|
Шогин В. сообщал(а):а не нужно в конк массу включать право аренды. Право аренды в данном случае неотчуждаемо от имеющихся объектов. При продаже объектов права на участок перейдут к новому собственнику на тех же правах. Не нужно придумывать новых сущностей
Вы же юрист? Что будет когда конкурсный управляющий откроет отчет, где будет РС ЕОН и все? А сделки у нас регистрируют отдельно по ЗУ и ОКС? А придумать РС ЗУ и РС ОКС для договора он сам не имеет права. Как неоднократно работавший с конкурсными управляющими могу сказать, что право аренды включается, оценивается и продается (переуступается), а конкурсные, раздающие бесплатно что-либо, прессуются кредиторами
|
Никита Сергеевич Г. сообщал(а):...Вся эта канитель...
Результат того, что предлагает Александр Анатольевич: регистрация ОКС без правильно оформленного перехода прав на ЗУ
Никита Сергеевич Г. сообщал(а):...мне надо сделать оценку права аренды...
Не забивайте себе голову лишней информацией. Что имеем:
1) У Вас в оценке здания? а право аренды указано?;
2) в любом случае, недвижимость неразрывно связана с ЗУ и без неё эксплуатироваться не может, соответственно нужно оценить какое-то право;
3) Вы знаете, что это право аренды, т.к. у Вас есть документально оформленные права: договор аренды ЗУ;
4) Вы не занимаетесь межеванием ЗУ, делением ЗУ на участки, Вы не суд, чтобы определять кто, сколько, кому должен;
5) Право аренды в виде возмездной переуступки оборотоспособно, либо как самостоятельный объект для незастроенных объектов, либо как составная часть ЕОН, и те и другие сделки на рынке есть, но если первые рекламируются самостоятельно и достаточно широко, то вторые проходят формально при сделке со зданием и трубить о них нет смысла;
6) мнение Александра Анатольевича, что незастроенный участок на праве аренды стоит денег, а застроенный не стоит - это исключительно его мнение, с которым есть не согласные.
Выводы: Оцениваете право аренды, либо как капитализированная разница ставок аренды и налога, либо как условно свободный ЗУ на праве аренды, что собственно требует от нас, например, логика затратного подхода. Оцениваете всю площадь, а кто и как его будет делить не Ваше дело, у Вас по документам "корова рыжая одна"? вот её и оценивайте, а дальше пусть голова у конкурсного управляющего болит, он за свою работу вознаграждение получает
|
Слуцкий сообщал(а):Ну, то, что в администрации откажутся переоформлять договор аренды - это ерунда.
Ну и пусть им тогда предыдущий арендатор платит, который дом продал. Будет?
Сами заставят перезаключить договор аренды. С милицией. Но денег за это не возьмут. Может пошлину какую...
От предыдущего арендатора иск? А он право субаренды муниципальной собственности имеет? А если и имеет, то чего бы и не платить, коли не выше рынка. Какая разница кому платить не выше рынка? Но платить за право платить по рынку ... Не бывает такого.
Потом предыдущий арендатор вообще не при делах может быть. Под пятном застройки по суду выкупить. У муниципалов причём. Потом сервитут на проход=проезд...
Вы предлагаете перезаключать договор насильственно и с милицией? Т.е. рейдерский захват с помощью ОПГ и превышения должностных полномочий?
По суду? Администрация дважды сдаст в аренду один и тот же участок в аренду? А прокуратура этими махинациями не заинтересуется?
Даже если я как арендатор плачу рыночную ставку за ЗУ администрации, это вовсе не значит что нет экономического смысла сдавать в субаренду по рыночной ставке, т.к. 1) получение средств от субаренды может быть в начале квартала, а выплата администрации в конце, 2) ставка по договору аренды на 49 лет с администрацией по "рыночной" ставке заключенный Х лет назад это одно, а рыночная ставка по договору между частниками, пересматриваемая, например, каждый год или при наличии прочих обговариваемых условий совсем другое, 3) а если ставка по основному договору вообще нормативная? так тут вообще песня...
Возникновение ситуации, когда зарегистрирован ОКС без прав на ЗУ - повод для пристального внимания компетентных органов и перспектива для длительных судебных тяжб. И субаренда еще самый большой головняк для нового владельца ОКС
|
Никита Сергеевич Г. сообщал(а):Я, честно говоря, вообще думал как:
При оценке права аренды ЗУ "вычитать стоимость застройки" сторонними зданиями. Ведь получается, что на ЗУ есть "дефект" в виде чужого недвижимого имущества, к которому арендатор не имеет по сути никакого отношения
Извиняюсь за непрофессиональный язык изложения )
Как это не имеет никакого отношения?
Возникают вопросы, в какой то степени вытекающие один из другого:
1. Как так получилось исторически?
2. Собственники ОКС ничего не компенсировали арендатору ЗУ?
3. А не дурак ли арендатор ЗУ?
4. Сколько он платит аренды за ЗУ, на котором расположены чужие объекты?
5. А не возмещали ли собственники ОКС затраты арендатора ЗУ ранее?
6. А не пора ли их уведомить о необходимости платить?
7. А не пересмотреть ли арендный договор в долях пропорционально площади помещений?
и т.д. и т.п.
|
Слуцкий сообщал(а):Вот купил кто-то здание из конк. массы, и зачем ему ПОКУПАТЬ у кого=то право аренды ЗУ у администрации?
Он просто пойдёт туда и заключит договор аренды на себя...
ОК, представим, что здание продается, а право аренды по договору не переуступается... Приходим в администрацию, заявляем желание арендовать, на что нам резонно сообщают, что мол никак, уже арендовано на 49 лет, хоть по нормативной ставке хоть по рыночной, которую определили уже давно и коэффициентами корректируют, которые вовсе не факт, что соответствуют рыночному тренду, а такт на инфляцию только, отнять нет оснований. Идем к предыдущему арендатору, а он заряжает ставку вроде и рыночную, но по верхней планке, шлем его лесом и идем эксплуатировать здание без прав на ЗУ, забиваем то есть на ситуацию. Получаем через короткий срок от арендатора ЗУ иск в суд с требованием или платить или забирать свой ОКС и ступать на все 4 стороны с его ЗУ
Слуцкий сообщал(а):...выделите из неё по аналогии с незастроенными участками "РС права аренды". Тем самым Вы уменьшите РС улучшений на эту величину...
Не "улучшений", а ЕОН, причем на ЗУ до ОКС 
Слуцкий сообщал(а):...И КП пойдёт по этой Вашей заниженной цене. А за снижение ставки аренды ещё посудятся. Потом следствие...
Не занижу, а адекватно обосную, и следствия не боюсь ибо правым себя считаю, и регулярно выделяю это право, и собираюсь продолжать в том же духе
|
to Никита Сергеевич Г.
Слуцкий сообщал(а):...И не думайте даже про аренду незастроенных аналогов. Это другой совсем рынок...
Это точка зрения Александра Анатольевича, с которой, например, лично я не согласен.
Тема действительно обсуждалась ранее, но приведенный выше вывод из этого сделать нельзя
|
Зачем? Важнее тех. состояние или физ. износ здания на дату оценки (в т.ч. и для встроенного помещения), соответственно 2 корректировки: на год и на состояние - это двойной счет. "Состояние" более важный (честный) параметр нежели "год", т.к. зачастую объекты реконструируются, капитально ремонтируются или наоборот находятся в запущенном состоянии, т.е. не соответствуют году постройки
ПС. Исследование по типичным срокам экономической жизни, я бы очень приветствовал, но не для корректировок, а для прогнозирования оставшегося срока службы при обосновании ставок капитализации
|
|