Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Элькина Юлия
Информация
Имя: Элькина Юлия
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Ростов на Дону
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, November 08, 2007
Предыдущий визит: Thursday, January 31, 2019 5:19:40 PM
Количество сообщений: 81
[0.05% от всех сообщений / 0.02 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: дата оценки
От: Thursday, January 31, 2019 5:19:39 PM
Дата постановки на гос. кад. учет, говорит о том, что земельного участка в этих размерах, с этим адресом до этой даты не существовало, как объекта землепользования, а следовательно, не существующий объект не мог быть оценен. Абсолютный косяк оценщика. Существует так же нормативка, не помню уже реквизиты, разъясняющая, что если объект сформован после даты проведения кадастровой оценки, то датой оценки считается дата постановки на кадастровый учет.
Тема: Частнопрактикующий оценщик
От: Thursday, January 31, 2019 5:13:43 PM
А отсутствие отчетов в обязательной ежеквартальной отчетности разве не подтверждает, то что оценщик не работал как ЧПО? Там также и указывается наименование компании выпустившей отчет!
Тема: определение арендной ставки недви-ти сравнительным и доходным
От: Monday, November 09, 2015 3:14:09 PM
Существуют рекомендации Росимущества, называется это техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы... Они есть на здесь на сайте.
Так вот там все очень подробно расписано. Там написано, что доходный применяется в виде метода "добавочной продуктивности", других методов там не предусмотрено.
Так вот я вообще не пойму как Вы применяете доходный подход в классическом виде! Как у вас могут быть одни аналоги в сравнительном и доходном? Если по сути вы определяете арендную плату, а, следовательно, хоть многие и не любят это слово это "рекапитализация", т.е. Ваши аналоги в доходном подходе это объекты выставленные на продажу, а не для аренды. А рекапитализация по мнению Росимущества это затратный подход метод компенсации издержек доходами.
Вообще, по логике, не может существовать расчета, в котором в двух подходах одинаковые аналоги.
Видимо, все таки дело не в оценочной фирме проверяющего?!Подмигивание
Тема: Дом с ЗУ. Сравнительный подход.
От: Friday, October 16, 2015 1:42:22 PM
Mas13 сообщал(а):
Корректировка рассчитывается путём умножения разницы в площадях ЗУ ОО и ЗУ ОА на стоимость единицы площади ЗУ(получена в затратном подходе). И вот я озадачился, а правильно ли это?

Ну ведь правильно же Вы озадачились! Высший пилотаж
Ну по логике:
1. естественно стоимость ЗУ в ЕОН отличается от стоимости ЗУ свободного. И стоимость ЕОН вряд ли увеличиться на уд. стоимость свободного ЗУ в этом месте если проверите по рынку! Так как же вы хотите эти стоимости вычитать стоимость свободного ЗУ или умножать?
2. Зачем вычитать ЗУ если вы все равно оцениваете ЕОН? Если для введения поправки на размер ЗУ, то вносите поправку по плотности застройки (ну или, например, обеспеченности ОКСА ЗУ), назовите как хотите, суть не меняется. Корректировать можно, например, по стандартной формуле из книги Ковалев А.П., с коэффициентом торможения, который так же не сложно рассчитать, ну или с использованием КРА.
3. Если у вас % поправки на физ. состояние, рассчитанная не по рынку, Вы отнесите их к доле ОКСА, которую, в принципе если нет рыночных данных, можно определить из затратного.
А вычитания земли из ЕОН, потом сложение, это тупик. Если для себя, то пожалуйста, а проверочки разные, так не пройти.
А что этому до сих пор на курсах не учат?
Вася сообщал(а):
Так это что же дамы и господа, для каждого из 4 аналогов (дом + земля) делать отдельный расчет для их участка и вычитать для получения стоимости дома ?

Ну это идеальный вариант если вы прибегаете к такому методу расчета, но в реализации маразм конечно! Тем более когда оценивается ЕОН. Так вот и не используйте такой метод! Никто не заставляет!
Вася сообщал(а):
Стоимость оцениваемого имущества в 99% случаев то и так известна заведомо известна, еще до всех вычислений, так какая разница каким путем из пункта А приехать в пункт Б ???

Ну про известную стоимость спорное утверждение! А разница существенна, должна быть для Вас в первую очередь, как специалиста, а так же, наверняка, для проверяющих и экспертов!
Тема: Дом с ЗУ. Сравнительный подход.
От: Monday, October 12, 2015 2:09:44 PM
Добрый день, коллеги! Ну кто это запустил эту историю с вычитанием стоимости ЗУ объекта оценки из стоимости ЕОН объекта аналога, хотелось бы посмотреть ему в лицо?!
Эта ошибка рассматривается на семинарах банков вообще как типовая уже.
Конечно никакой стоимости ЗУ определенной СП в рамках ЗП вычитать не верно.
Существует такое понятие как плотность застройки. Вот по плотности и корректируйте. А если у Вас избыточный ЗУ, то докажите, что это так, определите размер требуемого ЗУ с учетом проездов, парковок и всего остального, а оставшийся участок оценивайте как условно свободный. Но это уже обычно для коммов.
Тема: Замечания комиссии по отчету
От: Wednesday, March 04, 2015 4:34:33 PM
игор сообщал(а):

Ни чего интересного. Можно хоть 150 замечаний написать, типа запятые неверно.
Но абсолютно достаточно одного, если "металлическая конструкция, обшитая профнастилом" живет 100 лет.

Абсолютно с Вами согласна по поводу металлической конструкции! Меня второй протокол по земельным участкам (по второму посту) заинтересовал! Просто очень интересно как два участника комиссии пишут такие подробные протоколы, когда единственный в ней оценщик замечаний не имеет.
Тема: Корректировка на неликвидность участка ИЖС
От: Tuesday, March 03, 2015 2:34:20 PM
Dmitriy 63 сообщал(а):
Беру аналоги-участки для ИЖС в той же деревне (S 14-18 кв.м.)

Это что за аналоги? Вообще-то такие маленькие площади просто прирезаются к большому бесплатно!
Тема: Замечания комиссии по отчету
От: Tuesday, March 03, 2015 2:23:30 PM
Там еще если второй протокольчик полностью почитать, вообще интересно становится! Такие тексты проф. оценщик может написать к любому отчету! Ну, например, замечание: "в приложении к отчету есть справка о балансовой стоимости, которой нет в перечне использованной документации на стр..." Кто проверяет, кто пишет и насколько это обоснованно?
Тема: Замечания комиссии по отчету
От: Tuesday, March 03, 2015 1:18:24 PM
Вот интересно, отчеты, по которым есть замечания имеют положительную экспертизу СРО. А что у комиссии есть полномочия делать проверку отчетов? зачем тогда экспертиза? Причем судя по тексту еще и аналоги прозванивают, вообще круть!!!
Тема: Сроки оспаривания кадастровой стоимости.
От: Friday, January 23, 2015 2:43:26 PM
Вернуть налог за предыдущие три года можно, только если была допущена кадастровая ошибка. Если вы устанавливаете рыночную стоимость в качестве налогооблагаемой базы, то какая может быть речь о возврате налогов за предыдущий период, с нового года новая база расчета налога, в предыдущие годы старая, и никто "не сказал", что она неверная.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании