| SAU |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Пермь |
|
| Предыдущий визит: |
Monday, October 17, 2022 1:40:59 PM |
|
|
|
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
sau@mvm.perm.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Пермский край |
| В какой СРО оценщиков состоит |
03 - РОО (Российское общество оценщиков) |
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик недвижимости |
| оценщик нематериальных активов |
| оценщик ценных бумаг |
|
| Год начала оценочной деятельности |
1998
|
| Сертификация |
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости
19.05.04
Сертифицированный TEGoVA оценщик недвижимости
06.07.05
|
|
|
|
однозначно не верно использование данных по РСБУ при наличии данных по МСФО.
Помните, что отчеты оценщика по принудительному выкупу смотрятся ЦБ.
|
если у Вас установлен ВРИ по кадастровому учету, ничего придумывать не надо, во всяком случае для оспаривания кадастровой стоимости вспоминаем ст. 20 ФСО № 7, где сказано что рыночная стоимость оценивается по ФАКТИЧЕСКОМУ использованию участка.
Для других целей есть НЭИ, как минимум в деревня установлена категория земли - земли населенных пунктов, исходите из окружающей обстановки и предполагаемого дальнейшего использования
|
ищу оценщика субподрядчика с большим опытом выполнения отчетов по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в Самарской области г. Сызрань, в Саратовской области г. Вольск, знакомому с требованиями комиссии к отчетам.
обращаться по эл. почте в профиле.
|
несколько лет назад размещал, здесь на сайте, логику расчета, есть небольшая статья по учету общедолевой собственности - доли земельного участка при расселении ветхого и аварийного жилья http://mvm-ocenka.ru/ocenka-vethogo-avarijnogo-zhilja
расчет убытков при изъятии достаточно прост, выдержки из отчета
1. Переезд.
При переезде требуются услуги автомобиля «Газель» с грузчиками. В среднем, чтобы перевезти уже упакованное имущество из 2-комнатной квартиры требуется два автомобиля «Газель» и около 6-и часов, Согласно интернет источников:
• http://xn---59-5cdaburmcdnsv.xn--p1ai/
• http://gazel159.ru/gruzchiki
• http://gazelperm.ru/?pid=31
в среднем по городу Перми стоимость автомобиля «Газель» с двумя грузчиками составляет 700 руб./час, соответственно стоимость двух автомобилей с четырьмя грузчиками за 6 рабочих часов составит 8 400 рублей.
2. Поиск другого жилого помещения.
Представляют собой оплату риэлтерских услуг по поиску, юридическому сопровождению и т.п. при покупке жилого помещения (квартиры). Риэлторы такие услуги определяют в процентах от суммы сделки.
Услуги риэлторских агентств г. Перми.
Таблица № 19
Наименование агентства Комиссия
АН «Тимур» тел.8-902-80-72-986 Оксана 3%
АН «Перспектива» тел.8-902-79-81-902 Павел 3%
АН «Респект» т.8-952-66-22-55 Евгения 2-4%
Среднее 3 %
Таким образом, можно сказать, что жильцы будут покупать жилое помещение в сумме не менее чем оцениваемый объект, рыночная стоимость по которому составила – 1 974 000 руб.
Тогда, 1 974 000 руб. * 3 % = 59 220 руб. или округленно 59 000 руб.
3.Оформление права собственности.
Затраты по оформлению права собственности включают в себя: получение свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового и(или) технического паспорта на жилое помещение, запрос справок необходимых для совершения сделки, запрос по истории прописки (в случае необходимости), оформление нотариального согласия супруга либо заявления об отсутствии супруга. В г. Перми существует ряд юридических компаний, которые предлагают свои услуги при оформлении права собственности на квартиру (комнату). Их сотрудники помогут клиенту собрать все необходимые документы, дадут консультации по возникающим вопросам и окажут помощь в составлении заявлений и других документов. Обратившийся в компанию гражданин может уполномочить специалиста представлять его интересы во всех компетентных органах. В этом случае клиенту необходимо сделать нотариальную доверенность на уполномоченное лицо и дождаться истечения установленных законом сроков, после чего получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
Стоимость нотариальной доверенности в г. Перми не превышает 2 000 рублей.
Ниже представлен перечень юридических агентств г. Перми, готовых оказать услугу по оформлению права собственности на квартиру (комнату).
Услуги юридических агентств г. Перми.
Таблица № 20
Наименование агентства Стоимость услуг
Компания «Компас» тел. 8-908-271-34-15 11 000
Консалтинговая компания «Аксиома» тел. 246-10-26 Наталья 10 000
Юридическое агентство «Ардо» т.276-75-65 Грачев Николай Михайлович 12 000
Среднее 11 000
Таким образом, затраты на оформление права собственности составят:
2 000 (стоимость нотариальной доверенности) + 11 000 (услуги юридических агентств) = 13 000 руб.
4.Затраты на аренду жилого помещения.
На время поиска другого жилого помещения и оформления всех необходимых документов купли-продажи, собственникам оцениваемого объекта может потребоваться временно арендовать жилое помещение для проживания и хранения имущества. Публичные оферты наиболее близки к реальным ценам сделок и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства в области оценки. Поэтому, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437 ГК РФ). На основании данных публичных оферт в таблице ниже, месячная арендная плата за 2-комнатную квартиру, составляет в среднем 20 000 руб. Таким образом затраты на аренду жилого помещения для временного проживания сроком в 2 месяца составляют в среднем 40 000 руб.
Таблица № 21
Описание объекта Источник Цена, руб./мес.
2-комнатная квартира, общей площадью 50 кв.м., на 6 этаже 9-этажного кирпичного жилого дома, по адресу: г. Пермь, ул. Борчанинова, 15 http://dom.59.ru/realty/lease/residential/secondary/detail/944429.php, тел. 89024795893; 2473017 19 000
2-комнатная квартира, общей площадью 48 кв.м., на 2 этаже 9-этажного панельного жилого дома, по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 25 http://dom.59.ru/realty/lease/residential/secondary/detail/1261995.php, тел. 89519365340 Наталья 21 000
2-комнатная квартира, общей площадью 45 кв.м., на 5 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 33 http://dom.59.ru/realty/lease/residential/secondary/detail/1267857.php, тел. 89026448489 Алла 20 000
Средняя стоимость, руб. (округленно) 20 000
Стоит учесть, что приобретение квартиры в собственность довольно хлопотный и долгий процесс, т.к. эта процедура включает в себя такие пункты, как:
- поиск новой квартиры, выезды на осмотр (2 недели);
- проверка квартиры на юридическую чистоту (1 недели);
- подготовка договора купли-продажи и его заключение (1 неделя);
- получение документов из регистрационной палаты (10 дней);
- ожидание выезда старых жильцов из квартиры после совершения сделки (1-2 недели);
- переезд в новую квартиру (1 неделя).
Таким образом, процедура приобретения новой квартиры в собственность может занять около 2 месяцев, вследствие чего оценщик пришел к выводу, что затраты на аренду жилого помещения необходимо считать за 2 месяца, т.е. затраты на аренду жилого помещения для временного проживания сроком в 2 месяца составляют в среднем 40 000 руб.
по расчету убытков при изъятии помещения в рамках расселения ветхого и аварийного жилья примерно так
|
я бы рекомендовал в качестве объекта оценки - право требования компенсации убытков от неполученных доходов в виде арендной платы.
определяется просто - РС величины арендной платы за период минус расходы за этот же период плюс потенциальный доход от процентов по вкладу (в тот же сбер) от получившейся разницы
|
не за что 
|
Добавление к сообщению ЭтоНик
если участок был сформирован на формирования перечня объектов подлежащих оценке, но после по нему были сделаны изменения повлиявшие на величину кадастровой стоимости, то датой оценки будет являться дата внесения последних изменений в ГКН оказавших влияние на КС (изменение площади участка, ВРИ и т.п.).
данные сведения можно получить сделав запрос в кадастровую палату.
|
|
читая задаваемые вопросы ТС, невольно возникает вопрос, а занимались ли люди вообще судебной экспертизой? или это первый опыт?
|
|
как насчет двойного счета? стоимость всего участка для собственника, а потом еще как квартиру посчитали, в стоимости которой тоже земля "сидит", которую уже для собственника вроде как посчитали
|
ответ на вопрос пользуется ли т.н. "безземельный" собственник земельным участком безусловно "да", владеет ли он им - конечно "да", может ли он им распоряжаться - "нет" даст Вам понимание расчета.
PS в рыночную стоимость квартиры входит рыночная стоимость земли (для предлагающих считать как квартиру)
|
|