| Лесёк |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Санкт-Петербург |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, March 21, 2012 1:20:51 PM |
|
|
|
| Дата рождения |
8/14/1981 |
|
Пол |
Женский
|
| E-mail |
olesya_fofanova@mail.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
|
|
Город |
Санкт-Петербург
|
|
Дополнительная информация |
www.fofanova.spb.ru
|
| В какой СРО оценщиков состоит |
СМАО - Саморегулируемая межрегиональная ассоциация |
| Специализация |
| оценщик недвижимости |
| оценщик машин и оборудования |
| оценщик автотранспорта |
|
| Форма обучения |
ФИНЭК
Коммерция
2003
Очная
|
| Год начала оценочной деятельности |
2003
|
|
|
|
|
Только что прочла, что украинцы даже своему населению не раскрывают градостроительную документацию (http://opencrimea.org/?p=327). Так что всем спасибо, придется так обходиться.
|
|
Спасибо, Василий Григорьевич. Но я не уверена, что к тексту схема прилагается, а заплатить надо сразу 200 р., если зарегистрируешься.))
|
Здравствуйте, уважаемые оценщики.
Кто-нибудь находил (пользовался) эту схему? Ато Постановление ВР АРК я нашла, а схему нигде не вижу. Если у кого-то есть большая просьба поделиться.
Заранее благодарна.
|
Возник такой вариант приближения к кривой полезности построенной гипотетически.
1). Рассчитываем рыночную стоимость временных строений: Дисконтированный доход от сдачи в аренду (или экономия на арендной плате для собственника временных сооружений) по рыночной арендной ставке + Стоимость возвратных материалов (в текущих ценах) - Демонтаж (в текущих ценах).
2). Затем капитализируем полученную рыночную стоимость по ставке капитализации максимально приближающей ставку аренды к гипотетическим значениям полезности.
Расчет по ссылке: http://narod.ru/disk/19372403001/%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%20%D0%B4%D0%BB%D1%8F%20%D0%90%D0%9F%D0%9F%D0%A0%D0%90%D0%99%D0%97%D0%95%D0%A0%D0%90.xls.html
Очень прошу вас высказать свои мнения по поводу моей задумки и свои варианты объяснения подбора ставки капитализации (если одобряете описанный метод).
|
для Kornilov: Почитала предложенную вами литературу, хочу сказать, что в данном случае она не поможет никак. Т.к. у меня гипотетическое предприятие, и поэтому кривые смертности-выживаемости, взятые с потолка, вызовут кучу лишних вопросов.
для Василия Григорьевича: Спасибо за свежие идеи, но про появление новых клиентов тут речи не идет. А потеря клиентов пром.предприятием, скорее всего, будет незначительной.
Затраты на переезд можно примерно вычислить по человекам, работающим на предприятии, по площади имеющихся зданий опять же примерную численность предполагаемых работников тоже можно посчитать.
Дело в том, что затраты эти предприятие по-любому понесет хоть через год, хоть через пять лет. Они конечно большие, но при этом скидку дают небольшую при всевозможных вариантах дисконтирования, в то время, как здравый смысл говорит, что скидка должна быть больше.
Скорее всего здесь логичнее использовать некую кривую полезности для арендодателя определенного срока аренды. http://clip2net.com/s/13Uhl
|
Kornilov сообщал(а):
Про линейный закон - это чушь.
1) Читайте больше.
Например, Авдеев С., Козлов Н., Рутгайзер В. Оценка рыночной стоимости клиентеллы - нематериального актива компании Издательство: М., Международная академия оценки и консалтинга, 2006, 73 c.
2) Математику подучите - там, говорят, некоторые функции в ряд Тейлора можно разложить. Если уж приспичило. Но не забывайте про "о малое".
Обязательно воспользуюсь Вашим советом. В свою очередь советую Вам научиться читать всю ветку, а не один пост, а также научиться выражать свое мнение без оскорблений.
|
Хорошее предложение, но у меня не торговля, а производство. А затраты на вывеску будут слишком большими, т.к. с трассы зданий не видно, а дорогу к ним знают только избранные.)))
У меня тоже были предположения относительно восстановления производственного процесса.
Т.к. предприятию два раза в год (если новый арендатор) придется перевозить, монтировать-демонтировать оборудование. Из-за переезда могут дважды уволиться часть сотрудников, которым может быть неудобно новое место расположения предприятия, в т.ч. квалифицированные сотрудники. Предприятие может потерять дважды часть клиентов, которым тоже может быть неудобно новое место расположения.
Еще отрицательным фактором является то, что в районе не так много аналогичных предложений, т.к. постепенно сюда переезжают предприятия из Питера и через год может не быть предложений по аренде, придется искать в другом районе.
На мой взгляд, оптимальным сроком аренды производства является 3-5 лет. 0,5 года может не стоить ничего, т.к. затраты на переезд не оправдаются, 1 год стоит что-то, три года - рыночная арендная ставка.
Только мне кажется, что так красиво, как с магазином это не описать. И, потом, как обосновать, что процесс увеличения потока клиентов происходит именно по линейной функции???
Важно именно обоснование.
|
Предыстория: Для строительства некоего объекта были возведены временные здания. По завершении строительства основного объекта они должны быть снесены по условиям проекта. Часть временных зданий сдаются в аренду довольно давно. До завершения объекта строительства осталось несколько месяцев. Поэтому заказчик оценки хочет заключить договор аренды по сниженной ставке.
Соответственно стоит задача определить ставку аренды, с учетом того, что договор будет заключен максимум на 1 год.
Рыночная ставка аренды известна, определить ее не составляет труда. Но вот дисконт с рыночной ставки, который бы учел краткосрочный характер договора, сложновато, т.к. краткосрочные ставки обычно выше долгосрочных, а в данном случае краткосрочный характер аренды исходит со стороны арендодателя.
|
Добрый день, коллеги!
У меня такой вопрос: какой алгоритм оценки вы бы выбрали в случае краткосрочной аренды 1 год или менее года, без возможности продления (в конце срока аренды здания, сдаваемые в аренду сносят) при аренде производственных помещений с офисами?
|
Спасибо всем за ответы. Сочувствую вам, совсем вас ваш город не любит, не позаботился о доступных базах данных. 
|
|