Андрей Бойко |
Ранг: |
Член сообщества |
Местонахождение |
Санкт-Петербург |
|
Предыдущий визит: |
Wednesday, February 17, 2016 2:22:48 PM |
|
Ирина, Вы определитесь, что является объектом оценки и какие права на этот объект оцениваются. Вполне возможно, что наличие указанного Вами обременения не должно учитываться или может учитываться, как указал Андрей Викторович. То есть, либо затраты на снятие обременения, либо дисконт относительно даты окончания обременения.
|
Если есть признаки, то можно посчитать 1. Устранимое функциональное устаревание - экономически целесообразные затраты на устранение функциональных недостатков. Во многом устраняются при устранении физического износа, если здание в плачевном состоянии. То есть у Вас останутся только долгоживущие элементы и ещё не факт, что они ущербны (в плане функционала) 2. Неустранимое устаревание - капитализированная величина избыточных расходов, связанных с эксплуатацией объекта. И напоследок, наличие признаков устаревания ещё не говорит, что это устаревание приводит к снижению стоимости. Например, оштукатуренные стены (сырая штукатурка) ныне не в моде, используются активно вентфасады. Но сырая штукатурка по затратам вдвое-втрое дешевле, чем вентфасад. Даже с большей периодичностью ремонтов, признак есть, а снижения стоимости нет ;) ЗЫ Не забывайте корректно учитывать величину устаревания, в зависимости от того, считаете Вы затраты на воспроизводство или замещение...
|
ПОТ РО-14000-004-98 "ПОЛОЖЕНИЕ. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ" Посмотрите насколько изменяется срок службы в агрессивной среде по отношению к нормальным условиям (Приложение 7) и периодичность ремонтов для сооружений (Приложение 8). Возможно это позволит Вам привести все данные к одному знаменателю за счёт сокращения срока ЭЖ в агрессивной среде ;) Помимо норма, указанных уважаемым ЕЕ, могу сказать, что в СПб есть ещё царский чугун в хорошем состоянии (минимальное количество отказов) и современный, не достигший срока амортизации по 1072 с большим количеством отказов (низкое качество чугуна). Можете запросить у заказчика статистику по отказам в работе для разных материалов разных лет. По безнапорной канализации (в основном) отказы - это засоры. Каких-то ремонтов, кроме промывки не проводят. Если вдруг выясняется, что где-то утечка (что видно не сразу), тогда уже обследование, ремонт. Ремонт выглядит так: мелкий: забивается деревянный чопик, конец ремонта; ставится накладка-бандаж; заменяется кусок трубы; протаскивается чулок; меняется участок... Ориентироваться только на ремонты, учитывая, что большинство - латание дыр, а не улучшение свойств сети, я бы не стал ;)
|
Можно и не оформлять кадастр. Вполне достаточно утверждённой схемы "от руки" с привязкой к местности. см. http://www.eg-online.ru/article/280913/ Такой участок предоставляется на время до 2 лет. ПРосил бы заказчика нарисовать предполагаемую схему размещения и площадь участка и сделал бы эти сведения неотделимой частью Задания на оценку. По поводу остального. Прописываете допущения на основании принадлежности ВРИ соседних участков, либо ещё как. Лучше это допущение прописывать в Задании на оценку, чтобы не было недоразумений. Я бы ещё прописал допущение в отчёте, что все расчёты выполнены в допущении, что все необходимые работы по утверждению схемы будут выполнены своевременно, не отразятся на сроках реализации проекта и не приведут к материальным затратам, способным отразиться на итоговом результате расчёта. В противном случае, стоимость, полученную в отчё1те необходимо скорректировать.
|
А с чего вдруг публичная оферта? ФСО7, п. 22а говорит: "сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений" Что-то подсказывает, что про оферту тут ни слова нет. Так что, формулировка замечания некорректна. Что касается использованных данных. Не уверен, что сие можно считать аналогами, плюс к тому, не известна причина, собственно, почему администрация не стала выкупать. Может потому, что цены слишком высокие/низкие, может изменились планы развития территорий, да что угодно... Да и потом Вас не удивляют цены типа Объект №11, 1006 кв.м. - 100 000 руб, Объект№ 15, 162889 кв.м - 100 000 руб. Разница в площадях в 162 раза, а цена одна ;)
|
Текст МР висит тут: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corpmanagment/activity/council/2015170641 Там (по ссылке) ещё назван проектом, но в соседней рубрике есть протокол, где консатировано утверждение СОДом этих МР. От коэффициентов историчности, авторства, сохранности и прочих отказались, так как ничего общего с рынком они не имеют.
|
АлексанВиктор, Вы определитесь с объектом оценки. Если речь о выработанном карьере без лицензии, то может так случиться, что потребуется провести реновацию, которую не провёл недродобытчик (если ему предписывалось это сделать). То есть, будут немалые затраты на приобретение грунта и засыпку карьера а последующим озеленением, как вариант. В подавляющем большинстве недропользователям вменяется в обязанность реновировать территорию выработок по окончании работ. Видел, как здоровые и очень живописные карьеры хоронили отсевом, затем слой грунта, посев травы, высадка деревьев. Если речь о земельном участке, то у Вас просто своеобразная форма и рельеф земельного участка. Раз рядом дома, значит есть куда расширяться. Там уж смотреть, может рекреация, в т.ч., пруд с карасями, а может и под застройку - это надо ВРИ/ПЗЗ/генплан смотреть, хоть на кадастровой карте
|
Алексей, не хочу никого расстраивать, но такой вид бизнеса есть (и процветает). Стоимость в нарезке и стоимость крупных участков по удельному показателю различается до 3 раз. Даже если всё замечательно (ни оврагов, не болот), из крупного участка при нарезке надо выкинуть дороги, проезды, МОП и пр. - это около 40% общей площади. Разумеется сперва нужно проанализировать, а какие будут площади ликвидны и приведут к максимизации цены, следовательно, предпроект/проект: как нарезать, как инженерно обеспечить и пр. Это затраты. Далее нужно разметить и откадастрировать каждый участок, поставить на учёт - это тоже затраты. Поэтому утверждать, что это не существенный ценообразующий, я бы не стал.
|
для условий крайнего севера и запасы прочностные были побольше и материалы понадёжнее. То, что объект не эксплуатировался - плохо. Раньше то ли в нормах амортизационных (старых 70-х годов, а то и более древних) был пункт по поводу ускоренной амортизации (сиречь, износа) в случае отсутствия эксплуатации. Ежегодное старение, если память не отшибает, раза в 4 увеличивалось по отношению к эксплуатируемому. Конечно лучше всего короткоживущие - по натурному осмотру, долгоживущие - по соотношению возрастов. Что до барж и вертолётов, то внешнее устаревание можно посмотреть по отгрузке продукции, если делается не для внутреннего потребления, а если для внутреннего, по объёму потребления, хоть через численность населения в окружении по отношению к проектным данным и на сегодня...
|
Мисовец сообщал(а):Это Постановление утратило силу 1 марта 2015 года Обижаете. Постановление пережило 6 редакций, изменений и дополнений. Последняя, как справедливо отметил Сидор Сидорович, было 01.03.15 за №1120. Но это совершенно не означает, что 582 утратило силу.
|
|