Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 

ООО «Кроу Русаудит» совместно с «Appraiser.RU. Вестник оценщика» начинают сбор информации для подготовки рейтинга по количеству полученных сотрудниками - членами СРО квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности.

ООО «Кроу Русаудит» совместно с «Appraiser.RU. Вестник оценщика» начинают сбор информации для подготовки рейтинга по количеству полученных сотрудниками - членами СРО квалификационных аттестатов в области оценочной деятельности.

Для участия в рейтинге Компания присылает по адресу Rating_KA@CroweRussaudit.ru заполненную анкету
Дата начала приема анкет – 02.07.2018 г. по 20.07.2018 года.
Результаты рейтинга планируются к публикации в августе 2018 года.

Подробнее о рейтинге>>

Анкеты для заполнения:
По юридическим лицам
По группе компания


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: VONAP
Информация
Имя: VONAP
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Friday, August 25, 2006
Предыдущий визит: Saturday, March 17, 2018 12:37:25 PM
Количество сообщений: 55
[0.03% от всех сообщений / 0.01 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Панов Андрей
Пол Мужской
E-mail mt-panov@mobti.ru
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
Последние 10 сообщений
Тема: Квалификационный экзамен
От: Wednesday, March 14, 2018 4:01:13 PM
Геннадий сообщал(а):

При расчете использовать аналоги 3 и 5.

Вопрос не какие брать аналоги, а расшифровать формулировку из теста: ".....Сколько выручит продавец в январе 2018 года (с учетом оплаты услуг брокеру) при условии, что аналоги подготовлены к продаже Обратите внимание " - т.е. понять аналоги уже демонтированы, или их еще предстоит демонтировать?Не понимаю
Тема: Квалификационный экзамен
От: Wednesday, March 14, 2018 1:03:12 PM
Задача из теста по оборудованию:
«Объект приобретен новым в 2007 году за 200 000 руб. Устройство фундамента и монтаж оборудования составили 30% от цены оборудования. Рост цен на СМР к дате оценки составил 1,2. Затраты на демонтаж 50% от затрат на устройство фундамента и монтаж. Оплата услуг брокера (организатора торгов) 5%. Сколько выручит продавец в январе 2018 года (с учетом оплаты услуг брокеру) при условии, что аналоги подготовлены к продаже?»
Даны аналоги
АНАЛОГ 1 АНАЛОГ 2 АНАЛОГ 3 АНАЛОГ 4 АНАЛОГ 5
Год выпуска 2006 2007 2007 2007 2007
Цена с НДС, тыс. руб. 90 105 100 105 95
Сделка янв. 2018 дек. 2017 янв. 2018 янв. 2017 янв. 2018

Вопрос:
В условии прописано –….. «что аналоги подготовлены к продаже». Это означает, что они уже демонтированы и следовательно не нужно вычитать затраты на демонтаж или нет? Ведь от этого зависит и правильный ответ.
Тема: Квалификационный экзамен
От: Monday, February 26, 2018 12:05:04 PM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Спасибо!
Дедову респект и уважиха! Круто "Это интересный вопрос в квалификационном экзамене, поскольку надо рассмотреть третью очередь до 70%, да 20%" - может это для другого квалификационного экзамена", здесь же дай бог с ликвидационной разобраться (сроки экспозиции, затраты на поддержание предмета залога и т.д.)Трудная задача

Тема: Квалификационный экзамен
От: Wednesday, February 21, 2018 4:23:58 PM
Евгений Ефстафьевич! Спасибо за помощь. Для меня все встало на свои места, когда я вместо "Эффективного возраста" стал подставлять - "на сколько лет выглядит", т.е. банальное" от рождения 50 лет, а выглядит на 70 лет - "эффективный 70 лет - "имел нехорошие привычки, не велись регламентные работы и т.п., или от рождения 50 лет, а выглядит на 30 лет-"эффективный 30 лет" - "спорт, зарядка, регламентные работы".
У меня к Вам еще вопрос, какую логику закладывали законодатели в следующие положения в ФСО-9, ФСО-10, ФСО-12, ФСО-13 - " Задание на оценку должно содержать дополнительную..... " и " Задание на оценку может содержать дополнительную .....". Может быть понимая эту логику будет легче на квалэкзамене.
Ну и "крайнее" метод ДДП, дисконтирование на середину периода, терминальную стоимость нужно дисконтировать по фактору на конец последнего прогнозного периода или на середину последнего прогнозного периода. По логике вроде бы продажа происходит в конце прогнозного периода, а не в середине. На семинарах в СМАО рекомендуют на середину последнего прогнозного периода. СпасибоТрудная задача
Тема: Квалификационный экзамен
От: Friday, February 09, 2018 6:20:31 AM
Геннадий сообщал(а):
VONAP сообщал(а):

Не могу себе представить эксплуатацию недвижимости в три смены, нет конечно могу, например при сдаче в аренду трем арендаторам одновременно одну и туже площадь, но это по моему разумению относится не эффективному возрасту недвижимости, а к чему-то другомуНе понимаю


А что, у Вас нет магазинов работающих круглосуточно?
Нет заводов, где технология не предусматривает даже часа простоя?
Не производств создающих повышенные вибрационные нагрузки?

Слабовато плаваете.


Магазин работает 24 часа в сутки -срок его физической жизни 24 часа в сутки или меньше. Эффективный возраст в этом случае больше или меньше.
На заводе создаются повышенные вибрационные нагрузки - эффективный возраст будет больше физического срока жизни, за счет чего, за счет повышения вибраций? Все тонуууууУлыбка





Тема: Квалификационный экзамен
От: Thursday, February 08, 2018 7:17:15 PM
Eugene сообщал(а):
VONAP сообщал(а):
...как эффективный возраст (50 лет) может быть больше срока физической жизни (10 лет)...

Если объект забывать вовремя ремонтировать, если его эксплуатировать не в одну смену, а в три, если с объектом происходили аварийные ситуации, как будут соотносится его фактический и эффективный возраст?

VONAP сообщал(а):
...зачем вся эта канитель если в условиях есть "средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%." Тут уж банк учел все риски...

Банк учел свои риски, при кредитовании риски делятся между банком и заемщиком, ставка кредитования - это не доходность недвижимости, а доходность долга

Не могу себе представить эксплуатацию недвижимости в три смены, нет конечно могу, например при сдаче в аренду трем арендаторам одновременно одну и туже площадь, но это по моему разумению относится не эффективному возрасту недвижимости, а к чему-то другомуНе понимаю
Тема: Квалификационный экзамен
От: Thursday, February 08, 2018 5:12:06 PM
Евгений Ефстафьевич! Я опять тяну в русло заданной темы:
На квалэкзамене есть вот такая задача:"Рассчитать ставку капитализации. На дату оценки срок физической жизни здания составлял 10 лет, эффективный возраст объекта - 25 лет. Полный срок экономической жизни объекта - 50 лет. Безрисковая ставка инвестирования 6%, срок рыночной экспозиции объекта 3 месяца, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%, средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%. Возврат инвестиций осуществляется по методу Инвуда. Результат округлить до сотых долей процента."
Вроде все понятно, но мой , простите, разум отказывается понимать, как эффективный возраст (50 лет) может быть больше срока физической жизни (10 лет).и зачем вся эта канитель если в условиях есть "средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%." Тут уж банк учел все риски.
В аналогичных тестах еще добавляют доходность по ОФЗ и валютную доходность. Голова идет кругом Спасибо
Тема: Квалификационный экзамен
От: Saturday, February 03, 2018 3:28:42 AM
Евгений Евстафьевич, спасибо за информацию. Пока только Вы в этой ветке по заявленной теме.
Не могли бы ВЫ помочь в ответе на один вопрос из теста по недвижке:
Верно ли утверждение, что величина прибыли предпринимателя, рассчитанная техникой компенсации вменённых издержек, равна годовой норме доходности альтернативных девелоперских проектов?
Варианты ответов:

1.Утверждение неверно
2.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году, в случае внесения оплаты всего проекта авансом
3.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году, в случае внесения всех платежей по проекту аннуитетными платежами
4.Утверждение верно при продолжительности реализации проекта равной 1 году.
Я ответил: вариант 4.
Однако он казался неверным.
Правильный ответ - вариант 2.
У Грибовского, "Оценка доходной недвижимости", расчет вмененных издержек походит, как сумма аннуитетных платежей, так и единым платежом.На ошибках учатся




Тема: Квалификационный экзамен
От: Wednesday, January 31, 2018 12:58:42 PM
Olegovich сообщал(а):
Андрей В. сообщал(а):
Конвертируют не только валюту, ответ на первый вопрос абсолютно логичен, ответ, который вы предлагаете - масло масляное
https://dic.academic.ru/dic.nsf/business/6273
Износ применим непосредственно к резервуару

Износ применяется к сооружению в целом. в том числе и к выемке грунта

Спасибо.
Теперь я так понимаю, что два одинаковых резервуара одновременно собрали, в одинаковые котлованы установили, но везли разные подрядчики с разными тарифами доставки, следовательно теперь у них , у этих резервуаров будет разный физический износ. Я правильно понял. Еще раз спасибо. Будь здоров, товарищ!
Тема: Квалификационный экзамен
От: Tuesday, January 30, 2018 6:19:07 PM
Помогите разобраться
Тестовая задача:
Для определения рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, какие из перечисленных ниже данных необходимы?
I. Информация о планируемом использовании объекта его покупателем.
II. Прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект.
III. Информация об условиях ипотечного кредита, связанного с приобретением объекта недвижимости.
IV. Требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.
Варианты ответов:
• I, III
• I, II, III, IV
• II, IV
• II, III, IV
Правильный ответ: II, IV.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.
(см. п.23 ФСО №7)
(см. Оценка недвижимости.Учебник/А.Г.Грязнова, М.А.Федотова–М.:Изд.«Финансы и статистика»,2007)
Т.е. цитата из учебника предполагает, что учитывать обслуживание по кредиту необходимо при определении инвестиционной стоимости, а не рыночной. Таким образом, для определения рыночной стоимости недвижимости методом ДДП необходимы:
- прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект;
- требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.

Однако при решение следующей тестовой задачи на расчет рыночной стоимости кредит учитывается
Тестовая задача:
Ожидаемый поток доходов от объекта – 35000 д.е. в год на протяжении 6 лет. В конце шестого года планируется продажа объекта за 220 000 д.е. Объект был приобретён с привлечением кредита в сумме 100 000 д.е. на срок 10 лет под 12% годовых с ежегодными выплатами в конце периода. Норма доходности по аналогичным объектам составляет 15%. Рассчитать рыночную стоимость недвижимости.
СМАО предлагает следующее решение
В данном случае рыночная стоимость недвижимости равна сумме текущих стоимостей собственного и заёмного капиталов. Заёмный – 100 000р. Необходимо рассчитать стоимость собственного капитала.
Ежегодный поток доходов 35 000 д.е. необходимо уменьшить на величину ежегодных расходов в погашение кредита. Рассчитаем ежегодный платёж при N=10 и I/Y=12%:
Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 100 000 [PV] 12 [I/Y] 10 [N] [CPT] [PMT]
MS Excel: =100000*0,12/(1-(1+0,12)^(-10))
Результат: 17 698,42р.
Рассчитаем величину ежегодных денежных поступлений:
35 000,00 – 17 698,42 = 17 301,58 д.е.
Поскольку денежные потоки по годам одинаковые, нет необходимости в дисконтировании их по отдельности. Достаточно определить текущую стоимость аннуитета длиной 6 периодов по ставке доходности 15%:
Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 17301,58 [PMT] 15 [I/Y] 6 [N] [CPT] [PV]
MS Excel: =17301,58*(1-(1+0,15)^(-6))/0,15
Результат: 65 477,53р.
Перед продажей объекта в конце шестого года за 220 000 д.е. необходимо погасить остаток долга по кредиту: N=4, I/Y=12%, ежегодный платёж = 17 698,42 д.е.
Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 17 698,42 [PMT] 12 [I/Y] 4 [N] [CPT] [PV]
MS Excel: =17698,42*(1-(1+0,12)^(-4)/0,12
Результат: 53 756,28р.
Будущая стоимость реверсии составит:
220 000,00 – 53 756,28 = 166,243.72 д.е.
Текущая стоимость реверсии (N=6 – продажа в конце шестого года, I/Y=15%):
Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 166 243,72 [FV] 15 [I/Y] 6 [N] [CPT] [PV]
MS Excel: =166243,72*/(1+0,15)^6
Результат: 71 871,75р.
Суммируем текущую стоимость денежных потоков и текущую стоимость реверсии:
65 477,53 + 71 871,75 = 137 349,28 д.е.
Полученная величина является текущей стоимостью собственного капитала.
Плюсуем к ней заёмные средства, чтобы получить рыночную стоимость объекта:
137 349,28 + 100 000,00 = 237 349,28 д.е.
Как видите при расчете рыночной стоимости кредит учитывается.
Или в условии теста напутали и хотели расчет инвестиционной стоимости для конкретного инвестора.
Как же все таки быть при тестировании: учитывать условия кредита или не учитывать?Не понимаю
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании