Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: NB
Информация
Имя: NB
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Санкт Петербург
Статистика
Зарегистрирован: Friday, January 09, 2009
Предыдущий визит: Friday, August 17, 2018 5:47:31 PM
Количество сообщений: 1,977
[1.11% от всех сообщений / 0.56 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Баринов Николай Петрович
E-mail nb@avg.ru
Страна Россия
Область, край, республика Санкт-Петербург
Город Санкт Петербург
Список статей
12/10/2014
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом многомерного регрессионного анализа
Последние 10 сообщений
Тема: Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество
От: Friday, August 17, 2018 5:47:30 PM
Е.Е.,
не забыл, т.к. не знал и не знаю, что вы под этим понимаете Улыбка
Поясните, плз, если не жалко
Тема: Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество
От: Friday, August 17, 2018 5:46:07 PM
А.А.,
не вижу разногласий сказанному мной. Если вы используете метод, для которого по общему признанию достаточно 5 аналогов, очертите их территорию.
И посылайте всех, замечающих аналоги где-то еще, по известному адресу. К вашем рынку они отношения не имеют.
Если же замахнулись, скажем, на рег.анализ, то территорию рынка нужно будет расширить до нахождения в ней 10-15 аналогов.
А дальше - по объявленному алгоритму. Улыбка
Если внедрить это понимание в массы, жизнь несколько облегчится, нмв

ЗЫ Везде аналоги понимаются в смысле п.22б ФСО №7, но не по ФСО №1 Улыбка
Тема: Оценка пулов объектов
От: Friday, August 17, 2018 5:34:00 PM
Вдогонку.
М.б. там и среднее или медианное было, но не самого времени, а нелинейной функции от него.
Т.к. вероятность события (обнаружения, или продажи), от времени зависит нелинейно.
Тема: Оценка пулов объектов
От: Friday, August 17, 2018 5:31:00 PM
В "прошлой жизни" пришлось немного заниматься временнЫми процессами. Там под средним временем поиска цели понимался отрезок времени, в течение которого вероятность ее обнаружения составляла 68%.
Т.е. было четко и ясно, что означает "среднее время поиска".
И никто не требовал 100% (по самому больному барану)- люди знали, чем занимались.
Я не настаиваю именно на 68% (там свои были резоны), но 6/12 - это 50% проданных объектов.
Не думаю, что такое определение, будь оно предложено, будет встречено овациями Улыбка
Но как-то определять надо, иначе - вечные недомолвки и бессмысленные споры.
Тема: Оценка пулов объектов
От: Friday, August 17, 2018 3:37:53 PM
В описанной ситуации ежемесячно продаются каждые пять объектов, и у каждой пятерки - свой срок экспозиции (с точностью до месяца). Ни одного повторения. Какой из них - типичный?
А 6 мес. - это срок, за который продается 50% выставленного на продажу.
Как-то не вяжется с определением "индивидуального" срока экспозиции - от оферты до продажи. Улыбка
Нужно определить понятие "типичный срок экспозиции".
Тема: Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество
От: Friday, August 17, 2018 3:25:24 PM
Павел_Лазарев сообщал(а):
Например, надо оценить 2-комнатную квартиру площадью 60 кв.м. по ул. Ленина, д. 1. Если в этом продаются квартиры, то берем их, так все остальные по сравнению с ними вообще не аналоги. Если нет, начинаем смотреть соседние такие же дома, постепенно расширяя круг поисков.

Все именно так. И здесь мы вплотную подходим к вопросу о территории рынка недвижимости при индивидуальной оценке. Этот вопрос не освещен в лит-ре, поэтому позволю вывод из раздела статьи, которую пишу потихоньку:
"Таким образом,
территория рынка недвижимости при индивидуальной оценке сравнительным подходом - это территория, на которой расположено необходимое для расчетов число аналогов, «ближайших» к объекту оценки"

Если принять эту точку зрения, многое становится основательнее. Во-первых, других (незамеченных оценщиком) аналогов труднее найти. Во-вторых, и это важнее, сам оценщик работает не с малой частью рынка(генсовокупности), а с весьма большой (не менее половины). И результаты, полученные на таком материале гораздо увереннее характеризуют этот, пусть очень маленький по территории рынок. Это специфика оценки недвижимости - интересует стоимость (цена) здесь и сейчас.
Тема: Переходные коэффициенты
От: Thursday, August 16, 2018 10:58:03 AM
Здесь на аппрайзере лежит статья Александрова о недооценке в современных условиях сборниками УПВС. Взгляните, м.б. станет понятнее.
Тема: Оценка пулов объектов
От: Wednesday, August 08, 2018 1:12:09 PM
Слуцкий сообщал(а):
Не вопрос. Улыбка
Но принципиально-то вот что.
На дату оценки 100 ЗУ не начинают продаваться, а уже проданы, Н.П. Может, срок экспозиции и был больше, чем у индивидуальных ЗУ, но нас это не колыхает.
Соответственно ...

Опять не-а Улыбка Если оценивается лот из 100 для продажи, то его (лот) еще предстоит продать. Причем разом.
А 100 других (проданных) продавались за какой-то период. И продавец получил сумму, приведенную к началу продаж, меньше суммы номиналов за каждый из 100.
Соответственно... Улыбка
Тема: Оценка пулов объектов
От: Wednesday, August 08, 2018 10:46:31 AM
Слуцкий сообщал(а):
Вот ещё аргументы.
2. Допустим, что на рынке предлагается 300 малых ЗУ по 100 руб. Объект оценки 100 малых ЗУ. На рынке можно пойти и купить 100 ЗУ по 100 руб. причём в разных местах. Но если оценивается 100 ЗУ в объекте оценки в одном месте (а это явно под девелопмент КП), то получается, что их можно купить дешевле, потому как скидка придумана. Однако, для покупателя - девелопера КП нужны не 100 ЗУ в разных местах, а в одном. Стало быть не скидка, а премия из здравого смысла вытекает? Не? Не понимаю

Не.
Купить 100 разом (или почти разом) можно. А вот продать разом (да еще когда вокруг еще 400 предлагаются, а покупаются 10 в месяц) - эт-т вряд ли! (с) тов. Сухов.
Такшта - деньги завтра дешевле, чем сегодня, потому - скидка.
Тема: Кривые отчеты
От: Monday, July 09, 2018 1:06:13 PM
sky-perm сообщал(а):
Если я на такие отчеты буду писать жалобы в СРО (типа прошу провести внеочередную проверку по отчету №..) это будет с моей стороны нарушением каких то судебных норм?
а с другой стороны зачем мне это нада? Грусть наверно "за державу обидно "

Это - все в сфере этики. И права ваши нарушаются в смысле потери имиджа профессии (это с одной стороны), и жаловаться на коллег неэтично (с другой).
Из двух зол - меньшее?
И, кстати, на каком месте у нас этика? Улыбка Грусть
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании