Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: NB
Информация
Имя: NB
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Санкт Петербург
Статистика
Зарегистрирован: Friday, January 09, 2009
Предыдущий визит: Sunday, January 14, 2018 10:00:46 PM
Количество сообщений: 1,943
[1.11% от всех сообщений / 0.59 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Баринов Николай Петрович
E-mail nb@avg.ru
Страна Россия
Область, край, республика Санкт-Петербург
Город Санкт Петербург
Список статей
12/10/2014
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом многомерного регрессионного анализа
Последние 10 сообщений
Тема: НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
От: Sunday, January 14, 2018 9:15:11 PM
Шогин В. сообщал(а):
Хотя стоит ли заморачиваться таким бредом. РС=стоимости в обмене и точка Улыбка

Вот именно, Валерий Анатольевич, СТОИМОСТИ, не цене. Почувствуйте разницу Улыбка
Я ж говорил, спорить нам - не переспорить Улыбка
Этот спор, как ремонт - можно только прекратить Будь здоров, товарищ!
Тема: Библиография по Модифицированному Методу Выделения и Обобщённому Модифицированному Методу Выделения
От: Wednesday, January 10, 2018 8:08:15 PM
Слуцкий сообщал(а):

Ой спасибо, Александр Анатольевич. Я все искал - откуда этот бред? Пропустил эту статью.
Да уж, дурь.... Один показатель местоположения - отклонение цены объекта от средней по выборке - чего стоит Улыбка
Не говоря о многом другом. Надо бы подробно разобрать, да толку ... Пять лет прошло.
Вот вам и рецензируемый журнал.
Тема: НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
От: Wednesday, January 10, 2018 7:51:55 PM
Валерий Анатольевич,
нмв, закон об ОД "фактически" не говорит о том, что КС=РС. Улыбка
КС - это разновидность РС, со специальными оговорками. См, например, п.20 ФСО №7 (который не противоречит ФЗ).
К тому же, РС это сумма не в конкретной, а гипотетической сделке, она (РС) затем и
придумана, чтобы сравнивать сравнимое в различных налоговых режимах.
По мне - РС на рынке не живет, это расчетное экономическое понятие, отражающее экономическое же содержание сделки. А оно между участниками, находящимися в одинаковых условиях налогообложения - без НДС. А с разными - м.б. разным для каждого из участников.
Это для вас все ясно, а для многих других - не совсем Улыбка
И лучший способ покончить с неясностями - определять РС без НДС, а в необходимых случаях говорить - цена данной сделки = РС + НДС.
По-армейски: пусть безобразно, но единообразно :)
Но судя по всему, нам еще долго спорить/обсуждать Будь здоров, товарищ!
Тема: Библиография по Модифицированному Методу Выделения и Обобщённому Модифицированному Методу Выделения
От: Saturday, January 06, 2018 10:45:06 PM
Слуцкий сообщал(а):
А по мне так, как раз, при высоких коэффициентах застройки могут и должны проявиться спецэффекты.
Например, независимость отношения цены ЕОН к площади ЗУ от коэффициента застройки. И даже отрицательная зависимость.
А вот как раз при малых значениях имеет место просто линейная аппроксимация возрастающей зависимости.
Вот теор. основа кмк
https://ru.wikipedia.org/wiki/Предельная_полезность

Так сказал же выше - как минимум :) Если и на максимуме нелинейности - надо и с ними разбираться.

Что же касается малых значений, мне метод интересен возможностью получить оценку именно для нулевого, т.е. для свободного ЗУ.
Сегодня в развитых городах пригодных к нормальной застройке и обеспеченных инженерией ЗУ - раз два и обчелся. И считают ЗУ под зданиями в центре города по "свободным " на окраинах. При этом явно не дооценивают влияние инженерии (шире - инфраструктуры), не говоря о многом другом.
Самое время - выделять из стоимости похожих застроенных ЗУ (ОН).


Но смотрю на ряд примеров "линейной зависимости" и вижу, что экстраполяция их к нулевой плотности застройки в лучшем случае ведет к нулевой или смехотворно малой стоимости свободного ЗУ, в худшем - вообще к отрицательной. А по остальным точкам идет очень неплохо, иногда - отлично. Что-то не так.
Можно делать разные выводы, но для меня очевидный: на малых значениях есть нелинейность. Иначе нужно заниматься обоснованием, с каких плотностей корректна линейная модель. И до каких, кстати, если предельную полезность вспоминать.

А теорию подвести - дело времени да техники :) Краевые эффекты чем не хороши? :)
Тема: Библиография по Модифицированному Методу Выделения и Обобщённому Модифицированному Методу Выделения
От: Saturday, January 06, 2018 2:11:41 PM
Слуцкий сообщал(а):
П.С. Ну и вообще интересно, кто что пробовал (для каких объектов, на каких рынках, с какой дури и т.п.) Пишите, не стесняйтесь. Вносите вклад. Бесплатно ес-но. Серьезное настроение

Говорил ранее, напишу и здесь.
ММВ по сути является однофакторной регрессионной моделью (со специфическими перемененными). Которая, естественно, хорошо работает в ситуациях, когда влияние остальных факторов выражено слабо.
Мы пробовали этот метод в условиях Питера - не пошел. Большие разбросы, неубедительные зависимости. С аналогичными трудностями столкнулась Елена Топал в Екатеринбурге (есть сыроватая статья в Вопросах оценки о доле стоимости ЗУ).
И понятно почему - в городах на стоимость ЗУ оказывают заметное влияние и другие факторы, кроме плотности застройки. Их также нужно учесть, т.е. перейти к многофакторному ММВ.

Поэтому, нмв, нужно внимательно оговаривать области корректного применения "однофакторного" ММВ чтобы не дискредитировать обещающий метод.

Говоря о ММВ ("однофакторном"), хочу также заметить, что линейная зависимость, скорее всего, корректна лишь в определенных пределах изменения плотности застройки. На значениях, близких к нулевым (самым интересным, заметьте) линейная зависимость "не катит", т.к. уходит в отрицательные значения (см. зависимости в материале Мисовца).
Т.е. стоимость свободного ЗУ - отрицательна при том, что он коммерчески используется. Это нонсенс.
Нужно дорабатывать метод, как минимум, в области малых значений плотности застройки, т.е. переходить к нелинейной зависимости.
Делать - не переделать :)
Но для оценки застроенных ЗУ как свободных на хорошо развитых территориях, похоже, альтернативы нет.
Тема: Библиография по Модифицированному Методу Выделения и Обобщённому Модифицированному Методу Выделения
От: Saturday, January 06, 2018 1:31:58 PM
Слуцкий сообщал(а):
Щетаю, что хорошо бы создать / издать некий сборник статей на обозначенную тему.
Вот еще в список
Мисовец В.Г. Опыт применения модифицированного метода выделения к широкому классу объектов оценки / Теория и практика стоимостной оценки: региональный аспект. Сб. научно-практических статей, посвященный 20-летию оценочной деятельности в России. – Екатеринбург: Свердловское обл. региональное отд. Российского общества оценщиков, 2014

Книжка эта есть в бумажном виде, в электронном - не знаю.

Материал Василия Григорьевича послал на эл. почту. Сюда он отказался прикрепляться - превышен размер, говорит :)

Всех - с Рождеством!

Тема: Противоречия в ФСО
От: Thursday, December 28, 2017 1:18:47 PM
Слуцкий сообщал(а):
...Не будет у нас не противоречивого свода. Исключено. Потому как ума нет. И становится всё меньше. Катасрофическими темпами.
Например, школота стандартов не пишет. Она экзамены сдаёт. Причём не вся ещё.
Какие уж тут писания стандартов...
Будь здоров, товарищ! Но жаль Улыбка
Тема: Противоречия в ФСО
От: Tuesday, December 26, 2017 7:32:45 PM
Слуцкий сообщал(а):
При этом, необходимости его писать нет. Есть МСО. Есть РИКС. Есть ЕСО. Есть ЮСПАП. Надо принимать и местами адаптировать. Это говорилось до того, как решили свои писать. Это и сейчас ясно.

Не совсем так, Александр Анатольевич
ЮСПАП- национальные стандарты США. А еще Канадские ЮСПАПы есть. Вот зачем канадским свои ЮСПАПы?:)
RICS - стандарт СРО, хоть и многонациональной. Там много полезного, но ведь всего лишь - СРО :)
А вот МСО и ЕСО - рамочные наднациональные стандарты. Они оговаривают возможные отклонения с учетом национальных юрисдикций. Отклонения для нас там не записаны :)

Поэтому "местами адаптировать" - и есть написать основные положения МСО под свой (135Й) ФЗ и "иные нормативные акты уполномоченного органа", да с учетом уровня развития нашей оценки.

А свод - это, прежде всего, отсутствие противоречий между отдельными стандартами. Плюс общая терминология (глоссарий).
Жить с противоречащими друг другу стандартами и не замечать этого, в моем понимании -запредельный непрофессионализм.
Впрочем, соглашусь, кому он нужен, этот профессионализм в оценке? :( :)
Тема: Противоречия в ФСО
От: Monday, December 25, 2017 7:25:22 PM
Юрий К. сообщал(а):
- запамятовал что это единственный специализированный фсо, в котором отсутствует указание на приоритетность (вот что значит, что ваяли его без меня :)).

Не-а, Юрий Васильевич, не в вашем неваянии дело :)
ФСО7 - единственный, выпущенный при "старых" ФСО1-3. Когда его писали, от нас требовали соответствия трем "старшим" ФСО.
Но на следующий день после утверждения ФСО7 Министром был подписан приказ о переработке ФСО1-3 и разработке новых.
И там уже "старшими" стали специализированные ФСО.
Давно говорю - пора перерабатывать все ФСО в один свод стандартов.
Тема: Противоречия в ФСО
От: Friday, December 22, 2017 11:22:47 AM
А по мне - вообще отправить прямую капитализацию в сравнительный подход (как в бизнесе), а в доходнике оставить один метод - ДДП. И в нем уже обсуждать детали прогноза. Ведь "капитализация" - всего лишь частный случай ДДП, разве нет?
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании