| Бондарев Е.В. |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Friday, January 30, 2015 3:06:20 AM |
|
|
ФИО |
Бондарев
Егор
Васильевич
|
| Дата рождения |
12/1/1984 |
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
bondarev@iksys.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Московская область |
|
Город |
Москва
|
|
Телефон |
89104895254
|
|
URL |
http://forum.iksys.ru/
|
|
Дополнительная информация |
Задать мне вопросы и пообщаться со мной можно на http://forum.iksys.ru/
|
| В какой СРО оценщиков состоит |
Не состою |
| Специализация |
оценка недвижимости
|
| Год начала оценочной деятельности |
2008
|
|
|
|
Мнительный сообщал(а):...времени как всегда в обрез, отчет нужен вчера, ну и дать это нужно было естественно человеку, который их не оценивал никогда. В общем, подскажите хоть методики какие есть?
Может пригодится в качестве примера (чтобы было от чего оттолкнуться) http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/view/1425.
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
В профессиональной сети этот вопрос недавно обсуждали, посмотрите, может что-то окажется полезным: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/question/188-ocenka-oruzhiya
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
Может быть из Банка отчетов вам эти работы будут чем-то полезны (в отчетах по идее должна быть хоть какая-то аналитика):
http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/view/1181
http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/view/1197
http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/view/2108
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
 Я просто привел может гиперболизированный, но зато понятный и показательный пример, куда может привести логика из приведенного вами выше сообщения. И намекнул, в каком ещё направлении можно поглядеть.
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
Tatiana Aderkas сообщал(а):1.Арендатор вступил в права аренды на ЗУ 2.Создал проект, согласовал его и т.д. и т.п, предполагая что на этом земельном участке он построит 5 многоэтажных домов и его потенциальный доход от реализации проекта составил бы 100 рублей. 3.В момент реализации инвест. проекта выяснилось что через этот большой участок, на котором он мог бы построить 5 домов пройдет автомагистраль, следовательно вместо 5 жилых домов он сможет построить только 4 дома и его потенциальный доход уже не составит планируемых 100 рублей.  Если я правильно трактую нормы права, то стоимость 5-го дома (естественно очищенная от затрат и т.д.) это и есть те потенциальные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Давайте рассмотрим похожий пример. Застройщик решил построить дом. Узнал, что земля изымается - и решил ничего не строить. А зачем строить то - государство упущенную выгоду то возместит как разность между стоимостью готового и стоимостью восстановления / замещения. Это по Вашей логике. Т.е. по сути, можно получить прибыль ничего не делая :) Заключил договор аренды, организовал проект, изъяли - получил такую же прибыль, как если действительно занимался в течение немалого времени реализацией проекта загружая свои мощности или привлекая подрядчиков, неся риски.
На мой взгляд, упущенной выгодой здесь и не пахнет. Есть только реальный ущерб в виде части произведенных затрат на аренду и проект, приходящейся на изымаемый земельный участок. Т.е. по факту застройщик потерял часть земли в аренде и понес затраты при проектировании дома, который в итоге не был построен. На этом его действия прекратились. Чтобы получать прибыль (и выгоды) - нужно работать и предпринимать какие-то действия. Построил бы дом, никак разговоров бы и не было.
По Вашему государство каждый голый участок должно выкупать по цене готового Moscow-City?
Возможно, при строительстве дороги, стоимость возведенных объектов у вашего застройщика упала (и имеет место ухудшение качества земель в следствие реализации проекта дорожного строительства). Но это опять же реальный ущерб (разность в стоимости до и после). А не упущенная выгода.
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
NB сообщал(а):См. судебную практику - она признается ТОЛЬКО тогда, когда ДОКАЗАНЫ действия к ее получению.
... а также предпринятые действия по уменьшению размера убытков ....
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
Слуцкий сообщал(а):Насчёт квартир на 1 эт. на Ставропольской Е.В.Бондарев (по-моему) хорошо сказал в том духе, что они продаются не на рынке квартир, а на рынке встроенных помещений. Да и Ставропольская она не одна в Краснодаре. Не на всех же улицах квартиры на первом этаже раскупаются под ком. цели.
Пытался обратить внимание, что НЭИ должно определяться корректно - в соответствии с тем видом стоимости, который подлежит определению, но похоже бесполезно - дискуссия вернулась к тому, с чего начиналась. Примеры А.Д.Юнитера, на мой взгляд, уместны и логичны, хоть и отражают проблему (с предлагаемым вариантом АНЕИ) гиперболизированно. Повторюсь, что НЭИ (при определении РС), на мой взгляд, имеет смысл делать только тогда, когда существует возможность реализации объекта (с проведением соответствующего маркетинга и предпродажной подготовки) на различных рынках / сегментах рынках. Иначе он не нужен в принципе. Вне зависимости от того, какая недвижимость подлежит оценке. Нужно различать инвестиционную и рыночную стоимости и виды использования, которые они подразумевают и которые лежат в их основе.
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
Слуцкий сообщал(а):Да дело не в том, сформирован рынок или нет. А в том, что если рынок реагирует - покажите. А если не можете, пишите: "по моему мнению ...", "я слышал ...", "бабушка сказала ...".
Причём тут НЭИ? Рынок? Какое хорошее исследование? На чём?
Беспредметно это всё. Нырять в бассейн-то уже готовы. Воды там только нет. И не предвидится.
НЭИ конечно же не причем. Это уже совершенно другая проблема. Нужно развивать информационное обеспечение оценочной деятельности. Нужно делать рынок информационно прозрачным. Чтоб было на чем показать. Предметно. С бассейном полным воды. Но это уже другая проблема. И другая тема.
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
Александр Анатольевич, я не предлагаю гадать, я предлагаю проводить хорошее исследование рынка (собственно оценщики это обычно и делают, по крайней мере должны). Я выше уже писал: если рынок сформирован и активен, если потенциал таких квартир востребован и отражается в ценах сделок - не учитывать его мы не можем. А фантазии продавцов - это отдельная тема, которая не только к квартирам на первых этажах относится (поэтому предлагаю этот вопрос даже не рассматривать, дабы не отвлекаться от сути). Если продавец и покупатель типичны - то цены рыночные - срок экспозиции тоже (в среднем - естественно). Если на рынке что-то продается долго (таков рынок, так сложилось и его участников всё устраивает), а кому-то нужно продать быстрее - у него не типичная для этого рынка мотивация (она очевидно чем-то отличается от мотивации других участников, которых рыночный срок экспозиции устраивает).
Можно провести аналогию с рыночной стоимостью акций. Выходит оптимистичная новость, рыночная стоимость растет. Так на неё реагирует рынок. Он дал оценку появившемуся потенциалу. И при этом не обязательно фактические показатели соответствующей компании - как-то поменялись. Так же и с квартирой - есть потенциал - он может быть (а может и нет) оценен рынком. Даже если законодательно разрешенное использование такое же, как у других квартир на других этажах.
Что-то мы как-то от обсуждения предложенного варианта НЭИ в ФСО по-тихоньку ушли в более глубокие темы. В принципе, я всё, что хотел написать - написал, прекращаю оффтопить.
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
Юрий Васильевич, Вы, на мой взгляд, черезчур усложняете. Во-первых, Вы рассматриваете не устоявшийся рынок (так сказать, как будто он только появился). И соответственно пытаетесь проанализировать, какие процессы на нем могут происходить. Если рынок сформирован и активен, то уровень цен уже примерно обозначился. Люди примерно понимают характеристики этого рынка. Средний уровень цен, средний срок экспозиции, объем платежеспособного спроса и т.д. Например, удельная стоимость элитного жилья как правило выше, чем типового, но и срок экспозиции значительно выше. Но это не значит, что элитка завышена, поскольку долго продаётся, её нужно продавать и оценивать как типовое жилье, а жилье тоже завышено, поскольку продается по нескольку месяцев, а пирожки на базаре в течение пары минут, и соответственно нам нужно оценивать жилье и делать огромную скидку, чтоб срок экспозиции жилья стал равен сроку экспозиции пирожка. Я конечно утрирую, но просто хочу показать, что оценщик, если он определяет РС, не должен рынку что-то навязывать. Если рынок уже сформирован, на нем установился срок экспозиции, нам нем установились цены, на нем понятен объем платежеспособного спроса, - типичные участники этого рынка эти характеристики принимают и их всё устраивает. Не устраивают - идут на другой рынок. Например, если есть нетипичная мотивация (например, вынуждены продать в другие сроки). Каждый рынок имеет свои характеристики, это средний уровень цен, объем платежеспособного спроса, срок экспозиции и др.
Допустим, если, например, Вы решите продать свою квартиру, Вы скорее всего посмотрите на рынок. Если Ваша мотивация типична для рынка, Вас устроит и срок экспозиции (даже если прийдется подождать) и сложившиеся цены. Если у Вас нетипичная нужда, Вы можете поставить цены ниже рыночных, чтобы сократить срок экспозиции (меньше рыночного). Вы можете вообще обратиться в срочный выкуп квартир (согласившись на ещё более низкие цены и короткие сроки - по сравнению с типичными рыночными). Но типичный участник рынка будет продавать по средним рыночным ценам ориентируясь на средний типичный для рынка срок экспозиции.
Во-вторых, не все квартиры на первом этаже имеет смысл переводить в коммерцию (и соответственно имеют интересующий людей потенциал). Очень важно расположение квартиры.
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
|