Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: blinov-a-v
Информация
Имя: blinov-a-v
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Friday, December 18, 2009
Предыдущий визит: Saturday, December 07, 2019 3:28:57 PM
Количество сообщений: 852
[0.46% от всех сообщений / 0.23 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Блинов Александр Вячеславович
Дата рождения 2/18/1974
Пол Мужской
E-mail blinov-a-v@yandex.ru
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит 02 - СРО АРМО (СРО Ассоциация российских магистров
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик автотранспорта
Год начала оценочной деятельности 2000
Место работы оценщик
Последние 10 сообщений
Тема: Сопоставление двух вариантов определения интервала неопределённости оценки
От: Friday, December 06, 2019 2:01:42 PM
АА, прошу прощения, что увел обсуждение в сторону. Просто по существу самой статьи мне добавить нечего, там все ясно и сомнений не вызывает.
Тема: Сопоставление двух вариантов определения интервала неопределённости оценки
От: Friday, December 06, 2019 1:51:15 PM
Все верно. Но только один маленький нюанс. Если эта небольшая выборка (она же ген.совокупность) - цены сделок. Тогда да, статистика тут не нужна, и даже вредна. И допущения о нормальности не нужны, и доверительные интервалы - фигня.

Но если мы имеем дело с предложениями, тогда все начинается с допущения, что сделка состоится по заявленной стоимости или с некоторой скидкой, причем в пределах срока экспозиции (который сам оценщик и должен указать). А для этого допущения еще меньше оснований. Практика показывает, что более чем в половине случаев (для недвижимости, кроме самых ходовых квартир) сделка вообще не состоялась в пределах срока экспозиции от даты публикации.

Поэтому ценность (значимость) каждого отдельно взятого предложения - нулевая. Они (предложения) если и имеют смысл, то только в совокупности. А исследование совокупности выборочных данных - это и есть статистика, со своими правилами. Тем более, это в принципе не прямой метод сравнения. Оценщик исследует не цены, а мнения участников рынка (преимущественно продавцов, но косвенно - и покупателей, потому что они также ориентируются на эти данные).

Вот именно об этом и я тоже много раз писал: Оценка НЕ РАВНО статистика. Но оценка на основе выборки ПРЕДЛОЖЕНИЙ может производиться только статистическими методами. Ибо это анализ спроса и предложения, А НЕ ЦЕН.
Тема: Сопоставление двух вариантов определения интервала неопределённости оценки
От: Friday, December 06, 2019 11:34:21 AM
Слуцкий сообщал(а):
...в соответствии с п. 7.2. ГОСТ Р 8.736-2011 ... при числе результатов измерений 15 и менее принадлежность их к нормальному распределению вообще принципиально не проверяется в силу полной ненадёжности результатов тестов. При этом вычисление доверительных границ случайной погрешности оценки измеряемой величины допускается только в том случае, если заранее известно, что результаты измерений принадлежат нормальному распределению, что применительно к оценке означает принятие «висящего в воздухе» предположения.


Отчего же "висящего в воздухе"? Отнюдь.

Вентцель Е.С. Теория вероятностей. М., 1998. сообщал(а):
Нормальный закон распределения (часто называемый законом Гаусса) играет исключительно важную роль в теории вероятностей и занимает среди других законов распределения особое положение. Это – наиболее часто встречающийся на практике закон распределения. Главная особенность, выделяющая нормальный закон среди других законов, состоит в том, что он является предельным законом, к которому приближаются другие законы распределения при весьма часто встречающихся типичных условиях.
Можно доказать, что сумма достаточно большого числа независимых (или слабо зависимых) случайных величин, подчиненных каким угодно законам распределения (при соблюдении некоторых весьма нежестких ограничений), приближенно подчиняется нормальному закону, и это выполняется тем точнее, чем большее количество случайных величин суммируется. Большинство встречающихся на практике случайных величин, таких, например, как ошибки измерений, ошибки стрельбы и т.д., могут быть представлены как суммы весьма большого числа сравнительно малых слагаемых – элементарных ошибок, каждая из которых вызвана действием отдельной причины, не зависящей от остальных. Каким бы законам распределения ни были подчинены отдельные элементарные ошибки, особенности этих распределений в сумме большого числа слагаемых нивелируются, и сумма оказывается подчиненной закону, близкому к нормальному. Основное ограничение, налагаемое на суммируемые ошибки, состоит в том, чтобы они все равномерно играли в общей сумме относительно малую роль. Если это условие не выполняется и, например, одна из случайных ошибок окажется по своему влиянию на сумму резко превалирующей над всеми другими, то закон распределения этой превалирующей ошибки наложит свое влияние на сумму и определит в основных чертах её закон распределения.


Итак, если оценщик не может выделить какой-то фактор, оказывающий существенное (превалирующее над всеми прочими) влияние на результат (ошибку его измерения), то ничто не мешает ему обоснованно принять гипотезу о нормальном распределении выборочных данных. "Формальный" способ проверки наличия таких факторов - тест на корреляцию.

А вот "справочные" корректировки, якобы уточняющие результат (если это среднее по скорректированной выборке), в этой логике только его ухудшают.
Тема: Сопоставление двух вариантов определения интервала неопределённости оценки
От: Friday, December 06, 2019 10:57:32 AM
Слуцкий сообщал(а):
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sopostavlenie-dvux-variantov-opredeleniya-intervala-neopredelyonnosti-ocenki-v-sopostavimyx-usloviyax/
Там практический пример, как заказывали. Ну и ещё там кое чего. Опасный момент


Из этого примера можно сделать еще один вывод. А именно, что применение "справочных" корректировок не приводит ни к сколько-нибудь существенному изменению результата, ни к сколько-нибудь существенному снижению интервала неопределенности результата. То есть не имеет никакого практического смысла. Я уж не говорю про применение статистических методов в отношении "обработанной" выборки - это профанация изначально.
Тема: Положение Банка России от 19 сентября 2014 г. N 431-П "О правилах ..."
От: Wednesday, November 27, 2019 12:39:40 PM
ЯРиК сообщал(а):
Просто даже судьи не понимают пока порядка.

Не только ваши судьи. Никто ничего не понимает. В том числе ВС. Ясно одно: 123-ФЗ не отменят, а какая будет трактовка ВС, даже прогнозировать нельзя, ибо ничего разумного тут в принципе невозможно придумать. Но рано или поздно какая-то реакция ВС будет. Нужно ждать.Грусть
Тема: Положение Банка России от 19 сентября 2014 г. N 431-П "О правилах ..."
От: Wednesday, November 27, 2019 10:33:50 AM
ЯРиК сообщал(а):
Что то мы ударились в качество ремонта а между тем вопрос был:
В новой редакции теперь читать: что п.5.1-5.3 распространяется на потерпевших, не являющихся потребителем финансовых услуг.
А к потребителям финансовых услуг только п. 5.4.
Или же все таки Каждый пункт данной главы самостоятелен.


Таких вопросов к текущей редакции 40-ФЗ и 123-ФЗ гораздо больше, и ответа на них нет.
Если конкретно по п.5.3 - думаю, да, самостоятельный. А п.5.1-5.3 не противоречат п.5.4: например, если озаглавить обращение потерпевшего "Заявление (претензия)".

Конкретно по Вашему случаю. Если я правильно понял, к мистеру ФУ обратились после получения очередного направления на устранение недостатков ремонта. Если так, формально мистер ФУ прав, нарушений нет.

Другое дело, что нарушения были раньше. А именно, между п.3 и п.4.
ЯРиК сообщал(а):
3. далее СК снова провела свою экспертизу,
4. через неделю выдали на правление на устранение,[/u]

Согласно п.5.3 Правил потерпевшему должны были в день проведения экспертизы вручить акт осмотра (не копию, а один из трех подлинных экземпляров) вместе с направлением на устранение выявленных дефектов. Чего не было сделано. А еще там наверняка были и другие недостатки при проведении экспертизы. Вот и нужно было не ждать направления, а сразу же фиксировать эти нарушения путем подачи заявления (претензии) с требованием проведения экспертизы надлежащим образом, в полном соответствии с п.5.3 Правил. Но выполнить это законное требование СК не может в силу особенностей администрирования (лицо, имеющее право подписать направление, не поедет на экспертизу - не царское это дело). На практике одного заявления недостаточно. Но после второго вопрос обычно решается деньгами в добровольном порядке. И занимает это меньше времени, чем описанная Вами схема. А если не решится, то к мистеру ФУ Вы пойдете с документальным подтверждением неоднократных фактических нарушений 431-П со стороны СК.

Обычно после первого такого заявления начинают звонить потерпевшему, взывать к совести, указывать на крючкотворство. Да, выглядит не очень красиво по отношению к конкретным сотрудникам СК. Пусть потерпевший решает, что ему важнее: выглядеть приличным человеком в глазах сотрудников СК или решать свои проблемы всеми законными методами независимо от мнения окружающих. Если первое, то нечего потом жаловаться на несправедливость, выбор был твой.
Тема: Оценка качества результата оценки рыночной стоимости в виде конкретного числа, определение интервала
От: Friday, November 22, 2019 7:52:09 PM
Слуцкий сообщал(а):
Так я уже же показывал (статья про квазистат критерии) на данных Лейфера. Улыбка Но все статьи в пользу бедных ...


Там было показано, что увеличение количества аналогов при одновременном вынужденном увеличении количества поправок(свыше 3х) не приводит к повышению точности и достоверности оценки, а наоборот. Кто бы сомневался. И расчет нагляден. Но остается место для сомнения: а может, это поправки не правильные, а вот если бы были более точные и правильные справочники...

А можно так же наглядно показать (как я думаю), что точность оценки при количестве поправок более 3х в принципе никакая, то есть обычно даже ниже, чем исходная вариация цен. Логически это понятно: мы многократно умножаем вариацию результата, вводя в расчет переменные, которые сами характеризуются вариацией. Но делается это под эгидой уточнения результата. Парадокс.
Тема: Оценка качества результата оценки рыночной стоимости в виде конкретного числа, определение интервала
От: Friday, November 22, 2019 7:14:08 PM
Слуцкий сообщал(а):
blinov-a-v сообщал(а):
АА, а почему бы "чистым статистикам" вешаться от Спирмена? Это не манипуляция с исходными данными,


А.В. забыл пояснить.
Спирмен = по определению непараметрический показатель, т.е. свободный от вида распределения. Сопоставить с его помощью две корреляции не заморачиваясь видом распределения - самото. А вот определить его значимость невозможно. Так я понимаю.
Если нужна значимость, тогда эрквадрат и либо нормальное с Фишером, либо Стьюдента со Стьюдентом. Про иные типа логнормлального не в курсе.


Ну да, Спирмен дает корреляцию без необходимости принятия допущения о нормальности распределения. Но чем так плохо допущение о нормальности распределения? Ведь оно проверяемое! В отличие от многих других допущений, принимаемых оценщиками.
Тема: Оценка качества результата оценки рыночной стоимости в виде конкретного числа, определение интервала
От: Friday, November 22, 2019 3:26:42 PM
Слуцкий сообщал(а):
Сейчас обсуждаем, требование о том, что необходимость каждой поправки должна быть обоснована, и если её введение ... не снижает ошибку, то она не нужна.


Вот это и предлагал показать расчетом. Но если и так умным людям понятно, то хорошо.
Тема: Оценка качества результата оценки рыночной стоимости в виде конкретного числа, определение интервала
От: Friday, November 22, 2019 1:14:19 PM
Слуцкий сообщал(а):
как иначе ответить на сакральный вопрос "а сколько нужно аналогов?" я не знаю. есть альтернативные предложения?

Альтернатива известна: если сама выборка не позволяет исследовать влияние некоторых ценообразующих факторов, то их и не надо учитывать. Вернее, их можно учесть на этапе выбора аналогов. То есть подумать, является ли отличие аналогов по данному ценообразующему фактору столь существенным, что они и не аналоги вовсе; а если все-таки аналоги, но влияние данного фактора из самой выборки установить невозможно (в том числе по причине малого объема выборки) - значит, эти различия просто одна из причин вариации в пределах полученного интервала неопределенности, наряду с целым рядом других причин, в том числе субъективных. И не надо пытаться искусственно сузить интервал неопределенности, вводя поправки неизвестной точности.

Про примеры. Да, время нужно. Но задачка интересная. Ведь, действительно, может оказаться, что не все так плохо с поправками. Но в том-то и дело, что в Ваших примерах таких многочисленных поправок нет. То есть Вы допускаете их возможность, но сами так не делаете. И я не делаю. Поэтому и не считал интервал неопределенности с учетом таких поправок. А хорошо бы от теории перейти к практике.

Значит, нужен пример отчета, где эти поправки есть. И на этом примере посчитать интервал, двумя методами: Монте-Карло и интервальным. Для начала достаточно отчета об оценке какого-нибудь достаточно типичного объекта только сравнительным подходом, с применением более 3-х количественных поправок к ценам аналогов, при количестве аналогов не менее 5 (но и не более 10, иначе следует уже многофакторную модель строить и с ней сравнивать, а мы сейчас о "классическом" сравнительном методе говорим). В идеале, для каждой поправки должен быть известен диапазон возможных значений и тип распределения (например: гаусс, релей, равномерное), но даже это можно самому установить (например, из того же справочника, откуда эти поправки). Тогда можно будет рассчитать интервал неопределенности результата оценки с учетом всех поправок, и сравнить его с показателями вариации исходной выборки. Если (как я предполагаю) показатели вариации результата с поправками будут выше, чем у исходной выборки - значит, поправки только вредят точности оценки. Если наоборот - значит, хотя бы какой-то смысл в них есть. И я первый это признаю.

Времени у меня не много, но на такое дело найду. Осталось найти отчет. Желательно такой, к которому не будет других замечаний, в том числе формальных. Например, с положительным заключением СРО.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании