Alex. |
Ранг: |
Член сообщества |
Местонахождение |
Казань |
|
Предыдущий визит: |
Thursday, December 28, 2017 9:36:22 PM |
|
Мария Андреевна сообщал(а):Здравствуйте.
Для этого можно использовать коэффициенты обеспеченность земельным участком (площадь зу/площадь зданий), коэффициент застройки (площадь застройки/площадь зу). Выбираете какой больше нравится. В идеале у аналогов он должен быть сопоставим между собой. Тогда на основании среднего значения коэффициента по рынку вы рассчитываете площадь зу для вашего здания.
Сопоставимых аналогов по значению коэффициента плотности застройки как правило не бывает на практике. Если рынок активный, то можно исследовать в отчете зависимость "Доли стоимости ЗУ в ЕОН от коэффициента плотности застройки". Используя полученную эмпирическую зависимость, рассчитать доли стоимости ЗУ в ЕОН для объекта оценки и для аналогов и вывести соответствующую корректировку к удельным ценам аналогов. К примеру вот так
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
на сайте минфина РФ есть http://minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/internal/operations/gko-ofz/auction/
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
Василий Григорьевич, с днем рождения!
Касаемо Вашего ответа: 1) Вопрос был про земли промышленности 2) В "Методике государственной кадастровой оценки земель промышленности, утвержденной Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П/49" нет ни слова по корректировки вообще. Там рассмотрены вопросы, касающиеся группировки участков и вкратце пояснены методы определения КС для каждой из групп. 3) "Временная методика ГКОЗ ООТ, утвержденная 17.02.2004 и согласованная с Минэкономразвития России, МНС России, МПР России" тоже не содержит никаких указаний по поводу корректировок. Там вообще все предельно кратко, и в основном инфа касается 1-й группы ООТ (коэффициенты биологического разноообразия, ценности экосистем). Файл кстати по объему небольшой, всего 10 страничек текста, или может у Вас другой документ? 4) Вот все на форуме советуют определять корректировку на категорию ЗУ по соотношениям кадастровой стоимости. Например, и в этой ветке http://www.appraiser.ru/default.aspx?g=posts&SectionId=32&t=4743 ВГ давал те же советы. В предыдущем посте написал свои соображения насчет сомнительности такого подхода (и его неверности по ряду причин). Почему же советовать то , что неверно? Это же не вариант ошибочно обосновывать сомнительную корректировку только из-за того что других способов у оценщика нет.
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
объясните , пожалуйста, как можно делать корректировку на категорию земель по кадастровой стоимости (от земель населенных пунктов к землям промышленности) ? В то время как земли промышленности расположены за городской чертой, часто на значительном удалении от населенного пункта, где не всегда есть инженерные коммуникации, подъездные пути. Т.е. низкая стоимость определяется не категорией ЗУ, а факторами месторасположения. Т.е. сравнивая УПКС земель населенных пунктов и земель промышленности, мы приписываем различие в их стоимости фактору "категория ЗУ", в то время как низкая стоимость земель промышленности объясняется совершенно другими факторами. Если не прав - поправьте
PS. Эксперт РОО Табакова не пропускает отчет по государственной кадастровой оценке земель промышленности из-за того что решил в отчете по землям промышленности не применять корректировку на категорию ЗУ (от населенных пунктов к землям промышленности). Заложил в регрессионную модель фактор "удаленность от населенного пункта", который априори учитывает и различие в категории ЗУ. Как объяснить эксперту что она не права? А если права - где, в каких методических рекомендациях, или хотя бы статьях, указано что Оценщику кадастровой стоимости земель промышленности требуется обязательно применять корректировку на категорию ЗУ? И что неприменение этой корректировки может служить причиной отказа в положительном экспертном заключении?
Разве корректировка на категорию ЗУ возникает не тогда, когда есть законодательные ограничения на возможные виды использования ЗУ? Тогда какие виды промышленного использования ЗУ невозможны на землях промышленности относительно видов использования на землях населенных пунктов? Вроде как наоборот, на землях промышленности перечень видов использования шире (тут и свалки ТБО, и вредные химические производства и т.д.), т.е. по этой логике земли промышленности еще и дороже должны быть
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
K.K.C. сообщал(а):Добрый день! Подскажите пожалуйста, при "оценке арендной платы за помещение", объектом оценки является право пользования помещением, или само помещение? запутался в терминологии. Спасибо!
объект оценки: право требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды на условиях, определенных договором аренды объект аренды: помещение такое-то, по такому-то адресу
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
Арендная плата складывается из доходной (чистый доход собственника) и затратной части (амортизация, налоги и т.п.). Ставку капитализации оборудования можно взять равной ставке по депозиту Сбербанка (рассчитаем доходную часть арендной платы). Величину амортизации (в рублях) и прочие затраты (если есть) прибавить к доходной части арендодателя
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
Нияз сообщал(а):
Расчет корректировки на земельный участок под объектами аналогами приведен на стр. 96-98 Отчета, за отправную точку при расчете корректировок на земельный участок объектов аналогов принята ранее рассчитанная стоимость на стр. 80- 87 Отчета, земельного участка для объекта оценки стоимостью 5 294,7 рублей, после введения корректировок получена стоимость земельных участков под объектами аналогами в соответствии с имеющимися в них различиями. Все расчеты корректировок и пояснения к ним приведены в полном соответствии с п.15 ФСО №3.
Расчет поправки к удельным ценам единых объектов недвижимости на обеспеченность земельным участком гораздо проще делать, используя коэффициент плотности застройки участка (нет необходимости рассчитывать удельные цены участков в составе аналогов). См пример по г.Набережные Челны
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
наконец-то, хоть один нормальный архив объявлений появился в инете, которым удобно пользоваться. Особенно учитывая, что archive.org заблокирован, а на сайте pronto-media.ru нет возможности осуществлять поиск и копирование нужных объявлений. В общем молодцы, большое дело осуществили
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
крутая тема Ограничение по давности объявлений - декабрь 2013 г.
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
Kapha сообщал(а):Ну все правильно значит я думаю, спасибо.
до сотен - означает нацело делится на сто до сотых - 2 цифры после запятой
http://consalt.ucoz.com/ - справочные материалы для оценки
|
|