Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: beginner
Информация
Имя: beginner
Ранг: Член сообщества
Статистика
Зарегистрирован: Wednesday, February 24, 2010
Предыдущий визит: Tuesday, April 16, 2019 4:12:37 PM
Количество сообщений: 63
[0.03% от всех сообщений / 0.02 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Учет коммуникаций
От: Friday, April 12, 2019 10:53:44 AM
Добрый день, рассчитываю рыночную стоимость земельного участка и нежилого здания, располагающегося на этом же ЗУ (определяется РС отдельно ЗУ и нежилого здания в рамках судебного разбирательства).
В здание есть электроснабжение и отопление от собственной котельной. Для расчета РС ЗУ на рынке подобрал несколько аналогичных ЗУ, необеспеченных коммуникациями, возник вопрос, стоит ли корректировать объекты аналоги - зу на коммуникации, если наличие данных коммуникации будет учтено при расчете Объекта оценки - нежилого здания? И второй вопрос, наличие котельной (не центрального отопления) является основанием для внесения корректировки на отопление для земельного участка?
Тема: Внешнее (экономическое) устаревание сетей водоснабжения и канализации
От: Friday, July 13, 2018 1:48:07 PM
Слуцкий сообщал(а):
Ещё свидетелем имеете возможность побыть, "если что-то пойдёт не так".


Есть такой опыт...
Тема: Внешнее (экономическое) устаревание сетей водоснабжения и канализации
От: Friday, July 13, 2018 1:42:54 PM
Шогин В. сообщал(а):
Тарифы=регулируемые цены


В том то и дело, что регулируемые...коммунальная компания рассчитывает тариф, затем его защищает а уж потом региональная энергетическая комиссия утверждает приказ об установлении долгосрочных тарифов
Тема: Внешнее (экономическое) устаревание сетей водоснабжения и канализации
От: Friday, July 13, 2018 1:38:23 PM
Слуцкий сообщал(а):
Вот и причины банкротства. И, заметьте, это оценщик подтверждает


Да, после этой формулировки, есть приписка, что "следует отметить что факт введения процедуры конкурсного производства в отношении предприятия косвенно свидетельствует о наличии внешнего устаревания"
Тема: Внешнее (экономическое) устаревание сетей водоснабжения и канализации
От: Friday, July 13, 2018 8:19:44 AM
Добрый день, недавно оценивал озвученные выше сети предприятия банкрота, отчет не прошел проверку Росимущества, выявленное нарушение дословно "оценщик ошибочно не анализирует наличие внешнего устаревания, обусловленного текущим состоянием тарифной базы и прогнозами изменения тарифов и объемов поставок для различных категорий потребителей, что не позволяет признать обоснованным допущение Оценщика об отсутствии внешних факторов, оказывающих неудовлетворительное воздействие на эффективность использования активов".
Возникает вопрос, на что упирает Росимущество, что величина тарифа недостаточна для покрытия затрат на поддержание сетей в работоспособном состоянии? В этом устаревание? По моему мнению это спорный момент, платим мы с каждым годом все больше и больше за ком.услуги, рост тарифов опережает инфляцию...
Прошу пояснить, кто сталкивался с подобными замечаниями, может я не в ту сторону мыслю
Тема: ЗУ населенных пунктов дл парков культуры и отдыха
От: Saturday, April 26, 2014 11:35:07 AM
Финэксперт сообщал(а):
beginner сообщал(а):
Финэксперт сообщал(а):
beginner, в вашем случае все совсем безнадежно как-то выглядит.
Рискну предположить,что землю держат для ИЖС, или коммерческое, просто ждут, когда можно будет поменять разрешенку. (после того как сменится неподкупный чиновник)
У нас права аренды на рекреационные земли тоже не встречались продаже последние 3 года. Смотрел на сайте обл.минимущество все городские торги-нет аналогов. Но я вот все больше склоняюсь к мысли что верное решение все-таки на сезонность сделать корректировку в моем случае. В вашем - может все-таки анализ НЭИ применить и исходя из этого решиться на ИЖС, если рядом ИЖС.
Приведу пример из практики. У организации в которой я тружусь в собственности есть участок из земель насел пунктов (ЗНП)в собственности под строительство спортобъекта в коттеджном поселке (пригород обл центра) этот участок никто не хотел покупать с такой разрешенкой, решили перевести в ИЖС - провели публ слушания администрация села отказала, прошло 2 года, и о-чудо, сменился глава и перевод стал возможен. По данному участку делали кучу оценок (не я) в т.ч. для оспаривания кад. стоимости и применяли результаты анализа НЭИ - ПОД ИЖС, что в конце концов и случилось, корректировочку только на расходы по переводу и регистрации и вуаля!

Если я посчитаю как ИЖС, стоимость конечно измениться при чем в меньшую сторону, но.. заказчик хочет видеть цифру которая будет стремиться к 0.)
Я так понимаю в рамках одной категории "земли населенных пунктов" сменить ВРИ не составит труда, мое предположение что они ее держат в этом ВРИ пока не решатся на застройку этого участка...коттеджами.
Выше я уже писал что по последней кадастровой переоценке стоимость этой земли составляет 1 рубль. (на момент оценки 01.01.2011 - 50 000 000)



Задача не из легких. Тогда нужно искать "нулевые" аналоги, а это как правило только земли с/х назначения или с/х использования(сужу по своему региону)Каков размер участка?




10 Га
Тема: ЗУ населенных пунктов дл парков культуры и отдыха
От: Saturday, April 26, 2014 10:16:06 AM
Финэксперт сообщал(а):
beginner, в вашем случае все совсем безнадежно как-то выглядит.
Рискну предположить,что землю держат для ИЖС, или коммерческое, просто ждут, когда можно будет поменять разрешенку. (после того как сменится неподкупный чиновник)
У нас права аренды на рекреационные земли тоже не встречались продаже последние 3 года. Смотрел на сайте обл.минимущество все городские торги-нет аналогов. Но я вот все больше склоняюсь к мысли что верное решение все-таки на сезонность сделать корректировку в моем случае. В вашем - может все-таки анализ НЭИ применить и исходя из этого решиться на ИЖС, если рядом ИЖС.
Приведу пример из практики. У организации в которой я тружусь в собственности есть участок из земель насел пунктов (ЗНП)в собственности под строительство спортобъекта в коттеджном поселке (пригород обл центра) этот участок никто не хотел покупать с такой разрешенкой, решили перевести в ИЖС - провели публ слушания администрация села отказала, прошло 2 года, и о-чудо, сменился глава и перевод стал возможен. По данному участку делали кучу оценок (не я) в т.ч. для оспаривания кад. стоимости и применяли результаты анализа НЭИ - ПОД ИЖС, что в конце концов и случилось, корректировочку только на расходы по переводу и регистрации и вуаля!

Если я посчитаю как ИЖС, стоимость конечно измениться при чем в меньшую сторону, но.. заказчик хочет видеть цифру которая будет стремиться к 0.)
Я так понимаю в рамках одной категории "земли населенных пунктов" сменить ВРИ не составит труда, мое предположение что они ее держат в этом ВРИ пока не решатся на застройку этого участка...коттеджами.
Выше я уже писал что по последней кадастровой переоценке стоимость этой земли составляет 1 рубль. (на момент оценки 01.01.2011 - 50 000 000)
Тема: ЗУ населенных пунктов дл парков культуры и отдыха
От: Saturday, April 26, 2014 9:44:13 AM
Финэксперт сообщал(а):
Разрешите поинтересоваться тогда кому же принадлежит и для чего они от него не избавятся - такой участок, который СОВСЕМ не приносит дохода а одни только расходы???


Про цель аренды история умалчивает
Тема: ЗУ населенных пунктов дл парков культуры и отдыха
От: Saturday, April 26, 2014 9:39:58 AM
Финэксперт сообщал(а):
Разрешите поинтересоваться тогда кому же принадлежит и для чего они от него не избавятся - такой участок, который СОВСЕМ не приносит дохода а одни только расходы???

У меня есть аналогичный заказ, только на участке для рекреационных целей (парк отдыха) земля в госсобственности на находятся площадки для танцулек, касса, извините за подробности: туалет, не использующиеся с советских времен, которые принадлежат ООО-шке, участок в аренде у нее же весь (5,7га в центре обл центра)
Я вот тоже призадумался как же тут быть- попробовать доходник теоретически представив возможность получения дохода от продажи билетов на танцы?- глупости,как народ посчитать? стоимость билета установить?, отпадает...
Есть вариант определить РС как под коммерцию, сделать поправку на сезонность возможного использования (например возможность использования объектов на участке только теплый сезон (лето: 3месиз 12= 3/12=0,25 (т.е РС участка будет равна 25% от РС аналога, использующегося круглогодично. Однажды я применял подобный метод, все прошло в суде, но там участок был гораздо меньше и на нем было здание летнего кафе, Хотелось бы подискутировать на эту тему с теми кто решает или решал аналогичную задачу.

Участок в аренде сроком на 5 лет, это окраина краевого центра, рядом коттеджный поселок. Построек у меня нет. У вас я так понимаю есть рынок, рекреационные участки в принципе предлагают, например под базу отдыха.
Тема: ЗУ населенных пунктов дл парков культуры и отдыха
От: Saturday, April 26, 2014 9:04:35 AM
ЭтоНик сообщал(а):
Не вернут. И Вы зря мучаться будете)
Кто собственник? Что там расположено? Действительно не приносит доход? Совсем? Не сдаются места под карусели, ларьки и проч?
Посмотрите внимательно по факту, может появятся идеи

А группу Вы сами определили или посмотрели в Постановлении?
http://www.google.ru/search?q=методика+определения+кадастровой+стоимости+земель+населенных+пунктов&ie=UTF-8&oe=UTF-8&hl=ru&client=safari


Построек нет, там овраг. Собственник юр. лицо. На соседних участках построен коттеджный поселок. На этой земле строительство не предполагается. Никаких аттракционов и пр. Группу определил по Приложению 2 к приказу Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании