Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: @лексей
Информация
Имя: @лексей
Ранг: Кандидат
Местонахождение Абакан
Статистика
Зарегистрирован: Thursday, September 02, 2010
Предыдущий визит: Friday, November 08, 2019 8:46:33 AM
Количество сообщений: 36
[0.02% от всех сообщений / 0.01 сообщений в день]
Аватара
Карточка
Последние 10 сообщений
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Tuesday, October 29, 2019 11:37:58 AM
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
@лексей сообщал(а):
Приветствую, коллеги и прошу помощи!
Вводные данные:
В рамках судебной экспертизы (не отчет об оценке), для оспаривания кадастровой стоимости мне поручено определить рыночную стоимость 2 ЗУ (площади 2700 кв.м. у каждого), расположенных в центре села на удалении 5 км от столицы Республики.
Категория - земли населенных пунктов;
ВРИ - для строительства магазина и для строительства кафе;
Градостроительная зона, в соответствии с генеральным планом сельсовета - у первого участка Р1 зона природного ландшафта (рекреации), а у второй сразу в двух зонах пополам в Р1 зоне природного ландшафта (рекреации) и в общественно-деловой зоне (что в принципе противоречит правилам землепользования).
Суть проблемы следующая, в соответствии с правилами земелепользования, указанные выше ВРИ запрещены для данных градостроительных зон, т.е. капитальное строительство не разрешается (архитектура отказала), тогда как оценивать? Если как земли под коммерческую застройку (аналоги имеются), то как учесть градостроительную зону, если как земли рекреации (аналоги в нашем регионе отсутствуют, но на гос торгах присутствуют сделки, правда по другим регионам, но теоритически можно скорректировать на местоположение), то как учесть ВРИ?
У меня на данный момент два варианта действий:
1. Обоснованно указать что рыночная стоимость данных участков равна нолю, т.к. экономическую ценность они не имеют (судебная экспертиза это позволяет);
2. Анализом НЭИ убрать ВРИ под коммерцию и оценить, как земли рекреации.
Соответствующие ветки форума мною прочитаны, но полезной информации не найдено. Прошу поделиться мыслями и соображениями по данному вопросу.
Заранее благодарен!


Я занимаюсь судэкспертизой для Мосгорсуда по оспариванию кадастровой стоимости, аналогичные оценки проводил (правда для выделения стоимости охранных зон в общей стоимости ЗУ).
При ВАШИХ условиях используется:
- Сравнительный подход (метод сравнения) - с ним у Вас не получается;
- Доходный подход (метод предполагаемого развития) - попробуйте его.
ИСПОЛЬЗУЕТСЯ следующий ИСКУССТВЕННЫЙ прием - В дальнейшем (после получения стоимости зу для торгового назначения) ПЕРЕВЕДИТЕ СТОИМОСТЬ ЗУ ОТ ТОРГОВОГО ВИДА - ПОД ОХРАННЫЕ, РЕКРЕАЦИОННЫЕ ЗОНЫ (в СРК-2017 есть переходные коэффициенты, могу выслать). Получите больше 0.


Вышлите пожалуйста. Заранее спасибо!
Также хотелось бы уточнить, а при оценке на основе сделок с землями рекреации, не будет результат точнее?
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Tuesday, October 29, 2019 10:59:50 AM
Шогин В. сообщал(а):
А.А., чо за дискуссия?

???
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Tuesday, October 29, 2019 6:05:21 AM
А что со вторым способом оценки, он вроде не противоречит нормам, в т.ч. ФСО?
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Monday, October 28, 2019 9:07:58 PM
НПВ???
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Monday, October 28, 2019 7:40:37 PM
Из-за не стыковок с ранее указанными характеристиками, оцениваемые ЗУ не используются, на них запрещена хозяйственная деятельность.
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Monday, October 28, 2019 5:48:47 PM
При вовлечении земли в оборот были допущены критические ошибки, сначала кадастровым инженером, который не учел зону рекреации, затем администрацией сельсовета и регцентром, при которых пользование землей не представляется возможным, соответственно затраты не обоснованные, как можно их учитывать?
И причем тут фантазии, при таком сочетании: категории, ВРИ и градостроительной зоны, по моему мнению, ценность ЗУ может быть нулевой. Прошу обосновать.
На практике сталкивался со случаем, когда стоимость была отрицательной, участок имел значительное промышленное (экологическое) загрязнение, что для дальнейшей эксплуатации требовались значительные затраты на рекультивацию земли, превышающие рыночную стоимость земли, расположенной в данном местоположении.
Тема: Земельный участок в зоне рекреации
От: Monday, October 28, 2019 3:10:08 PM
Приветствую, коллеги и прошу помощи!
Вводные данные:
В рамках судебной экспертизы (не отчет об оценке), для оспаривания кадастровой стоимости мне поручено определить рыночную стоимость 2 ЗУ (площади 2700 кв.м. у каждого), расположенных в центре села на удалении 5 км от столицы Республики.
Категория - земли населенных пунктов;
ВРИ - для строительства магазина и для строительства кафе;
Градостроительная зона, в соответствии с генеральным планом сельсовета - у первого участка Р1 зона природного ландшафта (рекреации), а у второй сразу в двух зонах пополам в Р1 зоне природного ландшафта (рекреации) и в общественно-деловой зоне (что в принципе противоречит правилам землепользования).
Суть проблемы следующая, в соответствии с правилами земелепользования, указанные выше ВРИ запрещены для данных градостроительных зон, т.е. капитальное строительство не разрешается (архитектура отказала), тогда как оценивать? Если как земли под коммерческую застройку (аналоги имеются), то как учесть градостроительную зону, если как земли рекреации (аналоги в нашем регионе отсутствуют, но на гос торгах присутствуют сделки, правда по другим регионам, но теоритически можно скорректировать на местоположение), то как учесть ВРИ?
У меня на данный момент два варианта действий:
1. Обоснованно указать что рыночная стоимость данных участков равна нолю, т.к. экономическую ценность они не имеют (судебная экспертиза это позволяет);
2. Анализом НЭИ убрать ВРИ под коммерцию и оценить, как земли рекреации.
Соответствующие ветки форума мною прочитаны, но полезной информации не найдено. Прошу поделиться мыслями и соображениями по данному вопросу.
Заранее благодарен!
Тема: ЗУ под строительство автодороги
От: Monday, July 17, 2017 5:12:21 PM
Если нет новых идей, тогда как на счет конструктивной критики!
На рынке присутствуют аналоги по продаже и предложениям о продаже ЗУ под промышленную застройку (промбазы и мини предприятия).
Заказчика полученная стоимость, на основе таких аналогов сравнительным подходом устраивает, не смотря на то, что аналоги расположены в крупном населенном пункте, а не в поле. Но вопрос, как быть с ВРИ? А также с корректировкой на местоположение или хотя бы с обоснованием ее не применения?
Тема: ЗУ под строительство автодороги
От: Monday, July 17, 2017 4:46:23 PM
Посмотрел!
Выяснить ответы на мои вопросы не получилось, плюс ЗУ специфический!
Надеялся вдруг, что изменилось, т.к. пошла новая волна оспаривания, если новых идей нет, то прошу прощения за создание новой темы!
Тема: ЗУ под строительство автодороги
От: Monday, July 17, 2017 3:32:17 PM
ЗУ с очень большой площадью (больше млн), категория - Земли промышленности, энергетики, транспорта и т.д., ВРИ (по документу) - Для размещения транспортной инфраструктуры.
Заказчику выделен участок у черта на куличках под обустройство грунтовой автодороги для обслуживания карьера. После последнего пересмотра КС, стоимость зашкалила и налог соответственно. Окружение СХЗ с низкой кадастровой стоимостью (даже после пересмотра оной)!
Подскажите, кто сталкивался:
Какие аналоги наиболее применимы в таком случае (аналоги со схожими характеристиками на открытом рынке отсутствуют)?
Если применимы аналоги с отличными от ОО характеристиками, как быть с корректировками на категорию и ВРИ (как обосновать применение или не применение, если нет рыночных данных)?
Какие еще подходы (методы) применимы, при оценке подобных объектов?
Заранее благодарен Всем, кто присоединится к обсуждению!
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005