| Kikinda |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Sunday, February 02, 2020 12:27:28 PM |
|
Умерла Аня. Моя подруга, соратница и близкий человек. Так жаль!
Царствие небесное.
|
Андрей С. сообщал(а):
Так вот, когда мы брали в залог смежные земли автосалонов, образованные таким же макаром, то столкнулись с тем, что не ко всем землям можно напрямую подтянуть коммуникации, поскольку участки других владельцев автосалонов не дают через себя тянуть газ. И как Вы думаете, как это было узнано? Подсказка - не по гуглу, а на месте.
То что выяснили - молодцы. А как оценивали зная, что такая информация имеет место быть. Корректировка "-7%"?
Олегович, для того, чтобы выяснить, является ли группа капитальности ценообразующим фактором, нужно просто открыть объявления по запросу "производственная база продам". И посмотреть внимательно.
https://www.avito.ru/solnechnogorsk/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennoe_pomeschenie_4000_m_514029947
Вот это например. Позволю себе процитировать реальность. Видимо иногда оценщики все же теряют с нею связь.
Продам производ-складскую базу, г. Солнечногорск, Пятницкое ш. 45 км от МКАД, можно проехать по Ленинградскому шоссе. На участке 2га, находится склад 500 м2, производственно - складское помещение (высота потолков - 8м.), площадью 3500 м2. Участок распложен на землях населенных пунктов, предназначен для размещения административно-производственного и складского зданий (под существующими объектами недвижимости), огорожен, охраняемый, КПП. Собственность. Электричество 830 кВа. Коммуникации по границе: вода и газ, возможно подключение. Есть свободное место для застройки дополнительных площадей. Фото вышлю. Цена 53млн.руб. Где в объявлении группа капитальности?
Я тут стала анализировать что же действительно указывают в объявлениях по производственным базам, т.е. что является реально (а не по учебникам) факторами влияющими на стоимость
- близость от дороги (шоссе)
- близость от населенного пункта
- ж/д ветка
- высота потолков
- отопление (и способ отопления - центральное или котельная)
- ограждение.
Все! Ну это в общем виде. При этом все факторы действуют комплексно, а не мультипликативно. Даже если вы выявите при осмотре некий дополнительный фактор (например пожарный пруд), то учесть его не сможете. А вот кран входит в состав нежвижимости. В данном случае это не оборудование.
|
Olegovich сообщал(а):
ЗЫ. на самом деле, конечно, имелось ввиду что если Вам заказывают оценку 1000 единиц техники, в т.ч. например в рамках оценки бизнеса, то смотреть всю 1000 вовсе не обязательно.
Откуда Вы знаете что имелось в виду? Как говорил мой дедушка, бьют не по паспорту, а по морде. Стандарты надо читать буквально и применять тоже буквально. Это самый правильный способ исполнения стандартов. Ну а про то, что осмотр выявляет (например козловой кран на территории предприятия) потом никак оценщиком не используется - это факт. Да и в аналогичных объектах тоже может быть много чего не выявленного. Об этом тоже забывается.
Оценщики почему то часто приводят в примеры квартиры - "с чистовой отделкой" "с черновой отделкой". Да. Для квартир существенно. Квартиры надо смотреть. А большие производственные базы? У них нет такой чувствительности "отделка-цена". Поэтому, смысла смотреть может и нет. Ну это чисто экономический подход.
Про "допущения" как то никто не написал. Напишу я свое мнение. В допущениях надо писать, что "осмотр не производился. Все качественные и количественные характеристики считаются соответствующими наиболее типичным рыночным значениям".
|
Слуцкий сообщал(а):
Теперь осматривать / не осматривать - суть договорённости заказчика и директора компании: задание - приложение к договору на оценку, к которому оценщик никакого отношения не имеет. Решения на этот счёт оценщик не принимает. Получил задание и вперёд исполнять в установленный директором срок и с максимально доступным качеством.
Я полностью согласна с высказанной мыслью. Хотелось бы еще добавить, что заказчику и оценочной компании осмотр не выгоден - это лишняя трата денег. При этом ни тот ни другой ответственности за непроведение осмотра не несет.
А вот "допущения" - это отдельная песня. Стандарты говорят, что надо писать допущения в связи с непроведением осмотра. Т.е. оценщик пишет, что допускает, что "объемы и площади соответствуют паспортным, что в хорошем состоянии, что рядом даже комары не пролетают... То есть получается квадратный конь в вакууме. Зачем? Зачем эта дурь написана в стандартах? Ну и как оценщики исполняют поручение свыше?
|
Шогину
Ну вот непроведение осмотра по предписанию задания на оценку мне вообще непонятна. Если заказчик заинтересован, как, например, в случае, описанном sky-perm, то он и напишет, что оценка без проведения осмотра. Он же знает, что там дома нет. Хотя в случае с домом, меня удивляет тут другой момент.Сейчас Гугл все нафотографировал из космоса. Так почему не посмотрели то? Что что, а участок (и дом на нем) прекрасно можно увидеть. Или когда нет дома, тоже увидеть. Видно иногда и внешнее состояние (тоже гуглом).
А вот про "дорого" я бы сформулировала как "нецелесообразно". Оценщик собирает информацию - документы, снимки из космоса, фотографии клиента, другие доступные фотографии и делает вывод - ехать ему или не ехать. И это нормально. Все же осмотр - это целый день. А какой выхлоп для точности? Да никакого! Хотя бывают и исключения.
|
Палладия
Сколько я видела оценщиков, никто техпаспорт с собой на объект не берет. И тем более не занимаются реальным измерением. Идем далее. В документе один дома, по факту другой. Оценивать по факту или по документам? А если потом в суде отчет окажется, судья будет слушать оценщику (смотреть фотографии) или же читать документы? Весь вопрос в доказательствах. Но я не про это. Вот мы едем на осмотр, сравнивает, ковыряем. Потом раз и скидку на торг в 30%. Где логика то?
Валерий. ФСО-7 допускает непроведение осмотра, но с объяснением причины. Разве нет?
VET. По поводу Сахалина. Я в общем эту тему завела для того, чтобы выяснить кто имеет право проводить осмотр. Если это какие то иные оценщики, то они должны оформлять и подписывать от своего имени акт осмотра и подписывать отчет об оценке. Плюс с ними надо оформлять какие то документы, так как им предоставляется техпаспорт, оформляется пропуск на территорию. Они, в конце концов, делают какие то оценочные суждения. Палладия привела реальный пример, что оценщика заставляли убирать фото с плесенью. Осмотр - это серьезное занятие.
|
|
Из той судебной практики, что я посмотрела, отсутствие осмотра приводится в суде в качестве доказательства того, что оценка проведена некорректно. Хотя большинство оценщиков понимает, что осмотр не может существенно приблизить стоимость к достоверной. Достоверная стоимость - это результат тщательного анализа рынка.
|
Я согласна, что осмотр всегда происходит в сопровождении. У меня лично был случай, что я чуть не провалилась в котел с серной кислотой. Пищевое производство, деревянные помостки разъело парами кислоты ну и я чуть не провалилось. Кто не знает, пищевое оборудование многоэтажное или многоярусное и чтоб посмотреть номера пришлось лезть. Хорошо, что не провалилась. Вспоминаю также осмотр оборудования скотобойни. Хорошо, что я уважаю Карлоса Кастанеду и спокойно отношусь к технологическому процессу выращивания животных, т.е. психика не пострадала. И знаю один случай, когда оценщик поехал осматривать основные средства страусиной фермы, то есть, страусов и был насмерть заклеван одним из них. Не знаю чем дело кончилось. Видимо ничем хорошим, однако уголовное дело я не нашла. Несколько лет прошло. А может я плохо искала.
В эти каникулы решила почитать документы. Например, ст. 227 ТК РФ
Несчастный случай на производстве - это событие, в результате которого работник погиб или получил повреждение здоровья при выполнении трудовых обязанностей или работ в интересах работодателя (ч. 1 ст. 227 ТК РФ, абз. 10 ст. 3 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ, ч. 3 п. 3 Положения об особенностях расследования несчастных случаев, утвержденного Постановлением Минтруда России от 24.10.2002 N 73, далее - Положение о расследовании несчастных случаев).
За причинение тяжкого вреда здоровью работника предусмотрено наказание в виде (ч. 1 ст. 143 УК РФ).
Каким образом оформлять документы я еще не разобралась. Знаю лишь, что оценщики этого не делают, а зря. Может после каникул проконсультируюсь с профсоюзом. Они должны знать. И видимо в оценочной компании должно быть разработано положение по выездным осмотрам, которое регламентирует, что он делает, что не делает и т.д. Не все же строители как Евгений Евстафьевич. Я вот в горячий цех точно не зайду, потому что знаю, что не имею права. А вот трухлявое здание как смотреть я не знаю.
|
Евгений Евстафьевич, я нашла 45 аналогичных баз в Белгородской области и зависимости от площади земельного участка я не вижу. Нет ее! Так что это не параметр. Но не будем отходить от темы. Та, что на картинке - одна из них. База у меня другая.
Меня вот еще какой вопрос интересует. Вот оценщик приходит на предприятие, делает осмотр. По правилам техники безопасности он должен ознакомиться с этими правилами, расписаться в журнале, оформить еще какие то документы. Потому что если что-то случается, то отвечает директор оценочной компании и директор предприятия, на котором производится осмотр. Как оценщики выполняют эту формальность?
|
Вот! Смотреть не надо. Все и так видно, по фотографии.
Визуальный осмотр от слова "вижу". То есть, визуальный осмотр вполне может быть без личного перемещения тела оценщика к объекту оценки. Современные технологии вполне позволяют взглянуть из космоса, из гугла и по фотографии. Все видно!
Эта база расположена в Белгородской области. Затратным подходом такое считать нельзя. В вот объявлений таких же баз не так уж и много. Стоимость от 2000 до 3500 руб за кв.м. здания. Причем в данном случае она пойдет по нижней границе. Никаких выездов. Все видно.
|
|