Цитата:Сама по себе статья Ильи Мунермана великолепна. Совершенно верно, с моей т.зрения показаны истоки и текущая глубина распада оценочной отрасли. Однако предложения по реформированию отрасли не могут, на мой взгляд, сработать в России.
А на мой взгляд и того лучше: МЭР (изучив данную статью) объявит конкурс на оценку бизнес-проекта, который выиграет Самизнаетекто, а потом, на основании определённой оценщиками же ИС этого проекта объявит конкурс среди IT-компаний на создание такого информационно-аналитического облака за ярд-другой бюджетных средств (который выиграет Самизнаетекто), а потом, когда не получится, обоснуют всё объективными трудностями и дополнят парой поправок в ФЗ...
Сколково (в прочтении Нью-Васюки), да и только. Хотя мечтать никому ещё не запрещали, лишь бы под этот проект взносы не увеличивали.
|
Цитата: Как раз Банк и является истинным заказчиком, он является инициатором оценки, без которой не будет кредита. Так что по всем параметрам именно он хозяин-барин. Из чьих рук оценщик получит деньги за оценку в этом случае не важно. Оплату работы оценщика можно рассматривать, как обязательную часть платы за выдачу кредита.
Как раз и не является. Многие почему-то привыкли думать, что это какие-то непонятные люди идут в банк за деньгами, который и отдавать-то их особо не хочет. Откройте глаза. Банк продаёт свой продукт (кредитный), в данном случае - ипотеку. Покупателей на такой продукт (хороших покупателей) не так уж и много. Соответственно, именно эти покупатели оплачивают и оценку и работу кредитного эксперта и прибыль банку создают. И пользователем отчёта (если хватает образования вникнуть в детали этого самого отчёта) является заказчик, а банк уже опосредованно. Ибо, если банк, допустим, будет и дальше так же пробрасываться качественными покупателями его ипотечного продукта, а те, в свою очередь, займут позицию, типа, не хотите принимать отчёт - тогда мы идём не к вам (с) - всё быстро встанет на свои места.
Более того, ипотечные программы Сбера в городах, где есть выбор среди банков уже давно не являются безусловными лидерами на этом рынке (если не считать отдельных акций, типа 8/8/8 и пр.). Потому имею смелость утверждать, что там, где кредитчики это понимают, отчёты не партнёров принимаются ровно так же, как и партнёров (были бы качественными), и посты выше, и мой опыт работы с сим замечательным банком тому подтверждение. И не о каком месяце на проверку речи не поднимается в силу тех же причин (я ведь тоже могу подсказать заёмщику где условия получше ).
Еще много можно здесь писать - почему не является. В том числе, хотя бы и потому, что нормальный кредитчик (а в Сбере в этом секторе большинство вменяемых) и без Вашего отчёта знает сколько это стОит и как долго и за какие деньги в случае дефолта продаётся, потому и отчёт - не более, чем формальность (в каком-то смысле). Было бы на кого кивнуть потом
|
Off сообщал(а):Kornilov сообщал(а):Хм! У меня специализация "прикладная математическая физика". Вот и думаю - попробовать что ли без билета в самолете пролететь, а? у меня специализация - теоретическая и ядерная физика - предлагаю рядом с самолетом - проблем меньше
а я, как человек неплохо знающий аэродинамику, что та же физика, рядом с самолётом не советую - или обшивку сорвёт, или температура торможения не позволит))
|
Вот теперь всё на своих местах. При таком развёрнутом ответе не имею права не согласиться. Это лишний раз показывает, что учёт обременений - тяжкий оценочный труд, и надо вникать в каждую мелочь. Спасибо за плодотворую дискуссию, приятно было с Вами общаться! С уважением, И.О.
|
Павел! Не обижайтесь, не хотел Вас ничем задеть, а если так случилось - извините.
По поводу цели - каюсь, досмотрел, но это не топике )
При первом варианте (погашает кредит) не справедливо вычитать остаток долга. Это (если в лоб) означает, что покупатель по такой оценке заплатит не РС недвижимости, а РС-ОСЗ, а это по сути не верно. Потому есть смысл (о чём здесь упоминалось) узнать условия погашения. Например, Банк дал месяц на все движения и ждёт N руб. nn коп. При этом квартира (дом и т.д.) стоит M руб. при рыночной экспозиции и эта сумма никак не зависит от остатка ссудной задолженности. А при сокращённой (в месячный срок) ещё какая-то цифра, которая, заметьте, тоже не находится ни в какой зависимости от ОСЗ. Получается, что учёт такого обременения (при наличии доброй воли Залогодателя на отчуждение) заключается в определении ЛС.
При втором варианте. Банку нужно знать сможет ли он реализовать залог в установленный регламентом срок (скажем, 3 месяца) за цену, равную остаток основного долга+проценты+комиссии+пени+штрафы+госпошлина+расходы на взыскание. Смысл задачи не сводится к простому вычитанию, иначе (хоть и не в полной мере) мы получаем залоговую стоимость, а она никогда (или почти никогда) не равна рыночной. Таким образом, опять-таки необходимо определять по сути ликвидационную стоимость при установленных Банком сроках реализации.
Поправьте, если я заблуждаюсь. Повторюсь, основной посыл таков: если вычитать из РС ОСЗ и писать в отчёте, что это РС с учётом ипотеки, это буквально означает, что каждый желающий может приобрести такую собственность за означенную сумму. Я таких оферт не видел.
|
Цитата:Вопрос был не об оценке объекта, обремененного ипотекой, для целей его реализации.
Павел! Я с Вами согласен в том, что я несколько утрировал свой ответ. Однако, всё равно не могу согласиться с таким ну уж очень прямолинейным суждением, что РСобр=РСне обр - ОСЗ (остаток ссудной задолженности). Это какая угодно стоимость, но не рыночная.
Другой вопрос, что как ни крути, для целей залога важно сколько это стоит в сокращённый период экспозиции, покроет ли долги Заёмщика и т.д. Но всё равно, эта цифра ну никак не равна тому, о чём тут шла дискуссия.
К тому же, перечитав топик, нигде не увидел цель оценки, потому она может быть какая угодно, в т.ч. и для тех целей, что я написал. Практика же показывает, что такая оценка нужна чаще или при изменении условий кредитования, или при обращении взыскания на предмет залога, когда одна из сторон не согласна с договорной залоговой стоимостью (по крайней мере у нас в регионе). А вот во втором случае я бы не взял на себя смелость посчитать по Вашим рекомендациям. Чревато. Бывает, что и обязательства превышают стоимость залога, только от этого она не становится отрицательной для покупателя (имя которого всуе упомянуто в определении рыночной стоимости). Как-то так...
|
Кулешов Павел сообщал(а):Встречался с двумя вариантами (может их и больше, но пишу про то, с чем сталкивался):
1. Залог в другом банке (не в том, в пользу которого было наложено обременение). В этом случае новый залог будет возможен после полного погашения кредита, выданного ранее, и, соответственно, после прекращения действия обременения (если это не рефинансирование).
2. Залог в том же банке, в пользу которого обременение было наложено. При этом возможны: а) прежний кредит полностью погашается до момента получения нового - см. п.1; б) прежний кредит не погашен полностью, но банк берется дофинансировать заемщика на сумму, равную залоговой стоимости за минусом остатка долга по прежнему кредиту.
При варианте 2-б встречал желание банка видеть в отчете в том числе РС с учетом обременения (обосновывают тем, что "как будем кредитовать - наше дело"). Обременение учитывается путем вычитания остатка долга (с учетом, естественно, процентов) из величины РС.
В общем, уточняйте условия кредитования и нового залога у банка и у заемщика, оттуда будет понятно - учитывать или не учитывать, и если учитывать - то в каком размере (сколько заемщик еще "торчит").
Здорово! Т.е. если условно квартира без ипотеки стоит 1 млн, а собственник "торчит" 800 тыс, то РС=200 тыс... Оригинально.
А как такой вариант? Квартиру банк разрешает продать в рамках реструктуризации с условием погашения долга за счёт средств, полученных от покупателя с последующим снятием обременения? Или такой, когда один из сособственников доли в жилье с ипотекой умер при непогашенном кредите, установлен правоприемник и оценивается его доля в наследуемом имуществе?
Могу ещё с десяток вариантов накидать и ни в одном из них не будет правильным простое вычитание. В предложенных Вами вариантах, кстати, тоже. Ибо обременение не означает снижение стоимости на размер невыплаченного кредита (взыскатели всех банков бы пищали от радости), а лишь невозможность отчуждения без разрешения Залогодателя - при ипотеке в силу закона, или "если иное не предусмотрено договором", кстати. Потому зачастую при наличии такого согласия скидка либо просто отсутствует, либо ничтожно мала.
|
Цитата: В школе с аэрогидродинамическим уклоном, наверное, вызвал бы интерес характер ветра - может он сменил направление между всплесками, может скорость изменил. И тогда промежуток между всплесками оказался бы растянутым или сжатым. В аудиовосприятии наблюдателя-оленя.
Это характерно для абсолютно упругих сферических оленей в вакууме
|
Цитата:Все эти псевдооценщики, которых псевдопреподователи в псевдовузах выпускают кучками не столько мешают работать (ибо работать они не умеют и не хотят), а дискредитируют профессию. Достали... Вместе со всеми псевдоюристами, псевдоврачами, псевдостроителями...
Соглашусь. Ничего такого в ОД не происходит, чем бы не страдала наша общественная система вообще. Никто ведь не сомневается, что в ОНФ только народ и только лучшие из лучших, а лидеры сего чуда честны и чисты. Или есть какая-либо другая отрасль деятельности, куда можно обратить свой взор за примером подлинного счастья?
Процесс отделения З от П сам по себе верен, только, как обычно и возглавлен не теми, и планируется не так и цели вполне себе меркантильные преследует...
|
Цитата:А можно посмотреть на какой-нибудь документ, которые Вы сделали?
Если я ничего не путаю, то это некий м-р Х. спрашивает у Шогина В.А.... Вы бы хоть вышли из сумрака, для начала
|
|