ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).
Несмотря на большое количество работ, посвященных их определению, - достаточной ясности с этими понятиям и диапазонами их величин пока нет. Попытаемся разобраться с ними и определить диапазоны и границы их существования.
1. ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ЕЕ ПОЯВЛЕНИЕ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕВЕРСИИ (ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ)
Прибыль предпринимателя у нас ассоциируется с понятиями застройщик, заказчик, девелопер, предприниматель, инвестор, и т.п.
Для организации процесса строительства в общих чертах требуется:
- определить местоположение и возможность приобретения (аренды в Москве) участка земли;
- разработать инвестиционный проект (справочно: консалтинговые услуги по разработке инвестиционного проекта имеют свою прибыль);
- выбрать оптимальный вариант;
- использовать либо свои деньги, либо взять кредит, либо привлечь инвесторов "на паях" (определить линию финансирования);
- вступить в права владения или аренды земельным участком (одновременно определить разрешенные варианты застройки и выхода площадей при строительстве), при этом определяется и арендуется дополнительная вспомогательная площадь, требуемая для производства строительных работ в части расположения бытовок, складирования материалов, работы механизмов;
- заказать индивидуальный проект строительства или привязать типовой проект на местности с учетом архитектурных сервитутов, возможностей подсоединения к имеющимся инженерным сетям и грунтовых особенностей (справочно: проектировщики имеют свою прибыль, для снижения которой устраиваются тендеры);
- пройти процедуры согласования (справочно: в Питере чиновники требуют 170 согласовательных подписей, а в Москве - 248);
- найти генподрядчика - строителя, при этом зачастую устраиваются тендеры для определения генподрядчика с минимальной (или оптимально приемлемой) сметной стоимостью строительства (т.е. с минимальной прибылью застройщика);
- согласовать с генподрядчиком сметы, календарные планы, графики финансирования;
- создать дирекцию строящегося комплекса;
- начать, наконец-то, строить.
В процессе строительства при необходимости заключаются договора на услуги риэлторских фирм по продаже площадей объектов недвижимости по завершению строительства (риэлторы имеют свою прибыль).
В большинстве работ встречаются следующие определения:
ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).
ЗАКАЗЧИК - лицо, формально выступающее контрагентом генподрядчика (подрядчика) по договору генподряда (подряда) по поручению застройщика (варианты - генеральный, суб-заказчик и т.п.)
ДЕВЕЛОПЕР определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий организацию и управление процессом развития территории.
ДЕВЕЛОПЕР-ЗАСТРОЙЩИК определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий самостоятельно функции девелопера и застройщика (он также может выполнять функции проектировщика и т.п.).
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.
ИНВЕСТОР - лицо, осуществляющее долгосрочное вложение финансовых или иных средств и активов (варианты-генеральный, суб-инвестор, институциональный, государственный, индивидуальный, отечественный, иностранный, портфельный, "классический", компаньон, кредитор и т.п.).
Смешение всех этих понятий ведет к общему - к прибыли предпринимателя. Наличие прибыли предпринимателя и ее величина зависят от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель (инвестор, девелопер и т.п.).
2. РАЗДЕЛЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ПРИБЫЛИ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Определим возможные диапазоны различных видов прибыли в строительстве (рассматривается Москва и Московская область):
1). Прибыль проектных организаций
По данным проектных организаций г. Москвы стоимость разработки проектно-изыскательской документации составляет:
Таблица 1.
№ п/п
|
Вид проектируемых объектов
|
Удельный вес от стоимости СМР
|
1
|
Инженерные сооружения
|
До 3 %
|
2
|
Здания и сооружения типовой конструкции (привязка на местности)
|
1…3 %
|
3
|
Здания и сооружения индивидуального проектирования
|
5…7 %
|
4
|
Здания специализированные (связи, телевидения, …)
|
7…9 %
|
5
|
Здания специального назначения повышенной сложности
|
9…11 %
|
Величины закладываемой прибыли (от себестоимости проектных работ) составляют диапазон:
8…20 %
2). Прибыль генподрядчика-строителя (сметная прибыль)
В соответствии с МДС 81-1.99 /1/ сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия определенных (общих) расходов строительно - монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование работников. Норма сметной прибыли по отношению к сметной себестоимости составляет 12%, либо она может быть рассчитана как 50… 57,5 % от ФОТ (фонд оплаты труда). В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства. Резерв назначается не более 2% для объектов социальной сферы и 3% - для объектов производственного назначения.
Следует подчеркнуть, что в величине сметной стоимости строительства учитывается прибыль проектных и подрядных организаций, которая не связана с прибылью предпринимателя.
В большинстве случаев при индивидуальном проекте и отсутствии тендера сметная прибыль достигает 25…30 % и более от действительной сметной себестоимости строительства.
При проведении тендера возможности снижения сметной прибыли возрастают и она минимально может составить 8…10 % от сметной себестоимости.
Диапазон прибыли генподрядчика - строителя:
8…30 % от сметной себестоимости строительства.
(Все построенные объемы принадлежат ему до оплаты Актов приемки-сдачи строительных работ Заказчиком).
Справочно: в Твери при строительстве жилья считается, что 25 % от стоимости СМР (строительно-монтажных работ) - прибыль генподрядчика - строителя и 25% от стоимости СМР - прибыль предпринимателя. На получение разрешений и согласований, оформление прав на ЗУ (земельный участок) и "прочие" организационные расходы расходуется сумма, равная 50 % от СМР. Таким образом, стоимость недвижимости на первичном рынке - составляет до 200% от стоимости СМР.
3). Прибыль риэлтора
Общепринятым считается, что промежуточная услуга по согласованию намерений Продавца и Покупателя оценивается в Москве на уровне 3…5% и в редких случаях достигает 8% (при продажах объектов на различных стадиях строительства). Четко выделить из этих расходов прибыль риэлторов не представляется возможным, так - как она зависит от многих параметров (опыт, связи, информационная сеть, налаженная цепочка Покупателей и т.п. )
4). Прибыль ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ
Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).
Справочно: в Москве частные предприниматели строят 5% жилья, а остальные 95% - застройщики, находящиеся под патронажем Правительства. В Питере - наоборот.
Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.
Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):
где:
РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;
ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);
Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);
t - текущее время осуществления проекта.
Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.
Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.
3. УЧЕТ РАЗЛИЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РАСЧЕТОВ
Объект недвижимости, готовый к продаже на завершающем этапе строительства характеризуется в общих чертах наличием нескольких составляющих:
- передаваемых прав на земельный участок;
- строениями;
- благоустройством территории;
- наличием инженерных сетей и т.д.
Права на земельный участок оцениваются, обычно, раздельно.
Стоимость строительства зданий, сооружений, благоустройства прилегающей территории, инженерных сетей оценивается также раздельно. При этом, в различных методах (методе укрупненных элементных показателей стоимости, методе единичных расценок…) используются как показатели стоимости, так и ценоповышающие коэффициенты.
Используя расценки УПВС, УПСС, Справочника Оценщика, Каталогов карт индивидуальных проектов, сметных сборников - мы частично учитываем как стоимости проектных работ, так и прибыль генподрядчика - строителя (см. Общую часть к УПВС, пояснения к Справочникам Оценщика и т.п.). Ценоповышающие коэффициенты (ГОССТРОЙ, Ко-Инвест…) также учитывают эти аспекты, показывая осредненные значения, приближенные к некоему варианту привязки на местности типовых решений. Таким образом, в среднем, при расчетах Оценщики учитывают прибыль проектировщиков и генподрядчика - строителя, однако, при индивидуальном строительстве оперирование общими расценками и ценоповышающими коэффициентами не позволяет достоверно рассчитать стоимость строительства без учета дополнительных издержек.
Следовательно, при осредненных расчетных условиях, Оценщиками должны быть учтены Прибыль предпринимателя и косвенные услуги ( "У" ).
У - приведенная стоимость косвенных услуг (риэлторы, дизайнеры, консультанты и т.п.).
4. ВКЛАД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ОБЩУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
Для производства СМР заключаются договора на аренду земельных участков (продажа ЗУ в Москве не производится).
В табл.2 приведены расчетные данные по определению удельной стоимости земельных участков для различных типов объектов недвижимости.
Таблица 2.
Тип недвижимости
|
Стоимость прав аренды ЗУ на 49 лет, долл./га
|
Стоимость 1 кв. м ЗУ, долл./кв. м
|
Удельная стоимость ЗУ на 1 кв. м полезной площади, долл./кв. м (УС)
|
Средняя стоимость предло- жения на продажу, долл./кв. м (РС)
|
УС / РС
|
Бизнес-квартира Кирпич/монолит
|
|
|
Условия расчета: 12 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,5 полезной площади нетто
|
Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г.
|
|
Центр
|
8 000 000
|
800
|
300
|
1859
|
0,161
|
МКАД
|
300 000
|
30
|
11,25
|
1100
|
0,010
|
Города Подмосковья
|
65 400
|
6,54
|
2,45
|
900
|
0,003
|
Квартира в панельном доме (П-44, П-3М)
|
|
|
Условия расчета: 17 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,5 полезной площади нетто
|
Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г.
|
|
Центр
|
8 000 000
|
800
|
211,76
|
1295
|
0,163
|
МКАД
|
300 000
|
30
|
7,94
|
750
|
0,010
|
Подмосковье
|
65 400
|
6,54
|
1,73
|
450
|
0,004
|
Торговые помещения
|
|
|
Условия расчета: 4 эт., площадь ЗУ равна 4 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,2 полезной площади нетто
|
Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г., сайты сети Интернет
|
|
Центр
|
8 000 000
|
800
|
960
|
3 310
|
0,290
|
МКАД
|
450 000
|
45
|
54
|
1400
|
0,039
|
Подмосковье
|
457 500
|
45,75
|
54,9
|
600
|
0,092
|
Офисные площади
|
|
|
Условия расчета: 9 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,3 полезной площади нетто
|
Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г., сайты сети Интернет
|
|
Центр
|
8 000 000
|
800
|
346,7
|
1 980
|
0,175
|
МКАД
|
300 000
|
30
|
13,0
|
1 450
|
0,009
|
Подмосковье
|
65 400
|
6,54
|
2,83
|
550
|
0,005
|
Производственные площади
|
|
|
Условия расчета: 2 эт., площадь ЗУ равна 5 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,1 полезной площади нетто
|
Сайты сети Интернет
|
|
Центр
|
8 000 000
|
800
|
Не строят
|
|
|
МКАД
|
250 000
|
25
|
68,75
|
450
|
0,153
|
Подмосковье
|
65 400
|
6,54
|
18,0
|
230
|
0,078
|
Как видно из табл.2, - существенный вклад в рыночную стоимость объектов недвижимости имеют земельные участки, расположенные в Центре Москвы для жилых, торговых и офисных площадей, и у МКАД - для производственных площадей.
5. ДИАПАЗОНЫ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Для получения расчетных диапазонов прибыли предпринимателя были использованы различные информационные материалы, помещенные в сети Интернет.
Расчетная модель прибыли предпринимателя (развитая на основе модели Грибовского С.В.) учитывала следующие факторы:
- Себестоимость строительства зданий и сооружений (данные по условиям расчета, приведенные в табл.2 и на сайтах сети Интернет);
- Удельную стоимость земельных участков (табл.2);
- Время осуществления строительства и реверсии (СНИП 1.04.03-85 и сайты сети Интернет);
- Дисконт До (принимался на уровне ставки рефинансирования ЦБ - 18 %);
- Финансирование принималось на момент начала строительства;
- Риэлторские услуги принимались на уровне 5 % от стоимости реверсии;
- При расчетах жилых помещений учитывались сложившиеся нормы выхода помещений - 60…70 % с учетом доли города (30…40 %);
- Возможная реверсия в процессе строительства учитывался введением корректировочного коэффициента 0,9;
- Учет стоимости благоустройства территории производился дифференцированно для различных объектов.
Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства
Таблица 3.
№ п/п
|
Наименование
|
Предпринимательская прибыль, %%
|
Центр Моск-вы
|
На расстоянии 3-его коль-ца
|
Около МКАД
|
20 км от МКАД
|
40 км от МКАД
|
60 км от МКАД
|
80 км от МКАД
|
100 км от МКАД
|
1
|
Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит)
|
49-58
|
39-46
|
28-32
|
20-24
|
-
|
19-26
|
-
|
10-16
|
2
|
Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М)
|
56-59
|
42-47
|
31-35
|
18-22
|
12-14
|
5-8
|
0
|
-
|
3
|
Торговые площади
|
42-46
|
32-38
|
29-38
|
24 - 30
|
20-26
|
20
|
18-21
|
15-17
|
4
|
Офисные площади (класса В2 и ниже)
|
57-68
|
45-49
|
31-32
|
23-26
|
10 - 12
|
0
|
-
|
-
|
5
|
Производст-венные площади
|
-
|
-
|
26-28
|
29-32
|
8-10
|
0
|
-
|
-
|
6
|
Загородные владения
|
-
|
-
|
59-66
|
65-68
|
25-42
|
12-19
|
10
|
-
|
На нижеприведенных графиках представлены зависимости ПП по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).
6. ВНЕШНИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).
Под локальными внешними условиями подразумеваются:
- изменение ситуации на рынке;
- местоположение (неблагоприятное окружение, экология, транспортная доступность и т.п.);
- изменение финансовых и законодательных условий и т.п.
В оценке постулируются только 2 метода определения внешнего износа (ВИ):
1). Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
2). Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:
ВИ = Потеря Дохода / Ставка капитализации (2)
Наибольшую проблему доставляет определение точки "нуля", характеризующей переход от стабильных к измененным внешним условиям.
Изменение внешних условий достаточно четко можно определить по падению прибыли предпринимателя.
По сведениям ГОСКОМСТАТа норма прибыли в строительстве по РФ составляла:
- 2000 г. - 8,9 %;
- 2001 г. - 9,1 %;
- 2002 г. - около 9,8 %.
Пока прибыль предпринимателя будет превышать допустимый предел, новое строительство будет развиваться.
Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается:
- Москва - не ниже 15…18%.
- Санкт - Петербург - не ниже 15%;
- Ростов - на - Дону - не ниже 10…12%;
- Тверь - не ниже 15%;
- Екатеринбург - не ниже 12%.
Объединяя вместе данные по норме прибыли (ГОСКОМСТАТ) и мнения инвесторов - строителей по минимальной прибыли предпринимателя, - получаем "нулевую" область в районе 9,8…12%. В среднем - 11%.
Мы получили минимальную величину прибыли предпринимателя, при которой еще будет осуществляться новое строительство (главным образом на "периферии") и ниже которой инвестиционная деятельность будет резко снижаться. Следует отметить, что полученная величина (11%) близка к годовым ставкам банков первой категории надежности (типа СБЕРБАНК) по рублевым депозитам.
Следовательно, внешние условия, приводящие к снижению прибыли предпринимателя, меньшей, чем 11 %, - являются факторами появления внешнего износа объектов недвижимости. С другой стороны, - если прибыль предпринимателя будет ниже безрисковой ставки банков первой категории, - темпы строительства должны резко замедляться.
Откуда: продажа объектов недвижимости по их себестоимости должна характеризоваться средним внешним износом на уровне 11%.
Прибыль предпринимателя и внешний износ взаимоисключающие понятия
Мы получаем условно 2 зоны для Москвы и МО:
- Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя, превышающая 11 %);
- Зона внешнего ухудшения (прибыль предпринимателя снижается с 11 % до 0 и появляется существенный внешний износ)
7. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО ИЗНОСА НА ПРИМЕРЕ ЖИЛЫХ КВАРТИР В ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ
На основании статистической обработки данных по стоимости первичного и вторичного рынка жилья в городах Подмосковья, приведенных в сборнике "Rway" № 94, январь 2003 г. и на сайтах сети Интернет, - получены следующие результаты:
Для аппроксимации использовалась формула линейной регрессии:
Линейная регрессия - С = А + В * Р,
Где:
С - стоимость (долл./кв.м.);
Р - расстояние от МКАД (км.).
С = 559,49 - 4,57 *Р
К = 0,81 (коэффициент корреляции).
С = 577,63 - 4,26 * Р
К = 0,91
На основании полученных формул рассчитаны величины стоимости первичного и вторичного жилья по городам Подмосковья, которые приведены в табл.4.
Минимальная себестоимость строительства, с учетом прибыли предпринимателя в 11 %, рассчитывалась, исходя из стоимости крупнопанельной серии П-3М (164,1 долл./кв. м), поправки на ЗУ (1,73 долл./кв. м - табл.2), НДС - 1,2.
Таблица 4.
Расстояния от МКАД
|
0
|
20
|
40
|
60
|
80
|
100
|
Стоимость первичного жилья, долл./кв. м
|
559
|
468
|
377
|
285
|
193
|
(103)
|
Стоимость вторичного жилья, долл./кв. м
|
579
|
492
|
407
|
322
|
237
|
(152)
|
Разница, долл./кв. м
|
19
|
24
|
30
|
37
|
44
|
49
|
Минимальная С/С с ПП в 11 %, долл./кв. м
|
(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221
|
|
Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя)
|
Зона внешнего износа
|
Как видно из табл.4, стоимость вторичного жилья выше, чем первичного, - так как влияет фактор отсутствия отделки в большинстве новостроек. Стоимость жилья по вторичному рынку показывает, что отсутствует влияние физических и функциональных износов. Зона внешнего износа начинается на расстояниях свыше 60 км. от МКАД и характеризуется снижением стоимости первичного жилья ниже "нулевой" области.
8. ОЦЕНКА НАЧАЛА ЗОНЫ ВНЕШНЕГО УХУДШЕНИЯ ДЛЯ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Оценка проведена на базе табл.3. В табл.5 приведены границы зоны внешнего ухудшения
Таблица 5.
№ п/п
|
Наименование
|
Зонирование
|
Центр Моск-вы
|
На расстоянии 3-его коль-ца
|
Около МКАД
|
20 км от МКАД
|
40 км от МКАД
|
60 км от МКАД
|
80 км от МКАД
|
100 км от МКАД
|
1
|
Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит)
|
Зона внешнего улучшения
|
2
|
Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М)
|
Зона внешнего улучшения
|
Зона внешнего ухудшения
|
3
|
Торговые площади
|
Зона внешнего улучшения
|
4
|
Офисные площади (класса В2 и ниже)
|
Зона внешнего улучшения
|
Зона внешнего ухудшения
|
5
|
Производст-венные площади
|
Зона внешнего улучшения
|
Зона внешнего ухудшения
|
6
|
Загородные владения
|
-
|
-
|
Зона внешнего улучшения
|
Зона внешнего ухудшения
|
ВЫВОДЫ:
- Наибольшая прибыль предпринимателя при строительстве и продаже объектов недвижимости достигается в центре Москвы и составляет диапазон 42…68% для различных типов объектов;
- Прибыль предпринимателя снижается к окраинам Москвы и в районе МКАД составляет диапазон 26…38% для различных типов объектов;
- Строительство жилых объектов недвижимости может осуществляться с прибылью предпринимателей вплоть до 60 км от МКАД (по городам Подмосковья);
- Минимально допустимая прибыль предпринимателя, позволяющая развиваться строительному бизнесу составляет около 11% для Москвы и Московской области;
- Внешний (экономический) износ появляется при снижении прибыли предпринимателей ниже уровня в 11% и прогрессирует по мере удаления от МКАД;
- Для жилых квартир в панельных домах зона внешнего экономического износа начинается в городах Подмосковья, расположенных на удалении свыше 60 км от МКАД.
к.т.н. Яскевич Е.Е.
Использованные источники информации.
- МДС 81-1.99. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории РФ./Госстрой - М.:ГУПЦПП, 1999 г.
- Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. - СПБ: Питер, 2000 г.
- Д.Фридман и Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1997 г.
- Сайты сети Интернет.
Редакция "Appraiser.RU. Вестник оценщика" благодарит автора за предоставленный материал.