Аннотация
Книга посвящена задачам оценки машин и оборудования (в том числе и подержанных) в различных ситуациях оценки. В этих целях используется дисконтирование денежных потоков, сфера применения которого оказывается достаточно широкой. Обосновывается необходимость учета налогов в денежных потоках. Показывается некорректность ряда табличных и аналитических методов оценки износа, предлагаются более обоснованные формулы, которые могут быть согласованы с данными о ценах реальных сделок с машинами разного возраста. Наряду с рыночной стоимостью машины исследуются минимально приемлемая для продавца цена ее продажи и максимально приемлемая для покупателя цена ее приобретения. Обсуждаются определения понятий рыночной и утилизационной стоимости, трудности разграничения трех подходов к оценке машин, классификации видов износа. Описываются некоторые математические методы, которые могут оказаться полезными при обработке статистической информации и построении зависимостей между экономическим показателями. Теоретические положения подкрепляются численными примерами, таблицами и графиками.
Для студентов и аспирантов экономических и финансовых учебных заведений, оценщиков имущества, научных работников, сотрудников федеральных фондов имущества.

ВМЕСТО УВЕРТЮРЫ

Музыковеды говорят, что сюита должна начинаться с увертюры, в которой должны прозвучать развиваемые далее темы. Попробуем это сделать.
Оценка имущества в рыночной экономике — это не только регулируемый законами вид деятельности, но и прикладная экономическая дисциплина. Вместе с другими прикладными дисциплинами, такими как оценка эффективности инвестиционных проектов, бухгалтерский учет и аудит, она входит в более широкую дисциплину — теорию экономических измерений, основы которой сейчас только еще закладываются. Общим для всех этих дисциплин является характер изучаемого предмета — это некоторая непосредственно не наблюдаемая экономическая характеристика. Объем произведенной предприятием или машиной продукции можно увидеть и при желании даже потрогать, однако ни увидеть, ни потрогать финансовую устойчивость предприятия или ликвидность его активов нельзя, равно как нельзя ни увидеть, ни потрогать эффективность инвестиционного проекта или рыночную стоимость машины. Вначале такие характеристики надо определить, затем добиться, чтобы участники рынка свыклись с этим определением и поняли, что его использование помогает им принимать рациональные решения, и наконец, научиться измерять. Оказывается, что понятие стоимости имущества является одним из тех базовых понятий, которое объединяет указанные выше отдельные прикладные экономические дисциплины. Соответственно, оказывается, что и методы измерения, разрабатываемые в рамках каждой из этих дисциплин, имеют много общего. Общим для них является, прежде всего принцип наиболее эффективного использования (принцип НЭИ), суть которого в том, что любое имущество должно использоваться рационально (здесь самое время вспомнить пресловутое “экономика должна быть экономной!”). Общим для них является и метод дисконтированного денежного потока (метод ДДП), используемый и при оценке имущества, и в финансовом учете и при оценке эффективности инвестиционных проектов. Это и есть главные темы в данном сочинении или, как говорят музыканты, опусе. Но этим темам посвящено достаточно много опусов. Зачем же понадобилось писать еще один?
Чтобы ответить на этот вопрос, заметим, что сам по себе метод ДДП является всего лишь одним из методов оценки имущества в рамках так называемого доходного подхода к оценке. Между тем, для оценки имущества применяются еще два подхода — сравнительный и затратный, которым также посвящена большая литература. Наряду с теоретическими работами, по каждому из этих подходов есть еще и оценочная практика. И вот здесь неожиданно выясняется, что отделить три указанных подхода друг от друга не всегда удается. Оказывается, что достаточно точные и обоснованные оценки имущества удается получить, используя эти подходы в комплексе. Более того, оказывается, что наилучшие результаты и затратный и сравнительный подходы дают тогда, когда они сочетаются с использованием метода дисконтированного денежного потока. Разумеется, это нельзя понимать “прямолинейно”. Речь не идет о том, что применяя, скажем, затратный подход, надо построить какой-то денежный поток и затем как-то выводить из него стоимость имущества. Проблема гораздо глубже.
Метод ДДП исторически возник применительно к оценке эффективности инвестиций. Поэтому, применяя его к оценке машин, мы рассматриваем машину не как технический объект, не как результат работы фирмы-изготовителя и даже не как средство выполнения какой-то работы. С позиций доходного подхода машина рассматривается как объект инвестирования, как “главная часть” инвестиционного проекта, состоящего в приобретении машины и ее последующем наиболее эффективном использовании. Существенно, однако, что, в отличие от акций, машина является объектом реальных, а не финансовых инвестиций. Соответственно, к оценке машин оказываются неприменимыми многие положения, используемые при оценке акций (например, модель оценки капитальных активов CAPM). Интересно, что до недавнего времени здания и сооружения тоже не рассматривались как объекты инвестирования, и метод ДДП для их оценки стал применяться, скажем, в Великобритании, совсем недавно.
Применение метода ДДП позволяет понять, какие характеристики имущества влияют на стоимость имущества и как. Это создает ту базу, на которой могут надежно использоваться и сравнительный и затратный подходы к оценке имущества. С большой долей условности здесь можно провести такую аналогию. Еще в советские времена было разработано много методов выбора рациональных технических решений в разных отраслях, но наиболее корректными из них оказались те, которые строились на базе теории оптимального функционирования экономики, хотя исследованием технических характеристик объектов эта теория не занималась.
Общей (новой) теории оценки имущества пока еще нет. Мы рассматриваем лишь отдельные ее фрагменты, связанные с методом ДДП и относящиеся к такому виду имущества, как машины и оборудование. При этом мы пытаемся ответить на следующие взаимосвязанные вопросы:
• Какие именно денежные потоки определяют стоимость имущества? Можно ли не учитывать в них уплату налогов?
• Какие виды стоимости определяются методом ДДП?
• Какое использование имущества можно считать наилучшим и наиболее эффективным? Всегда ли рынок ориентируется на него?
• Как меняется стоимость имущества по мере его старения? Как она меняется при проведении ремонта?
• Как учесть инфляцию при оценке имущества? Можно ли это сделать каким-нибудь относительно простым способом?
• Можно ли отнести каждый метод оценки имущества к какому-то одному из трех известных подходов?
• Что такое износ имущества? Как его измерить? Как он связан с техническим прогрессом? У имущества один износ или их много?
• Можно ли доверять оценкам износа, полученным путем обработки данных о ценах реальных сделок с имуществом разного возраста?
Попытка ответить на такие вопросы позволила разобраться в некоторых малоизученных проблемах теории оценки и показала, что строгое следование основным понятиям и принципам оценки подчас приводит к парадоксам.
Оказалось, что ряд привычных для оценщиков понятий надо переосмыслить, а некоторые методы оценки, преподносимые как последнее слово в оценочной науке, являются простым повторением формул, обоснованных российскими учеными более полувека назад и с тех пор не раз уточненных и обобщенных.
Оказалось, что применяя метод ДДП в ситуациях, типичных при оценке машин, оборудования и транспортных средств, можно обойтись без детального прогнозирования денежных потоков на относительно длительную перспективу (что традиционно считается крупным недостатком метода и источником субъективизма в оценках).
Оказалось, что некоторые широко распространенные среди практических оценщиков методы оценки износа на самом деле принципиально неверно отражают процесс физического износа машин и оборудования. К ним относятся даже методы, основанные на обработке фактической информации о ценах, поскольку сама эта обработка была, по-видимому, произведена некорректно. В то же время удалось построить серию методов, лишенных указанного недостатка и в то же время достаточно хорошо согласующихся с фактической информацией.
Оказалось, что именно теоретические построения на основе метода ДДП позволяют выяснить, как влияет ремонт на стоимость имущества.
В этой книге рассмотрены разные методы оценки машин. Однако оказалось, что многие из них опираются на принципы всех трех известных подходов к оценке (в разных “пропорциях”). Поэтому каждый метод можно отнести к тому или иному подходу только с большой долей условности.
Не свидетельствует ли все это о том, что настало время подкорректировать существующие стандарты оценки и учебники по этой дисциплине? Может быть, и правда, как говорил Михаил Жванецкий, надо в консерватории что-то поправить?
Данная книга возникла в попытке синтезировать современные достижения как в теории оценки имущества, так и в теории оценки эффективности инвестиционных проектов. В обсуждении затронутых в книге проблем приняли участие Ю.В. Козырь, Г.И. Микерин, Е.И. Нейман и О.В. Тевелева, которым я хотел бы выразить свою искреннюю благодарность. Нельзя не отметить также, что исследования, результаты которых отражены в этой работе, проводились при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проекты № 07-02-00160 и № 07-02-00166).
Эта книга — не учебник, так же как и сюита — не самоучитель игры на фортепьяно с оркестром. Надеюсь, что она окажется полезной для практикующих оценщиков, и они не испугаются встречающихся кое-где дифференциалов и интегралов (позволяющих, между прочим, получать более простые результаты). Вероятно, ее удастся использовать также и в учебном процессе в качестве учебного пособия, и то — весьма ненаглядного, поскольку вместо рецептов выпечки стандартных отчетов об оценке вы найдете размышления о том, что можно выпечь из имеющегося теста и как нужно выпекать, чтобы потом кто-нибудь не отравился.

ВМЕСТО ФИНАЛА

А бойтесь единственно только того,
Кто скажет: “Я знаю, как надо!”
Кто скажет: “Идите, люди, за мной,
Я вас научу, как надо!”
Александр Галич

У сюиты, в отличие от симфонии, не бывает финала. Нет его и у теории оценки имущества и, тем более, у не существующей пока общей теории экономических измерений. Но изложенные выше результаты позволяют, по крайней мере, сделать некоторые выводы.
1. Строгое следование основным понятиям и принципам оценки подчас приводит к парадоксам. Так, по-видимому, нельзя совместить “в одном флаконе” принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущества, метод дисконтированного денежного потока и единую для всех участников рынка (рыночную) ставку дисконтирования для оценки рыночной стоимости имуществ одного вида.
2. Теоретически правильно при оценке имущества дисконтировать полные (учитывающие налоги) денежные потоки, однако иногда расчеты на основе денежных потоков до уплаты налога на прибыль и имущество (представляется, что именно таки потоки следует называть доналоговыми) дают приемлемую точность. В то же время использование денежных потоков до уплаты всех налогов, особенно НДС, приводит к серьезным ошибкам и не должно допускаться.
3. Предлагаемые формулы или таблицы для оценки процента износа машин и оборудования недостаточно аргументировать только тем, что они получены путем статистической обработки цен рыночных сделок. Необходимо аргументировать еще и вид соответствующих зависимостей, без чего результаты статистической обработки могут оказаться неадекватными реальным процессам износа машин и оборудования.
4. Существующие предложения по измерению и разграничению различных видов износа не имеют под собой достаточного теоретического обоснования. По-видимому, назрела необходимость кардинально пересмотреть перечень видов износа, положив в основу классификации не причины возникновения износа, а порождаемое ими влияние на связанные с использованием имущества денежные потоки.
5. Доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке стоимости машин не существуют изолированно. В различных методах оценки используются все эти три подхода или два из них в том или ином сочетании. С этих позиций диссонансом звучит требование применять для оценки конкретного имущества все три подхода или обосновывать причины, по которым некоторые подходы не применяются. Периодически ведущиеся в оценочном сообществе споры о том, к какому из подходов следует отнести тот или иной метод, представляются нам схоластическими. Истинной же “первопричиной” этих споров является не столько стремление внести теоретическую ясность в классификацию методов, сколько банальное желание удовлетворить формальные требования государственных органов о применении всех трех подходов в оценке конкретного имущества. На самом деле имеются различные сочетания всех трех подходов и от оценщиков надо требовать применения нескольких таких сочетаний. Относить же каждое такое сочетание только к одному из подходов представляется некорректным.
6. Современные оценщики стараются в своих отчетах максимально полно отразить реалии современного рынка, во многом далекого от абстрактного идеала, описанного в трудах вековой давности. Однако в процессе перехода страны на “рыночные рельсы” многие из них поторопились “сбросить с корабля современности” достижения советской экономической науки, остающиеся актуальными и сегодня. Гораздо спокойнее повторять не лучшие, но хорошо распиаренные образцы американской экономической мысли. Неважно, что подобное необдуманное копирование подчас приводит к построению некорректных теоретических моделей и расчетных формул, неадекватных реалиям российского рынка. Создается впечатление, что труды отечественных экономистов будут взяты такими оценщиками на вооружение только тогда, когда они получат одобрение “вашингтонского обкома” или “лондонского крайкома”. Кстати, это касается не только оценщиков. Вспомним хотя бы сказанные не так давно слова тогдашнего министра экономического развития и торговли Г. Грефа: «Мне не нужны “ведущие российские специалисты”, мне нужна хорошая западная школа».

После выводов читатели обычно ждут от автора каких-то предложений. В данном случае это будут предложения по разработке тех проблем оценки, которые в этой книге не были затронуты или были затронуты весьма поверхностно.
1. Неясно, как устанавливать ставку дисконтирования. Казалось бы, ответ на этот вопрос известен: реальная ставка дисконтирования должна включать реальную безрисковую ставку и поправку на риск. Проблема, однако, в том, что реальная безрисковая ставка невелика, да и риски, связанные с эксплуатацией машин и оборудования, тоже невелики. Между тем, используемые в отчетах об оценке конкретных машин и оборудования ставки дисконтирования варьируют в весьма широком диапазоне. При этом остается непонятным, правильно ли это и, если да, то чем это можно объяснить.
2. Необходимо возобновить и расширить исследования зависимости производительности машин и затрат на их эксплуатацию от возраста. Имеющаяся информация по этому вопросу отрывочна и во многом устарела.
3. Представляется необходимой и разработка более совершенных и адекватных экономико-математических моделей процессов износа, учитывающих вероятностный характер процесса эксплуатации машин. Вспомним, что теория опционов, о которой сегодня не говорит только ленивый, базируется на решении одной из задач оптимальной остановки случайных процессов. Если эксплуатацию машины рассматривать так же, как случайный процесс, то решение задачи его оптимальной остановки позволит установить оптимальные сроки службы машин, что имеет как теоретическое, так и большое практическое значение. В то же время не очень ясно, что понимать под наиболее эффективным использованием машины, эксплуатационные характеристики которой случайно меняются.
4. Во многих отчетах об оценке, как и в этой книге, подержанная машина характеризуется хронологическим или эффективным возрастом. В связи с этим возникает потребность в более точных методах, с помощью которых оценщики могли бы либо сами устанавливать эффективный возраст конкретной машины, либо проверять соответствующие экспертные оценки технических специалистов. Кроме того, у некоторых видов машин имеются и иные характеристики “подержанности” — пробег автомобилей, объем грунта, перемещенного экскаваторами или бульдозерами и т.п. Для их учета необходимо усовершенствовать существующие и/или разработать новые модели, позволяющие при оценке стоимости машины учесть одновременно и ее возраст и указанные характеристики.
5. Оценщики много говорят и пишут по поводу оценки рыночной стоимости. Более того, такая оценка является чуть ли не обязательным элементом любого отчета об оценке. Между тем, внимание участников рынка в последнее время все больше обращается на иные виды стоимости и, прежде всего, на максимально приемлемую для покупателя стоимость покупки имущества и минимально приемлемую для продавца цену его продажи в разделах 2.2-2.4 мы продемонстрировали применение доходного подхода к оценке этих стоимостей, однако проблема этим не закрыта. Вероятно, настало время разработки различных методов (а, возможно, и стандартов) для оценки таких нерыночных стоимостей.
6. Современная теория оценки имущества не может отгородиться от смежных прикладных экономических дисциплин. Все они нацелены на удовлетворение постоянно растущих требований участников рынка. Это порождает объективную необходимость в конвергенции этих дисциплин, взаимном обмене методами, принципами и результатами. Как следствие, желательны и унификация терминологии и единообразие в понимании общих для этих дисциплин экономических характеристик (таких, например, как риск, денежный поток, ставка дисконтирования, инфляция).
7. В своей практической деятельности оценщики скованы стандартами оценки. Особенно печально положение российских оценщиков, вынужденных следовать еще и требованиям полуграмотных чиновников с целью сооружения “оценочной вертикали”, удобной для получения нужных им оценок. В теоретических исследованиях подобного ограничения нет, хотя есть иная трудность. Разумные предложения по совершенствованию методов оценки имущества рассматриваются международными организациями и, в принципе, могут быть включены в международные стандарты оценки. Это, однако, требует значительно более серьезной аргументации, чем во многих публикуемых статьях российских оценщиков и, тем более, в их выступлениях на Интернет-форумах. Другими словами, предстоит большая работа по повышению уровня теоретической подготовки оценщиков. Остается только надеяться, что некоторые изложенные в этой книге мысли и предложения окажутся при этом полезными.
В этой книге, как и во многих других, вы можете найти ошибки или то, что представляется вам ошибками. Как подсказывает мой опыт, соотношение того и другого хорошо описывается в известном мультфильме: “Давайте, мы их попросту разделим пополам, половину я возьму, а половину — вам”.

Вашими соображениями по этому поводу вы можете поделиться на www.appraiser.ru, а также, написав автору по адресу smolyak1@yandex.ru .