Поиск Карта сайта Главная страница
Подготовлена к изданию новая книга для оценщиков недвижимости "Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений: Учебно-практическое пособие", автор - Александров Вячеслав Тихонович
Оценка функционального (морального) устаревания зданий
и сооружений: Учебно-практическое пособие.
Авторы:
Александров Вячеслав Тихонович, доцент кафедры Экономики и управления Института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета, кандидат технических наук.
Объем: 10 а.л.
Краткая аннотация:
Настоящее издание – первое в стране оригинальное учебно-практическое пособие по оценке функционального устаревания (морального износа) зданий и сооружений. Пособие включает введение и две главы. В первой главе даны теоретические основы оценки функционального устаревания различных видов, иллюстрированные практическими примерами. Вторая глава является справочным руководством для практикующих оценщиков недвижимости и других специалистов, так как содержит около 150 примеров оценки устаревания конструктивных элементов, систем инженерного оборудования и зданий (сооружений) в целом.
Пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей экономических вузов, слушателей курсов переподготовки и повышения квалификации по специализациям «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и «Оценка недвижимости», а также является полезным справочным пособием для практикующих оценщиков.
Пособие может представлять определенный интерес также для специалистов эксплуатационных, ремонтно-строительных и проектных организаций, служб заказчика по реконструкции и капитальному ремонту.
 
Оглавление
ПРЕДИСЛОВИЕ.............. 6
ВВЕДЕНИЕ 9
ГЛАВА 1. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО УСТАРЕВАНИЯ............ 18
1.1. Устранимое функциональное устаревание....... 22
1.1.1.Устранимое функциональное устаревание 1-го вида22
1.1.2.Устранимое функциональное устаревание 2-го вида26
1.1.3.Устранимое функциональное устаревание 3-го вида30
1.2. Неустранимое функциональное устаревание....... 33
1.2.1.Неустранимое функциональное устаревание 1-го вида33
1.2.2.Неустранимое функциональное устаревание 2-го вида36
1.2.3.Неустранимое функциональное устаревание 3-го вида39
1.4. Определение стоимости реконструкции, модернизации и ремонта зданий
       и сооружений...... 44
1.5. Определение стоимости замещения элемента объекта49
1.6. Определение стоимости строительства в стесненных условиях
        существующего объекта 50
1.6.1. Затраты на демонтаж конструкций и инженерного оборудования50
1.6.2. Затраты на устройство конструкций и инженерного оборудования в
           существующем объекте....... 52
1.7. Общий алгоритм расчета функционального устаревания...... 55
ГЛАВА 2. ПРИМЕРЫ ОЦЕНКИ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО УСТАРЕВАНИЯ............ 57
Таблица номеров примеров.......... 57
1.Фундаменты.. 58
Пример 1.1.1. Устранимый недостаток площади фундаментов58
Пример 1.1.2. Неустранимый недостаток объема фундамента.. 59
Пример 1.2.2. Неустранимое моральное устаревание фундамента.. 60
Пример 1.3.2. Неустранимый избыток объема фундамента.. 61
2.Стены наружные.......... 62
Пример 2.1.1. Устранимый недостаток толщины наружных стен....... 62
Пример 2.1.2. Неустранимый недостаток толщины наружных стен....... 63
Пример 2.2.2. Неустранимое моральное устаревание наружных стен....... 64
Пример 2.3.2. Неустранимый избыток толщины наружных стен....... 65
3.Стены внутренние....... 66
Пример 3.1.1. Устранимый недостаток толщины внутренних стен....... 66
Пример 3.1.2. Неустранимый недостаток толщины внутренних стен....... 67
Пример 3.2.2. Неустранимое моральное устаревание внутренних стен....... 68
Пример 3.3.2. Неустранимый избыток толщины внутренних стен....... 69
4.Перегородки.. 70
Пример 4.1.1. Устранимый недостаток перегородок70
Пример 4.1.2. Неустранимый недостаток перегородок71
Пример 4.2.1. Устранимое моральное устаревание перегородок72
Пример 4.2.2. Неустранимое моральное устаревание перегородок73
Пример 4.3.1. Устранимый избыток перегородок74
Пример 4.3.2. Неустранимый избыток перегородок75
5.Перекрытия.. 76
Пример 5.1.1. Устранимый недостаток перекрытий.. 76
Пример 5.1.2. Неустранимый недостаток перекрытий.. 77
Пример 5.2.1. Устранимое моральное устаревание перекрытий.. 78
Пример 5.2.2. Неустранимое моральное устаревание перекрытий.. 79
Пример 5.3.1. Устранимый избыток перекрытий.. 80
Пример 5.3.2. Неустранимый избыток перекрытий.. 81
6.Конструкция крыши82
Пример 6.2.1. Устранимое моральное устаревание конструкции крыши....... 83
Пример 6.2.2. Неустранимое моральное устаревание стропил....... 84
Пример 6.3.1. Устранимый избыток конструкции крыши....... 85
Пример 6.3.2. Неустранимый избыток конструкции крыши....... 86
7.Лестницы........ 87
Пример 7.1.1. Устранимый недостаток лестниц....... 87
Пример 7.1.2. Неустранимый недостаток лестниц....... 88
Пример 7.2.1. Устранимое моральное устаревание лестниц....... 88
Пример 7.2.2. Неустранимое моральное устаревание лестниц....... 89
Пример 7.3.1. Устранимый избыток лестниц....... 91
Пример 7.3.2. Неустранимый избыток лестниц....... 92
8. Кровля.......... 93
Пример 8.1.1. Устранимый недостаток кровли....... 93
Пример 8.1.2. Неустранимый недостаток кровли....... 94
Пример 8.2.1. Устранимое моральное устаревание кровли....... 95
Пример 8.2.2. Неустранимое моральное устаревание кровли....... 96
9.Полы97
Пример 9.1.1. Устранимый недостаток полов97
Пример 9.1.2. Неустранимый недостаток полов98
Пример 9.2.1. Устранимое моральное устаревание пола99
Пример 9.2.2. Неустранимое моральное устаревание пола100
Пример 9.3.1. Устранимый избыток полов...... 101
Пример 9.3.2. Неустранимый избыток полов...... 102
10.Окна........ 103
Пример 10.1.1. Устранимый недостаток окон103
Пример 10.1.2. Неустранимый недостаток окон104
Пример 10.2.1. Устранимое моральное устаревание окон105
Пример 10.2.2. Неустранимое моральное устаревание окон106
Пример 10.3.1. Устранимый избыток окон107
Пример 10.3.2. Неустранимый избыток окон108
11.Двери........ 109
Пример 11.1.1. Устранимый недостаток дверей...... 109
Пример 11.1.2. Неустранимый недостаток дверей...... 110
Пример 11.2.1. Устранимое моральное устаревание дверей...... 111
Пример 11.2.2. Неустранимое моральное устаревание дверей...... 112
Пример 11.3.1. Устранимый избыток дверей...... 113
Пример 11.3.2. Неустранимый избыток дверей...... 115
12.Внутренняя отделка........ 116
Пример 12.1.1. Устранимый недостаток внутренней отделки...... 116
Пример 12.1.2. Неустранимый недостаток внутренней отделки...... 117
Пример 12.2.1. Устранимое устаревание внутренней отделки...... 118
Пример 12.2.2. Неустранимое моральное устаревание отделки...... 119
13.Наружная отделка........ 120
Пример 13.1.1. Устранимый недостаток наружной отделки...... 120
Пример 13.1.2. Неустранимый недостаток наружной отделки...... 121
Пример 13.2.1. Устранимое моральное устаревание наружной отделки...... 122
Пример 13.2.2. Неустранимое моральное устаревание отделки...... 123
14.Система холодного водоснабжения (внутренний водопровод)... 124
Пример 14.1.1. Устранимый недостаток водоснабжения...... 124
Пример 14.1.2. Неустранимый недостаток водоснабжения...... 125
Пример 14.2.1. Устранимое моральное устаревание водопровода126
Пример 14.2.2. Неустранимое моральное устаревание водопровода127
15.Система водоотведения (внутренняя канализация)... 128
Пример 15.1.1. Устранимый недостаток канализации128
Пример 15.1.2. Неустранимый недостаток канализации129
Пример 15.2.1. Устранимое моральное устаревание канализации129
Пример 15.2.2. Неустранимое моральное устаревание канализации130
16. Система центрального отопления....... 132
Пример 16.1.1. Устранимый недостаток центрального отопления.. 132
Пример 16.1.2. Неустранимый недостаток центрального отопления.. 133
Пример 16.2.1. Устранимое моральное устаревание отопления.. 134
Пример 16.2.2. Неустранимое моральное устаревание отопления.. 135
Пример 16.3.1. Устранимый избыток центрального отопления.. 136
Пример 16.3.2. Неустранимый избыток центрального отопления.. 137
17.Система горячего водоснабжения138
Пример 17.1.1. Устранимый недостаток горячего водоснабжения...... 138
Пример 17.1.2. Неустранимый недостаток горячего водоснабжения...... 139
Пример 17.2.1. Устранимое устаревание горячего водоснабжения...... 140
Пример 17.2.2. Неустранимое устаревание горячего водоснабжения...... 141
Пример 17.3.1. Устранимый избыток горячего водоснабжения...... 142
Пример 17.3.2. Неустранимый избыток горячего водоснабжения...... 142
18.Система газоснабжения143
Пример 18.1.1. Устранимый недостаток газоснабжения...... 143
Пример 18.1.2. Неустранимый недостаток газоснабжения...... 144
Пример 18.3.1. Устранимый избыток газоснабжения...... 145
Пример 18.3.2. Неустранимый избыток газоснабжения...... 146
19.Мусоропровод........ 147
20.Санитарно-технические приборы........ 147
Пример 20.1.1. Устранимый недостаток ванн...... 147
Пример 20.1.2. Неустранимый недостаток ванн...... 148
Пример 20.2.1. Устранимое моральное устаревание сантехприборов...... 148
21.Печное отопление (камин)........ 150
Пример 21.1.1. Устранимый недостаток печного отопления.. 150
Пример 21.1.2. Неустранимый недостаток печного отопления.. 151
Пример 21.2.1. Устранимое моральное устаревание печного отопления.. 151
Пример 21.2.2. Неустранимое устаревание печного отопления.. 152
Пример 21.3.1. Устранимый избыток печного отопления.. 154
Пример 21.3.2. Неустранимый избыток печного отопления.. 154
22.Электрооборудование155
Пример 22.1.1. Устранимый недостаток электроосвещения.. 156
Пример 22.2.1 Устранимое моральное устаревание электроснабжения.. 157
23.Лифты........ 158
Пример 23.1.1. Устранимый недостаток лифтов...... 158
Пример 23.1.2. Неустранимый недостаток лифтов...... 159
Пример 23.2.1. Устранимое моральное устаревание лифта...... 159
Пример 23.2.2. Неустранимое моральное устаревание лифта...... 160
24.Вентиляция (кондиционирование воздуха)........ 161
Пример 24.1.1. Устранимый недостаток вентиляции162
Пример 24.1.2. Неустранимый недостаток вентиляции163
Пример 24.2.1. Устранимое моральное устаревание вентиляции163
Пример 24.2.2. Неустранимое моральное устаревание вентиляции164
25.Сигнализация166
Пример 25.1.1. Устранимый недостаток сигнализации...... 166
Пример 25.2.1. Устранимое моральное устаревание сигнализации...... 167
26. Радиотрансляционная и телевизионная сеть........ 168
Пример 26.1.1. Устранимый недостаток радиотрансляционной сети168
Пример 26.1.2. Неустранимый недостаток телевидения168
Пример 26.2.1. Устранимое моральное устаревание телеантенны169
27.Телефонная связь170
Пример 27.1.1. Устранимый недостаток телефонов.. 170
Пример 27.1.2. Неустранимый недостаток телефонов.. 171
28.Высота помещений...... 172
Пример 28.1.1. Устранимый недостаток высоты помещений172
Пример 28.1.2а. Неустранимый недостаток высоты помещений174
Пример 28.1.2б. Неустранимый недостаток высоты помещений174
Пример 28.3.1. Устранимый избыток высоты помещений175
Пример 28.3.2а. Неустранимый избыток высоты помещений176
Пример 28.3.2б. Неустранимый избыток высоты помещений177
29.Площадь помещений...... 178
Пример 29.1.1. Устранимый недостаток площади помещений178
Пример 29.1.2. Неустранимый недостаток площади помещений179
Пример 29.3.1. Устранимый избыток площади помещения180
30.Объемы (площади) сооружений.... 181
Пример 30.1.1. Устранимый недостаток площади ограждения181
Пример 30.1.2. Неустранимый недостаток площади ограждения182
Пример 30.2.1. Устранимое моральное устаревание ограждения183
Пример 30.2.2. Неустранимое моральное устаревание сооружения184
Пример 30.3.1. Устранимый избыток площади пристройки185
Пример 30.3.2. Неустранимый избыток объема подземного сооружения186
31. Полезная площадь здания187
Пример 31.1.1. Устранимый недостаток полезной площади.... 187
Пример 31.1.2. Неустранимый недостаток полезной площади.... 189
32. Эффективность застройки участка........ 190
Пример 32.1.1а. Устранимый недостаток плотности застройки.. 191
Пример 32.1.1б. Устранимый недостаток плотности застройки.. 192
Пример 32.1.1в. Устранимый недостаток полезности застройки.. 193
Пример 32.1.2а. Неустранимый недостаток полезности застройки.. 194
Пример 32.1.2б. Неустранимый недостаток места для стоянки...... 195
Пример 32.2.2. Неустранимое моральное устаревание застройки участка...... 195
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ... 197
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Программа Комплексного Автоматизированного Расчета Накопленного Износа Зданий (ПС "КАРНИЗ")........... 199
 
       
Из ПРЕДИСЛОВИЯ
Пособие состоит из введения, двух глав и приложения.
Во введении рассмотрены основные эксплуатационные характеристики зданий и сооружений, являющиеся объектами функционального устаревания. Показано место устаревания в структуре накопленного износа объектов оценки. Рассмотрены пути упрощения расчета, перечислены ситуации, в которых рекомендуется обязательный учет функционального устаревания. Особое внимание уделено схеме взаимодействия анализа НЭИ с оценочными подходами через функциональное устаревание и связи последнего с понятиями реконструкции (модернизации) объекта оценки.
Первая глава посвящена построению формул для расчета различных видов устранимого и неустранимого устаревания на базе стоимости воспроизводства и стоимости замещения с соответствующими рекомендациями и иллюстрациями на примерах. Формулы используют известный американский подход к оценке функционального устаревания (Д.Фридман и др.). Приводятся также формулы для расчета стоимости реконструкции (модернизации) элементов объекта и объекта оценки в целом.
Вторая глава может представлять сугубо практический интерес, так как содержит около 150 примеров расчета устаревания конструктивных элементов, систем инженерного оборудования и объектов в целом, охватывая большинство случаев практической оценки.
Примеры разбиты на 32 раздела по видам конструктивных элементов, систем инженерного оборудования и основных объемно-планировочных параметров зданий и сооружений.
Каждый раздел начинается с преамбулы, в которой дается краткая характеристика рассматриваемого элемента или эксплуатационного параметра здания (сооружения) и возможные причины его функционального устаревания.
Далее в каждом разделе приводятся от 2 до 6 примеров устранимого и неустранимого устаревания различного вида. Каждый пример содержит краткое описание объекта оценки и числовые значения исходных данных.
 Решение большинства примеров начинается с определения экономической целесообразности устранения устаревания, после чего приводится унифицированная последовательность арифметических действий. Результатами являются величины функционального устаревания (тыс. руб.) и остаточной стоимости элемента (объекта) с учетом его износа и устаревания.
В целях контроля вычислений расчеты выполняются дважды: сначала на базе стоимости воспроизводства, затем на базе стоимости замещения. Остаточная стоимость элемента (объекта) в обоих случаях должна совпадать.
Приложение содержит описание EXCEL-таблиц расчета износа и функционального устаревания на базе разработанной автором методики.
Рецензенты: заведующий кафедрой ценообразования Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, доктор экономических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ Есипов В.Е. и заведующий кафедрой экономики и управления Института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета, доктор экономических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ Кабаков В.С.
В обсуждении книги принимали участие доктор экономических наук, профессор Баяндин Э.П. и доктор экономических наук, профессор Грибовский С.В., высказавшие полезные замечания и предложения.

Выход тиража - в феврале-марте т.г. Тираж ограничен.

Для определения тиража издания необходимы ваши заявки с указанием количества экземпляров.

Ориентировочная цена книги - 250-300 рублей.

Тем, кто ранее заявку не посылал, прислать до 15 февраля 2007 г. на alexandrov@peterlink.ru.
Источник: Северо-Западно общество оценщиков
Дата: 13.02.2007 Вернуться
Перейти в архив
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005