Поиск Карта сайта Главная страница

Конференция "Третий этап структурной реформы ОАО "РЖД". Участие оценочных организаций в процессе реформирования ОАО "РЖД"
Город проведения: Москва Дата: 8 ноября 2007 г.
Организаторы: ОАО "Российские железные дороги"
Длительность мероприятия: 1 день

Конференция
«Третий этап структурной реформы ОАО «РЖД».
Участие оценочных организаций в процессе реформирования ОАО «РЖД»

08 ноября 2007 года в здании центратрального офиса ОАО "Российскийе железные дороги", расположенном по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 2 состоялась Конференция «Третий этап структурной реформы ОАО «РЖД». Участие оценочных организаций в процессе реформирования ОАО «РЖД».

На конференцию были приглашены представители компаний, успешно прошедших квалификационный отбор № 321 ОАО «РЖД», представители региональных железных дорог и центрального аппарата, ответственные за работу с имуществом ОАО «РЖД».
Целью конференции явилось улучшение взаимодействия ОАО «РЖД» и его филиалов с оценщиками при выполнении работ по оценке.
Региональные железные дороги получили право в случае необходимости (если аккредитованные компании не укладываются в установленные сроки и/или в отведенный бюджет) проводить собственные аккредитации оценщиков и привлекать их к выполнению работ по оценке. При этом Департамент управления имущества ОАО «РЖД» будет проводить выборочные проверки выполненных работ.
Для повышения информационной открытости при реализации имущества, упрощения проведения оценочных работ и повышения достоверности оценки Департамент управления имущества ОАО «РЖД» планирует создать Базу данных по объектам недвижимости планируемых к продаже (проданных) или к аренде (сданных в аренду). Партнером ОАО «РЖД» в данном проекте будет являться Портал «Appraiser.RU. Вестник оценщика», где данная база данных будет размещена (также данная база будет доступна и на сайте ОАО «РЖД»).
Создание данной базы будет проходить следующим образом.
При выполнении оценочных работ, Оценщик, помимо отчета об оценке, будет готовить краткое описание объекта оценки (в виде файла PDF, шаблон для заполнения доступен в виде DOC файла), описание аналогов (в виде XLT файла – требуется для выборочной проверки результатов работы) и основные параметры объекта для базы данных (в виде файла XLS), куда войдут многие «проблемные» показатели по итогам расчетов – величина внешнего износа, прибыли предпринимателя, валовый рентный множитель, ставки капитализации, доля стоимости земли в стоимости объекта и т.п. После совершения сделки планируется добавлять данные о цене продажи/ арендной ставке.
Таким образом, оценщики получают хорошо расшифрованные сведения об аналогах, выборку данных по ключевым расчетным параметрам, а РЖД получает дополнительные возможности реализации имущества и инструмент контроля за правильностью выполненной оценки по отдельным ключевым показателям.
База данных будет доступна уже в начале 2008 году после сбора данных о первых объектах.
На конференции собравшиеся обсудили вопрос о ценообразовании и демпинге при выполнении оценочных работ. ОАО «РЖД» в своей деятельности ориентируется на Рекомендуемые Национальным советом по оценочной деятельности минимальные тарифы на проведение оценочных работ в РФ 2005 года. Указанные тарифы используется как максимальная цена работы, которая впоследствии корректируется с учетом задачи оценки и количества объектов в лоте. На конференции было высказано предложение для более эффективной работы по оценке предлагать оценщикам не единичные объекты, а формировать лоты из ряда схожих объектов.
Представители ОАО «РЖД» рассказали о требованиях к проведению оценки, которые в настоящее время закреплены в разработанных ОАО «РЖД» технических заданиях:
Также были рассмотрены вопросы оценки специфичных объектов, связанных с железнодорожным транспортом, такие как:
  • оценка земельных участков полосы отвода;
  • расчет величины субарендной платы за земельный участок для целей капитального строительства:
    Объект оценки - право заключения договора субаренды земельного участка с указанием величины субарендой платы за пользование земельным участком.
    используются рекомендации Минимущества по оценке земельного участка (первая составляющая).
    рассчитывается стоимость льготы ОАО «РЖД» по земельным платежам (вторая составляющая);
  • расчет величины субарендной платы за земельный участок не для целей капитального строительства;
  • вовлечение земельных участков в инвестпроекты.
Выступавшие обратили внимание собравшихся на учет бухгалтерских требований при выполнении оценки.
Особое внимание на Конференции было уделено вопросам ошибок, встречающихся в отчетах об оценке. С докладом о проведении экспертизы выступил Начальник отдела оценки Росимущества Алексей Владимирович Каминский.
В завершении конференции ОАО «РЖД» представило Типичные ошибки в Отчетах об оценке, выявленные при проведении экспертизы в ОАО «РЖД».
 
1.       Ошибки в Отчетах об оценке в рамках описания объекта оценки и анализа рынка
  • Не приводятся фотографии окружения объекта оценки.
  • Приводится излишняя, не участвующая в дальнейших расчетах информация.
  • Не приведены данные о диапазонах цен продаж и аренды аналогичных объектов в районе расположения объекта оценки. Данные о диапазонах стоимостей (арендной платы) аналогичных объектов не подтверждены
  • Не определен типичный покупатель объекта оценки.
  • В рамках анализа рынка отсутствует анализ ценообразующих факторов и степень их влияния на стоимость (расчетный параметр).
2. Ошибки в Отчетах об оценке в рамках анализа ННЭИ
  • Не приведено расчетное обоснование ННЭИ
  • Законодательные ограничения не подтверждены ссылками на нормативные документы с приведением копий документов
3. Ошибки в Отчетах об оценке в рамках сравнительного подхода
  • Несопоставимые аналоги.
  • Неверный способ внесения корректировки.
  • Корректировки необоснованны. Двойной счет по корректировкам.
  • Различие в ценах аналогов – более 30%, максимальная корректировка – более 30%.
  • При использовании бальных шкал не приведено обоснование величин баллов, диапазонов шкал, степень влияния на стоимость факторов, выраженных в баллах. Используются бальные шкалы различной размерности. Отсутствует соответствующее описание объекта оценки и объектов-аналогов.
  • Бальные шкалы необоснованно присваиваются количественным характеристикам, что приводит к увеличению погрешности расчетов.
  • Разброс стоимостей объектов-аналогов после корректировок увеличивается, все корректировки объектов-аналогов имеют один знак.
  • Не проводится проверка на логичность величин корректировок. Особенно часто по состоянию (стоимости ремонта) помещений.
  • Не доказывается связь используемых в расчетах параметров (численности жителей, плотности населения) со стоимостью объектов.
  • Введение собственных классификационных признаков (отказ от приведенных в Технических указаниях).
  • В расчетах не учитывается соотношение общая/полезная площадь.
  • Не получена информация по текущему договору аренды и текущим платежам (в т.ч. за аналогичные объекты).
  • Не проводится самостоятельное исследование рынка.
  • Не описаны населенные пункты, в которых располагаются объекты-аналоги. Отсутствуют картографические материалы, распечатки сайтов.
4. Ошибки в Отчетах об оценке в рамках сравнительного подхода
  • Не проводится проверка на логичность результата и промежуточных расчетов (стоимость воспроизводства или замещения 1 кв. м здания, ж/д путей, величин износов и т.п.)
  • Величины физического износа не соответствуют фотоматериалам, приведенным в отчете.
5. Ошибки, выявляемые в Отчетах об оценке в рамках доходного подхода
  • Отсутствует расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции (прямое указание ТЗ ОАО «РЖД»).
  • Отсутствует обоснование величины операционных расходов и сравнения ее со среднерыночными данными.
  • При расчете ставки капитализации и при расчете стоимости объекта используются разные данные (по недозагрузке, величинам эксплуатационных расходов и т.д.)
6. Ошибки методического плана
  • Необоснованный отказ от применения подходов к оценке (сравнительного и/или затратного для оценки помещений в крупных городах).
  • Учет в расчете денежных потоков налога на прибыль.
  • Необоснованный отказ от оценки земельных участков под сооружениями.
  • Выделение нескольких объектов оценки, из единого объекта (производственной базы, тепличного хозяйства), что приводит к искажению ННЭИ объекта.
  • Указание или неуказание величины НДС.
  • Округление при пообъектном указании стоимости имущественного комплекса.
7. Ошибки при описании результатов оценки и при согласование результатов
  • Результаты расчетов не соответствуют приведенным в отчете данным (в рамках анализа рынка, стоимости и характеристик объектов-аналогов).
  • При согласовании результатов применяется метод анализа иерархий (сравнивается несопоставимое).

 


 

 Дополнительная информация:

 



Просмотров: 5272
Вернуться
Перейти в архив
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005