11 июля 2008 года к 15-летию оценочной деятельности СМАО совместно с Комитетом по оценочной деятельности Ассоциации Российских Банков в г. Санкт-Петербурге в Константиновском дворце провели VI Международную конференцию «Актуальные проблемы оценочной деятельности в Российской Федерации».

В рамках конференции были освещены следующие вопросы:

• Реализация функций Национального совета по оценочной деятельности, предусмотренных законом;
• Место независимого оценщика в системе кадастровой оценки;
• Саморегулируемая организация оценщиков: взаимодействие с оценщиками и потребителями;
• Практика взаимодействия банков и оценщиков при оценке активов для целей залога;
• Специфика оценки для целей залога – отражение в стандартах и практика;
• Ответственность оценщика в случае некорректной оценки, механизмы компенсации убытков банков;
• Соотношения ответственности специалиста-оценщика и юридического лица (работодателя).

С докладами на конференции выступили:

I сессия

Осколков Иван Валерьевич – Директор департамента корпоративного управления, заместитель Председателя экспертно-консультативного Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России.

«Новые аспекты регулирования оценочной деятельности»

Осколков И.В., описывая видение Минэкономразвития РФ оценочного законодательства, подчеркнул, что одно из направлений оценки, которое в обозримом будущем должно официально стать частью оценочной деятельности – это определение кадастровой стоимости. Форма и объем влияния оценщиков на формирование кадастровой стоимости пока четко не закреплена законодательно.

Кроме того, одно из приоритетных направлений деятельности СРО – это создание, совершенствование, внедрение и популяризация кодекса поведения оценщика, который призван, наряду с другими мерами, бороться с недобросовестной конкуренцией среди оценщиков в целом и «заказной» оценкой в частности.

От лица МЭРиТ получили поздравление и памятные дипломы за активное участие в разработке стандартов оценки в Российской Федерации:

• Федотова Марина Алексеевна;
• Баринов Николай Петрович;
• Булычева Галина Васильевна;
• Грибовский Сергей Викторович.

Плескачевский Виктор Семенович – Председатель Комитета по собственности Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации

«Национальный совет – новый орган оценочной деятельности»

Плескачевский В.С. в своем выступлении подчеркнул, что оценка – это не столько предпринимательская деятельность в собственных интересах, сколько профессиональная деятельность в общественных интересах (особенно в случаях обязательной оценки).

Кроме того Плескачевский В.С.выразил надежду на то, что в ближайшее время будет завершен процесс формирования и надлежащей регистрации Национального Совета по оценочной деятельности, представляющего интересы всех СРО и оценщиков страны.

Основные функции и миссия Национального Совета:

·         Создание и совершенствование стандартов оценки;

·         Разработка и совершенствование стандартов образования в области оценки;

Комитет по собственности работает над подготовкой требований к стандартам оценки, принимаемых СРО, как одного из дополнений к Закону «Об оценочной деятельности».

Предполагается, что в стандартах оценки должно быть четкое деление на обязательную часть, где описываются базовые принципы, характерные для всех видов оценки, и которые оценщик обязан неукоснительно соблюдать и рекомендательную часть, где должен найти отражение обобщенный профессиональный опыт оценочного сообщества в специальных случаях оценки, в которых формализовать действия оценщика пока не представляется возможным и/или целесообразным.

Кодекс этики оценщика предполагается рассматривать как одну из основных глав стандартов оценки;

Требования к отчету оценщика предполагается дополнить следующим положениями, учитывающими и закрепляющими понятие «коммерческая тайна» и «тайна оценщика», суть которых состоит в следующем:

Отчет должен состоять из двух частей

·         Первая часть – закрытая часть. Она содержит подробный анализ и выводы оценщика, полную исходную информацию, на которой были основаны расчеты стоимости, включая конфиденциальную информацию об объекте оценки.

·         Вторая часть – эта публичная часть отчета, которая содержит только открытую информацию и общие выводы. Предположительно, данные, содержащиеся в открытой части отчета, могут лечь в основу информационного обеспечения оценочной деятельности и способствовать накоплению информации, которую можно использовать при массовой оценке.

Плескачевский В.С. подчеркнул, что считает необходимым внести изменения в законодательство, позволяющие оценщикам быть более активно вовлеченными в процедуру определения кадастровой стоимости.

Федотова Марина Алексеевна – Доктор экономических наук, профессор, проректор по научной работе Финансовой академии при Правительстве РФ, президент СМАО, научный руководитель Института профессиональной оценки, лауреат Премии Президента России, заслуженный экономист России

«Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочную и долгосрочную перспективу».

Развитие оценочной деятельности в России должно быть тесно увязано с концепцией развития страны.

1.       Развитие экономики в РФ предполагает все более высокую долю инновационной составляющей и, соответственно, все больше в хозяйственный оборот будут вовлечены объекты интеллектуальной собственности. Оценка нематериальных активов – одно из перспективных и стратегических направлений развития оценочной деятельности в России.

2.       Концепция долгосрочного развития РФ предполагает позиционирование России как финансового центра, что обуславливает другое стратегическое направление оценки – оценка кредитно-финансовых институтов и ценных бумаг.

3.       Одним из ключевых аспектов стратегического плана развития экономики РФ и в частности, оценочной деятельности является повышение эффективности государственного управления. Для обеспечения этого в оценочной деятельности очень важным аспектом является формирование законченной и целостной  законодательной базы, регулирующей взаимоотношения оценщика, СРО и потребителей услуг.

4.       Совершенствование системы налогообложения в России диктует необходимость четко обозначить роль и статус независимого оценщика в процессах определения различных видов стоимости для целей налогообложения, в т.ч. и кадастровой стоимости.

5.       Одной из ключевых задач в концепции развития экономики в РФ является повышение эффективности использования природных ресурсов. Поскольку немаловажным аспектом в этом вопросе является справедливая и компетентная стоимостная оценка прав на использование недр, развитие этого направления оценочной деятельности становится весьма актуальным и стратегически важным.

Мария Алексеевна так же озвучила основные задачи и принципы создания Национального Совета по оценочной деятельности, регистрация которого должна произойти в ближайшее время.

Миссия Национального Совета – выполнение услуг по стоимостной оценке, способствующих инновационному развитию российской экономики и соответствующих мировым тенденциям.

Основная задача Национального Совета – повышение качества услуг по оценке, которую предполагается решать посредством выполнения следующих подзадач:

·         Совершенствование методологии оценочной деятельности и разработка системы международных стандартов;

·         Формирование эффективной модели взаимодействия оценщиков, саморегулируемых организаций, государства и бизнеса, направленной на повышение качества оценочных услуг и развитие института саморегулирования в Российской Федерации;

·         Создание инфраструктуры оценочной деятельности, адекватной новой экономике (повышение качества информации, используемой в оценочной деятельности; научные исследования; существенное повышение качества образования и повышение квалификации оценщиков; экспертиза отчетов и т.д.);

·         Развитие законодательной базы Российской Федерации, необходимой для осуществления оценочной деятельности и использованию оценки для повышения эффективности управления;

·         Усиление взаимодействия национальной системы оценки с международными и страновыми оценочными организациями и активизация работы по разработке предложений международному сообществу, в т.ч. странам СНГ, предложений по совершенствованию стандартов оценки и законодательства на развивающихся рынках.

Федотова М.А. сообщила, что готовится соглашение между СРО о порядке входа в оценочную профессию, согласно предварительной концепции которого революционных преобразований в этом аспекте не намечается, т.е. все основные условия остаются прежними – это наличие диплома о высшем образовании и диплома о профпереподговтовке или наличие диплома о высшем образовании в области оценки. Обязательным условием остается регулярное (не реже 1 раза в три года) повышение профессиональной квалификации.

Также Федотова М.А. сообщила, что поступило предложение российскому оценочному сообществу принять активное участие в разработке международных стандартов по оценке на развивающихся рынках.

Скрипичников Дмитрий Валерьевич – Заместитель Директора департамента корпоративного управления, Председатель рабочей группы по совершенствованию законодательства экспертно-консультативного Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России, Председатель комитета по нормативно-правовому регулированию СМАО.

«Перспективы развития норм законодательства в оценочной деятельности и смежных областях»

Скрипичников Д.В. обозначил актуальность внесений изменений в законодательство, смежное с законами, регулирующими оценочную деятельность в РФ. В частности, более подробно освещался вопрос необходимости законодательного закрепления полномочий госорганов как заказчиков оценки, а также вопросы внедрения оценки в новые сферы деятельности государства такие как исполнительное производство (формулировки понятия «эксперт») и кадастровая оценка для целей налогообложения.

Шон МакГован - Председатель Совета Попечителей Американского Фонда Оценки

«Анализ фундаментальных причин ипотечного кризиса в США»

Шон МакГован в своем выступлении кратко описал хронику развития событий, которые привели к ипотечному кризису в США, а также провел анализ причин и последствий кризиса.

Хроника событий:

·         После краха интернетовских предприятий «DOT.COM» (2000) и 11 сентября 2001 года центральные банки США начинают применять тактику стимулирования экономики путем увеличения ликвидности капитала при помощи снижения процентных ставок.

·         Инвесторы и кредиторы должны обращаться к более рискованным вкладам, чтобы получить приемлемую отдачу. Начинается бум субстандартного кредита. Предоставляются кредиты заемщикам, которые в иных случаях не удовлетворяли бы установленным требованиям.

·         Заемщики, брокеры, кредиторы, агентства по оценке кредитоспособности, центральные банки США обнаруживают, что система ипотек запружена кредитами, предоставленным большей частью рискованным заемщикам, причем решения о предоставлении кредита принимались зачастую на неполных и неточных данных о финансовых возможностях кредитора и об обеспечении кредита.

·         С 2004 г. По 2006 г. Центральные банки пытаются решить проблемы, повышая ставки. Ликвидность опять стала проблемой, и банки опять начинают снижать ставки.

·         В тот момент, когда рынок субстандартного кредита достиг своего апогея (2006 год) наблюдается тенденция роста количества случаев непогашения в срок первой ипотечной ссуды.

·         В 2008 году рынок ипотек испытывает первый дефицит ипотечного кредита по всем уровням сроков выплаты. Уровень доверия клиентов в 2008 году достиг самого низкого уровня за последние 28 лет (по данным индекса Университета штата Мичиган).

Последствия:

·         Текущие потери по кредитам (списания активов) составили на март 2008 года 232 млрд. долларов.

·         Всего предполагаемых убытков, связанных с ипотекой – 565 млрд. долларов.

·         Всего предполагаемые убытки (включая убытки по ценным бумагам, связанным с коммерческой недвижимостью, кредитами бизнесу, кредитами потребителям) составляют 945 млрд. дол.

Выводы:

·         «СЛАДКОЙ ЖИЗНИ НЕ БЫВАЕТ».

·         За риск нужно платить. Заемщики не всегда говорят правду.

·         Цены на жилищном рынке не всегда идут вверх.

Что нужно помнить оценщику?:

·         Знайте своих клиентов и умейте вовремя сказать «Нет».

·         Знайте свой рынок или рынки. На них возможны быстрые изменения.

·         Знайте свои возможности и пределы. Если Вы чего-то не знаете, это может обернуться против Вас.

·         Узнайте то, чего Вы не знаете. Постоянно учитесь и Вы всегда будете на чеку.

Верхозина Алена Валерьевна - Вице-президент СМАО, Зав. Кафедрой Правового регулирования рыночной экономики Института профессиональной оценки (Москва), Президент PGPInternational

«Совершенствование законодательства в области оценочной деятельности»

Мировая практика показывает, что вход на рынок оценки возможен только для опытных оценщиков. Действующее же российское законодательства пока не предусматривает каких-либо ограничений для оценщиков по стажу работы или другим параметрам, учитывающим практический опыт специалиста.

Для участия квалифицированных оценщиков в арбитражной практике необходима более четкая законодательная формулировка понятия «Эксперт». Согласно квалификационному справочнику экспертом может быть весьма широкий круг лиц, в который достаточно легко могут попасть неспециалисты. Эксперт-оценщик должен быть определен СРО.

Согласно мировой практике и руководствуясь текущими потребностями российского рынка, предлагается пересмотреть статью 6 закона «Об оценочной деятельности» с целью дать возможность заказывать оценку не только собственнику объекта оценки, но и третьему лицу, заинтересованному в качестве услуги. Например, к таким заказчикам относятся банки, выдающие кредиты по залог оцениваемого имущества.

Необходимо рассмотреть вопрос расширения перечня видов стоимости, которые определяет оценщик. Сейчас формально оценку для целей бухгалтерского учета может делать не только оценщик, а любой, кто назовет себя консультантом.

Грибовский Сергей Викторович – Доктор экономических наук, профессор, член Докторского Совета по присуждению ученых степеней в области экономики СПб Государственного Университета Экономики и Финансов, член межведомственного Совета по вопросам регулирования оценочной деятельности России, заместитель председателя Аттестационного Совета Оценщиков при Правительстве СПб, член СПб Международного коммерческого арбитража в области недвижимости, член Экспертно-консультационного совета при Минэкономразвития России, заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН» г. Санкт-Петербурга

«Роль независимой оценки в системе налогообложения РФ»

Сергей Викторович в своем выступлении отметил, что кадастровая оценка в ее действующей модели имеет ряд недостатков:

·         сложность алгоритма расчета;

·         неадекватность рынку;

·         непрозрачность расчета («черный ящик»)

и предложил включить отчет независимого оценщика в качестве одного из важных звеньев методики кадастровой оценки. После получения результатов кадастровой оценки заказчик должен иметь право обратиться к независимому оценщику, отчет которого может иметь большую значимость, чем результаты массовой, обезличенной оценки.

Кляйбер Вольфганг – Профессор, доктор наук, начальник управления оценки Министерства строительства Германии

«Ответственность оценщиков»

Кляйбер Вольфганг кратко охарактеризовал влияние действующих норм законодательства Германии, предусматривающего личную ответственность оценщика, на ситуацию на немецком рынке оценки.

Ответственностьоценщиков наступает при:

·         преднамеренной неправильной оценке

·         грубой неосторожной неправильной оценке

Страховая компания платит возмещение ущерба только при «легкой» неосторожности

Страхование оценщиков в Германии

Страхование ответственности при нанесении ущерба необходимая обязанность

Страхование ответственности суммы ущерба до 10 миллионов евро

Годовой взнос примерно 5000 евро

Пример:

Страхование ответственности аптекаря составляет при сумме ущерба до 35 миллионов евро только примерно 150 евро в год

Процесс ответственности

Из-за больших претензий на немецких оценщиков навалилась лавина процессов

Ответственность также по отношению к третьим лицам

Немецкие оценщики ответственны не только перед заказчиками, но и по отношению к третьим лицам, которые понесли ущерб из-за неверной оценки

Ответственность перед третьими лицами

Судебные решения:

Оценщик должен учитывать, что его отчет будет использоваться третьим лицом.

Пример: банк как кредитор

Исключения при ответственности

В отличие от англосаксонского законодательства в Германии ответственность в отчетах не может быть исключена и ограничена по времени или размером суммы

Личная ответственность

Оценщики несут полную личную ответственность (принцип полной личной ответственности). Также и оценщик, работающий на предприятии, несет полную личную ответственность (а не предприятие), т.к. только он отвечает требованиям к оценщику.

Типичные случаи ответственности

·         Грубые ошибки

·         Оценщик отвечает за все приведенные им в отчете установления фактов.

В отличие от англосаксонского законодательства он не может ссылаться на представленную заказчиком информацию

Булычева Галина Васильевна – Председатель Экспертного совета НП «СМАОс», к.э.н., доцент кафедры «Оценки и управления собственностью» Финансовой академии при Правительстве РФ, зам. Генерального директора ЗАО «Центр профессиональной оценки» (Москва)

«Роль Экспертных советов общественных организаций на современном этапе развития оценочной деятельности»

Эксперты должны делиться не только по направлениям оценки (с точки зрения специфики объекта оценки), но по квалификационным уровням. Возможна аналогичная тенденция будет и среди специалистов-оценщиков.

Булычева Г.В. выразила свою озабоченность и несогласие с тем, что, согласно действующим нормам права, в конкурсах по выбору экспертов могут участвовать наряду с экспертными советами СРО, которые аккумулируют лучших специалистов из разных регионов, также и любые частные компании.

II сессия

«Взаимодействие оценщиков и банков. Обсуждение наиболее острых вопросов»

Рослов Виктор Юрьевич – Председатель Комитета по оценочной деятельности Ассоциации Российских банков, директор Департамента по работе с залогами Национального Банка «ТРАСТ» (ОАО)

«Анализ актуальных проблемы взаимодействия оценщиков с банковским сектором в Российской Федерации»

Рослов В.Ю. подробно остановился на основных тенденциях, которые имеют место в системе взаимодействий банк – кредитор – оценщик. В большинстве своем банки нуждаются в услугах профессиональных специалистов-оценщиков. Результаты опороса банковского сообщества показали высокую степень задействования оценщиков в рамках отдельных кредитных направлений.

Вопреки существующему и распространенному мнению, банк далеко не всегда заинтересован в занижении стоимости предмета залога, т.к. в этом случае будет ограничивать сам себя в объеме кредитования и, следовательно, в получении дохода. Учитывая, что и интересы кредитора направлены на максимизацию стоимости предмета залога, на оценщика зачастую оказывается давление, что становится одной из основных причин достаточно низкого качества отчетов, выполняемых для целей залога. Степень доверия банков к отчетам оценщиков характеризуется как весьма низкая. Результаты исследований показывают, что 90% всех опрошенных крупных банков проводят контроль на достоверность отчетов любых оценщиков, которые предоставляют отчеты в банк. Проверка проводится на достоверность и примененной методологии и полученной стоимости. Самое печальное, что наиболее часто встречающимся недостатком в отчетах оценщиков, по мнению опрошенных сотрудников банка, является преднамеренное завышение стоимости объектов оценки согласно «пожеланиям» собственника имущества.

Инструментами для исправления сложившихся негативных тенденций, по мнению Комитета по оценочной деятельности Ассоциации Российских банков, являются:

·         Использование механизма трехстороннего договора;

·         Использование экономических рычагов и прозрачных, объективных, четких критериев для отбора круга добросовестных партнеров-оценщиков

·         Повышение ценности понятия «репутация» для оценщика

Также Виктор Юрьевич обозначил проблему несоответствия некоторых положений действующего законодательства в оценочной деятельности реальным потребностям рынка. Прежде всего, речь шла об отсутствии в законе понятия «залоговая стоимость». Кроме того, при принятии банком кредитного решения, банк помимо правовых обстоятельств и правовых рисков, интересует в какие сроки возможно реализовать предмет залога, т.е. степень ликвидности объекта. Задачу определения ликвидности объекта Рослов В.Ю. предложил включить в перечень требований к оценщику, предъявляемых федеральными стандартами или стандартами СРО.

В настоящее время Комитетом ведется разработка единой методологии оценки для целей залога.

Базанчук Екатерина Александровна – Заместитель Начальника Дирекции железнодорожных вокзалов – филиала ОАО «РЖД»

«Оценка стоимости вокзальных комплексов – одно из перспективных направлений сотрудничества оценщиков с ОАО «РЖД»

Базанчук Е.А. рассказала о стратегических планах ОАО «РЖД» по развитию вокзалов в России, включая строительство мультимодальных транспортных комплексов. Которые будут способны обеспечить работу транспорта по требованиям, соответствующим мировым стандартам. Работы по оценке существующих вокзальных комплексов ОАО «РЖД» уже находятся в активной стадии.

Кривозубов Сергей Павлович – Исполнительный директор НП «Поволжский Центр Развития»

 «Информационное обеспечение оценочной деятельности»

Кривозубов С.П. провел презентацию возможностей применения программного комплекса «ПЦР:Глобал» при индивидуальной и массовой оценке недвижимости, разработанного НП «Поволжский Центр Развития»

Автор Аканов Алексей