15 сентября 2009 года в Holiday Inn Сущёвский прошёл семинар  «Оценка недвижимости. Практическая оценка в меняющихся экономических условиях», организованный «IM Events» при поддержке Commercial Real Estate.
Тема семинара была продиктована меняющимися экономическими условиями и возникающими в связи с этим существенными изменениями на рынке коммерческой недвижимости, а также трудностями, с которыми пришлось столкнуться оценщикам на сегодняшний день в своей деятельности.
Основные темы, освещённые в процессе семинара:
•Наиболее острые вопросы, стоящие перед всеми сторонами, вовлеченными в процесс оценки и пути их решения в период нестабильного рынка.
•Роль и функции СРО в текущих условиях.
•Правила и фундаментальные принципы оценки в условиях нестабильной экономики.
•Владелец и покупатель: насколько совпадает видение рыночной и инвестиционной стоимости объекта.
•Оценка для целей залога.
•Ответственность оценщиков: что требовать и ожидать.
•Юридическая защищенность. Обременение оцениваемых прав.
К участию в семинаре были приглашены представители компаний: Ernst & Young Valuation LLC, Russian Research Group (RRG), «Российская оценка», Distressed Property Group, Colliers International, TriGranit Development Russia, AFI Rus Development, DLA Piper, а также представители Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности.
Слушателями семинара стали представители оценочных и консалтинговых компаний, девелоперы, представители банков, владельцы объектов недвижимости, профессиональные управляющие, инвесторы, юридические компании, а также аналитики в области коммерческой недвижимости, консультанты, брокеры.
Вступительное слово было представлено Сергею Тишакову, заместителю генерального директора компании «Российская оценка», который в качестве вводной напомнил историю вопроса законодательства об оценочной деятельности и основные изменения, произошедшие после внесения изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности» и принятия в 2007 году Федеральных стандартов оценки (ФСО). Кроме того, Сергей Тишаков поделился практическими наработками в рамках анализа состояния рынков Москвы и регионов и поднял вопрос существования рыночной стоимости в условиях кризиса. Если ли она?
Далее в ходе семинара многие докладчики, возвращаясь к определению рыночной стоимости, приходили к мнению об отсутствии такого понятия в условиях кризиса.
Дело в том, что в соответствии с ФСО № 2 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Однако в существующих кризисных условиях большинство сделок происходит в вынужденном порядке, когда объекты недвижимости передаются в рамках реструктуризации долга банкам-кредиторам или вынуждено продаются в поисках необходимых средств с существенным дисконтом. При этом количество сделок – минимальное. Участники реально не осведомлены о предложениях на рынке. Многие объекты не экспонируются на открытом рынке, в то же время их владельцы весьма активно предлагают на продажу своим знакомым и партнёрам, потому как, отчаявшись продавать открыто, перестают рекламировать объект, но не отказываются от самой продажи и при любом удобном случае предлагают его потенциальным покупателям. Зачастую основной причиной узкой информативности является нежелание информировать рынок о продаже того или иного объекта. При всем этом сроки экспонирования рассматриваемых объектов остаются весьма длительными.
Модератором семинара стал руководитель направления по оценке недвижимости в компании Ernst & Young Valuation LLC Александр Копылов. В процессе выступления он дал определение «нестабильной экономике», выделил фазы нестабильности и рассказал, каковы механизмы ценообразования в условиях нестабильности, каково их отражение в стоимости с использованием классических принципов оценки, как работают правила и фундаментальные принципы оценки в условиях нестабильной экономики на разных фазах. Снижение наблюдаемой текущей ставки капитализации, рассчитанной методом рыночной экстракции, докладчик объяснил нестабильностью получаемого в условиях кризиса дохода.
Александр Копылов высказал мнение, что в сложившихся условиях основным подходом к оценке остается сравнительный подход. Это единственный подход, использование которого возможно во всех выделенных фазах нестабильности, однако при применении необходимо внесение оговорок (в зависимости от фазы) на сроки экспозиции или на существенный торг.
О методах практической экспресс-оценки для реальных сделок, проводимой в Russian Research Group (RRG), рассказал Денис Колокольников, генеральный директор компании.
Компания RRG ведёт свою базу данных коммерческой недвижимости в г. Москве, на которую опираются специалисты при определении стоимости в рамках экспресс-оценки. С момента начала кризиса по настоящее время компания отслеживает изменения цен предложений и запрашиваемых ставок аренды. По данным, озвученным Денисом Колокольниковым, цены предложений с октября 2008 года по сентябрь 2009 года упали в долларовом эквиваленте на 45%, а ставки аренды за аналогичный период – на 50%. Реальные цены и ставки аренды, по которым были проданы или сданы в аренду объекты недвижимости, в текущей ситуации не известны.
В качестве примера объектов недвижимости, востребованных даже в условиях кризиса, Денис Колокольников назвал объекты формата Street retail. Основными причинами популярности формата он назвал невосполнимость ресурса (в качестве примера Спикер привел главный торговый коридор столицы ‑ ул. Тверскую, которая несмотря на все теперешние трудности, остается единственной в своем роде улицей, расположение на которой показывает успешность того или иного оператора), высокую ликвидность, высокий оборот и рекламную составляющую растяжек и витрин в основных торговых коридорах Москвы. По данным RRG ставки капитализации на объекты формата Street retail в феврале-марте 2009 года составляли 17-19%, а в мае-июне – 11-14%.
Андрей Ванчугов, управляющий партнер Distressed Property Group, стал одним из немногих докладчиков на семинаре, выступивших со стороны покупателя. Он рассказал о специфике работы с так называемыми distressed assets.
Distressed assets (проблемные активы) – относительно новое понятие на рынке коммерческой недвижимости, которое в сложившихся кризисных условиях применяется достаточно активно. Под это определение подпадают те объекты, которые можно приобрести по существенно заниженной стоимости или с долговыми обязательствами.
Андрей Ванчугов определил distressed assets и владельцев distressed assets, и озвучил их признаки. Так, к основным признакам distressed assets он отнёс высокий процент свободных площадей, существенно сниженные ставки аренды относительно существующих рыночных, низкий операционный доход, закредитованность якорных арендаторов и др. Основными признаками владельцев distressed assets спикер назвал отсутствие ресурсов для поддержания объекта недвижимости в нормальном состоянии, непрофильность объекта для бизнеса компании, отсутствие возможности возвращения кредита и «расторжение» бизнеса.
Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, поделилась со слушателями семинара опытом оценки земельных участков. По мнению Полины, земельные участки являются наиболее сложным для оценки активом. Стоимость земельных участков определяется как для цели купли-продажи, так и для инвестиционного проектирования через наиболее эффективное использование. Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, являются вариант девелопмента (выбор проекта по строительству офисной, торговой или производственно-складской недвижимости), выбор концепции внутри проекта (долевое соотношение операторов с точки зрения их профиля и расположения внутри объекта), а также объемы разрешенного строительства. Обязательным при оценке земельных участков является учет существующих обременений.
Ольга Щербакова, председатель экспертного совета Комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по оценочной деятельности, рассказала о рекомендациях к содержанию Отчету об оценке для целей залога, а также озвучила основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки для целей залога.
Эти вопросы более подробно освещены в Методических рекомендациях «Оценка имущественных активов для целей залога», рекомендованных к применению в сентябре 2008 года решением Комитета АРБ по оценочной деятельности. Рекомендации предназначены для специалистов оценочных компаний и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки имущественных активов для целей обеспечения ссудной задолженности, они охватывают общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога. Документ разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и содержит рекомендации, обусловленные спецификой оценки для целей залога. 
В рамках темы «Оценка узкоспециализированных объектов» Ольга Щербакова рассказала о практике оценки АЗС.
Евгения Акимова, генеральный директор AFI Rus Development, выделила в качестве основных факторов, характеризующих рынок коммерческой недвижимости сегодня, спад спроса на аренду и продажу, существенное снижение цен предложений и ставок аренды, а также разорение многих девелоперов. Основную структуру спроса на сегодняшний день, по мнению девелопера, составляют готовые сданные в аренду офисные проекты класса «А», готовые небольшие сданные в аренду офисные проекты класса «В», пакеты квартир бизнес-класса, а также девелоперские проекты, предлагаемые с большим дисконтом. Евгения Акимова рассказала, что в структуре компании AFI Rus Development есть свой штат оценщиков. Основными методами оценки в компании до кризиса являлись (по частоте использования) дисконтирование денежных потоков, дисконтирование денежных потоков + сравнительный подход, метод прямой капитализации, а также затратный подход. В текущих кризисных условиях приоритеты изменились, и на сегодняшний день для оценки готовых объектов недвижимости используется метод прямой капитализации в рамках доходного подхода, реже метод дисконтировании денежных потоков, иногда используется затратный подход, и менее всего – сравнительный подход.
Наиболее эмоциональным выступлением, принятым аудиторией семинара овациями, было выступление Марианны Романовской, заместителя генерального директора компании TriGranit Development Russia. Компания является одним из крупнейших девелоперов в Европе, а с 2007 года девелопер работает в России. Марианна Романовская рассказала об инвестиционной стоимости в видении доходности отдельного инвестора, о тех, кто покупает и что покупает в текущей ситуации, а также о рыночной стоимости в отсутствии рынка.
Вопросы юридического сопровождения сделок с недвижимостью, а также юридической оценки объектов недвижимости осветила Светлана Кислицына, советник компании DLA Piper. Она рассказала об основных видах ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, т.е. условиях или запрещениях, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности. Основными ограничениями (обременениями) были выделены аренда, ипотека, градостроительные ограничения, публичный сервитут, арест, доверительное управление и др. В рамках доклада были освещены вопросы, связанные с вероятностью потери права собственности в зависимости от вида ограничений (обременений), а также судебным и внесудебным порядком реализации требований (прав) лиц, в пользу которых установлены обременения.
Подводя итоги семинара, эксперты и докладчики выразили мнение, что в текущей ситуации девелоперы и многие собственники будут вынуждены продавать активы, чтобы рассчитаться с долгами. Кроме того, на рынке уже существуют инвесторы, которые «присматриваются» к определенным объектам. И одним из важнейших элементов данного процесса будет являться оценка.

Елена Козис (Перова)