Поиск Карта сайта Главная страница

Всероссийская конференция «Государственная кадастровая оценка и система налогообложения объектов недвижимости в России»
Город проведения: Москва Дата: 21 октября 2010 г.
Организаторы: Информационное агентство AK&M, СРО НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» и СРО НП «Кадастр-оценка» при поддержке Минэкономразвития России и Росреестра

21 октября 2010 года в Москве в гостинице «Президент-Отель» состоялась Всероссийская конференция «Государственная кадастровая оценка и система налогообложения объектов недвижимости в России» организованная Информационным агентством AK&M, СРО НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»  и СРО НП «Кадастр-оценка» при поддержке Минэкономразвития России и Росреестра.

Appraiser.RU являлся информационным спонсором конференции.

Всероссийская конференция «Государственная кадастровая оценка и система налогообложения объектов недвижимости в России» прошла накануне введения в действие Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и стала площадкой для всестороннего обсуждения изменений в системе государственной кадастровой оценки и налогообложении объектов недвижимости в России.

В преддверии работы Конференции состоялась пресс-конференция, в которой приняли участие Виктор Плескачевский (Председатель Комитета по собственности Государственной думы РФ, первый заместитель Председателя Национального Совета по оценочной деятельности), Иван Осколков (Директор Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России), Юрий Акиньшин (Заместитель Руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Модератором выступила Зоя Ларькина, Генеральный директор Информационного агентства AK&M.

Работа конференции состояла из трех блоков:

·         пленарное заседание «Система государственной кадастровой оценки в России: прошлое, настоящее и будущее»;

·         пленарное заседание «Новые подходы в системе кадастровой оценки и новые требования к оценочной деятельности в России»;

·         заседания «Методические вопросы проведения массовой государственной кадастровой оценки»

Открыла конференцию Зоя Ларькина. Иван Осколков и Юрий Акиньшин выступили с совместным докладом на тему «Последствия принятия Федерального Закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части государственной кадастровой оценки) на текущем этапе развития системы имущественных отношений и экономики в целом и перспективы правоприменения нововведений».

Иван Осколков сообщил, что кадастровая оценка проводится с целью введения налога на недвижимость, данный налог затронет каждого гражданина. Налог на недвижимость необходим для стимулирования собственников к эффективному управлению объектами, он является элементом цивилизации экономических отношений. За последние 3-4 года концепция кадастровой оценки существенно изменилась – ранее она не являлась частью рыночной оценки, работа велась по отдельно выстроенным алгоритмам. В 2007 году, когда в ФСО появилось определение кадастровой стоимости, была заложена основа для участия оценщиков в процессе кадастровой оценки. Выбор в пользу оценки кадастровой стоимости независимыми оценщиками был сделан верно. Минэкономразвития считает, что заложенные в законе элементы регулирования в данном вопросе на текущий момент являются выверенными. С этой позиции можно стартовать. С учетом планов к началу 2013 года получить налогооблагаемую базу, к этому сроку ставится задача оценить каждый объект недвижимости. Сейчас готовиться нормативная подзаконная база. Большим событием явилась подготовка и принятие Национальным советом по оценочной деятельности проекта ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости». Данный документ передан в Минэкономразвития, и высока вероятность того, что уже завтра он будет утвержден министерством.

Готовятся и другие акты. Разрабатывается порядок досудебного оспаривания кадастровой стоимости. До сих пор такого порядка не было, и процедура оспаривания являлась достаточно сложной. Сейчас предусмотрено создание комиссии из органов власти и представителей оценочного сообщества, порядок создания и деятельности которой подготавливается. Комиссия не может отказать в рассмотрении обращения, если есть индивидуальный отчет об оценке.

Большой пласт работы связан с информационным обеспечением кадастровой оценки. Необходимо создать фонд данных, сейчас прорабатываются вопросы, что должно входить в него. Скорее всего фонд, помимо прочено, должен включать индивидуальные отчеты об оценке (если они выполнялись), а также отчеты, на основании которых кадастровая стоимость была оспорена. Такие отчеты напрямую затрагивают публичные интересы, поэтому препятствий для их опубликования быть не должно.

Также следует создать требования к отчету о кадастровой оценке, разработать порядок определения стоимости вновь образуемых объектов.

Что в итоге мы ждем? Мы ожидаем повышения сознания на всех уровнях - и у оценщиков, и у саморегулируемых организаций. СРО должны требовать от членов дополнительного образования, соблюдения профессиональной этики. СРО необходимо осуществлять надлежащий надзор за оценщиками, разрабатывать стандарты и правила. В Минэкономразвитии надеются, что кадастровая оценка послужит катализатором для развития профессии. Учитывая большой публичную значимость работ, вводятся дополнительные требования к экспертизе. Экспертиза по кадастровой оценке будет обязательно, в Госдуме в первом чтении приняты соответствующие поправки, установлены требования к экспертам. К данным процессам должно быть правильное отношение.

Отвечая на вопрос, за чей счет будет проводиться кадастровая оценка Иван Осколков сказал, что логика здесь простая – за оценку должен платить налогополучатель (налог на недвижимость – местный налог). Но на первом этапе для обеспечения однородности и отладки процесса финансирование будет осуществляться за счет средств федерального бюджета, а с 2013 года – уже за счет местных бюджетов.

Юрий Акиншин в своей части выступления отметил, что в 2005 году была принята программа по развитию кадастра, и соответствующие работы ведутся с 2006 года. Сегодня 4 региона вовлечены в работы по кадастровой оценке недвижимости - это Татарстан, Башкирия, Калуга и Тверь, также подобные работы будут проведены в Москве.

Росреестру поручено вести мониторинг рынка недвижимости. В преддверии перехода к налогу на недвижимость будет проведен анализ социально-экономических последствий такого перехода.

Никаких катаклизмов не будет, но необходимо учесть все интересы. Сейчас обсуждается механизм урегулирования спорных моментов. Например, в США результаты работ выкладываются в сети интернет, и все желающие присылают свои замечания, после чего их рассматривает специальная комиссия. Сейчас и у нас появляются процедуры контроля качества работ.

Приоритетная задача – создание реестра объектов недвижимости. Работы только начались. Сейчас государственный кадастр включает в основном сведения по земле, так как сведения по недвижимости находятся в БТИ. Но к 2013 году все данные будут в кадастре. Правильно, что кадастровая оценка будет основываться на рыночной оценке.

В настоящее время создается федеральный информационный ресурс (ФИР), который позволит минимизировать затраты на проведение работ. Этот ресурс обеспечит доступ не только к результатам оценки, но и к исходным данным.

Стоит задача обеспечения оказания Росреестром электронных услуг. В их число войдет не только получение информации о кадастровой стоимости, но и постановка на кадастровый учет, регистрация прав, получение сведений об объекте.

Продолжила конференцию Начальник Управления имущественного налогообложения ФНС России Светлана Бондарчук с темой «Взаимодействие органов кадастрового и налогового учета. Совершенствование системы межведомственного обмена данными».

Светлана отметила, что мы вышли на новый уровень нормативного регулирования кадастровой оценки – ранее были только подзаконные каты. Имущественные налоги могут создать условия для снижения других платежей – НДС, налога на прибыль и т.п.

Анализ текущей ситуации показывает, что у нас очень низкий показатель уровня имущественных налогов, который составляет менее 0,02% ВВП, а кроме того налоговая нагрузка неравномерна по субъектам РФ.

Росреестр является основным поставщиком сведений для ФНС. Ведется работа по верификации данных. С нового года налоги должны исчисляться только на основе данных Росреестра, но информация пока есть только по 12 регионам. В течение двух лет ситуация будет не самой простой. Задачи на ближайшее время:

·         завершение формирования государственного кадастра недвижимости

·         создание единого информационного ресурса;

·         создание единого адресного пространства;

·         единые идентификаторы для различных ведомств;

·         введение единого налога на недвижимость.

Представитель Минэкономразвития Вячеслав Спиренков рассказал о переходе от инвентаризационной стоимости к кадастровой. Для этого функции БТИ необходимо передать органам кадастрового учета, и наполнить информационные ресурсы кадастра данными БТИ. Будет переходный период до начала 2013 года, важно чтобы в этот период налоги взимались. Для этого будет введен временный порядок учета (документ готовится Минэкономразвития). Во время переходного периода продолжат работать аккредитованные БТИ и кадастровые инженеры.

Очень важно перенести сведения в кадастр. Изменится подход – сначала будут осуществлены функции учета, и лишь затем будет осуществляться загрузка данных. Данные будут передаваться только в электронном виде, а, следовательно, необходимы решения по поводу архивов БТИ. В переходный период важно не потерять сам налог, поэтому Минэкономразвития подготовит порядок расчета инвентаризационной стоимости.

Завершил работу первой секции Исполнительный директор Росземпроекта Андрей Гуськов с докладом «О влиянии кадастровой оценки на развитие сельский территорий в стране». Он заявил о том, что Россия способна в потенциале накормить 1,5 млрд человек, при этом для развития сельского хозяйства стоимость земли должна быть от 50 000 руб./га, а снизить налоговое бремя можно с помощью введения пятилетних фискальных каникул для собственников, активно осваивающих землю.

Начало второй части конференции было посвящено ответам на вопросы.

Продолжил выступления Заместитель директора Центра страховых программ ОАО СК «РОСНО» Александр Лебединов, рассказавший о проблемных вопросах в страховании ответственности оценщиков.

В связи с тем, что страхование ответственности достаточно молодо, серьезных разбирательств еще не было, поэтому устойчивых подходов еще не сформировано. Очень непроста ситуация со страхованием оценщиков, работающих по трудовым договорам. В оценочным законодательстве оценщик несет ответственность перед заказчиками и третьими лицами, в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность фирмы перед заказчиком. Если возникают претензии по оценке, то они могут быть адресованы фирме, но фирма переадресовать претензии оценщику не может, так как у оценщика нет соответствующих обязательств перед работодателем.

Компании пытаются подстраховаться добровольным страхованием ответственности, но и здесь существуют проблемы, решения для них находятся, но при этом увеличиваются риски оспаривания договоров страхования.

При кадастровой оценке риски наступления страхового случая существенно возрастают. Страховой случай все чаще воспринимается как юридический состав. Также следует учитывать, что еще пока не синхронизированы сроки исковой давности и период обязательств страховщика. Такая проблема еще недавно была в ОСАГО, но ее в итоге решили.

С докладом о спорах о результатах определения кадастровой стоимости выступили Председатель Арбитражного суда Тульской области Антон Кузьминов и судья, председатель судебного состава Арбитражного суда Тульской области Артем Драчен. Первая проблема – подведомственность споров, она зависит от того, является ли акт субъекта федерации об утверждении кадастровой оценки нормативным или нет. Вторая проблема – что должно оспариваться в суде: достоверность кадастровой стоимости или предметом рассмотрения должен быть тот акт, которым она утверждена?

Продолжила тему представитель ВАС Вера Анишина. Она отметила, что много вопросов связано с нарушением порядка опубликования документов, они объемны, не вписываются в формат официальных изданий. В качестве надлежащих публикаций могут выступать приложения, специальные издания (с обеспечением публичного доступа), электронные формы возможны только с направлением бумажных вариантов по соответствующим органам. Но уже были отмечены злоупотребления по электронным версиям – цифры изменялись. К другим проблемам относятся утверждение ставок, отличных от изложенных в отчете, ненадлежащим образом утвержденные отчеты (дата постановления предшествует дате отчета), отчет по оценке подготовлен по одной категории земель, а утверждение происходит по другой.

Что касается подведомственности отчетов, то мнение таково, что все, связанное с оценочной деятельностью, находиться в ведомстве арбитражного суда.

Вице-президент УК «Тройка Диалог» Иван Кабулаев в докладе «Отдельные аспекты налогообложения недвижимого имущества» рассказал о проблемах, которые могут возникнуть у ПИФов при изменении системы налогообложения. Он также отметил, что отсутствие налога на имущество у ПИФов создает условия для оптимизации налогообложения.

Заместитель технического директора ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» Ольга Коваленко рассказала о перспективах изменения информационного сопровождения массовой оценки и сложившейся практике.

Заключительную часть конференции открыл Вице-президент СРО НП «СМАОс», директор Института оценки собственности и финансовой деятельности Николай Волович, который рассказал о ряде дискуссионных моментов в подготовленном стандарте по кадастровой оценке.

Одной из проблем является необходимость отделения кадастровой стоимости от рыночной, что связано с особенностями учета вида разрешенного использования в оценке. Другой проблемой является необходимость учета публичных сервитутов, сведения о которых, к сожалению, не всегда отражены в регистрационных документов. Николай Волович также обратил внимание на то, что при массовой оценке метод дисконтированных денежных потоков обладает очень высокой степенью неопределенности.

Президент НП «Кадастр-оценка» Петр Сапожников рассказал про методологию экспертизы кадастровой стоимости в СРО оценщиков. Экспертиза отчета проводиться в течение 30 дней с даты составления отчета. Эксперты должны состоять в СРО, пройти единый квалификационный экзамен (проводится аттестационной комиссией НСОД) и являться членом экспертного совета СРО. При проведении экспертизы необходимы знания в законодательстве, кадастровом учете и математике (статистике), поэтому для проверки отчетов может потребоваться создание специальной группы.

К основным задачам СРО по экспертизе можно отнести:

·         качественное и количественное изменение состава экспертов, позволяющее в установленные сроки провести экспертизу с надлежащим качеством;

·         разработка и утверждение стандартов и правил СРО в области кадастровой оценки;

·         четкая регламентация деятельности экспертов, сроков и порядка проведения экспертизы отчетов;

·         сертификация экспертов по направлению «Эксперт отчетов об определении кадастровой стоимости»

·         необходима разработка типовой структуры отчета об оценке по определению кадастровой стоимости.

 

Начальник отдела нормативного правового регулирования оценочной деятельности Минэкономразвития России Владислав Федотов и Начальник Центра классификации земель и оценки недвижимости ФГУП «Госземкадастрсъемка»- ВИСХАГИ Сергей Носов рассказали про Методические указания и технические рекомендации по оценке земель сельскохозяйственного назначения. Был озвучен методологический вопрос, касающейся использования в расчетах данных о продуктивности земель: Минсельхоз настаивает на необходимости учета фактических данных, а Минэкономразвития ратует за использования данных о потенциальной продуктивности земель.

Вице-президент, руководитель комитета по коммерческой недвижимости Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев выступил с докладом «Оценка влияния реформы имущественных налогов на развитие территорий поселений, объемы строительства и доступность жилья». Он отметил, что существующая система распределения налогов не позволяет муниципалитетам вкладываться в развитие территорий, и таким образом увеличивать бюджетные поступления. Среди целей введения налога на недвижимость можно выделить:

·         ликвидация перекоса в налоговом поле, возникшего в результате административной реформы;

·         создание механизмов мотивации и развития эффективного муниципального управления;

·         создание стратегической мотивации органов управления в развитии территории поселения;

·         привлечение инвестиций в создание объектов недвижимости и бизнеса для расширения налоговой базы бюджета.

Во избежание социальных проблем при переходе к налогу на недвижимость следует или ввести дифференцированные ставки налога в зависимости от класса жилья, или вывести из под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего.

Начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Департамента недвижимости Минэкономразвития России Александр Окунев дополнил выступления коллег, отметив что пока еще существует много сложных вопросов при реализации программы кадастровой оценки. Это и проблемы с данными и их достоверностью, неопределенность с видами разрешенного использования земельных участков (отсутствие единого классификатора), отсутствие информации о том, сколько вообще земель подлежит налогообложению (например, земли Минобороны не облагаются налогом).

Далее выступил Руководитель рабочей группы по разработке ФСО № 4 Сергей Грибовский, который осветил еще несколько сложных моментов. Стандарт предполагает базироваться при расчетах на рыночной стоимости объектов, а это подразумевает определение наилучшего использования объекта. По мнению Грибовского это некорректно, необходимо использовать текущее использование, а проблему эффективности использования объектов решать через налоговые ставки. Проблема учета сервитутов первоначально исходила из опыта Санкт-Петербурга, где существующие ограничения на здания в значительной степени влияют на стоимость, и неучет данного фактора приведет к серьезным искажениям. Текст в ФСО искажает первоначальную идею.

Также для минимизации проблемы оспаривания результатов оценки было предложено к расчету применять кадастровую стоимость с коэффициентом 0,7, а сравнивать ее с индивидуальной оценкой, но уже без указанного понижающего коэффициента. Такой подход в разы сокращает количество обращений по оспариванию результатов кадастровой оценки.

Генеральный директор ООО «Управляющая компания «Мунерман и Партнеры», Председатель Комитета по информатизации СРО НП «СМАОс» Илья Мунерман рассказал про информационно-аналитическое обеспечение процесса массовой оценки. За основу предложено брать данные Росреестра, но они имеют массу недостатков: нет характеристик объектов, цены сделок указаны не по рыночной стоимости и пр.

Необходимо организовать взаимосвязь рыночной информации и регистров. Но проблема в том, что информационные ресурсы (сайты) развиваются разнонаправлено, и нет единых анкет описания объектов.

Вместе с тем есть опыт создания информационных систем с пятикратной верификацией:

·         проверка адреса и выявление основные параметры;

·         проверка на граничные условия (аренда 78 000 000 руб./кв. м/год - отбраковывается);

·         решающие правила (офис класса А, парковка стихийная - отбраковывается);

·         обзвон объявлений с крайними значениями;

·         проверка по известным данным.

Но подобная работа по стране в целом получится очень дорогой, поэтому надо создавать единое информационное ядро, разрабатывать единую анкету.

Существующие разработки в IT-технологиях очень продвинуты, и их надо использовать и в оценочной деятельности.

Заместитель Председателя Совета Национального Совета по оценочной деятельности, Президент РОО Светлана Табакова представила доклад о новых технологиях организации оценки при массовом изъятии и как они могут быть использованы для массовой оценки. Был обобщен опыт работ по оценкам для Олимпстроя и продемонстрирован интернет-портал для участников проекта – оценщиков, экспертов и представителей заказчиков http://uni-chat.ru.

Завершил работу конференции Вице-Президент РОО Евгений Нейман, который также на примере Олимпстроя рассказал о системе информационно-аналитического обеспечения индивидуальной и массовой оценки недвижимости.

 

Презентации участников конференции планируются к размещению на официальном портале конференции после 25.10.2010 года.

 

Дерябин Юрий,

ЭСМИ «Appraiser.RU. Вестник оценщика»

Дополнительные материалы по конференции.

·         Официальный портал конференции, ИА «AK&M»

·         МЭР завтра утвердит стандарт оценки кадастровой стоимости недвижимости, ИА «AK&M»

Чиновники готовы утвердить порядок оценки, необходимый для введения с 2013 г. единого налога на недвижимость

Просмотров: 5817
Вернуться
Перейти в архив
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005