Тюменское региональное отделение РОО
СМИ «Регистр оценщиков»

провели круглый стол:

«ПРАКТИКА ФОРМИРОВАНИЯ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
ДЛЯ ЗАЛОГА»

Модератор: Бабенко Роман Владимирович.

30 мая 2013 г. в конференц-зале бизнес-отеля «Евразия» (г.Тюмень) Тюменское Р0 Р00, совместно со СМИ «Регистр оценщиков» провели круглый стол «Практика формирования модели оценки недвижимости для залога». Мероприятие собрало 37 специалистов-оценщиков и специалистов залоговых служб.

Член ЭКК ТР0 Р00 Оксана Левина ознакомила присутствующих о возможностях и формах взаимодействия оценщиков и банков, в том числе с поиском оперативных решений с использованием социальных сетей. Поставили проблемы, с которыми сталкиваются присутствующие оценщики на практике. Каждый участник мог высказать свою вводную, вынести на обсуждение собственный вопрос. Естественно, не все вопросы было возможно решить в рамках одного мероприятия, но даже поднятие некоторых проблем позволило понять пути их решения. Участники получили возможность прямого диалога со специалистами залоговых служб. Правда, не многие отважились использовать неожиданно прямой контакт.

Все участники получили «Регистр оценщиков: Дайджест» и право бесплатно воспользоваться услугой по формированию анализа рынка на собственных данных.

Материал, использованный в ходе круглого стола, опубликован в издании «Модели оценки недвижимости, версия 1.1с», ISBN 978-5-9904020-2-7. Подробные ссылки на нормативные акты, приведенные в издании, позволяют использовать его положения даже в судах. Эта книга стала раздаточным материалом для участников.

Интерес вызвали вопросы о просьбах банков написать завышенную стоимость. На примере разобраны предпосылки такой ситуации, выявлены причины, проведен анализ действий банка и оценщика. Правда, одна ветвь оказалась тупиковой.

В ходе подробного анализа формирования коэффициента капитализации показаны причины, по которым его размер сильно отличается в разных сферах. Участники круглого стола получили представление о нестоличной системе подхода к работе с объектами недвижимости. Несколько раз выяснялось, что трактовка базового курса оценки недвижимости отличается от оригинала. 0казалось, что некоторые учебные примеры на местах восприняты как аксиомы, что не позволяет проводить достоверную оценку.

На конкретном примере разобран отчет об оценке коммерческого объекта, который изначально не представлял интереса в качестве банковского залога. Разобрано, как выявить-обосновать рыночную стоимость такого объекта, и сформировать представление о ликвидационной стоимости без применения процентной скидки.

По окончании слушатели выразили благодарность организаторам за проведение практической встречи.

Краткие тезисы по вопросам:

формирование модели оценки недвижимости:

• Составляем модель оценки недвижимости для залога. Место применения результата оценки;

• Капитализация в красках оттенках. Пример: Варианты Ro – «Вам покупать или продавать»?

• Фаза жизненного цикла коммерческой и специализированной недвижимости. Пример: не все аналоги одинаково полезны. Некоторые бесполезны, некоторые вредны, а некоторые – вовсе не аналоги;

• Блок общего анализа рынка жилья для оценки. Опасность избыточной информации;

• Залог составного объекта на арендованном земельном участке. Договор аренды как катализатор;

• Сегментация рынка для оценки (и не только для залога). Пример: разница функционирования рынков G2B и B2C. Следствие: когда ФСО выполнить невозможно и что с этим делать;

• Факторы ценообразования на вялом рынке: работа по принципу ожерелья;

• Ассорти: место объекта в рынке и скидка на торг, ликвидность и затраты на рекламу;

• Эволюционный способ отказа от применения одного-двух подходов;

• Что анализировать в составе окружения. Пример: отличие схемы организации работы по описанию и оценке земельного участка в коттеджном поселке, поселке и дачном товариществе;

• Взвешивание результатов: горизонтальное (классическое) и вертикальное (достаточно новое;

• Обоснованные комментарии по применению МР АРБ «Оценка имущественных активов для целей залога».