Поиск Карта сайта Главная страница

Секреты мастерства-2014: Опыт оспаривания кадастровой стоимости в субъектах РФ
Город проведения: Москва Дата: 14 февраля 2014 г.
Организаторы: Российское общество оценщиков
оценка
14 февраля в конференц-зале «Чехов» отеля «Метрополь» прошел семинар «Секреты мастерства-2014: Опыт оспаривания кадастровой стоимости в субъектах РФ». Организатором семинара выступило Российское общество оценщиков. В качестве докладчиков были заявлены представитель Росреестра, эксперт Высшего арбитражного суда, а также ведущие эксперты оценочного сообщества, занимающимися проблемами оспаривания кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости.

Семинар собрал оценщиком как РОО, так и иных саморегулируемых организаций, причем не только из Москвы, но и целого ряда других регионов, в том числе Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону, Краснодара, Самары, Пензы и Твери; в общей сложности более 45 человек. Открыл мероприятие руководитель учебно-методического отдела РОО проф. П.М. Сапожников.

01_новый размер

В связи с некоторыми накладками было объявлено об изменении в программе: от Росреестра вместо зам.руководителя Н.О. Филипповой с докладом принял участие в семинаре начальник Управления оценки объектов недвижимости Андрей Берестянский, а вместо вице-президента РОО Степана Сарбашева, который не смог прилететь по погодным условиям, с докладом выступил Павел Карцев.

А. Берестянский рассказал о принимаемых Росреестром в настоящее время мера по нормализации ситуации вокруг кадастровой оценки и оспаривании ее результатов.

02_новый размер

В рамках консультационного совета при Росреестре разработан законопроект №421531-6 по внесению изменений в Закон об оценочной деятельности, согласно которому срок досудебного оспаривания будет продлен до момента утверждения результатов следующей оценки, а процедура станет обязательной, т.к. в суд можно будет обратиться только при получении отказа комиссии по рассмотрению споров. В настоящее время документ уже прошел через профильный комитет Госдумы и направлен на первое чтение. Имеется и альтернативный законопроект №391238-6, внесенный депутатом Р.В. Карамзиной, также предусматривающий обязательное досудебное оспаривание, но только в течение года и без последующего права устанавливать стоимость в суде, а лишь оспаривать там решение комиссии. Вероятность прохождения данного законопроекта небольшая. (На момент написания данной заметки на заседании комитета по собственности в конце февраля 2014 года законопроект Карамзиной был отозван автором).

Много вопросов А. Берестянскому было адресовано в отношении позиции Росреестра по дате оценки, по состоянию на которую должна определяться стоимость для данных целей. Вопрос вызван как отсутствием до сих пор по всем субъектам единой трактовке нормативных актов Минэкономразвития территориальными органами Росреестра, а также опубликованным осенью 2013 года Постановлением Президиума ВАС РФ №10761/11 от 25.06.2013г. по делу №А11-5098/2010, в котором ВАС РФ во всех случаях признает единственно корректной оценку только на дату проведения государственной кадастровой оценки. Росреестр не разделяет позиции ВАС, и выходом для оценщика будет подготовка отчета с ограничениями по его предполагаемому использованию, указанию конкретного пути оспаривания, для которого он подготовлен – досудебного через комиссию или для судебного спора.

Выступление члена Экспертного совета РОО Павла Карцева было посвящено методологическим аспектам подготовки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости для целей установления кадастровой стоимости. В своем выступлении остановился на методологии оценки застраиваемых земель, отметил, что в большинстве случаев наиболее корректные и обоснованные результаты можно получить с применение сравнительного подхода, но для высокоплотной застройки и при отсутствии развитого рынка купли-продажи свободных земельных участков, что можно наблюдать в Москве почти по всем подсегментам рынка земли, не обойтись без оценки участка на основе стоимости единого объекта недвижимости, который может быть на нем создан, т.е. применения доходного подхода - метода выделения или предполагаемого использования или метода распределения сравнительного подхода. П. Карцев отметил, что вопрос наиболее эффективного использования земли для данных целей является не решенным полностью в рамках стандартов, в том числе и в проекте ФСО-7 по оценке недвижимости.

03_новый размер

По оценке объектов недвижимости, которые в настоящее время в рамках кадастра и налогообложения рассматриваются не как единый объект, а только как улучшения земельного участка, объекты капитального строительства (ОКСы), нерешенных методологических вопросов еще больше, чем по оценке земли. Поскольку при введении налога на недвижимость налог на землю пока не был отменен, и объектами налогообложения являются пока отдельно земельные участки и улучшения, то и объектом оценки при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной должны являться только улучшения без учета стоимости земельных участков, на которых они располагаются. Для оценки объектов специализированного назначения, не имеющих активного рынка, коими в первую очередь являются объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также значительная часть производственных объектов, основным и в большинстве случаев единственным подходом будет являться затратный. Для коммерческой и жилой недвижимости, в связи с объективными сложностями достоверного установления в рамках затратного подхода таких показателей как прибыль предпринимателя и внешний износ, более корректным представляется оценка улучшений через единый объект недвижимости с вычитанием из его стоимости земельного участка как условно-свободного. Опять же в Москве, в силу слабой развитости земельного рынка выделение земли из стоимости единого объекта является достаточно серьезным вопросом.

Отмечены такие вопросы как учет коммуникаций. В оценке земельных участков коммуникации следует рассматривать только подходящие от центральных сетей, а их влияние на стоимость участка необходимо рассчитывать с учетом фактического объема выделенных/подключенных мощностей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка и должны учитываться в составе ОКСов. В том случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость может относиться либо на основной объект, либо, что более корректно, распределяться между всеми строениями на участке. Точно такой же подход должен быть и в отношении других сопутствующих улучшений участка, например, ограждения, замощения и других элементов благоустройства.

Также Павел отметил несколько важных проблем с кадастровой оценкой ОКСов, выявленных им при анализе опубликованных в Фонде данных кадастровой оценки на портале Росреестра отчетов по ГКО как по Москве и области, так и другим регионам. Во-первых, в рамках оценки ОКСов в рамках ГКО не была вычтена стоимость земельных участков ни из цен аналогов до их подстановки в модель, ни в качестве итоговой операции. Это явная ошибка, на которую однако, Росреестр, видимо, пошел вполне сознательно, т.к. она наблюдается системно по многим регионам. Во-вторых, стоимость объектов недвижимости определена с учетом НДС. Здесь ошибка не так очевидна, поскольку кадастровая стоимость по своей базе есть рыночная стоимость, а в рамках отечественных стандартов однозначно так и не определено, должна ли рыночная стоимость определяться с НДС или без, споры среди отечественных теоретиков и практиков идут до сих пор. Единственное о чем договорились, это то, что в результатах оценки надо однозначно указывать как представлен результат, чтобы у пользователей не было сомнений, как корректно применять цифру. В случае же оценки для целей налогообложения данный вопрос вновь становится ребром и простым указанием на отсутствие или наличие НДС в результате он не решается, т.к. цена вопроса – 18% к величине налога на недвижимость. По мнению Карцева П.В. рыночная стоимость и соответственно кадастровая стоимость, стоимость для целей налогообложения должна определяться без НДС. Аргументы в пользу такой позиции следующие.

04_новый размер

Во-первых, стоимость объекта не должна зависеть от структурирования сделки и системы налогообложения ее участников. Очень много объектов, которые по НК признаются объектами налогообложения продаются с фирмами-держателями (SPV), сделка может проходить между плательщиком НДС и компанией на упрощенной системе налогообложения и т.д. Именно поэтому стоимость недвижимости классически рассчитывается по доналоговым денежным потокам, причем как без учета НДС, так и до начисления налога на прибыль. Во-вторых, исходя из положений НК РФ можно сделать вывод, что для целей налогообложения ценой и соответственно стоимостью считается величина до начисления налога. В-третьих, налог на недвижимость вводится с целью заменить ранее действовавшие имущественные налоги: налог на имущество предприятий и налог на строения, взимаемых с физических лиц. И тот, и другой налог имеют базу налогообложения, рассчитываемую со стоимостей без учета НДС. Соответственно с точки зрения преемственности новый налог также должен исчисляться на основе той же базы. И в-четвертых, анализ международной практики расчета стоимости для целей для налогообложения также показывает, что она рассчитывается без учета НДС.

С одной стороны желательно, чтобы оценка рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости была с ней сопоставима по основным допущениям, а также и в плане методологии. С другой стороны, повторять в рамках индивидуальной оценки ошибки, допущенные при ГКО было бы неправильным. Таким образом, можно констатировать, что при неразвитости методологии ГКО, отсутствии стандартов и только-только нарабатываемой судебной практике, перед оценщиками недвижимости стоит еще немало серьезных вызовов, и надо серьезно готовиться защищать свои позиции. Последние решения комиссий и судов по ряду в некоторых регионах показывают, что даже наличие положительного заключения СРО не является 100% гарантией принятия отчета данными инстанциями (см. дело №А46-11951/2013).

05_новый размер

Следующие выступление было посвящено досудебному и судебному регулированию споров по результатам кадастровой оценки. С докладом выступил член Совета РОО, председатель правления Пензенского РО РОО, член-корреспондент Академии менеджмента и рынка Валерий Швечков.

06_новый размер

Выступление было посвящено процессуальным вопросам работы с комиссиями по оспариванию, а также подготовке исковых требований и участию оценщиков в судебных спорах.

После обеденного перерыва, который прошел в великолепном обеденном зале отеля, семинар продолжился докладом консультанта Управления частного права Высшего арбитражного суда РФ Елены Поветкиной. Е. Поветкина еще раз затронула вопрос определения даты оценки и аргументировала позицию ВАС по данному поводу, сообщила о важных судебных решениях относительно признания муниципалитетом как получателей налогов заинтересованными сторонами в делах по оспариванию, что дает им право как участия в процессах в качестве третьих лиц, так и выдвижения самостоятельных требований. Елена отметила, что если ранее позиция ответчика в данных делах была достаточно пассивной, то теперь наметилась положительная тенденция в сторону бОльшей состязательности сторон, органы власти стали рассматривать отчеты по существу, выдвигать аргументированные замечания по соответствия отчетов законодательству и стандартам, в том числе методологии.

07_новый размер

Отвечая на вопросы, Е. Поветкина прояснила и вопрос оспаривания решения комиссии. Комиссия может рассматриваться как административный орган, однако поскольку она не является юридическим лицом она не может быть единственным ответчиком, поскольку не на кого будет относить судебные издержки. Поскольку комиссия создана при государственном органе, в качестве соответчика должен привлекаться и Росреестр. Плюсом судебного оспаривания решения комиссии в сравнении с иском по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной является то, что при положительном судебном решении, т.е. при признании действий комиссии не соответствующими законодательству, дата, с которой новая стоимость внесена в кадастр будет дата вынесения решения комиссией, а не дата вступлению в силу судебного акта. При подачи же иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной новая стоимость будет внесена в кадастр только после вступления в законную силу решения суда, а при активной позиции ответчика и практике ежегодного проведения ГКО в ряде регионов, вступившее в силу судебное решение может быть уже просто не актуальным. Практика оспаривания отрицательных решений комиссий уже начала формироваться (см. дело №А60-48961/2013).

С точки зрения Е. Поветкиной, вынесенные в последнее время в Москве судебные решения с отказом принятия к рассмотрению исков, поданных арендаторами земельных участков, являются не корректными (дела №№ А40-59687/13, А40-104707/13, А40-105544/2013 и др.). Причиной отказа явилось мнение, что поскольку кадастровая стоимость используется всего лишь как элемент расчета арендной платы, а плата по договору является величиной договорной, то нет оснований считать права истцов нарушенными. Однако в данных случаях о свободе договора говорить не приходиться в силу того, то собственник здания обязан заключить договор аренды на занимаемый зданием земельный участок, он не имеет возможности выбрать иной участок. Арендная же плата за пользование землей, находящейся в государственной собственности является нормативно регулируемой, и зависит от кадастровой стоимости, что дает все основания считать арендаторов земли под принадлежащих им на праве собственности зданиями заинтересованными лицами с позиции законодательства об оценочной деятельности.

В заключении семинара выступил вице-президент СМАО, Генеральный директор ООО «Института оценки собственности и финансовой деятельности», член комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в Красноярском крае, д.э.н., проф. Николай Волович. Доклад Н. Воловича был также посвящен методологическим проблемам оспаривания результатов ГКО земельных участков и ошибкам, допускаемым оценщикам.

08_новый размер

Выступление вызвало бурную дискуссию. Н. Волович обозначил несколько проблемных моментов в оценке земли, в частности учет коммуникаций, учет санитарно-защитных зон промышленных предприятий, учет наличия на участке застройки. Николай Волович указал, что для целей налогообложения стоимость участка с построенными объектами должна отличаться от стоимости незастроенного участка. Аргументация – разные риски возможности осуществления строительства, а также стоимость денег во времени, отвлеченные средств в приобретение участка и разработку исходно-разрешительной документации.

В отношении коммуникаций Н. Волович привел пример дела с оспариванием стоимости участков, занимаемых Красноярским алюминиевым заводом. Дело, а точнее целая пачка дел (дела №№ ВАС-13709/2013, А40-135227/2012, А33-11251/2012, А33-11252/2012, А33-11253/2012, А33-11254/2012, А33-11255/2012, А33-11256/2012, А33-11257/2012 и др.) является достаточно показательных по целому ряду моментов. Это именно по данному делу Высшим арбитражным судом муниципалитеты были признаны заинтересованными сторонами в данных делах. Позиция администрации города, пытавшейся оспаривать оценку, которую выполнил независимый оценщик, нанятый землепользователем, состоит в том, что оценщик не учел стоимость подключения к электроснабжению территории завода, а подведенные мощности в данном случае весьма существенны и составляют несколько тысяч мегаватт. Оценщик же учел обеспеченность электричеством лишь на уровне используемых им аналогов, т.е. недоучел существенно большую удельную энергообеспеченность объекта. Позиция Н. Воловича в целом была поддержана вступившим с ним в дискуссию П. Карцевым. Действительно согласно градостроительному законодательству технические условия на подключения следуют судьбе участка и методологически должны относиться на его стоимость. Соответственно их наличие и разницу в обеспеченности с аналогами учитывать нужно. Однако по конкретному объекту вопрос не так однозначен, здесь важен конкретный размер данной поправки. П. Карцев высказал сомнение, что позиция Н. Воловича о существенной, в разы, недооценке оценщиком стоимости участков КрАЗа[1], корректна. Подключение площадки КрАЗа к электричеству нельзя рассматривать как подключение обычного предприятия через городские сети. Это крупнейший потребитель, забирающий порядка 70% выработки энергии Красноярской ГЭС (ее мощность около 6 тыс. МВт). Подключение произведено по отдельной линии, идущей напрямую с ГЭС, т.е. предприятие никак не использует городскую энергетическую инфраструктуру. Плата за подключение подобных потребителей рассчитывается по отдельным тарифам, существенно меньших стандартных. Какова была бы плата в данном случае - сказать сложно, скорее всего на уровне разработки технических условий, документации по технико-экономическим обоснованиям. Принятие же данной величины по стоимости строительства высоковольтной линии от ГЭС до завода не корректно, поскольку линия является отдельным объектом, генерирующим доход энергосетевой организации, и за прохождение энергии по ней уплачивается отдельный тариф.

В процессе дискуссии был также поднят вопрос о том, должно каким-либо образом учитываться в стоимости земли то, что на участке расположено вредное производство. По мнению Николая Воловича для производств, имеющих санитарно-защитную зону, стоимость земли данной зоны должна относиться на стоимость пром.площадки, поскольку вследствие наличия предприятия эта земля не может использоваться. Однако и эта позиция представляется спорной. Решение о размещении предприятия относится к решениям градостроительного планирования. Органы власти, а фактически общество тем самым заявляет, что им нужно подобное предприятие в данном месте и они соответственно готовы мириться с соответствующими экологическими и иными издержками по его размещению. Это прямо противоположно решению по размещению объекта, который наоборот является сильным ценообразующим элементом, например, аэропорта или крупного торгового центра. Ведь собственник такого объекта не получает каких-либо возмещений, что вследствие осуществления им инвестиций в его строительство увеличилась стоимость и окружающих земель, в том числе и городских. Точно также в случае согласованного размещения вредного производства его собственник не должен нести дополнительных затрат по компенсации организации санитарно-защитной зоны.

В отношении рекультивации земель под вредными производствами участники дискуссии сошлись на том, что если назначение участка не меняется, то вычитать затраты на рекультивацию не нужно. Если же в процессе анализа наилучшего использования было установлено, что назначение участка должно быть изменено (или оно по факту уже было изменено, но для осуществления новой застройки требуется провести рекультивационные работы), то данные затраты учитывать необходимо.

После рассмотрения проблемы с учетом коммуникаций, санзон и рекультивации дискуссия вернулась к обсуждению зависимости стоимости участка от стадии его развития. С одной стороны действительно, на разной стадии разработки исходно-разрешительной документации земельный участок имеет разную стоимость.

10_новый размер

С другой стороны в теории затратного подхода затраты, связанные с осуществление строительства, в том числе разработкой исходно-разрешительной документации принято относить на улучшения участка. При этом в условиях развитого градостроительного регулирования застройщик получает участок под застройку с полным пакетом градостроительной документации, в системе координат нашего законодательства – с ГПЗУ, которое позволяет разрабатывать на данном участке конкретный проект. На практике, в силу того, что во многих муниципалитетах еще не разработана град.документация еще даже второго уровня (генеральные планы застройки и ПЗЗ), а тем более нет документации третьего уровня застройщики зачастую получают участок с неизвестными параметрами град.регулирования и несут затраты на доразработку градостроительной документации и получение ГПЗУ. По мнению участников дискуссии в условиях нашего законодательства границу между стоимостью земельного участка и улучшений можно провести как раз на этапе получения ГПЗУ. Соответственно выбирая аналоги в рамках сравнительного подхода надо учитывать этот фактор и при необходимости вносить необходимые корректировки. Точно также следует ставить соответствующую точку, к которой будут приводиться будущие денежные потоки при применении метода предполагаемого использования.

09_новый размер

Спор вызвало то, что Н. Волович фактически предлагает применять метод предполагаемого использования для оценки земельных участков под промышленными предприятиями, заявляя о том, что участки под их основными территориями или используемыми для иных целей в рамках производственных операций не могут рассматриваться как условно-свободные, а должны рассматриваться лишь в увязке с конкретным осуществляемым ни нах видом бизнеса. Позиция опять же, как минимум, спорная. Для коммерческой недвижимости, основной целью создания которой является получение рентного дохода, т.е. фактически получение дохода от самой недвижимости, а именно улучшенного земельного участка, метод предполагаемого использования еще может быть применен, хотя в точке начала строительства чувствительность результата к даже небольшим корректировкам будущих потоков весьма высока, а соответственно падает степень определенности и достоверности итогового результата. Для специализированных производственных площадок, основной целью эксплуатации которых является не получение рентного дохода, а доходов от бизнеса, обоснованность итогового результата будет стремиться к нулю, поскольку он может быть получен практически любой в очень широком интервале.

Не достигнув консенсуса по всем вопросам, участники семинара сошлись на мнении, что обозначенные факторы как минимум требуют внимания со стороны оценщика, а методология и стандарты в данной области следует развивать.

11_новый размер
В целом мероприятия получилось интересным, очень насыщенным информационно, затронуло наиболее актуальные и острые проблемы, стоящие перед оценщиками, выполняющими работы по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки земли и объектов недвижимости. Весь семинар был отснят «Первым оценочным каналом», и мы надеемся, что видео будет скоро доступно на его сайте.

Дополнительные материалы по теме:



Просмотров: 7388
Вернуться
Перейти в архив
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании