Пояснительная записка к предложенной Е.С.Озеровым редакции базовых Федеральных стандартов оценки.

 Данный проект трех базовых стандартов подготовлен путем редактирования утвержденных вариантов ФСО с использованием многочисленных предложений экспертов, принимавших участие в подготовке проекта стандартов с первым составом ЭКСОД при МЭРТ в 2005-2006 г.г., а также последних предложений, связанных с выходом новой редакции Международных стандартов (МСО-2007).  

1.Предусмотренная законодательством система регулирования деятельности по оценке формируется на основе трех базовых Федеральных Стандартов оценки (ФСО), утвержденных правительством в 2007г. В новой редакции ФСО-1 и ФСО-2 предлагается изменить названия и распределение тем: 

ФСО-1. Общие понятия, объекты и цели оценки(стандарты описания объектов, целей и предмета оценочной деятельности)

ФСО-2. Методология оценки (принципы, подходы и процедуры -стандарты собственно оценочной деятельности)

ФСО-3. Оформление отчета об оценке (стандарты представления результатов оценочной деятельности).

Эти Стандарты призваны обеспечить введение основных терминов, понятий, принципов и подходов к оценке, являющихся общими для оценки всех видов объектов и согласованных с Международными стандартами оценки. Предполагается, что особенности методологии и процедуры оценки различных видов активов и предприятий будут отражаться и детализироваться в специальных (профильных) стандартах или (и) в методических рекомендациях.

2. В новой редакции ФСО-1 даны определения понятий «оценка» и «оценочная деятельность» (не рекомендуется использовать словосочетание «оценка стоимости объекта», корректнее говорить об «оценке объекта»), здесь существенно больше внимания уделяется описанию объектов оценки. Такое описание должно быть сделано в базовых стандартах, для того чтобы:

- «развести» по признанным оценщиками группам объектов оценки три разные группы объектов, отнесенные в Гражданском кодексе к недвижимости (собственно недвижимость и транспорт с государственной регистрацией - в абзацах 1 и 2 части 1 статьи 130 ГК, предприятия – в статье 132 ГК РФ) и

-подробнее представить нематериальные объекты оценки.

3.Определения понятий стоимости перенесены из ФСО-2в ФСО-1, а требования к процессу оценки – из ФСО-1в ФСО-2 (о стоимости как цели оценки следует говорить до описания процедур оценки, требованиям к процессу оценки нужно выделить место в стандарте, касающемся методологии оценки).

4. Используется группировка видов стоимости, предложенная в МСО-2007, при этом представленные в нашей редакции «Вспомогательные стоимости», полезные в отечественной практике оценки, приведены в группе, отнесенной МСО к компетенции отдельных государств. При этом более обстоятельно изложено определение понятия рыночной стоимости - с отражением в нем полезных новаций:

-оговаривается необходимость условия нахождения объекта оценки на рынке до даты оценки в течение среднерыночного периода экспозиции (иначе нет оснований для применения сравнительного подхода к оценке); 

-введено условие обязательности учета принципа ННЭИ (весьма актуально для недвижимости, бизнеса и крупных транспортных средств);

-обращено внимание на условие о дате оценки как дне последнего осмотра материального объекта оценки оценщиком.

5.Из группы базовых стоимостей удалена ликвидационная стоимость (по МСО 2007 при определении инвестиционной стоимости учитываются нетипичные мотивы не только покупателей, но и продавцов, а сокращение периода экспозиции – нетипичное условие продавца, следовательно, к инвестиционной может быть отнесена и ликвидационная стоимость), однако эта стоимость полезна в практике, поэтому она представлена в группе вспомогательных видов стоимости.

6.Представляется полезным введение понятия справедливой стоимости: в отсутствие сделок с объектами-аналогами объекта оценки нет смысла говорить о рынке данного типа объектов и о рыночной стоимости объекта оценки. В таком случае ключевой становится справедливая стоимость (позиции двух потенциальных участников сделки моделируются соответственно затратным и доходным подходами - при условии примерного равенства результатов оценки, т.к. участники сделки должны договориться о конкретной цене на условиях, «справедливых» и приемлемых для обоих).

7. Таким образом, предлагается система понятий стоимости, базирующаяся на понятии рыночной стоимости и представленная в таблице

 8. В ФСО-2:

- добавлены принципы оценки и процедуры выбора варианта ННЭИ,

-здесь представлено в качестве обязательного условие анализа рисков (в условиях текущего кризиса выбор варианта ННЭИ и капитализацию доходов нормой отдачи на капитал следует реализовать с учетом рисков – не только премиями в структуре нормы отдачи на капитал, но и путем использования метода сценариев в сочетании с методом имитационного моделирования),

-оговаривается требование согласования результатов, полученных разными подходами и методами на основе учета погрешностей, допускаемых при использовании этих методов,

-приводится требование представления итогового результата с указанием доверительного интервала, интервала доверия или интервала неопределенности.

9. В ФСО-3 внесены небольшие правки - в соответствии с изменениями в ФСО-1 и ФСО-2.