Поиск Карта сайта Главная страница
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
Имя для дискуссий Яскевич Евгений Евстафьевич
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей

29.12.2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
25.11.2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
23.03.2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
03.02.2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
28.01.2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
30.01.2014
Исследования рынков недвижимости
29.08.2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
25.07.2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
18.06.2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
18.06.2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
18.06.2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
18.06.2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
18.06.2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
18.06.2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
18.06.2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
18.06.2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
18.06.2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
18.06.2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
15.05.2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
14.02.2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
14.02.2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
20.11.2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
22.08.2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
16.03.2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11.11.2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
04.07.2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
28.03.2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
04.02.2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
04.02.2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
03.02.2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений

Что такое "Денежный поток"? У дискутирующих какой-то сумбур в головах.
1). Бухбаланс по РСБУ в части формы №1 есть ВРЕМЕННОЙ СРЕЗ постоянно меняющихся и находящихся в движении позиций Активов и Пассивов.
2). РСБУ в части формы №2 есть НАКОПИТЕЛЬНАЯ И РАСХОДНАЯ ДЕНЕЖНАЯ ВЕДОМОСТЬ за определенный период, заканчивающийся 1 годом (квартал, полугодие, три четверти и год).
3). По окончании финансового года Вы не найдете на позиции Деньги (форма 1 РСБУ) накопленной Чистой прибыли (форма 2 РСБУ) поскольку ЧП "размазана" по нескольким позициям формы №1 (Слуцкий привел один из примеров, но не связал его с потребностью в СОК). Частично Вы найдете ее по разности позиций Капитала и резервов (до и после выплаты дивидендов).
4). Форма 1 показывает денежные эквиваленты (но не РС) позиций, форма 2 показывает приход и уход ДЕНЕГ.
5). Денежный поток - это постоянно меняющаяся расчетная величина (сальдо), причем западных финансистов при построении ДП интересует EBIT и EBITDA (их можно мультиплицировать в стоимость) и при покупке наших холдингов вешают удавку в виде дью дилидженса в течение 3 - 4 кварталов, чтобы пронаблюдать за изменениями этих двух показателей.
6). Прогнозирование ДП основано на работе операционного, инвестиционного и финансового блоков (это прогнозирование формы 1 и 2 с УЧЕТОМ ОСОБЕННОСТЕЙ РАЗВИТИЯ ДАННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ, ЕГО опционов и т.п.).....
Что такое "Денежный поток"? В РОССИЙСКОМ ПОНИМАНИИ "чистого" денежного потока - ЭТО сальдо операционного, инвестиционного и финансового блока работы ОТДЕЛЬНОГО предприятия или ХОЛДИНГА.

Следует отметить, что ДП бизнеса (предприятия) бывает ДО и ПОСЛЕ выплат дивидендов.

Доходный подход базируется на ПРОГНОЗИРОВАНИИ денежных потоков. Вот при прогнозировании ДП ОНИ РАЗНЫЕ, о чем и трактуют различные модели формирования ДП для инвестиционной, рыночной и иной стоимости предприятий.
ДП для недвижимости, МиО, НМА формируется в рамках определенных БИЗНЕСОВ (ПРЕДПРИЯТИЙ)
Оценка здания. По факту - магазин, кафе и офис, по документам - склад. Тема интересная, - делал..
- первоначально надо с правами разобраться (особенно на землю);
- сравнить кадастровую стоимость ЗУ с имеющимися рядом "автотранспортными землями";
- затем разобраться с классом здания;
- затем построить НЭИ земельного участка;
- Затратник делается на базе строительства складского здания с дополнительными расходами по изменению конструкционных элементов в привязке к торгово-офисному назначению. Стоимость ЗУ делается по НЭИ при правах собственности и по разрешенному использованию при правах аренды ОТ ГОРОДА (это явное нарушение канонов оценки ЗУ, но...сами подумайте);
- Сравнительный - НЕ ДЕЛАЕТСЯ (его можно банку "разбить" легко по нескольким параметрам аналогов);
- Доходник - по реальным данным.
Терраса Оцениваются права
- На квартиру права есть индивидуальные;
- На крышу нет, это места общего пользования. кроме того, дополнительные нагрузки на кровлю не допустимы по многим причинам;
- Есть выход на кровлю, ОН ЖЕ дополнительный вход в помещение для ТРЕТЬИХ ЛИЦ. Его надо обезопасить, - денежку потратить.
- Поэтому, никакой дополнительной корректировки к стоимости квартиры не стоит придумывать, есть плюсы и минусы...
Привилегированные акции Упустил
Привилегированные акции В Вашем случае Вам надо определить стоимость 100% МИНОРИТАРНОГО пакета акций и В НЕМ приравнять стоимость обыкновенной акции к стоимости привилегированной акции.
Надеюсь, Вы знаете ТРИ метода расчета стоимости 100% миноритарного пакета...
Квалификационный экзамен ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ К ЭКЗАМЕНУ

НОРМАТИВНАЯ ЛИТЕРАТУРА


1. ФЗ-135
2. ФСО-1, 2, 3, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 13
3. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке. 23.06.2015 Одобрены к применению Советом по оценочной деятельности.
4. ГК РФ
5. Постановление ВАС РФ №23 от 04 апреля 2014 г. О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе
6. Решение ВАС от 13.09.2011 г. от 13 сентября 2011 г., №443/11
7. №315-ФЗ от 1 декабря2007 г. «О саморегулируемых организациях»
8. Приказ №215 от 28 июня 2007 г. Минэкономразвития РФ «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель»
9. Приказ №540 от 1 сентября 2014 г. Минэкономразвития РФ «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
10. 3208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах»
11. Земельный кодекс РФ
12. Налоговый кодекс РФ
13. Постановление Правительства РФ от 13 июля 2011 г. №569 «Положение об оценке, содержании предмета залога по уголовному делу, управлении им и обеспечении его сохранности
14. УПК РФ
15. №14-ФЗ от 8 февраля 1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью»
16. №159-ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
17. №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)
18. № 214 – ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
19. Приказ Минэкономразвития России №39 от 15 февраля 2007 г. «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
20. Приказ Минэкономразвития России №445 от 20 сентября 2010 г. «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»
21. Приказ Росземкадастра № П/49 от 20 марта 2003 г. «Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения»
22. Приказ Росземкадастра № П/307 от 26 августа 2002 г. «Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений»
23. Постановление Президиума ВАС РФ №913/11 от 28 июня 2011 г. (…защита лиц по кадастровой стоимости)
24. Письмо Президиума ВАС РФ №92 от 30 мая 2005 г. «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»
25. Постановление Президиума ВАС РФ №6083/12 от 23 октября 2012 г. (…по ССП)
26. Постановление Президиума ВАС РФ №443/11 от 13 сентября 2011 г. (…принудительный выкуп акций у миноритариев)
27. Постановление Президиума ВАС РФ №14556/11 от 3 апреля 2012 г. (…отчуждение из муниципальной собственности земельного участка и объекта недвижимости)
28. Постановление Президиума ВАС РФ №6616/12 от 25 сентября 2012 г. (…по продаже в процессе конкурсного производства…)
29. Таможенный кодекс РФ
30. Распоряжение Минимущества № 568-р от 6 марта 2002 г. (оценка РС ЗУ)
31. Распоряжение Минимущества № 1102-р от 10 апреля 2003 г. (оценка РС аренды ЗУ)
32. ???
Кто еще ЧТО добавит?
Ляпы из отчёта об оценке пакета акций АО
Юрий К. сообщал(а):
Я недавно прочел в интернете, что финанализ - важнейшая часть в оценке бизнеса. Не нашел, правда, описания, как именно он связан с ней. Я знаю только где то 3 зацепки, но не сказал бы что они главенствующие в общем процессе.

Ю.В., посмотрите в моей книге (глава 4.ФЭА и глава 14.Оценка предприятий, скрывающих свои доходы и предприятий теневой экономики )
1). На базе финанализа формируются расчетные данные для Затратного подхода в части: оборачиваемости, рентабельности....
2). На базе финанализа производятся сопоставления со среднеотраслевыми (по РФ, региону, городу) показателями рентабельности и выясняется влияние КОММЕРЦИАЛИЗИРОВАННЫХ НМА предприятия и степень рисков при построении ставок дисконтирования и коэффициентов неликвидности;
3). Устанавливаются критерии банкротства (Альтман, Бивер) и ранжирование предприятия (матрица Альфа-Банка);
4). На базе вертикального анализа ФЭА определяется динамика балансовых позиций для их прогнозирования....(еще много чего для опытного Специалиста для постановки достоверности прогнозирования ДП)...
5). На базе ФЭА определяются приемы "вуалирования" РСБУ для предприятий, скрывающих свои доходы....
Ляпы из отчёта об оценке пакета акций АО
Слуцкий сообщал(а):
Яскевичу.

А в ФСО местами такая хрень понаписана, то лучше не читать. А тут просто имеет место распространение парадигмы оценки недвижимости на оценку бизнеса. Ну не умные люди писали.


ВСЕ, - ПРИЕХАЛИ
Ляпы из отчёта об оценке пакета акций АО Слуцкому
Соболезную по поводу некомпетентности в знании ФСО-1 п.18 : Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для ПРИОБРЕТЕНИЯ, ВОСПРОИЗВОДСТВА либо ЗАМЕЩЕНИЯ объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Справочно:
При оценке бизнеса в ЗАТРАТНОМ подходе:
- Метод чистых активов - ПОКУПАЕМ активы, приводим к дате оценки обязательства;
- Метод ликвидационной стоимости - ПРОДАЕМ активы за сокращенные сроки реализации, приводим к дате оценки обязательства;
- Справедливая стоимость (требуется при оценке паевых фондов) - ПРОДАЕМ с учетом затрат на реализацию...
Банки в отчетах хотят видеть для Затратного подхода как РС из метода чистых активов, так и Ликвидационную стоимость из метода ликвидационной стоимости и, зачастую, катят бочку на Оценщика по поводу РС (да мы не продадим за такую стоимость...).
Поскольку Слуцкий "вертится" рядом с банками, - постольку в его рассуждениях ВСЕ ЭТО перемешалось и он не может "расставить по полочкам", также, как и НДС...
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании