Поиск Карта сайта Главная страница
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
Имя для дискуссий Яскевич Евгений Евстафьевич
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей

29.12.2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
25.11.2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
23.03.2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
03.02.2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
28.01.2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
30.01.2014
Исследования рынков недвижимости
29.08.2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
25.07.2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
18.06.2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
18.06.2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
18.06.2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
18.06.2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
18.06.2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
18.06.2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
18.06.2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
18.06.2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
18.06.2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
18.06.2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
15.05.2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
14.02.2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
14.02.2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
20.11.2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
22.08.2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
16.03.2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11.11.2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
04.07.2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
28.03.2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
04.02.2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
04.02.2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
03.02.2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений

Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество
NB сообщал(а):
Е.Е.,
не забыл, т.к. не знал и не знаю, что вы под этим понимаете :-)
Поясните, плз, если не жалко


Н.П.
Граничные условия это:
- узкий сегмент рынка;
- зонирование (зона объекта и соседние зоны, - не далее);
- площади объектов-аналогов в одном порядке с площадью объекта;
- даты оферт, отстоящие от даты оценки не более, чем на типичный период экспозиции";
- не более 5-6 существенных различий;
- надлежащее количество аналогов для построения КРА...и т.д.
Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество Н.П.
Вы забыли добавить к Вашей "территории рынка" ГРАНИЧНЫЕ УСЛОВИЯ ПОДБОРА АНАЛОГОВ...
Переходные коэффициенты УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости (для метода восстановления);
УПСС - укрупненные показатели стоимости строительства (для метода замещения).
Переходные коэффициенты 1). Подробная смета основана на использовании РАЗЛИЧНЫХ ПО ВЕЛИЧИНЕ индексов в привязке к каждому элементу сметы (одних обязательных сметных глав - 12, а доходит, иногда, до 30 и более).
В конце сметы есть ценоповышающие нормативные коэффициенты (работы в зимний период, в стесненных условиях НДС и т.п.)
Смета -это всегда НАМЕРЕНИЯ определенного ГЕНПОДРЯДЧИКА ("пренумерандо"). На тендерах сметы различных генподрядчиков "борются" и побеждают либо минимальные, либо "ОПТИМАЛЬНЫЕ".
Поэтому, построить улучшения ЗУ можно за некий диапазон сметной стоимости.
2). что такое УПСС Ко-Инвест:
"...Представленная в справочнике информация предназначается для использования при определении
стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых объектов, а также величины физического и
функционального износа. Данный справочник может быть также использован при определении стои-
мости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса, при определении предполагаемой
стоимости строительства на этапе подготовки к подрядным торгам, при расчетах затрат, необходимых
для проведения всех видов ремонтных работ, при оценке объектов недвижимости.
При подготовке справочника использованы проектно-сметные материалы по типовым и индивиду-
альным проектам зданий, средние показатели затрат на привязку типовых проектов, укрупненные
показатели стоимости строительства, а также результаты расчетов индексов цен в строительстве.
Справочник рассчитан на специалистов в области оценки недвижимости и определения стоимости
строительства на начальных стадиях инвестиционного процесса и проведении подрядных торгов.
Справочник может использоваться оценщиками, владельцами недвижимости, инвесторами, страхо-
выми компаниями, предприятиями, банками, органами государственного управления при решении
различных задач, связанных с определением стоимости строительства, эффективности инвестици-
онных проектов, оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения..."
Итак, Табакова свалила в одном справочнике:
- проектно-сметные материалы ("пренумерандо");
-привязку типовых проектов ("постнумерандо");
-укрупненные показатели стоимости строительства (статистика "постнумерандо");
- пересчетные коэффициенты Ко-Инвест ("постнумерандо").
Разобраться без пояснений где что приведено, - СЛОЖНО.

В помощь предлагаются "Индексы цен в строительстве"
Что это такое:
Информационной основой для определения
индексов являются данные регистрации текущих цен
потребления на материалы, конструкции и изделия,
а также показателей оплаты труда, других затрат и
прибыли на 1 челдень затрат труда работников, за-
нятых на строительномонтажных работах в базовых
подрядных организациях.
Используются данные выборочного ежемесяч-
ного статистического наблюдения, отражаемые в
форме 9кс, статистические данные об уровне оплаты
труда в строительстве и структуре себестоимости
строительной продукции.
Регистрация цен проводится по унифициро-
ванным группам материалов, при этом по каждой
группе материалов рассчитывается цена на единицу
приведенного объема материала, доставленного на
приобъектный склад строительной организации.
Использование методического приема  пере-
счета материала с натурального в приведенный
объем  позволяет учесть влияние на уровень цены
существенных различий в потребительских свой-
ствах конкретных видов материалов, конструкций
и изделий, входящих в соответствующую унифици-
рованную группу.
Основанием для установления коэффициентов
пересчета натуральных объемов в приведенные по-
служили соотношения между ценами конкретных
материалов и материалов представителей соответ-
ствующей унифицированной группы.
В сводном расчете индекса цен на строительные
работы (см. табл. 2.5, 2.8) приводится используемый
перечень унифицированных групп, подклассов и
классов материалов, на основе которого разработаны
модели строительномонтажных работ: отраслевые,
подотраслевые, по характерным видам зданий и
сооружений, а также по характерным видам работ.

Итак, Табакова свалила в одном справочнике по индексам:
- данные отдельных "базовых" подрядных организаций;
-статистические данные об уровне оплаты труда в строительстве и структуре себестоимости
строительной продукции;
- регистрацию цен по унифицированным группам материалов);
- разработанные модели СМР....

3). В ЧЕМ РАЗНИЦА (вопрос топиксттартера):
При использовании материалов Ко-Инвест "Индексы цен в строительстве" мы попадаем на конгломерат обработанных данных, включающих массу "условностей".
При использовании “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2018 года” мы попадаем на статистически обработанные переходные сметные коэффициенты.


Переходные коэффициенты 1). Ко-Инвест используется для метода замещения при укрупненных расценках по определенной КС.
2). “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2018 года” используется для метода восстановления при расчете сметной стоимости строительства ПОЭЛЕМЕНТНО.
внешний износ земельного участка 1). Считается выход площадей с 1,4 Га и 0,7 га.
2). Срок строительства.
3). Прогнозируется прибыль предпринимателя для жилого здания.
4). Прогнозируются заемные средства.
5). Рассчитывается ПП для площадей с 1,4 га. и для 0,7 Га.
6). Из ПП вычитаются проценты по заемным средствам.
7). Находится разница в (ПП-%) для 1,4 Га и для 0,7 Га.
Эта разница может быть скорректирована на ликвидность и представлена как КОМПЕНСАЦИЯ.
Сборник «Ко-Инвест» не применим при судебной экспертизе Немного уточним.
Старые сборники УПВС (ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ) 70-х гг. прошлого века ориентированы на типовое строительство.
Сборники УПСС (СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА) Ко-Инвест разделяют здания на 4 класса.
Эконом, стандарт, премиум - относятся к типовому проектированию.
De luxe относится к индивидуальному проектированию (еще при Лужкове в Москве было запрещено строительство типовых зданий в центре).
Класс А и В+ тяготеют к индивидуальному проектированию с использованием внутренних и внешних дизайн-проектов помещений и территории.
Теперь о судебной эксперизе. В основном Эксперт использует материалы дела, в которых нет смет на строительство для нетипового строительства, а их заказ через Суд затянет производство работ.
Вопрос заключается в том, - отражают ли удельные показатели стоимости De luxe ВСЕ ЗАТРАТЫ?
На мой взгляд, - при использовании "комплексных" расценок, затраты по строительству конструктивных элементов нетиповых зданий - отражают. Стоимости конструктивов входа и дизайн территории не фигурируют в расценках (там есть отдельные элементы, не учитывающие дизайнерские композиционно - световые решения), поэтому применение коэффициента перехода от стоимости СМР к общей стоимости строительства через коэффициенты БУПС МРР (например, - 1,3) не всегда точно отражают стоимость всего того, что находится вне здания.
Теперь о формульном счете методов выделения, остатка....
Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - Стоимость здания;
Стоимость здания = Стоимость ЕОН - Стоимость ЗУ...


Вопрос в том, что за стоимость здания:
- это либо СМР;
- либо СМР * 1,3 (то есть с улучшениями по территории и т.п.)

В первой формуле, используемой при оценке ЗУ если отнять стоимость нетипового здания как СМР, получим НЕ СТОИМОСТЬ ЗУ, а.... (дальше сами думайте)

Как же банкам оценивать имущество? Здесь есть некая "защита" в кадастровых стоимостях.

Если по расчетам банка получена стоимость много меньшая кадастровой, а судебного иска по оспариваниии КС нет, то это один из аргументов.
право субаренды
Mi1a сообщал(а):
Можно ли оценить право субаренды?

Сначала думала написать так:
Поскольку земельные участки находятся в субаренде, права на участок принадлежат: ООО«ХХХ» - право долгосрочной аренды, право субаренды продать невозможно, рыночная стоимость
принимается равной формально минимальной величине -1 рубль.



В определенный период времени (2004 - 2007 гг.) рыночные данные СЛОМАЛИ общее представление о стоимости прав аренды и субаренды на земельные участки:
При анализе рыночной стоимости ЕОН с правами собственности и с правами аренды появились сравнительные данные, показывающие на НЕБОЛЬШИЕ различия в РС (с правами аренды - меньшие РС). Появились косвенные поправочные коэффициенты.
ПОЯВИЛСЯ новый способ оценки прав аренды/субаренды. Разница между арендой и субарендой очень мала.
Есть только более высокие риски при субаренде. Риски влияют на ставки дисконтирования/капитализации, - стоимости прав для субаренды - чуть ниже.
ВЕРОЯТНО, можно попробовать найти корректировочный коэффициент именно с использованием РИСКОВ.

СРОЧНО! Оценка аренды опоры ЛЭП для размещения интернет кабеля! С затратного подхода
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании